reservefonds

[Mimy]

Via onze syndicus krijgen we heel moeilijk inzage in de afrekening van ons werkkapitaal en reservefonds. Blijkt dat bij tekorten op de rekening van het werkkapitaal, een deel van het reservefonds wordt overgeschreven nar het werkkapitaal om rekeningen te betalen.Kan dat zomaar?Ik dacht dat het reservefonds diende om grote kosten aan het gebouw te financieren en niet om 'gaten' te vullen op de rekening van het werkkapitaal.

[Vandebos]

Normaliter mag de syndicus enkel het reservefonds aanspreken voor goedgekeurde werken waarvoor besloten is het reservefonds te gebruiken of voor hoogdringende onverwachte uitgaven. Indien het reservefonds regelmatig dient gebruikt te worden voor het aanvullen van gaten in de begroting dient de syndicus ofwel zijn begroting realistisch te leren inschatten ipv enkel mooie lage cijfers te produceren voor de AV of dient hij de wanbetalers die de gaten veroorzaken dringend eens laten kennismaken met de lokale vrederechter tijdens een leuk onderonsje.

[Luc]

Of anders ... kan een mede-eigenaar vragen om met hem een onderonsje te hebben met de Vrederechter.

Want vanaf 01.09.2010 zijn deze praktijken expliciet verboden door de wet en ... is de syndicus persoonlijk verantwoordelijk, als deze bepalingen niet gerespecteerd worden vermits het één van zijn 16 exclusieve taken is, die de AV niet kan wijzigen, niet kan toewijzen aan de Raad van Mede-eigendom, ... .
Zie de bepalingen van het Art. 577-8 § 4 5°:

§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :
(...)
5° het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars te beheren; voor zover als mogelijk dient dit vermogen in zijn geheel geplaatst te worden op diverse rekeningen, waaronder verplicht een afzonderlijke rekening voor het werkkapitaal en een afzonderlijke rekening voor het reservekapitaal; al deze rekeningen moeten op naam van de vereniging van mede-eigenaars worden geplaatst;
(...)

[nicolas]

Wat dan als het werkkapitaal op is en er nog genoeg geld is in het reservekapitaal??

[marc mortier]

Dan dient er via een (B)AV bijkomend geld te worden opgevraagd bij de mede-eigenaars. Er moet immers een absolute afscheiding te worden gehandhaafd tussen het "werkkapitaal" en het "reservekapitaal", dat zoals reeds vermeld voor bijzondere uitgaven werd opgebouwd . Uit de vorige correspondentie zou ik durven twijfelen aan de deskundigheid/ernst van de betrokken syndicus. Dus best eens "goed praten" en desgevallend een alternatief
( andere syndicus ) in het vooruitzicht stellen.

[Luc]

De syndicus dient dringend een bijkomend voorschot op te vragen. Hij dient dit te motiveren (dringendheid & bedrag). Desnoods convoceert hij een bijzondere AV, als het probleem structureel is of een beslissing vergt waarvoor hij niet bevoegd is (aanpassing Reglement van Mede-eigendom, aanstelling nieuwe syndicus, ... ). Dit laatste belet niet dat hij het bijkomend voorschot kan en moet opvragen.

Dat alles in toepassing van de volgende opdracht van de syndicus (Art. 577-4 § 4 4°):

4° alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen;

[j.demoor]

“Art.577-11...§ 5. In geval van eigendomsoverdracht van een kavel :1° is de uittredende mede-eigenaar schuldeiser van de vereniging van mede-eigenaars voor het gedeelte van zijn aandeel in het werkkapitaal dat overeenstemt met de periode tijdens welke hij niet effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen; de afrekening wordt door de syndicus opgesteld; 2° blijft zijn aandeel in het reservekapitaal eigendom van de vereniging. Onder " werkkapitaal " wordt verstaan de som van de voorschotten die zijn betaald door de mede-eigenaars als voorziening voor het betalen van de periodieke uitgaven, zoals de verwarmings- en verlichtingskosten van de gemeenschappelijke delen, de beheerskosten en de uitgaven voor de huisbewaarder. Onder " reservekapitaal " wordt verstaan de som van de periodiek ingebrachte bedragen die zijn bestemd voor het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de herstelling of de vernieuwing van een lift, of het leggen van een nieuwe dakbedekking.”(Burgerlijk Wetboek).

Uit het verschillend statuut van werkkapitaal en reservekapitaal leid ik af dat bij tekorten op de rekening van het werkkapitaal, een deel van het reservefonds niet door de syndicus kan worden overgeschreven naar het werkkapitaal,zonder beslissing van de Algemene Vergadering.

[fendtje]

een vergelijkbaar probleem ,

zou normaal een 6400 € in reserve fonds moeten zijn.
heden een kleine 2600 €.
er is een eigenaar met achterstal van 1400 €. ( nog geen provisie betaald dit jaar)
dit maakt dan nog maar 4000 € met tekort van 2400 €.
syndic geeft op als reden geen werkkapitaal genoeg.
hoe kan men nu verder ,
mede eigenaar brengt syndic naar vrede rechter ? voor het te kort in reserve fonds
syndic brengt de eigenaar met achter stal naar vrederechter ? heden enkel rappels naar betrokkene.
extra algemene vergadering ?
zou een prof syndic zijn met 134 gebouwen in beheer en 6 personeelsleden heden in dienst.
elke eigenaar betaalt 15 € per maand voor beheer.
dank voor info

[Luc]

De mogelijkheden zijn effectief:
1. mede eigenaar brengt VME (en afzodnerlijk geciteerde syndicus) naar vrede rechter voor het te kort in reservekapitaal & werkkpitaal
2. syndic brengt de eigenaar met achterstal naar vrederechter ? heden enkel rappels naar betrokkene.

Maar wat ik persoonlijk aanraad is in stijgende orde :
- een afspraak maken met de syndicus
- te schrijven naar de syndicus
- de syndicus uitnoodigen voor een verzoeningspoging voor de Vrederechter
- een AV +20% samenroepen, om de syndicus een kalender op te leggen OF te vervangen