Is een syndicus verplicht

[tomwerkt]

Met enkele familieleden beheren wij samen een klein appartementsgebouw ( appartementen deels in onverdeeldheid ).
Is het een verplichting een syndicus aan te stellen ?

[Vandebos]

Wat zegt de basisakte van het gebouw?

[tomwerkt]

In de basisacte staat niets hierover. De taken zijn verdeeld en er is een jaarlijkse algemene vergadering . Gemeenschappelijke kosten worden betaald via een gemeenschappelijke rek. waar iemand het beheer van doet - werken worden uitgevoerd na gemeenschappelijk overleg en volgens de verdeelsleutel in de basisacte ( kosten worden verdeeld maar bvb. voor lift betalen de eigenaars van de gelijkvloers minder ).

[Vandebos]

Indien in de basisakte geen syndicus is voorzien is deze niet verplicht. Zolang de verstandhouding tussen de mede-eigenaars goed verloopt kan dit werken. Het is echter wel aangeraden om zodra deze verstandhouding onherroepelijk verloren lijkt de vme via een verzoekschrift aan de vrederechter te verplichten een syndicus in te schakelen.

Jullie zullen heden het gebouw dienen te beheren overeenkomstig de basisakte en art 577-2 BW.

[Luc]

Indien in de basisakte geen syndicus is voorzien is deze niet verplicht. Zolang de verstandhouding tussen de mede-eigenaars goed verloopt kan dit werken. Het is echter wel aangeraden om zodra deze verstandhouding onherroepelijk verloren lijkt de vme via een verzoekschrift aan de vrederechter te verplichten een syndicus in te schakelen.

Jullie zullen heden het gebouw dienen te beheren overeenkomstig de basisakte en art 577-2 BW.

De syndicus is wel verplicht, tenzij jullie per authentieke akte een verklaring ondertekenen, waarbij jullie verklaren de uitzondering van Art. 577-3 (de aard van het gebouw rechtvaardigt dit niet) motiveert en enkel Art. 577-2 van toepassing verklaren. In deze akte dienen jullie bepaalde gegevens te vermelden (bvb. de pro rata verdelingstabel van de kosten). De fiscus zal zijn deel eisen. Hierdoor is de basisakte niet meer toepasbaar (ze is de facto geschorst) en dient ze ook niet toegepast (nog kan).

Art. 577-3.
De beginselen met betrekking tot de gedwongen medeëigendom, neergelegd in artikel 577-2, § 9, en de bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op ieder gebouw of groep van gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is volgens kavels die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten. Voornoemde beginselen en bepalingen zijn niet van toepassing indien de aard van de goederen zulks niet rechtvaardigt en alle medeëigenaars instemmen met die afwijking. Ieder gebouw of groep van gebouwen waarop die beginselen van toepassing zijn, moet worden beheerst door een basisakte en een reglement van medeëigendom.

Opgelet dat is een zeer precaire beslissing. Bij erfenis, scheiding, ... kan gelijk welke mede-eigenaar van de groep de deling eisen. Is zo'n deling fysiek uitvoerbaar ? Zou moeten want het is geen gedwongen mede-eigendom naar haar aard volgens jullie.

[j.demoor]

“Art.577-3...Voornoemde beginselen en bepalingen zijn niet van toepassing indien de aard van de goederen zulks niet rechtvaardigt en alle medeëigenaars instemmen met die afwijking...“(Burgerlijk Wetboek)

‘De eerste voorwaarde, de rechtvaardigende aard van de goederen, houdt in dat de goederen weinig onderhoud vergen en dat het beheer ervan slechts een eenvoudige organisatie vereist [134]. Als voorbeeld haalt de memorie van toelichting een parking, een zwembad, een binnenplaats en een leidingnet aan [135]. CASMAN staat daarentegen een numeriek criterium voor (d.w.z. dat de wettelijke regeling toepasselijk is vanaf een bepaald aantal appartementen), daar volgens haar het kleine appartementsgebouw met slechts enkele appartementen in de praktijk het vaakst voorkomt [136]. De wetgever wees dit criterium evenwel uitdrukkelijk van de hand, zodat de invulling van de eerste voorwaarde aan de praktijk werd overgelaten [137]. De practici zullen aldus aan de hand van een feitelijke beoordeling moeten oordelen of er al dan niet een redelijke grondslag voorhanden is om de wet uit te sluiten, zonder daarbij enkel te refereren aan het beperkt aantal appartementen [138].Ter illustratie geeft de memorie van toelichting een concreet voorbeeld dat de uitsluiting van de appartementswet wettigt: wanneer twee mede-eigenaars van een gebouw besluiten om van het gelijkvloers en de eerste verdieping twee privatieve appartementen te maken, en daarbij de grond, de buitenmuur en het dak in mede-eigendom te behouden, zou het onlogisch en omslachtig zijn hen te verplichten een algemene vergadering in te richten en een syndicus aan te stellen [138]. Ook de bescherming van de rechten van derden lijkt de toepassing van de appartementswet dan niet te noodzaken [140]. Het is dus de aard van de goederen zelf die de toepassing van de wet moet uitsluiten, en die deze uitsluiting blijvend moet kunnen verantwoorden.’(Dieter Leroy,De notariële verantwoordelijkheid in het appartementsrecht,Jura Falconis,2006-2007,401-430 ;http://www.law.kuleuven.be/jura/).

Onder die voorwaarden kan dus de appartementswet (=art.577-3 e.v. B.W.) ,inclusief de aanstelling van een syndicus, niet van toepassing verklaard worden voor uw klein appartementsgebouw.