Volmachten voor algemene vergadering PER EIGENDOM

Vandebos
Berichten: 16087

Re: Volmachten voor algemene vergadering PER EIGENDOM

#16 , 8 jaar 6 maand geleden (27 okt 2010 14:45)

1 eigenaar geeft 1 volmacht aan 1 volmachthebber. Ander kan je ook beginnen met de kelders en staanplaatsen als aparte volmachten te beschouwen...

De slimme eigenaar van 5 appartementen in 1 blok van 10 zal zijn 1000sten verdelen over minstens 2 volmachthebbers. Kwestie van controle te behouden over het gebouw.

Edgar W.
Juridisch actief: Ja
Regio: België

Een juridische oplossing. Voor elk probleem, voor iedereen!

Niet direct geholpen op het forum? Kijk even op Jureca.be voor snel en betaalbaar juridisch advies. of bel direct met een specialist op het nummer 0904 69 400 voor een eerste antwoord op uw vraag.
Luc
Berichten: 1894
Locatie: Evere

#17 , 8 jaar 6 maand geleden (27 okt 2010 15:52)

Anders geredeneerd:

Eén of meerdere privatieve kavels van het gebouw X hebben één eigenaar A.
Eén persoon A is dus één van de mede-eigenaars van de gemene deleen van gebouw A, en dat voor globaal 20 aandelen op 100.

Als dusdanig is A lid van de "Algemene Vergadering van de mede-eigenaars (van de gemene delen)" en heeft daar 20 stemmen (op 100).

Voor deze 20 stemmen kan A één volmacht geven aan de persoon B, en niet één per stem (dwz 20 volmachten aan 20 personen).

Lees de wet na. AL zijn rechten van een lid van de AV, ... zijn gekoppeld aan de persoon en niet aan zijn stem of privatief kavel. Zijn volmacht dient één en ondeelbaar te zijn.

De VME staat in voor het beheer van de gemene delen van het gebouw (of de groep van gebouwen). De gemene delen zijn in feite deze delen van het gebouw (of zakelijke rechten zoals de esthetiek) van het gebouw die niet exclusief en integraal toebehoren aan één privatief kavel.

marc mortier
Berichten: 667
Locatie: koksijde

#18 , 8 jaar 6 maand geleden (27 okt 2010 18:06)

Om het verder te verduidelijken : hoe wordt de max. 10 % berekend ?
Is dit op de totaliteit van de bestaande aandelen, dus 10.000/10.000 sten of op de op de algemene vergadering aanwezige aandelen ? In dit laatste geval nog de vraag of de vertegenwoordigde ( volmachten ) van de anderen ook meegerekend dienen te worden en tenslotte wat met de aandelen die de desbetreffende mede-eigenaar als gevolmachtigde meebrengt. Tellen die ook mee in de noemer ?

Reclame

Luc
Berichten: 1894
Locatie: Evere

#19 , 8 jaar 6 maand geleden (27 okt 2010 19:00)

De mede-eigenaar A heeft 20 aandelen, B 25, C 25 en D 50. De drie geven elk volmacht in die volgorde aan A. Het totaal aantal aandelen van het gebouw is 1.000.

Als er geen beperking was, zou A in totaal 120 stemmen hebben op de AV (= 12%). Maar moet hij ze beperken tot 10%.

1. als B hem zijn volmacht geeft, mag hij aanvaarden: 20+25 = 45 = 4,5%
2. als C hem zijn volmacht geeft, mag hij aanvaarden: 20+25+25 = 70 = 7 %
3. maar als D hem een volmacht wil geven, moet hij weigeren, want: 20+25+25+50 = 12 %.

Als A zich toch presenteert voor registratie bij het begin van de AV met de DRIE volmachten van B+C+D, moet de syndicus de volmachten en blok weigeren (het is niet aan hem om de keuze te maken). Dat wordt vermeld op de aanwezigheidslijst en B, C, en D worden beschouwd als afwezig (zowel voor het quorum als voor de stemming). Hij voegt wel de DRIE volmachten bij de aanwezigheidslijst. A kan perfecet deelnemen aan de AV, maar wel enkel met 20 stemmen.

In dat geval kunnen enkel B, C of D de weigering om hen te aanvaarden als vertegenwoordigd betwisten bij de rechter. Zij zullen normaal winnen, als ze een procedure starten tegen A , hem verwijten dat hij ten onrechte de volmacht van C heeft aanvaard en dat hij hen zo schade heeft berokkend (een bepaalde beslissing heeft het niet gehaald zoals zij wensten). De beslissing zelf zullen ze waarschijnlijk niet kunnen laten vernietigen.

Vandebos
Berichten: 16087

#20 , 8 jaar 6 maand geleden (13 nov 2010 20:45)

Citaat uit een mailing die vandaag door het NICM werd verspreid en die verduidelijkt wat ik enige posts terug aanhaalde:
WAT BIJ EEN TEVEEL AAN VOLMACHTEN PER MEDE-EIGENAAR ?
Dit moet ten alle tijden worden vermeden. Het is belangrijk om als mede-eigenaar, alvorens een volmacht te overhandigen, na te kijken of de persoon de volmacht ten volle zal kunnen benutten. De persoon die over teveel volmachten beschikt zal met uitzondering van zijn eigen aandelen, uiteindelijk geen enkele volmacht nog kunnen gebruiken. Sommigen beweren dat men dan maar het totaal dient te reduceren tot onder het maximum toegelaten quorum. Dit kan zomaar niet. Welke volmachten dienen dan te worden afgekeurd en op basis van welke criteria? De volmachten zullen helaas allemaal naar de prullenmand moeten.

Een grootmede-eigenaar heeft er dus alle belang bij, wenst hij al zijn aandelen maximaal te benutten op de algemene vergadering, om zich niet te laten vertegenwoordigen door één persoon maar zijn volmachten te verdelen onder verschillende mede-eigenaars.

De controle op de authenticiteit van de volmachten dient bij de start van de vergadering te gebeuren door de Voorzitter van de vergadering. Bij gebreke van een Voorzitter volstaat het dat de aanwezige mede-eigenaars onder elkaar iemand aanstellen om deze controle uit te voeren.
I rest my case.

Luc
Berichten: 1894
Locatie: Evere

#21 , 8 jaar 6 maand geleden (14 nov 2010 07:55)

(…)
I rest my case.
Dat zou ik nog zo niet durven beweren, want naar mijn persoonlijke mening we hebben hier te maken met een grijze zone, waar momenteel twee interpretaties naast elkaar bestaan:
• enerzijds een kavelgeörienteerde lezing van de wet (één volmacht per kavel mogelijk).
• anderzijds een persoonsgeörienteerde lezing van de wet (één volmacht mogelijk per lid van de AV - mijn persoonlijke mening).

Carolus
Topic Starter
Berichten: 11

#22 , 8 jaar 6 maand geleden (14 nov 2010 11:48)

Ter info

Een belangrijk syndicuskantoor met Franse roots, heeft de "persoonsgerichte" interpretatie toegepast voor een AV deze maand.

Vandebos
Berichten: 16087

#23 , 8 jaar 6 maand geleden (14 nov 2010 13:15)

De kavelgeörienteerde lezing lijkt me de enige juiste.

Bij mede-eigendom gaat het immers om de mede-eigendom, niet om diegene die deze eigendom in bezit heeft. De basisakte verdeelt het gebouw ook in kavels, NIET in eigenaars.
Beperken van de mogelijkheid tot volmachten sprokkelen 1000000% akkoord maar niet zover dat je een eigenaar verhindert dat hij zijn rechten als eigenaar niet te volle kan uitoefenen ten opzichte van zijn bezit terwijl anderen dit wel kunnen enkel en alleen omdat ze minder bezitten, dat riekt niet alleen naar, maar is een vorm van gerichte gratuite discriminatie.

ALLE verdelingen in een gebouw vastgelegd in basisaktes, reglementen, aankoopaktes handelen over kavels, praktisch alle beslissingen (uitgezonderd overtredingen door een individu) slaan op akties te ondernemen in verband met het gebouw in zijn geheel of of een onderdeel ervan. De volmachten dienen dit dan ook te respecteren.

Ik vermoedt dat het gaat om het franse syndicuskantoor dat al meer veroordelingen dan vrijspraken heeft verzameld en dat bij praktisch iedere cursus wordt gebruikt om aan te tonen hoe men niet moet werken tenzij men om problemen smeekt? Ik hoop van harte dat er hier een paar eigenaars naar de vrederechter trekken.

Luc
Berichten: 1894
Locatie: Evere

#24 , 8 jaar 6 maand geleden (14 nov 2010 14:24)

Er wordt hier van alles op één hoop gegooid. Vergeet niet dat het mede-eigendomsrecht een mengeling is van vastgoedrecht en personenrecht (dixit M. VANDENBERGHE op 31.08.2010 tijdens een colloquium te Leuven).

Een voorbeeld uit de velen die mijn persoonlijke mening ondersteunt: een zin uit Art. 577-6 § 6 BW:
De algemene vergadering beraadslaagt alleen rechtsgeldig wanneer aan het begin van de algemene vergadering meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is en voor zover zij ten minste de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten.
Wordt hier gesproken over privatieve kavels of over de mede-eigenaars van de gemeenschappelijke delen ?

Ter zijde: in bepaalde gevallen kan als deze hypothese gevolgd wordt een mede-eigenaar/volmachtdrager 100% van zijn stemrechten gebruiken, zonder dat hij beperkt wordt tot 50%.

Vandebos
Berichten: 16087

#25 , 8 jaar 6 maand geleden (14 nov 2010 15:14)

Je bedoelt waarschijnlijk art. 577-6 §5 lid 2? kijk dan ook naar lid 3 die deze in feite overstijgt.
Niettemin beraadslaagt de algemene vergadering tevens rechtsgeldig wanneer de mede-eigenaars die aanwezig of vertegenwoordigd zijn aan het begin van de algemene vergadering, meer dan drie vierde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen vertegenwoordigen.
en die de aandelen boven het aantal mede-eigenaars plaatst.

Als je het artikel in zijn totaliteit leest zouden beide artikels in feite in omgekeerde volgorde dienen te staan:

- als 3/4 van de totale aandelen niet aanwezig is dan kan men ook vergaderen als de helft + 1 van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is en zij samen minstens de helft van de aandelen vertegenwoordigen.

art 577-6 §5 legt dus duidelijk de prioriteit op de vertegenwoordigde aandelen en pas in tweede instantie op de aanwezige mede-eigenaars. Vermoedelijk heeft de wetgever lid 2 lid 2 gemaakt omdat deze situatie beduidend meer voorkomt dan dat je 75% van de aandelen op de vergadering aantreft (60% aanwezig is tegenwoordig al een mooi cijfer) en deze reeds als lid 2 in de oude wetgeving aanwezig was.

Men heeft me altijd geleerd dat een wetsartikel in zijn totaliteit dient bekeken te worden vooraleer een oordeel te vormen over een onderdeel ervan. Erop gelet dat de wetgever zeer specifiek lid 3 heeft toegevoegd aan de nieuwe wetgeving lijkt het belang dat deze hecht aan de aandelen in plaats van de individuele mede-eigenaar te benadrukken.

Anders zou het hier heel eenvoudig zijn te counteren met art 577-6 §7 lid drie
De volmacht kan algemeen of specifiek zijn en mag slechts gelden voor één algemene vergadering, tenzij gebruik wordt gemaakt van een algemene of specifieke notariële volmacht.
zonder rekening te houden met de rest van het artikel in kwestie en de impliciete betekenis van algemeen of specifiek in de context van het gehele artikel te plaatsen...

roharro
Berichten: 13439
Juridisch actief: Ja
Locatie: Plopsaland

#26 , 8 jaar 6 maand geleden (14 nov 2010 16:32)

In de wet staat:

"Iedere mede-eigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber, al dan niet lid van de algemene vergadering. "

Mijn interpretatie is dat een eigenaar slechts volmacht mag verlenen aan één lasthebber (onafgezien van het aantal kavels dat hij bezit). Er staat immers niet "lasthebbers".
Iedere wijze uil is ooit een uilskuiken geweest.

Vandebos
Berichten: 16087

#27 , 8 jaar 6 maand geleden (14 nov 2010 18:09)

Dit is al een steekhoudender argument alhoewel ik er niet van overtuigd ben dat het de intentie van de wetgever is een mede-eigenaar te beperken in zijn recht op vertegenwoordiging om zijn belangen maximaal te verdedigen.

roharro
Berichten: 13439
Juridisch actief: Ja
Locatie: Plopsaland

#28 , 8 jaar 6 maand geleden (14 nov 2010 18:36)

Dit is al een steekhoudender argument alhoewel ik er niet van overtuigd ben dat het de intentie van de wetgever is een mede-eigenaar te beperken in zijn recht op vertegenwoordiging om zijn belangen maximaal te verdedigen.
Deze wet lijkt wel geschreven door het orakel van Delphi.....
Iedere wijze uil is ooit een uilskuiken geweest.

Vandebos
Berichten: 16087

#29 , 8 jaar 6 maand geleden (14 nov 2010 18:52)

Maar onder de oude wetgeving had men deze discussie ook reeds... Net zoals het NICM nu onder de nieuwe wetgeving adviseert, werden onder oude wetgeving de mede-eigenaars die meerdere appartementen in een gebouw bezaten en wensten te vermijden dat een deel van hun aandelen niet stemgerechtigd ging zijn aangeraden hun volmachten te spreiden over meerdere vertegenwoordigers. Deze denkpiste wordt nog steeds gevolgd en uitgedragen door experts zoals bv. mgr. Timmermans, Van Oevelen,...

Blijkbaar wordt het feit dat de nieuwe wetgeving een deel van de oude vervangt ook met veel plezier aangegrepen om ook bij niet gewijzigde stukken nogmaals oude koeien uit de sloot te halen.

NICM Marc
Berichten: 21
Contacteer: Website

#30 , 8 jaar 6 maand geleden (14 nov 2010 20:31)

Ik volg volledig de redenering van de heer Vandebos.

Elk appartement heeft in principe een eigenaar. Een eigenaar kan meerdere appartementen bezitten maar fysiek blijven deze kavels bouwkundig gescheiden. Indien een grootmede-eigenaar in een gebouw van 10 appartementen waarvan hij 5 bezit, ze alle vijf zou ombouwen tot 1 kavel dan heeft deze eignaar nog slechts één volmacht voor één kavel (de omgebouwde). Het gebouw zou dan niet meer bestaan uit 10 appartementen maar gelet de wijzigingen uit maar 6 appartementen. Zolang elk lot gescheiden blijft kan elke individuele kavel vertegenwoordigt worden aan de hand van een volmacht.

Ik verwijs naar andere verdelingen zoals de ventilatie van de kosten. Sommigen van die gemeenschappelijke kosten dienen volgens sommige statuten wel eens te worden doorgeventileerd volgens het aantal kavels. Wanneer er tien appartementen over slechts 6 mede-eigenaars (zoals vooraf aangehaald)zijn dan nog moet de syndicus deze kosten delen door 10 (kavels) en niet door 6 omdat er maar 6 eigenaars zijn. Ik denk dat anders de andere 5 eigenaars snel hun ongenoegen zullen laten blijken...

Voor de vertegenwoordiging van elke kavel geldt identieke logica.
Ik verwijs verder naar het artikel 577-6, § 1 dat bepaalt dat iedere eigenaar van een kavel lid is van de algemene vergadering en deel kan nemen aan de beraadslagingen.

Elke kavel heeft dus een eigenaar en elke kavel kan dus vertegenwoordigd worden op een algemene vergadering.

Het samenvoegen van kavels bij volmachten belemmert de vrijheid van de eigenaar van meerdere appartementen om bij het vooruitzicht tot de verkoop van één van zijn kavels om de toekomstige eigenaar bij volmacht eens aanwezig te laten zijn op een eerstkomende vergadering. Want in dit geval zal de eigenaar 1 volmacht waarin al zijn aandelen zijn opgenomen moeten geven aan de toekomstige nieuwe eigenaar... en hij zelf zou dan niet aanwezig kunnen zijn op de vergadering.

Tenslotte nog even dit. De andere eigenaars hebben er ook baat bij dat de grootmede-eigenaar zijn macht moet (de wet voorziet stembeperkingen) gaan verdelen onder meerdere personen. Het is trouwens moeilijker om een groep van mede-eigenaars te vinden die gelijkgezind zijn, dan één enkele mede-eigenaar die alles gewoon verderzet van de grootmede-eigenaar wanneer er slechtere bedoelingen achterzitten.

Terug naar “Mede-eigendom & Nabuurschap”