Volmachten voor algemene vergadering PER EIGENDOM

[roharro]

@ NICM Marc: niet akkoord, want

- kosten worden niet verdeeld per kavel maar volgens de duizendsten: in uw voorbeeld zullen de duizendsten voor de 5 samengevoegde appartementen dus 5 keer hoger zijn dan voor ieder van de oorspronkelijke appartementen; er is dus geen evenredige verdeling over een kleiner aantal appartementen

Bovendien: Art. 577-6:

§ 6. Iedere mede-eigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen.
§7. Iedere mede-eigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber (let op: enkelvoud!!!), al dan niet lid van de algemene vergadering.

M.a.w. als men deze twee paragrafen samen leest dan geldt dat door zijn volmacht de mede-eigenaar een stemrecht aan de lasthebber overmaakt dat overeenstemt zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen. Bijgevolg geldt: één mede-eigenaar = één volmacht.

"Ik verwijs verder naar het artikel 577-6, § 1 dat bepaalt dat iedere eigenaar van een kavel lid is van de algemene vergadering en deel kan nemen aan de beraadslagingen. "
Niet akkoord: Minstens één kavel hebben is slechts het "toegangsticket" om tot de AV toegelaten te worden (en ook mag een eigenaar niet geweigerd worden op grond van bijvoorbeeld zijn haarkleur of geslacht), maar meer zegt dat artikel niet. Uit het bezit van één of meer kavels volgt volgens de verdeling van de duizendsten een groter of kleiner stemrecht zoals in art. 577-6 §6 vermeld staat.

"Elke kavel heeft dus een eigenaar en elke kavel kan dus vertegenwoordigd worden op een algemene vergadering."
Niet akkoord: Het zijn niet de kavels die vertegenwoordigd zijn, wel de respectievelijke aandelen in de gemeenschappelijke delen.
Bijgevolg zijn het ook niet de kavels die een volmacht geven maar wel de mede-eigenaars volgens hun aandeel in de gemeenschappelijke delen. Het stemrecht waarvoor ze zich laten vertegenwoordigen kan bijgevolg enkel slaan op het globale stemrecht dat de volmachtgever heeft in functie van zijn aandeel in de duizendsten.

[Luc]

Uit de voorbereidende parlementaire werkzaamheden kan opgemaakt worden dat de wetgever van 1994 en 2010, een eenvoudiger systeem wilde dan deze van de vennootschappen, en enkel een paar basisprincipes heeft overgenomen (in 1994). In 2010 is hij meer gedetailleerd, maar het gaat nog steeds om een algemeen kader, waar de VME zelf nog veel ruimte krijgt om regels zelf uit te werken, naargelang de lokale context.

Uit deze documenten blijkt ook dat, als men ideeën overnam, dat het meestal ging in de richting van het Vennootschapswetboek en minder in de richting van de VZW wet. Zeker niet in de richting van de Franse wet.

Bij wijze van voorbeeld, verwijs ik hiervoor naar de artikels 266 tot 285 van de Vennootschapswetboek (VWB). Uit deze groep citeer ik hierna een paar artikels, waarvan je de geest terugvindt in de wetten van 1994 en 2010. Je kan zo zien waar de Belgische wetgever de mosterd heeft gehaald. De syndicusvennootschappen zijn onderworpen aan die wet, kennen hem dus en kunnen hem dus zonder enige bijkomende inspanning toepassen.

Art. 277. De statuten kunnen het aantal stemmen waarover iedere vennoot in de vergaderingen beschikt, beperken, op voorwaarde dat die beperking verplicht van toepassing is op iedere vennoot zonder onderscheid van het aandeel waarmede hij aan de stemming deelneemt.

Art. 278. De notulen van de algemene vergaderingen worden ondertekend door de leden van het bureau en door de vennoten die erom verzoeken; afschriften voor derden worden ondertekend door één of meer zaakvoerders, zoals bepaald in de statuten.

Art. 281. § 1. Overeenkomsten tussen vennoten kunnen de uitoefening van het stemrecht regelen.
Deze overeenkomsten moeten in de tijd beperkt zijn en steeds verantwoord zijn op grond van het belang van de vennootschap.
Nietig zijn evenwel :
1° overeenkomsten die strijdig zijn met de bepalingen van dit wetboek of met het belang van de vennootschap;
2° overeenkomsten waarbij een vennoot zich ertoe verbindt te stemmen overeenkomstig de richtlijnen van de vennootschap, van een dochtervennootschap of nog van een van de organen van die vennootschappen;
3° overeenkomsten waarbij een vennoot zich tegenover diezelfde vennootschappen of diezelfde organen verbindt om de voorstellen van de organen van de vennootschap goed te keuren.
§ 2. Stemmen uitgebracht tijdens een algemene vergadering op grond van overeenkomsten bedoeld in § 1, derde lid, zijn nietig. Die stemmen brengen de nietigheid mee van de genomen beslissingen, tenzij zij geen enkele invloed hebben gehad op de geldigheid van de gehouden stemming. De vordering tot nietigverklaring verjaart na verloop van zes maanden te rekenen van de stemming.

Waar ik wel mee akkoord ga is dat het hier gaat om een "grijze zone" in feite gecreëerd door de gewoontes van voor 1994, welke niet de neiging hebben om vanzelf te verdwijnen.

[Vandebos]

Ik zie persoonlijk een hele reeks parlementaire vragen opduiken zodra er een nieuwe regering is.

Men moet de mosterd altijd ergens halen; wanneer men deze echter uit de ene pot haalt om in de andere steken is er geen enkele verplichting die stelt dat men deze in eenzelfde type van pot dient te plaatsen.

Eén lasthebber per kavel net zoals men één beslissingsbevoegde mede-eigenaar per kavel wenst akkoord, maar wel met de nadruk op "per kavel".

[Luc]

Ik zie persoonlijk een hele reeks parlementaire vragen opduiken zodra er een nieuwe regering is.

Volledig akkoord en dat is ook de eerste stap die belanghebbende zetten via hun parlementair als men vaststelt dat een nieuwe wet niet het beoogde effect voor een wel bepaalde groep heeft.

Eén lasthebber per kavel net zoals men één beslissingsbevoegde mede-eigenaar per kavel wenst akkoord, maar wel met de nadruk op "per kavel".

Akkoord met de stelling dat dit een wens was van bepaalde (grote) investeerders. Maar zoals het hiervoor geciteerde artikel 277 VWB duidelijk stelt, kan het stemaandeel beperkt worden, zolang er geen sprake is van discriminatie.

Art. 577-8 § 4 (….)
16° de lijst (…) bij te werken van wie gerechtigd is deel te nemen aan de beraadslagingen van de algemene vergadering, en (…)

Deze bepaling van het BW is duidelijk: de syndicus houd de lijst bij van de personen die gerechtigd zijn om deel te nemen aan de AV.

Om een goede software te maken dient men de relaties tussen bepaalde begrippen eenduidig te bepalen. De meeste nieuwe wetten starten sinds enkele jaren met een lijst van definities. Het is effectief een manco van de wet van 1994/2010 om deze lijst niet te hebben toegevoegd.

Als men de artikels 577-3 tot 577-14 leest als informaticus, ziet men dat de volgende regels bestaan:

1. Elk bebouwd onroerend goed, in gedwongen mede-eigendom, is ingedeeld in (Art. 577-3):
- Minstens twee privatieve kavels, elk in exclusieve eigendom van een eigenaar
- Accessoir een gemeenschappelijk deel, in gedwongen mede-eigendom van voorgaande eigenaars, elk pro rata.

2. Elke VME staat in voor het beheer en behoud van gemeenschappelijke delen in gedwongen mede-eigendom, met uitsluiting van de privatieve delen (Art. 577-5 § 3)

3. Elk privatief kavel heeft één eigenaar of in het geval van onverdeeldheid één enkele lasthebber (Art. 577-6 § 1), hierna “lid van de AV” (“de persoon gerechtigd om deel te nemen aan de AV”) genoemd (definitie niet expliciet hernomen in de wet).

4. Elk “lid van de AV” vertegenwoordigt de eigenaar van één of meerdere kavels (Art. 577-6 § 6, 577-8 § 4 16°, …), en heeft een aantal stemmen in verhouding met de aandelen van de betrokken privatieve kavels.

Persoonlijk volgde ik initieel (2001) ook tot de groep die uitging van de kavelgeoriënteerde hypothese. Maar geleidelijk heb ik ingezien dat de wet eerder georiënteerd was naar het begrip ”lid van de AV”. Het is vooral op basis van de parlementaire documenten van de Senaatscommissie in context met de nieuwe wet van 2010 dat ik geleidelijk overtuigd werd.

Van waar komt die spraakverwarring?

Voor 1994 sprak men van het medebeheer van het gebouw, zonder dat die opgenomen was in de wet. Toen bestond enkel het huidige Art. 577-2 BW.

De wet van 1994 werd gelezen vanuit deze notariële traditie. Temeer dat de vastgoedsector zich heeft gestructureerd op basis van o.a. een KB van 1993. Dit KB werd nooit aangepast aan de wet van 1994.

Het KB van 1993 (oprichting BIV) gaat uit van een “syndicus van het gebouw“ (concept pre-1994) en niet van een “syndicus van de VME” (concept post-1994).

Deze tegenstrijdigheid werd onder de mat geveegd door het gebruik, binnen de vastgoedsector, van het begrip “de mede-eigendom” (= de stenen) in plaats van het begrip “de VME” (= de eigenaars). Het is daarop dat een slinkende groep van professionele syndici zich baseren om "noodzakelijke" beslissingen zelf te nemen, in plaats van de AV te laten beslissen.

De werkzaamheden rond de opstelling van het KB “boekhouding”, die momenteel aan de gang zijn, hebben aan het licht gebracht dat de visie van de vastgoedsector nog steeds deze is van “syndicus van het gebouw”, met alle aberraties vandien.

De tekst van dit KB, eens gepubliceerd, zal impliciet duidelijk maken hoe de wet van 2010 dient gelezen te worden: kavelgebonden of persoonsgebonden. Uit de eerste draft van het KB, die ik kon inzien, blijkt dat de Commissie voor de Boekhoudingsnormen (CBN-CNC) voorstelt om een rekening te houden per eigenaar en niet per kavel.

[NICM Marc]

@ NICM Marc: niet akkoord, want

- kosten worden niet verdeeld per kavel maar volgens de duizendsten: in uw voorbeeld zullen de duizendsten voor de 5 samengevoegde appartementen dus 5 keer hoger zijn dan voor ieder van de oorspronkelijke appartementen; er is dus geen evenredige verdeling over een kleiner aantal appartementen

Bovendien: Art. 577-6:

§ 6. Iedere mede-eigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen.
§7. Iedere mede-eigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber (let op: enkelvoud!!!), al dan niet lid van de algemene vergadering.

M.a.w. als men deze twee paragrafen samen leest dan geldt dat door zijn volmacht de mede-eigenaar een stemrecht aan de lasthebber overmaakt dat overeenstemt zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen. Bijgevolg geldt: één mede-eigenaar = één volmacht.

Inderdaad, misschien een verkeerde vergelijking gemaakt voor wat de kostenverdeling betreft.

Daarentegen blijf ik bij mijn mening (zie voorgaande post) over de vertegenwoordiging van de kavels op de algemene vergadering en volg ik de mening van de heer Vandebos, elke kavel beschikt over een eigenaar die op zich voor elke kavel over een volmacht beschikt. Het gaat niet op te stellen dat een grootmede-eigenaar slechts over 1 volmacht zou beschikken voor wat vertegenwoordiging betreft. Hij heeft immers meerdere appartementen, niet 1.

Dit is mijn overtuiging. Het NICM zal met veel plezier indien dit nodig zou blijken de wetgever hierover interpelleren via vraagstelling.

[Luc]

Art. 577-6 § 5. 2de lid
De algemene vergadering beraadslaagt alleen rechtsgeldig wanneer aan het begin van de algemene vergadering meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is en voor zover zij ten minste de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten.

Voorbeeld: een gebouw met enkel 20 privatieve appartementen, beheerd door een VME met 4 eigenaars van privatieve kavels. Elke eigenaar bezit 5 appartementen. Een mede-eigenaar heeft volmachten gegeven aan 5 verschillende personen. De andere drie mede-eigenaars sturen hun kat.

Hoe wordt bepaald of meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig zijn?

Is meer dan de helft:
of 3 (50%+1 van alle 4 mede-eigenaars)
of 5 (50% van de 3 afwezige mede-eigenaars plus de 5 volmachten van de vertegenwoordigde eigenaar)
of 11 (50%+1 van alle 20 kavels) ??

[roharro]

Het gaat niet op te stellen dat een grootmede-eigenaar slechts over 1 volmacht zou beschikken voor wat vertegenwoordiging betreft. Hij heeft immers meerdere appartementen, niet 1.

Dit begrijp ik echt niet! Hoe wordt de eigenaar van bijv. 2 appartementen hier achteruitgesteld? Of hij zich nu door 1 of door bv. 2 personen laat vertegenwoordigen maakt toch geen verschil? Hij gaat aan die twee personen toch dezelfde instructies geven voor het stemmen?
Er staat ook nergens in de wet dat de stemmen aan de kavel zijn verbonden, wel aan het aandeel in de gemene delen (het is net hierdoor dat de tekst van de wet "klopt" voor wat betreft de vertegenwoordiging op de AV).

Als men de juridische termen "kavel", "mede-eigenaar", "aandeel in gemene delen", "stemgerechtigdheid", enz. netjes uit elkaar houdt dan lijkt de nieuwe wet me toch wel logisch in elkaar te zitten.
Na herhaaldelijk herlezen meen ik dat ze juridisch correct is. Dat wil natuurlijk nog niet zeggen dat de wet zonneklaar is en vlot leesbaar.

[roharro]

Art. 577-6 § 5. 2de lid
De algemene vergadering beraadslaagt alleen rechtsgeldig wanneer aan het begin van de algemene vergadering meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is en voor zover zij ten minste de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten.

Voorbeeld: een gebouw met enkel 20 privatieve appartementen, beheerd door een VME met 4 eigenaars van privatieve kavels. Elke eigenaar bezit 5 appartementen. Een mede-eigenaar heeft volmachten gegeven aan 5 verschillende personen. De andere drie mede-eigenaars sturen hun kat.

Hoe wordt bepaald of meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig zijn?

Is meer dan de helft:
of 3 (50%+1 van alle 4 mede-eigenaars)
of 5 (50% van de 3 afwezige mede-eigenaars plus de 5 volmachten van de vertegenwoordigde eigenaar)
of 11 (50%+1 van alle 20 kavels) ??

Het antwoord is eenvoudig.

mede-eigenaars: er zijn vier mede-eigenaars en ze kunnen zichzelf niet vermenigvuldigen door volmachten te geven
aanwezig aandeel in de gemene delen: som van alle vertegenwoordigde duizendsten tov totaal aantal duizendsten

Meer dan de helft van de eigenaars is dus 3 eigenaars fysisch aanwezig of vertegenwoordigd. Als een eigenaar twee volmachthouders zou sturen dan vertegenwoordigen ze maar één eigenaar, enz.
Mede-eigenaarschap blijkt uit notariële akte, niet uit volmacht!

[Vandebos]

Antwoord A.

Of een mede-eigenaar nu vertegenwoordigd wordt door 1 of door 5 volmachthebbers maakt niet uit voor de telling aangezien het de eigenaars zijn die geteld worden en niet hun aantal vertegenwoordigers. Bovendien heeft de wetgever door het stellen van het dubbele quotum aan de ene kant zeker gespeeld dat op zijn minst 50% van de eigenaars aanwezig is en dat los daarvan de aanwezigen op zijn minst de helft van het gebouw in bezit vertegenwoordigen. Anders gezegd, lid 2 van dit artikel is specifiek opgebouwd met de reële gedachte in het achterhoofd dat niet iedereen evenveel aandelen in de gemeenschappelijke delen bezit en men op deze wijze garandeert dat zowel de rechten van de kleinere aandeelhouders (50+1 aanwezig of vertegenwoordigd) als de grote aandeelhouders (minimum 50% aandelen aanwezig) niet in absentio kunnen geschonden worden door georganiseerde manoeuvres.
Lid drie is er specifiek bijgekomen om het continue blokkeren van vergaderingen door een paar minderheidseigenaars te voorkomen; Het komt immers steeds vaker voor dat immogroepen een controlerend aandeel verwerven in een gebouw en dan opzettelijk worden geblokkeerd door een boycot van de AV door "gewone" mede-eigenaars zodat een telkens BAV noodzakelijk wordt.

[Vandebos]

Het gaat niet op te stellen dat een grootmede-eigenaar slechts over 1 volmacht zou beschikken voor wat vertegenwoordiging betreft. Hij heeft immers meerdere appartementen, niet 1.

Dit begrijp ik echt niet! Hoe wordt de eigenaar van bijv. 2 appartementen hier achteruitgesteld? Of hij zich nu door 1 of door bv. 2 personen laat vertegenwoordigen maakt toch geen verschil? Hij gaat aan die twee personen toch dezelfde instructies geven voor het stemmen?
Er staat ook nergens in de wet dat de stemmen aan de kavel zijn verbonden, wel aan het aandeel in de gemene delen (het is net hierdoor dat de tekst van de wet "klopt" voor wat betreft de vertegenwoordiging op de AV).

Als men de juridische termen "kavel", "mede-eigenaar", "aandeel in gemene delen", "stemgerechtigdheid", enz. netjes uit elkaar houdt dan lijkt de nieuwe wet me toch wel logisch in elkaar te zitten.
Na herhaaldelijk herlezen meen ik dat ze juridisch correct is. Dat wil natuurlijk nog niet zeggen dat de wet zonneklaar is en vlot leesbaar.

Het aandeel in de gemene delen is verbonden aan een kavel door de oppervlakte van de kavel in het totaal van het gebouw en diens locatie in het gebouw. Vandaar dat de aandelen zijn gebonden aan een kavel. Elke kavel vertegenwoordigt een pakket aandelen. Meervoudig bezit vertegenwoordigt meervoudige pakketten aandelen. Verschillende volmachten kunnen bij meervoudig bezit noodzakelijk zijn om de grootmede-eigenaar toe te laten het gewicht van zijn aandelen maximaal te laten tellen.

De nieuwe wetgeving heeft niets aan deze logica verandert, zij raakt niet aan dit principe.
Door het bijvoegen van lid drie in art 577-6 §5 stelt ze de aandelen aanwezig zelfs boven het aantal aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars indien meer dan 75% van de aandelen aanwezig zijn. Hetgeen in zekere zin ook logisch is; uiteindelijk is het nog altijd bezit dat primeert boven aantal bezitters.

[Luc]

(...)
De nieuwe wetgeving heeft niets aan deze logica verandert, zij raakt niet aan dit principe.

Door het bijvoegen van lid drie in art 577-6 §5 stelt ze de aandelen aanwezig zelfs boven het aantal aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars indien meer dan 75% van de aandelen aanwezig zijn. Hetgeen in zekere zin ook logisch is uiteindelijk is het nog altijd bezit dat primeert boven aantal bezitters.

Dat 3de lid stelt:

Niettemin beraadslaagt de algemene vergadering tevens rechtsgeldig wanneer de medeeigenaars die aanwezig of vertegenwoordigd zijn aan het begin van de algemene vergadering, meer dan drie vierde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen vertegenwoordigen.

Om het 3de lid te kunnen toepassen dient 50%+1 van de aandelen vertegenwoordigd te zijn.

Lees in het commissieverslag van de Senaat de wordingsgeschiedenis van die tekst na.

Het gaat hier in se om ervoor te zorgen dat als de 1ste zitting van de AV het dubbele quorum niet behaald omdat bijv. de 35 mede-eigenaars van de garageboxen hun kat sturen en de 10 mede-eigenaars van appartementen wel aanwezig zijn (met 50%+1 van de aandelen), de 1ste zitting toch kan doorgaan.

[Vandebos]

I stand corrected wat betreft de intentie maar:

Om het 3de lid te kunnen toepassen dient 50%+1 van de aandelen vertegenwoordigd te zijn.

Dient dit niet 75%+1 te zijn?

[Pedro]

I stand corrected wat betreft de intentie maar:

Om het 3de lid te kunnen toepassen dient 50%+1 van de aandelen vertegenwoordigd te zijn.

Dient dit niet 75%+1 te zijn?

Hier wordt nogal wat met bepalingen "gegoocheld".
Net zoals onder de Wet van 1994 kan een 1ste vergadering doorgaan wanneer:
1) MINSTENS DE HELFT +1 van de eigenaars fysiek of via volmacht aanwezig is.
2) MINSTENS DE HELFT van de aandelen aanwezig of vertegenwoordigd is

Onder de nieuwe Wet is daaraan toegevoegd dat de vergadering eveneens rechtsgeldig kan doorgaan wanneer
er MEER DAN 3/4DE van ALLE aandelen aan het gebouw verbonden aanwezig of vertegenwoordigd is.

[Vandebos]

75%+1 = meer dan 3/4?

[marc mortier]

inderdaad