Een eigenaar bezit meerdere eigendommen binnen een woonblok.Deze eigendommen zijn verworven op verschillende tijdstippen (doet waarschijnlijk niet ter zake)
Op basis van welke regels ?? (in de baisakte en Regl ME is hierover niets voorzien) kan de syndicus
weigeren om meerdere volmachtdragers van die eigenaar (max 3 en minder dan 10%) te aanvaarden om deel te
nemen aan de AV en de stemmingen.
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Zolang de volmacht duidelijk is ingevuld in één hand, er duidelijk een volmachtdrager is aangeduid, de reikwijdte van het mandaat werd bepaald, de volmacht werd gedateerd en ondertekend is er geen probleem met de volmacht.
De volmacht mag ofwel maximaal 3 volmachten hebben naast mogelijk zijn eigendom of mag in totaliteit maximaal 10% van de duizendsten van het gebouw vertegenwoordigen. Overtreedt hij deze regels dan dienen zijn duizendsten ofwel beperkt te worden tot drie volmachten ofwel tot 10% van het totale aantal duizendsten.
De enige andere mogelijkheid is dat de de syndicus het recht van de volmachtgever om een volmacht te geven in twijfel trekt. (dit kan bijvoorbeeld bij vruchtgebruik/naakte eigendom, koppel in scheiding, erfenistwist etc etc)
De volmacht mag ofwel maximaal 3 volmachten hebben naast mogelijk zijn eigendom of mag in totaliteit maximaal 10% van de duizendsten van het gebouw vertegenwoordigen. Overtreedt hij deze regels dan dienen zijn duizendsten ofwel beperkt te worden tot drie volmachten ofwel tot 10% van het totale aantal duizendsten.
De enige andere mogelijkheid is dat de de syndicus het recht van de volmachtgever om een volmacht te geven in twijfel trekt. (dit kan bijvoorbeeld bij vruchtgebruik/naakte eigendom, koppel in scheiding, erfenistwist etc etc)
Wanneer een volmachtdrager over teveel volmachten beschikt, dan zullen volgens mij alle volmachten vervallen. In dit specifiek geval is het onmogelijk om juist te gaan bepalen welke volmachten dan wel kunnen worden gebruikt en welke niet. In dit geval kan de volmachtdrager geen enkele volmacht nog gebruiken.
Daarom is het belangrijk van de persoon die een volmacht aanvaardt om zeer voorzichtig te zijn en alvorens deze te aanvaarden na te kijken niet over het toegelaten aantal te gaan.
Voor wat betreft het aantal is het niet moeilijk...(max. 3 of meer indien niet meer dan 10 %) maar voor wat de percentage betreft dient hij te berekenen hoeveel 10 % van het totaal aantal aandelen verbonden aan gebouw bedraagt en dan opletten niet erover te gaan.
Daarom is het belangrijk van de persoon die een volmacht aanvaardt om zeer voorzichtig te zijn en alvorens deze te aanvaarden na te kijken niet over het toegelaten aantal te gaan.
Voor wat betreft het aantal is het niet moeilijk...(max. 3 of meer indien niet meer dan 10 %) maar voor wat de percentage betreft dient hij te berekenen hoeveel 10 % van het totaal aantal aandelen verbonden aan gebouw bedraagt en dan opletten niet erover te gaan.
Naar mijn mening niet, indien dit niet expliciet werd opgenomen in de volmacht. De vraag is of het nuttig is een volmacht te geven waarop de mogelijkheid wordt geboden ze niet te gebruiken... Dit gaat een beetje in tegen de (in principe) eigenlijke wens van de volmachtgever om juist vertegenwoordigd te zijn op die vergadering en zijn deel door te drukken of zijn stem te laten horen.
Als een volmacht houder bij aankomst op de vergadering realiseert dat hij teveel volmachten heeft dan kan hij op de aanwezigheidslijst enkel tekenen voor het aantal volmachten dat hij wel kan uitoefenen. Met het feit dat hij dan één of meer volmachten niet aanmeldt heeft de AV van ME geen uitstaans.
De volmacht is slechts een overeenkomst tussen volmachtgever en gevolmachtigde.
De volmacht is slechts een overeenkomst tussen volmachtgever en gevolmachtigde.
Iedere wijze uil is ooit een uilskuiken geweest.
Het gaat dan ook tegen het principe van een volmacht in om op de volmacht bepaalde stemvereisten te plaatsen. Gelet op het feit dat de volmachtgever niet aanwezig is op de vergadering en bijgevolg niet het volledige betoog achter een bepaald punt kan kennen. Nochtans vindt je dit principe terug op praktisch ieder volmachtformulier. Ik dacht dat er ook reeds enige jaren vonnissen zijn uitgesproken die stellen dat het geven van een volmacht de volmachthebber de volledige vrijheid schenken deze naar eer en geweten te gebruiken ongeacht vooraf gemaakte afspraken?Naar mijn mening niet, indien dit niet expliciet werd opgenomen in de volmacht. De vraag is of het nuttig is een volmacht te geven waarop de mogelijkheid wordt geboden ze niet te gebruiken... Dit gaat een beetje in tegen de (in principe) eigenlijke wens van de volmachtgever om juist vertegenwoordigd te zijn op die vergadering en zijn deel door te drukken of zijn stem te laten horen.
De nieuwe wet zegt "De volmacht kan algemeen of specifiek zijn en mag alleen maar gelden voor één algemene vergadering". Betekent het "specifiek" in de tekst niet precies dat je wel kan opleggen wat de lasthebber moet stemmen? Of wat is anders de juiste betekenis?Het gaat dan ook tegen het principe van een volmacht in om op de volmacht bepaalde stemvereisten te plaatsen.
De algemene modaliteiten van de volmacht staan niet in de Art. 577-3 à 577-14 BW, maar wel Art. 1984 à 2010 BW.
Ik citeer hierna de eerste artikels van die reeks, die waarschijnlijk een deel van de gestelde vragen beantwoorden.
Ik citeer hierna de eerste artikels van die reeks, die waarschijnlijk een deel van de gestelde vragen beantwoorden.
TITEL XIII. - LASTGEVING.
HOOFDSTUK I. - AARD EN VORM VAN DE LASTGEVING.
Art. 1984. Lastgeving of volmacht is een handeling, waarbij een persoon aan een ander de macht geeft om iets voor de lastgever en in zijn naam te doen.
Het contract komt slechts tot stand door de aanneming van de lasthebber.
Art. 1985. Lastgeving kan verleend worden of bij een openbare akte, of bij een onderhands geschrift, zelfs bij een brief. Zij kan ook mondeling verleend worden; maar het bewijs ervan door getuigen wordt alleen toegelaten overeenkomstig de titel Contracten of verbintenissen uit overeenkomst in het algemeen.
De aanneming van de lastgeving kan ook stilzwijgend geschieden, en blijken uit de uitvoering ervan door de lasthebber.
Art. 1986. Lastgeving geschiedt om niet, tenzij het tegendeel bedongen is.
Art. 1987. Lastgeving is of bijzonder en betreft slechts een zaak of bepaalde zaken, of algemeen en betreft alle zaken van de lastgever.
Art. 1988. Lastgeving, in algemene bewoordingen uitgedrukt, omvat alleen de daden van beheer.
Om goederen te vervreemden of met hypotheek te bezwaren, of om enige andere daad van eigendom te verrichten, is een uitdrukkelijke lastgeving vereist.
Art. 1989. De lasthebber mag niets doen buiten hetgeen in zijn lastgeving begrepen is; de macht om een dading te treffen omvat niet de macht om een compromis aan te gaan.
klopt. Hang nog wat teveel vast aan de oude wetgeving...
Maar de kwestie blijft. Je kan in een dergelijk geval dan evengoed gebruik maken van de nieuwe mogelijkheid dat je de syndicus voorafgaandelijk laat weten hoe je wenst te stemmen op bepaalde punten. Het idee van een volmachthebber is juist dat je iemand afvaardigt die op basis van alle ter beschikking gestelde informatie een beslissing neemt in de geest van wat de volmachtgever wenst. Een volmachthebber aan handen en voeten binden door van hem niet meer dan een papegaai te maken heeft geen enkel nut en kan in extremis enkel tot perverse toestanden leiden.
De Wetstraat is hier momenteel een perfect voorbeeld van...
Maar de kwestie blijft. Je kan in een dergelijk geval dan evengoed gebruik maken van de nieuwe mogelijkheid dat je de syndicus voorafgaandelijk laat weten hoe je wenst te stemmen op bepaalde punten. Het idee van een volmachthebber is juist dat je iemand afvaardigt die op basis van alle ter beschikking gestelde informatie een beslissing neemt in de geest van wat de volmachtgever wenst. Een volmachthebber aan handen en voeten binden door van hem niet meer dan een papegaai te maken heeft geen enkel nut en kan in extremis enkel tot perverse toestanden leiden.
De Wetstraat is hier momenteel een perfect voorbeeld van...
Maar ... de nieuwe wet legt in feite op dat alle informatie ter beschikking is op het ogenblik van de uitnodiging, dus twee weken vroeger ... .
Voor een burgerlijke rechter dien je ook alle informatie ter beschikking te stellen, via tegensprekelijke besluiten, ten laatste één week voor de debatten.
De syndicus zal moeten leren zijn werk te doen, alle informatie te verzamelen en onpartijdig ter beschikking stellen, in plaats van alles te laten afhangen van de "mood" van de zaal en van wie het hardst roept.
Voor een burgerlijke rechter dien je ook alle informatie ter beschikking te stellen, via tegensprekelijke besluiten, ten laatste één week voor de debatten.
De syndicus zal moeten leren zijn werk te doen, alle informatie te verzamelen en onpartijdig ter beschikking stellen, in plaats van alles te laten afhangen van de "mood" van de zaal en van wie het hardst roept.
In sommige gevallen is dit wel zo, maar anderzijds is het toch best mogelijk dat ik voor sommige punten perfect weet wat ik wil stemmen (zeker als de voorafgaande info volledig is), maar dat ik fysiek niet aanwezig kan zijn (slecht te been, buitenland, ziekenhuis, ...). Dan vind ik het perfect redelijk dat ik voor een aantal punten al bepaal wat mijn stem zal zijn.Een volmachthebber aan handen en voeten binden door van hem niet meer dan een papegaai te maken heeft geen enkel nut...
Nu als dat niet kan, wat betekent het woord "specifieke" volmacht dan wel?
Verder wel eens met de opmerking over de wetstraat
Maar dat zijn dan ook weer geen volmachthouders, ze worden enkel zo gebruikt.Specifieke volmacht = bijzonder mandaatIn sommige gevallen is dit wel zo, maar anderzijds is het toch best mogelijk dat ik voor sommige punten perfect weet wat ik wil stemmen (zeker als de voorafgaande info volledig is), maar dat ik fysiek niet aanwezig kan zijn (slecht te been, buitenland, ziekenhuis, ...). Dan vind ik het perfect redelijk dat ik voor een aantal punten al bepaal wat mijn stem zal zijn.Een volmachthebber aan handen en voeten binden door van hem niet meer dan een papegaai te maken heeft geen enkel nut...
Nu als dat niet kan, wat betekent het woord "specifieke" volmacht dan wel?(...)
Zie:
Art. 1987 BW. Lastgeving is of bijzonder en betreft slechts een zaak of bepaalde zaken, of algemeen en betreft alle zaken van de lastgever./quote]