Controle boekhouding VME na 01.09.2010

[Nomic]

Dank U wel voor de uitgebreide toelichting.
Nomic

[Luc]

Opgelet: de rekencommissaris dient zich te richten naar het komende KB "boekhouding" voor wat betreft de uitvoering van zijn opdracht.

De logische volgorde lijkt me:
1. publicatie KB afwachten (= bepaling behoefte)
2. AV bepaald de opdracht van de rekencommissaris en neemt die op in het Regelement van Mede-eigendom ( = bepaling wijze van uitvoering)
3. aanstelling van de rekencommissaris met ingang van het komende boekjaar ( = concrete uitvoering).

Het paard niet voor de kar spannen. Dat maakt alles enkel maar complexer.

In afwachting van het KB wel nazien of de syndicus de reeds toepasbare regels van Art. 5778 §4 17° heeft toegepast vanaf 01.09.2010 (in het vet):

17° de boekhouding van de vereniging van mede-eigenaars te voeren op een duidelijke, nauwkeurige
en gedetailleerde wijze, volgens het door de Koning op te stellen minimum genormaliseerd rekeningenstelsel. Elke mede-eigendom die met uitzondering van de kelders, de garages en de parkeerplaatsen minder dan twintig kavels omvat, mag een vereenvoudigde boekhouding voeren die ten minste een weerspiegeling is van de ontvangsten en uitgaven, van de toestand van de kasmiddelen, alsook van de mutaties van beschikbare middelen in contant geld of op de rekeningen, van het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal bedoeld in artikel 577-11, § 5, tweede en derde lid, van de schuldvorderingen en de schulden van de mede-eigenaars;

[Nomic]

Goede namiddag,

Uit de voorgaande posts begrijp ik dat de inhoud van de functie van de rekeningcommissaries duidelijk is afgebakend.

Mag een mede-eigenaar die de boekhouding van de VME ruimer en diepgaander wil analyseren en bestuderen dan wat weggelegd is voor de rekeningcommissaris, (doch hiervoor niet de noodzakelijke kennis heeft) zich laten vergezellen door een derde (vb accountant, financieel expert...) niet mede-eigenaar? Zo ja onder welke voorwaarden (mandaat? lastgeving? non-disclosure agreement?... etc).

Ik kijk met belangstelling uit naar jullie opnie.

Beste groeten

Nomic

[marc mortier]

Toch waarschuwen voor mogelijke overdrijving. Dan riskeert men alles te compliceren. Samen met een lid van de raad heb ik gisteren de boekhouding van de syndicus betreffende de VME doorgenomen. We hebben alle facturen en rekeninguittreksels gecontroleerd op conformiteit, maar ook de facturen op de "opportuniteit" ( werd de opdracht op een regelmatige manier gegeven )
Dit is een eerste taak. Een twee bestaat erin toe te zien dat de verdeling van de kosten geschiedt volgens de ( in de basisacte vastgelegde ) verdeelsleutels.
Indien een "rekeningencommissaris" deze taken al naar behoren volbrengt staan we al een stap verder. Dan ook nog zien of er "achterstallen" zijn in de betaling van de bijdragen door de mede-eigenaars.
Uiteraard zal veel afhangen van hetgeen de syndicus als boekhouding voorlegt. Men ziet snel in of deze geloofwaardig is of niet. Voor de rest moet men geen expert-boekhouder, auditor of dergelijke zijn om de taak naar behoren te kunnen vervullen. Opmerkzaamheid, goede communicatie met de syndicus en een dosis gezond verstand kunnen volstaan.

[Luc]

Toch waarschuwen voor mogelijke overdrijving. Dan riskeert men alles te compliceren. Samen met een lid van de raad heb ik gisteren de boekhouding van de syndicus betreffende de VME doorgenomen. We hebben alle facturen en rekeninguittreksels gecontroleerd op conformiteit, maar ook de facturen op de "opportuniteit" ( werd de opdracht op een regelmatige manier gegeven )
Dit is een eerste taak. Een twee bestaat erin toe te zien dat de verdeling van de kosten geschiedt volgens de ( in de basisacte vastgelegde ) verdeelsleutels.
Indien een "rekeningencommissaris" deze taken al naar behoren volbrengt staan we al een stap verder. Dan ook nog zien of er "achterstallen" zijn in de betaling van de bijdragen door de mede-eigenaars.
Uiteraard zal veel afhangen van hetgeen de syndicus als boekhouding voorlegt. Men ziet snel in of deze geloofwaardig is of niet. Voor de rest moet men geen expert-boekhouder, auditor of dergelijke zijn om de taak naar behoren te kunnen vervullen. Opmerkzaamheid, goede communicatie met de syndicus en een dosis gezond verstand kunnen volstaan.

De definitie gegeven aan "opportuniteit" is eerder deze van "regelmatig".

De gevolgde werkwijze lijkt me ok en werkbaar. De systematiek zal niet wijzigen met het nieuwe KB, mar wel zal meer aandacht moeten gegeven worden aan de "imputatie" = het correct toewijzen van de uitgaven/inkomsten aan de correcte rubriek (nu) of rekening (na publicatie KB)

De "opportuniteit" dient enkel nagegaan voor de inkomsten/uitgaven van de dringende/voorlopige beslissingen van de syndicus, die normaal moeten genomen worden door de AV. Controle van opportuniteit is eerder een taak van de RvM, die terzake zijn mening dient te vermelden in haar semestrieel verslag.

[Vandebos]

Op dit ogenblik kan men zich enkel richten op wat de wetgever beschouwt als het minimum minimorum dat een syndicus dient te verrichten op boekhoudkundig niveau voor een mede-eigendom met minder dan 20 leef en/of commerciële eenheden.

Voor een gebouw met meer eenheden zal het toekomstig KB ooit de regels vastleggen.

Dit KB kan door de AV gebruikt worden als leiddraad voor de functie van rekencommissaris doch hoeft niet; de reeds bestaande wetgeving zegt immers duidelijk:

Art. 577-8/2. De algemene vergadering wijst jaarlijks een commissaris van de rekeningen aan, die al dan niet mede-eigenaar is, wiens verplichtingen en bevoegdheden bij het reglement van mede-eigendom worden bepaald.

Het vastleggen per KB zou dan een inbreuk vormen op de beslissingsbevoegdheid van de AV die het reglement middels stemming bepaalt.

U mag zich steeds laten bijstaan door een expert indien het gaat om materie die u niet machtig bent. Wel zal u voorafgaandelijk aan uw bezoek best aankondigen dat u zich zal laten bijstaan door X, expert in A. Kwestie dat de syndicus niet kan claimen "onverwacht" geconfronteerd te worden met een situatie waarop hij niet is voorbereid...

[Luc]

Als de regels opgelegd door de AV in tegenspraak zijn met het minimale schema, dan zijn volgens mij die regels onregelmatig of bedrieglijk. De juridische waarde van een uitvoeringsKB ligt hoger dan een gewoon KB en kan gelijkgesteld worden met een wet voor de toepassing van Art. 577-14.

Voorbeeld: het minimaal schema legt op dat het saldo van een nog niet integraal afgeloste lening vermeld wordt in één van de rekeningen, in tegenspraak met de huidige praktijk waar enkel de aflossingen vermeld worden, dan kan de bepaling van het Reglement van Mede-eigendom (of het verslag van de rekencommissaris) worden vernietigd door de vrederechter, die verbied aan de rekencommissaris om het toepassen van deze regel na te zien (of als dit nazicht niet gebeurt is).

Maar we moeten eerst de concrete tekst hebben, vooraleer daarover verder te kunnen discussiëren.

[observer-old]

Weet iemand hoever de Commisssie voor de Boekhoudingsnormen ( afgekort CBN) staat met de voorbereiding van dat KB ? Het minimum rekeningstelsel zou toch het minimum moeten zijn, maar wie houdt er het been stijf ? en welk been ? bvb de afschrijvingen naar 't schijnt, terecht ? of ! Men kan steeds een minimum rekeningstelsel uitbreiden naar uw eigen noden naargelang de structuur van het mede-eigendom, toch ?

[Luc]

Weet iemand hoever de Commisssie voor de Boekhoudingsnormen ( afgekort CBN) staat met de voorbereiding van dat KB ? Het minimum rekeningstelsel zou toch het minimum moeten zijn, maar wie houdt er het been stijf ? en welk been ? bvb de afschrijvingen naar 't schijnt, terecht ? of ! Men kan steeds een minimum rekeningstelsel uitbreiden naar uw eigen noden naargelang de structuur van het mede-eigendom, toch ?

Wie houdt het been stijf? De "sector van het vastgoed".

Het probleem van de afschrijvingen, is slechts een miniem onderdeel van de problematiek.
Het reëel probleem is dat de "sector" een commerciële "oplossing" voor de VME door de strot wil duwen.

Zij willen in essentie niet overschakelen van een "kasboekhouding" naar een "vastleggingsboekhouding". Zij aanvaarden het verschil niet tussen een betaling en een kost.

Zij willen "hun" methode van boekhouding, die op zijn minst een beetje bizar is, opleggen aan allen.

Het gaat hier over het BIV, CIB en ABSA, die de andere syndici in feite willen uitsluiten PLUS zelf financieel profijt willen halen. Hun commercieel samenwerkingsverband, werd onder de vorm van een BVBA opgericht ergens in juli 2010 door drie "eminente" leden van hun organisaties, maar ze geven zelf toe dat ze er al aan "werken" sinds 2008. Dat maakt dat er sprake is van een enorme vermenging van belangen.

Verschillende onderdelen van dit forum werden op hun commerciële site geplaatst, zonder de normale regels te volgen. Hun bedoeling is hun "respectabiliteit" te verhogen, zonder ervoor iets te moeten doen. Het URL van deze commerciële site deel ik afzonderlijk mee aan de beheerder van dit forum.

[observer-old]

maar wanneer zal dat kb er zijn ? wat hapert er bij de CBN(Commissie boekhoudingsnormen) ?

[observer-old]

sorri luc voor mijn vraag van daareven (22u27) maar ik had uw antwoord 'overlooked' op mijn bericht van 6 april

dus ignore itnu