Onze RvB heeft in haar laatste vergadering benadrukt dat een boeteclausule ( een beslissing die zou genomen zijn op een eerdere AV maar niet terug te vinden is exclusief een loutere vermelding dat het voorgesteld geweest is door de voorzitter op de AV in 2006 )
uitrudkkelijk dient toegepast te worden
Is het mogelijk dat een AV beslist om leden die zich niet houden aan het reglement van mede-eigendom een boete op te leggen ?
Zo ja.... hoe zit dat dan precies ?
Moet er dan op z'n minst geen hoogte van die boete gespecificeerd zijn ?
Wie dient die inbreuken dan te controleren ?
Moet er één iemand worden aangesteld of kan dit gebeuren door de leden onderling ?
Is er mogelijkheid op verhaal indien men beschuldigd zou worden ?
etc etc
Allemaal geen gezonde toestanden lijken me dit en volgens mij totaal onwettelijk
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
In bepaalde basisaktes van de jaren 70/80 vindt men boetes terug, omgerekend naar nu van ongeveer 10 EUR, eisbaar door de syndicus mits schriftelijke ondertekende vaststellingen van twee mede-eigenaars.
Andere VME hebben recent een systeem van 500 EUR boete plus bepaalde vaststelling kosten ingevoerd, te beslissen door de Vrederechter, indien de ME weigerde te betalen. Het beoogde doel was een globale boete van bijna 2.500 EUR !!!.
Het is éénmaal toegepast, voorzover ik weet. De rechter heeft betrokken mede-eigenaar veroordeeld tot 250 EUR plus enkel de gerechtskosten. Het feit zelf werd niet betwist. Maar ... de vrederechter heeft wel vastgesteld dat diezelfde bepaling ook werd overtreden door alle leden van de RvB. Hij heeft geen sancties tegen hen getroffen, omdat er geen klacht tegen hen neergelegd was door één mede-eigenaar. De sanctie zouden wel strenger geweest zijn.
Andere VME hebben recent een systeem van 500 EUR boete plus bepaalde vaststelling kosten ingevoerd, te beslissen door de Vrederechter, indien de ME weigerde te betalen. Het beoogde doel was een globale boete van bijna 2.500 EUR !!!.
Het is éénmaal toegepast, voorzover ik weet. De rechter heeft betrokken mede-eigenaar veroordeeld tot 250 EUR plus enkel de gerechtskosten. Het feit zelf werd niet betwist. Maar ... de vrederechter heeft wel vastgesteld dat diezelfde bepaling ook werd overtreden door alle leden van de RvB. Hij heeft geen sancties tegen hen getroffen, omdat er geen klacht tegen hen neergelegd was door één mede-eigenaar. De sanctie zouden wel strenger geweest zijn.
De AV kan middels het reglement boetes opleggen. Dan dient ze echter in het reglement duidelijk te voorzien:
- de aard van de overtreding dient nauwkeurig omschreven te zijn.
- de boete dient exact omschreven te zijn.
- de beboete dient schriftelijk in gebreke gesteld te zijn en de tijd te zijn gegeven om zich in rechte te zetten.
- Indien het een beslissing van de AV is zal de syndicus dienen aan te tonen dat ofwel de beboete aanwezig was op de vergadering in kwestie ofwel het gewijzigde reglement heeft ontvangen en aldus kennis heeft genomen van het gewijzigde reglement.
Maar het blijft betwistbaar of de boete stand zal houden in de rechtszaal. In het algemeen houden vrederechters er niet van dat men zelf vaststellingen pleegt, de boete bepaalt en deze tracht te innen.
- de aard van de overtreding dient nauwkeurig omschreven te zijn.
- de boete dient exact omschreven te zijn.
- de beboete dient schriftelijk in gebreke gesteld te zijn en de tijd te zijn gegeven om zich in rechte te zetten.
- Indien het een beslissing van de AV is zal de syndicus dienen aan te tonen dat ofwel de beboete aanwezig was op de vergadering in kwestie ofwel het gewijzigde reglement heeft ontvangen en aldus kennis heeft genomen van het gewijzigde reglement.
Maar het blijft betwistbaar of de boete stand zal houden in de rechtszaal. In het algemeen houden vrederechters er niet van dat men zelf vaststellingen pleegt, de boete bepaalt en deze tracht te innen.
Aangezien ik met de regelmaat van de klok bericht krijg dat bepaalde vertegenwoordigers van beroepsfederaties van vastgoedbeheerders aan hun leden , beroepssyndici nota bene, verkondigen dat zij inzake de coördinatie van de statuten niets moeten ondernemen, gewoon de wettekst aan de bestaande akte nieten is voor hen voldoende aangezien zij blijkbaar bij de samenstelling van een nieuw parlement (in welk jaar dit gebeurt is natuurlijk de vraag) gaan lobbyen om o.a. betreffende dit item een reparatiewet door te voeren, lijkt het mij aangewezen dat gelijktijdig in de reparatiewet een sanctie/boete wordt opgelegd aan zij die vinden dat zij boven de wet staan. De eminente sprekers zullen dan wel wat voorzichtiger zijn en misschien eerst eens nadenken over zaken die hen binnen de wet niet goed vallen.De AV kan middels het reglement boetes opleggen. Dan dient ze echter in het reglement duidelijk te voorzien:
- de aard van de overtreding dient nauwkeurig omschreven te zijn.
- de boete dient exact omschreven te zijn.
- de beboete dient schriftelijk in gebreke gesteld te zijn en de tijd te zijn gegeven om zich in rechte te zetten.
- Indien het een beslissing van de AV is zal de syndicus dienen aan te tonen dat ofwel de beboete aanwezig was op de vergadering in kwestie ofwel het gewijzigde reglement heeft ontvangen en aldus kennis heeft genomen van het gewijzigde reglement.
Maar het blijft betwistbaar of de boete stand zal houden in de rechtszaal. In het algemeen houden vrederechters er niet van dat men zelf vaststellingen pleegt, de boete bepaalt en deze tracht te innen.
De uitleg van Pedro kan ik wel begrijpen en is zeer reëel en to the point.? Kan even niet volgen... Als ik er compleet naast zit mag je dat ook gewoon zeggen. Ego kan dat wel verdragen.... Het zal niet de eerste noch de laatste keer zijn...
De "boete" die hij voorstelt maakt deel uit van de derde werf ("Geschillen/Contentieux") van het AES-SNP (stand van zaken: 2009). Ik weet niet hoever het nu staat.
De "reparatiewet" zal wel degelijk nodig zijn. Er zijn een paar typo's in de wet, die dat noodzakelijk maken. Bvb: in een bepaald artikel verwijst men naar 577-8 §4 1°, hoewel dat afgeschaft werd en vervangen door een twee andere punten van 577-8 § 4.
Maar het is een feit dat sommige van de gelegenheid willen gebruik maken om de wetten van zowel 1994 als 2010 grondig te wijzigen. Op hun maag ligt ook het feit dat zowel het KB van 1993 als de BIV plichtenleer van 2006 moeten aangepast worden aan deze wetten, voor wat betreft de syndicus. De wet heeft prioriteit op een KB of reglement.
Zij weten dus, willen ze de huidige lakse plichtleer behouden, dat de wet van 2010 structureel moet gewijzigd worden.
Zo niet worden de rotte appels in de BIV mand zichtbaar ... .
Mag ik daar, als mede-eigenaar die op 5 jaar tijd 3 BIV kaartdragende syndici heeft dienen te bedanken voor niet bewezen diensten , "zo niet worden alle goede appels in de rotte BIV mand zichtbaar" van maken? Ik heb tegenwoordig het plezier ontdekt met zo'n "goede appel" samen te werken, maar de zoektocht... De Odusseia verbleekt erbij...
(de ene weigerde te vertrekken na ontslag tot de vrederechter hem hielp met een vonnis met dwangsom, de andere diende met een onderzoeksrechter geconfronteerd te worden vooraleer hij zijn fraude met niet bestaande offertes toegaf en afdokte om een proces te voorkomen, de derde vond het niet nodig ons op de hoogte te stellen van een schorsing van 9 maanden en bleef lustig verder factureren...)
EDIT: affreuze -dt aangepast..
(de ene weigerde te vertrekken na ontslag tot de vrederechter hem hielp met een vonnis met dwangsom, de andere diende met een onderzoeksrechter geconfronteerd te worden vooraleer hij zijn fraude met niet bestaande offertes toegaf en afdokte om een proces te voorkomen, de derde vond het niet nodig ons op de hoogte te stellen van een schorsing van 9 maanden en bleef lustig verder factureren...)
EDIT: affreuze -dt aangepast..
“Art.1226.Een strafbeding is een beding waarbij een persoon zich voor het geval van niet-uitvoering van de overeenkomst verbindt tot betaling van een forfaitaire vergoeding van de schade die kan worden geleden ten gevolge van de niet-uitvoering van de overeenkomst.”(B.W.=Burgerlijk Wetboek).
Die verbintenis kan ook collectief tot stand komen door de statuten van een Vereniging van Mede-eigenaars of door een beslissing van haar algemene vergadering. Die forfaitaire vergoeding kan niet verschuldigd zijn vooraleer het strafbeding geldig tot stand is gekomen. Dit strafbeding moet voldoende nauwkeurig zijn.
“Art.1231.§ 1. De rechter kan, ambtshalve of op verzoek van de schuldenaar, de straf die bestaat in het betalen van een bepaalde geldsom verminderen, wanneer die som kennelijk het bedrag te boven gaat dat de partijen konden vaststellen om de schade wegens de niet-uitvoering van de overeenkomst te vergoeden. In geval van herziening kan de rechter de schuldenaar niet veroordelen tot een kleinere geldsom dan bij gebrek aan strafbeding verschuldigd zou zijn geweest. § 2. De straf kan door de rechter worden verminderd wanneer de hoofdverbintenis gedeeltelijk is uitgevoerd. § 3. Ieder beding dat strijdig is met de bepalingen van dit artikel wordt voor niet-geschreven gehouden.”(B.W.).
Die verbintenis kan ook collectief tot stand komen door de statuten van een Vereniging van Mede-eigenaars of door een beslissing van haar algemene vergadering. Die forfaitaire vergoeding kan niet verschuldigd zijn vooraleer het strafbeding geldig tot stand is gekomen. Dit strafbeding moet voldoende nauwkeurig zijn.
“Art.1231.§ 1. De rechter kan, ambtshalve of op verzoek van de schuldenaar, de straf die bestaat in het betalen van een bepaalde geldsom verminderen, wanneer die som kennelijk het bedrag te boven gaat dat de partijen konden vaststellen om de schade wegens de niet-uitvoering van de overeenkomst te vergoeden. In geval van herziening kan de rechter de schuldenaar niet veroordelen tot een kleinere geldsom dan bij gebrek aan strafbeding verschuldigd zou zijn geweest. § 2. De straf kan door de rechter worden verminderd wanneer de hoofdverbintenis gedeeltelijk is uitgevoerd. § 3. Ieder beding dat strijdig is met de bepalingen van dit artikel wordt voor niet-geschreven gehouden.”(B.W.).
Ga naar Belgische wetgeving in JUSTEL-databanken van Belgisch Staatsblad. Klik voor WetBOEKEN achter ’Juridische aard’. Op afkondigingsdatum vindt u de overige akten. Inzake FEDERALE fiscale wetgeving zie http://www.fisconetplus.be/
Mag ik daar, als mede-eigenaar die op 5 jaar tijd 3 BIV kaartdragende syndici heeft dienen te bedanken voor niet bewezen diensten , "zo worden niet alle goede appels in de rotte BIV mand zichtbaar" van maken? Ik het tegenwoordig het plezier ontdekt met zo'n "goede appel" samen te werken, maar de zoektocht... De Oddisea verbleekt erbij...
(de ene weigerde te vertrekken na ontslag tot de vrederechter hem hielp met een vonnis met dwangsom, de andere diende met een onderzoeksrechter geconfronteerd te worden vooraleer hij zijn fraude met niet bestaande offertes toegaf en afdokte om een proces te voorkomen, de derde vondt het niet nodig ons op de hoogte te stellen van een schorsing van 9 maanden en bleef lustig verder factureren...)
grof !
De techniek van het strafbeding is mij wel bekend en een excellente methode, maar het mag niet "à la tête du type" opgesteld worden. Wat dan is het een blijk van wantrouwen.
Om efficiënt en productief te zijn moet het zoveel mogelijk op voorhand in het reglement van mede-eigendom opgenomen worden en in het contract zelf ernaar verwezen.
Om efficiënt en productief te zijn moet het zoveel mogelijk op voorhand in het reglement van mede-eigendom opgenomen worden en in het contract zelf ernaar verwezen.
hehe, in mijn ogen was ze van toepassing op beide.
Maar inderdaad, je kan je soms de situaties die je tegenkomt niet voorstellen. Ik ken momenteel minstens drie posters op dit forum die met beduidend ergere situaties geconfronteerd worden, waar men net als in het tweede voorbeeld effectief kan spreken van actieve fraude en corruptie.
De meeste mede-eigenaars "berusten" in hun syndicus en laten deze maar betijen, erop vertrouwend dat hij het wel "goed" zal doen. In feite had men in de nieuwe wetgeving de verplichting dienen te voorzien dat om de vijf jaar de volledige boekhouding van een vme een externe audit dient te ondergaan waarbij het resultaat rechtstreeks gerapporteerd wordt aan de AV door de auditor. Dat zou de gemiddelde mede-eigenaar amper enige 10-tallen euro's op jaarbasis kosten en zou het misbruik ernstig bemoeilijken.
Vele mede-eigenaars kopen een appartement omdat ze zich dan juist geen zorgen hoeven te maken over "de grote werken", de syndicus moet dat doen voor hen. De attitude van het doelpubliek is als het ware reeds gevoeliger voor bedrog. Dat is in mijn ogen (deze van een amateur) een punt waar de nieuwe wetgeving enige versterking kan gebruiken. Vooral omdat nog steeds op bijna dagelijkse basis wordt aangetoond dat het controle organisme van Syndici niet in staat is zijn taak naar behoren uit te voeren. (hetgeen niet verwonderlijk is met het beperkt aantal personeelsleden die zelf geen vastgoedmakelaar of syndicus zijn als hoofdberoep)
Maar inderdaad, je kan je soms de situaties die je tegenkomt niet voorstellen. Ik ken momenteel minstens drie posters op dit forum die met beduidend ergere situaties geconfronteerd worden, waar men net als in het tweede voorbeeld effectief kan spreken van actieve fraude en corruptie.
De meeste mede-eigenaars "berusten" in hun syndicus en laten deze maar betijen, erop vertrouwend dat hij het wel "goed" zal doen. In feite had men in de nieuwe wetgeving de verplichting dienen te voorzien dat om de vijf jaar de volledige boekhouding van een vme een externe audit dient te ondergaan waarbij het resultaat rechtstreeks gerapporteerd wordt aan de AV door de auditor. Dat zou de gemiddelde mede-eigenaar amper enige 10-tallen euro's op jaarbasis kosten en zou het misbruik ernstig bemoeilijken.
Vele mede-eigenaars kopen een appartement omdat ze zich dan juist geen zorgen hoeven te maken over "de grote werken", de syndicus moet dat doen voor hen. De attitude van het doelpubliek is als het ware reeds gevoeliger voor bedrog. Dat is in mijn ogen (deze van een amateur) een punt waar de nieuwe wetgeving enige versterking kan gebruiken. Vooral omdat nog steeds op bijna dagelijkse basis wordt aangetoond dat het controle organisme van Syndici niet in staat is zijn taak naar behoren uit te voeren. (hetgeen niet verwonderlijk is met het beperkt aantal personeelsleden die zelf geen vastgoedmakelaar of syndicus zijn als hoofdberoep)