Help...wij zitten in de rats met onze syndicus.

[Griet]

Hallo,
Wij zitten in grote problemen met onze syndicus.
Ons gebouw omvat meer dan 80 appartementen. Onze syndicus is een mede - eigenaar en bewoner.
Tientallen jaren vervult hij de functie van syndicus, en hij ontvangt daarvoor een normale vergoeding. 12 euro per mnd per appartement.
In de loop van de lange jaren heeft hij een kliek van mede-eigenaars rond zich geschaard, die zoals hijzelf, hier al vele jaren wonen, en die hem steeds alle vertrouwen hebben geschonken.

problemen met de syndicus:
- De laatste jaren kloppen onze eindafrekeningen niet meer. Sommige eigenaars moeten te veel betalen, anderen te weinig. Sommigen betalen algemene onkosten voor een garage die ze niet blijken te bezitten enz. enz
- Vragen hierover mondeling of per brief of per e-mail worden zelden of nooit beantwoord. (er is een mailadres aangemaakt speciaal voor vragen en/of opmerkingen van bewoners)
- Onlangs werd ontdekt dat er belangrijke facturen aan diensten niet betaald werden, met in één geval verwijlinterest tot gevolg.
- De centrale verwarming valt regelmatig uit en moet 'dringend' hersteld worden sinds vorig jaar. (Het is nog steeds niet gebeurd)
- Op de AV van vorig jaar werd er op aangedrongen dat de AV voortaan op de vastgestelde dag word georganiseerd zoals het in de basisakte staat. Dit wordt genegeerd!
- De leden van de raad van mede-eigenaars mogen geen boekhouding controleren, geen bankuittreksels zien enz enz Dit feit komt nu pas naar buiten, doordat een nog niet zo lang aangesteld lid is gaan praten. Elke vraag aan de syndicus om bewijsstukken, facturen, effectieve betalingen enz te mogen inzien stuit op een njet van hem.
- Met deze lijst kan ik nog wel even doorgaan...en ik wil het ook even niet hebben over de leugens die onze syndicus verzint om ons te sussen.

Met een relatief grote groep eigenaars proberen we nu schoon-schip te maken. Hoe? Waar naartoe? Vrederechter? Advocaat? Moeten er brieven gestuurd worden? Naar wie? Wat moet daar instaan? Met een paar mensen hebben we ons de afgelopen weken gebogen over wetteksten. We studeren ons te pletter we slapen slecht en zitten vol stress! Alle raad is welkom! Help aub !
MVG

G

[Vandebos]

Advocaat en vrederechter met het verzoek om een voorlopige syndicus aan te stellen wegens de feiten die u hier zojuist hebt vernoemd.

[Norbert]

Alvorens onnodige kosten te doen toch even de nieuwe wet raadplegen. Kan je eenvoudig doen via google en dan naar "nieuwe appartementswet". Je kan ook gewoonweg volgende site bekijken: http://www.law.kuleuven.be/jura/art/43n ... nneman.htm" onclick="window.open(this.href);return false;
Rustig een koffie, thé of ander drankje nuttigen en alles laten bezinken. Dan stap voor stap doorgaan.

[Vandebos]

Gewoon op de link helemaal bovenaan deze website klikken of op de links in onderschrift voor een gecoordineerde vergelijking werkt ook hoor.

Lijkt me echter gelet op de post dat de eigenaars op dit ogenblik de wet reeds kennen.

[Griet]

Dank voor de raad. Die koffie, is er al...een sterker drankje ook, tenminste af en toe als het ons teveel wordt, en de nieuwe wet kennen we bijna vanbuiten. Die is nu onze grote houvast. Problematischer is dat stap voor stap gaan, m.a.w. waar beginnen en hoe handelen om geen fouten te maken, want intussen laat de syndicus zijn voelsprieten in alle richtingen gaan en probeert hij ons, de tegenwringers, te intimideren.
Groeten,
Griet

[Vandebos]

U zal eerst de syndicus in gebreke dienen te stellen, aangetekend en hem dienen te verzoeken u binnen eg de 10 dagen na kennisname van het schrijven data te bezorgen binnen de dertig dagen na kennisname waarop de punten in kwestie worden afgehandeld.
U deelt de syndicus in het schrijven mee dat u zich op dag x bij hem zal aanbieden samen met andere mede eigenaars x, y, en z om de stukken van de residentie door te nemen, dat indien deze datum hem niet past u hem verzoekt om u binnen de 10 dagen kennisname van het schrijven u een andere datum te bezorgen die niet later dan 2 weken na de datum die wenste mag liggen.
In het schrijven verzoekt u hem vriendelijk voor die datum het register, de boekhouding van de laatste 3 jaar en de offertes en bestekken klaar te houden met inbegrip van de rekeninguitreksels van die periode.
U deelt er vriendelijk in mee dat jullie zelf in reproduktie materiaal zullen voorzien (kleine camera met statief) en dat bij gebrek aan een aangetekende betwisting aangaande de datum u ervan uitgaat dat deze geen probleem voor hem vormt.
U deelt hem vriendelijk doch resoluut mee dat bij gebrek aan inzage of niet laten verrichten van de bewarende maatregelen noodzakelijk voor de gemene en privatieve delen dit schrijven geldt als enige en definitieve ingebrekestelling en jullie zich alle rechten voorbehouden verdere stappen te nemen.
Sluit de brief af met "enkel voor de goede orde wordt dit schrijven u per gewone post en aangetekend verzonden"

Dat lijkt me al een goede start.

[lottiman]

Geachte Griet,
ik weet zeker,dat de antwoorden van Vandebos en Norbert, een zeer goede hulp zullen zijn,maar ik heb u artikel aandachtig gelezen, en wij maken hier in onze appartementsblok juist het zelfde mee, en na jaren van problemen, met de syndicus, heb ik nog maar één conclusie: het zijn gewoon dictators, en ik heb in mijn leven nog eens eenmalig iets slechter meegemaakt en dat was toen ik bij het leger was, daar moest ik als vrij mens ook kruipen, en mij laten vernederen.... ik hoop alleen op een beetje beterschap met de nieuwe wet.., maar ze zullen altijd de mede eigenaars blijven manipuleren, want de nieuwe wetten zijn gemaakt door politicus, en die doen niets anders... dan manipuleren.

lottiman

[Griet]

Dank voor jullie antwoorden!! Inderdaad, de manipulatie hier bij ons is inderdaad al lang bezig, en dat maakt het er niet gemakkelijker op. Vooral omdat een deel van de bewoners nu bejaard zijn, hier als weduwe of weduwnaar zijn blijven wonen, en onze hulpvaardige syndicus over de bol blijven aaien.

Ik kan op dit publiek forum niet in detail gaan, maar het meest ongeloofwaardige gebeurt hier!
In privé-bericht wil ik dat eventueel wel meedelen. Maar...het deel van de bewoners dat nu komaf willen maken met de situatie wil doorzetten tot het uiterste. Daarom ben ik blij met elke raadgeving en gelijkaardige ervaring. Daaruit kunnen we putten om voort te gaan met deze zaak.
Politici zijn vaak manipulators maar af en toe duikt er een witte raaf op onder hen, en dit zal ik misschien ooit aangrijpen om ervaringen mee te delen. Straffeloos profijt halen doordat de wetgeving vol gaten staat is wraakroepend.

Wij moeten waarschijnlijk een advocaat onder de arm nemen, maar zoals jullie zullen begrijpen moeten de kosten dan kunnen gedeeld worden door een aantal mede-eigenaars. Daarover zijn oppervlakkige gesprekken gevoerd, er is bereidheid, maar DE stap zetten vraagt toch enig denkwerk, en daarom is dit forum een eerste, zeer goede hulp bij een dergelijke onderneming.

Dank
Prettig weekend
Griet

[Vandebos]

U kan een gedeelte van de kosten van de advocaat via rpv verhalen in het verzoekschrift. dankzij de nieuwe wetgeving zullen diegenen die de klacht neerleggen vrijgesteld worden van dat gedeelte van de bijdrage in de algemene kosten dat de rpv en gerechtskosten opvangt.

Indien jullie een handje wensen met het opstellen van een as mag je me steeds via pb contacteren. Wat betreft advocaat is het het goedkoopste eerst zelf een zo volledig mogelijk dossier samen te stellen en te zorgen dat alle andere stappen buiten vredegerecht reeds op een correcte manier zijn genomen.

[Griet]

Dank! Wij proberen vanavond of ten laatste morgen dat as op te stellen. Indien het lukt stuur ik het per PB door ter nazicht en/of correctie.

MVG
Griet

[Pedro]

Hallo,
Wij zitten in grote problemen met onze syndicus.
Ons gebouw omvat meer dan 80 appartementen. Onze syndicus is een mede - eigenaar en bewoner.
Tientallen jaren vervult hij de functie van syndicus, en hij ontvangt daarvoor een normale vergoeding. 12 euro per mnd per appartement.
In de loop van de lange jaren heeft hij een kliek van mede-eigenaars rond zich geschaard, die zoals hijzelf, hier al vele jaren wonen, en die hem steeds alle vertrouwen hebben geschonken.

problemen met de syndicus:
- De laatste jaren kloppen onze eindafrekeningen niet meer. Sommige eigenaars moeten te veel betalen, anderen te weinig. Sommigen betalen algemene onkosten voor een garage die ze niet blijken te bezitten enz. enz
- Vragen hierover mondeling of per brief of per e-mail worden zelden of nooit beantwoord. (er is een mailadres aangemaakt speciaal voor vragen en/of opmerkingen van bewoners)
- Onlangs werd ontdekt dat er belangrijke facturen aan diensten niet betaald werden, met in één geval verwijlinterest tot gevolg.
- De centrale verwarming valt regelmatig uit en moet 'dringend' hersteld worden sinds vorig jaar. (Het is nog steeds niet gebeurd)
- Op de AV van vorig jaar werd er op aangedrongen dat de AV voortaan op de vastgestelde dag word georganiseerd zoals het in de basisakte staat. Dit wordt genegeerd!
- De leden van de raad van mede-eigenaars mogen geen boekhouding controleren, geen bankuittreksels zien enz enz Dit feit komt nu pas naar buiten, doordat een nog niet zo lang aangesteld lid is gaan praten. Elke vraag aan de syndicus om bewijsstukken, facturen, effectieve betalingen enz te mogen inzien stuit op een njet van hem.
- Met deze lijst kan ik nog wel even doorgaan...en ik wil het ook even niet hebben over de leugens die onze syndicus verzint om ons te sussen.

Met een relatief grote groep eigenaars proberen we nu schoon-schip te maken. Hoe? Waar naartoe? Vrederechter? Advocaat? Moeten er brieven gestuurd worden? Naar wie? Wat moet daar instaan? Met een paar mensen hebben we ons de afgelopen weken gebogen over wetteksten. We studeren ons te pletter we slapen slecht en zitten vol stress! Alle raad is welkom! Help aub !
MVG
DG

Laat u bijstaan door een deskundige en/of een advocaat gespecialiseerd in deze materie of u gaat voor verrassingen komen te staan.

[Griet]

Zopas verneem ik dat onze syndicus, mede-eigenaar en bewoner, op straat vertelt dat hij aan een trauma lijdt door 'onze bouw' en dat hij daarvoor in behandeling is. Zijn arts verbiedt hem alle grote en kleine bijeenkomsten en vergaderingen met bewoners/eigenaars.

De enigen die hier massaal een trauma oplopen zijn wij me dunkt, de mede-eigenaars!!!

Kunnen we met een aangetekend schrijven een doktersattest van zijn ziekte vragen?

[Luc]

Zopas verneem ik dat onze syndicus, mede-eigenaar en bewoner, op straat vertelt dat hij aan een trauma lijdt door 'onze bouw' en dat hij daarvoor in behandeling is. Zijn arts verbiedt hem alle grote en kleine bijeenkomsten en vergaderingen met bewoners/eigenaars.

De enigen die hier massaal een trauma oplopen zijn wij me dunkt, de mede-eigenaars!!!

Kunnen we met een aangetekend schrijven een doktersattest van zijn ziekte vragen?

Gezien de "ziekte" van de syndicus is hij in feite onbeschikbaar.

Advocaat en vrederechter met het verzoek om een voorlopige syndicus aan te stellen wegens de feiten die u hier zojuist hebt vernoemd.

Laat u bijstaan door een deskundige en/of een advocaat gespecialiseerd in deze materie of u gaat voor verrassingen komen te staan.

Mijn persoonlijk mening is dat normaal een advocaat, na een verzoeningscontact met deze syndicus onder vier ogen, een deftig en evenwichtig compromis "win/win" kan uitwerken, waarbij de huidige syndicus op een eerbare wijze zijn functie ter beschikking stelt.

Zoek niet het eigen gelijk, maar wel naar een respectvolle oplossing.
Anders zal je groep wel "winnen", maar met een kater achterblijven.

[Griet]

Antwoord aan Luc,

Die KATER hebben wij al heel lang, maar het geluk van die man is dat wij hier met een hele groep doodbrave mensen wonen.

De arrogantie van hem grenst aan het ongelooflijke. Ik kan onmogelijk in detail gaan hier. Hij wil met niemand een ordentelijk gesprek aangaan. Ieder die een opmerking maakt, of het nu over een foute factuur gaat voor algemene kosten of over de centrale verwarming die uitvalt, over de stookolie tank die leeg is en laattijdig bijgevuld wordt...die syndicus lacht ons in ons gezicht uit. Hij loopt hier al tientallen jaren rond alsof hij eigenaar is van heel de bouw. Wij zijn fitte, actieve vijftigplussers, maar soms krijgen we het gevoel alsof men ons voortijdig in een of ander akelig bejaarden home gestopt heeft. Omdat meer eigenaars ook zo denken staat de boel hier nu op barsten.

Klein voorbeeld: Vorig jaar weigerde hij de centrale verwarming aan te zetten. (half september) Enkele bejaarde bewoners hadden het koud. Antwoord: 'Ah, ik loop hier bijna in mijn blootje rond en jullie hebben kou? Nu heb ik geen tijd, maar ik zal dat in de week wel eens doen!' Op 1 oktober had hij plots twee minuten tijd.
Begin mei 2010 stond de CV al uit!! (hierover staat trouwens niets in onze basisakte) Vorige week heeft iemand hem in razende colère gebeld met de "eis" de CV zonder verwijl op te zetten. Tien minuten later hadden we verwarming!

In totaal betalen we maandelijks meer dan 23.000 Euro aan algemene kosten. 200 à 260 Euro per maand per appartement. De syndicus ontvangt daarvan +/- 14.000 Euro per jaar voor zijn administratief werk hier. Voor hem een bijverdienste! Wij hebben nu serieuze redenen om te twijfelen aan een correcte boekhouding die niemand te zien krijgt.

Kijk hé, de emmer was al vol, maar die begint nu over te lopen, en daar is jammer genoeg geen houden meer aan. De juiste stappen zetten is voor ons het moeilijkst, maar we zullen er zeker uit geraken.
Het juridisch forum is trouwens een fantastische hulp.

MVG
Griet

[roharro]

Inderdaad een herkenbare situatie. 80 appartementen? Daar moeten toch wel enkele mondige lieden tussenzitten die een inspanning willen leveren?

1. AV samenroepen met als enig agendapunt: "afzetting syndicus en beraadslaging over mogelijke stappen voor strafrechterlijke vervolging wegens fraude en burgerlijke partijstelling"
2. meestal heeft dit een groot schokeffect op mensen van het type zoals u de syndicus beschrijft
3. na afzetting syndicus alle documenten eisen
4. andere syndicus aanstellen
5. indien huidige syndicus dan nog niet meewerkt kunnen jullie nog altijd naar vrederechter gaan