Help...wij zitten in de rats met onze syndicus.

[roharro]

Sinds 2005 bereid ik een procedure in die aard voor. Het was niet evident om het causaal verband aan te tonen, maar uiteindelijk is het doenbaar. Men moet geduld hebben EN toegang tot de documenten.

De wet van 02.06.2010 is op dat gebied veel helderder. Lees de parlementaire documenten. De interventie van Mevr. NYSSENS in de Kamercommissie is op dat vlak cruciaal. Zij geeft zeer duidelijk aan dat de leden van de Raad van Mede-eigendom die bijkomende opdrachten aanvaarden, integraal verantwoordelijk zijn (en niet de syndicus).

Het lijkt me evident dat de Raad van Mede-eigendom de uiteindelijke en volledige verantwoordelijkheid draagt voor taken die haar duidelijk en welafgelijnd zijn opgedragen.

Maar m.i. zal het zeer moeilijk zijn diezelfde Raad verantwoordelijk te stellen voor fouten (niet opzettelijke) die gebeurd zijn naar aanleiding van hun controleopdracht van de syndicus. Ze kunnen slechts oordelen op basis van wat de syndicus hen voorlegt. Ze moeten op grond van de voorgelegde documenten de AV medelen of er kwijting kan verleend worden aan de syndicus. Maar als blijkt dat de syndicus frauduleuze documenten heeft voorgelegd lijkt het me onmogelijk de Raad daarvoor mede-verantwoordelijk te stellen. De Raad is geen instantie die zich bezighoudt met fraudebestrijding, zoniet zou haar verantwoordelijkheid uitgebreider zijn dan die van commissarissen-revisoren van grote ondernemingen!

[Luc]

Er wordt kwijting verleend aan de syndicus op basis van:

1. het jaarlijks schriftelijk verslag van de rekencommissaris
2. de twee semesteriele schriftelijke verslagen van de Raad van Mede-eigendom
3. het jaarlijkse schriftelijke verslag van de syndicus

Bovenstaande documenten dienen in bezit te zijn van elke stemgerechtigde mede-eigenaar ten laatste bij verzending en de uitnodiging van de AV (die verzending is steeds op kosten van de VME).

4. de deliberatie in AV onder voorzitterschap van een mede-eigenaar en in afwezigheid van de syndicus.

Vooraf heeft de AV bepaald, bij een expliciete EN voorafgaandelijke beslissing (via een aanpassing van Reglement van Mede-eigendom) hoe te taken worden verdeeld tussen de RvM en de RK.

De financiële controle is normaal een opdracht van de RK.
Zie: http://www.fedweb.belgium.be/nl/over_de ... /index.jsp:

Financiële controle: het Rekenhof controleert of de jaarlijkse rekeningen van de overheden correct, betrouwbaar en volledig zijn, en of ze opgesteld zijn volgens de opgelegde rijksboekhoudkundige regels. En als je een openbare rekenplichtige bent en dus ontvangsten int en uitgaven doet met openbaar geld, zal het Rekenhof je rekeningen controleren.

Maar de opdracht kan zich ook beperken tot deze van de controle van de rekeningen.
In ieder geval is het een controle achteraf.

De AV kan ook beslissen wie een permanente inzage kan krijgen in de bankrekeningen (Vb: systeem "Home Bank plus"), zonder enige mogelijkheid tot het verrichten van betalingen.

In grotere VME is dat aangewezen voor de RK, en minstens één van de leden van de RvM, zo de RKL geen volledige opdracht heeft of zo het een externe RK is.

In het oog moet gehouden worden dat deze opdrachten niet exclusief zijn en dat elke mede-eigenaar het recht heeft om zijn eigen controle uit te voeren. De nodige modaliteiten moeten in het Reglement van Mede-eigendom vermeld worden.

[winter]

Ook wij hebben problemen . De nieuwe wet houdt sjoemelende syndicussen absoluut niet tegen. De vergaderingen verlopen bij ons heel chaotisch en er is een kleine groep die vooraf vergaderd en daarna hun standpunt doordrukt. Met de wet houden zij zich heus niet bezeg. Erger nog ze hebben ze zelfs niet eens gelezen.
MVG

[Luc]

Ook wij hebben problemen . De nieuwe wet houdt sjoemelende syndicussen absoluut niet tegen. De vergaderingen verlopen bij ons heel chaotisch en er is een kleine groep die vooraf vergaderd en daarna hun standpunt doordrukt. Met de wet houden zij zich heus niet bezeg. Erger nog ze hebben ze zelfs niet eens gelezen.
MVG

Lees eens het volgende artikel van WIKIPEDIA:
http://nl.wikipedia.org/wiki/Samenzwering

Een citaat:

Definitie: complotten zijn afspraken tussen mensen en groepen onderling waarbij je gezamenlijk het gemeenschappelijke belang verdedigt en versterkt, met als doel anderen buiten te sluiten om er zelf beter van te worden. Het handelen naar buiten toe met een verborgen agenda. Complotten ontstaan uit lijfsbehoud en eigenbelang. Het verdedigen van je eigen belangen puur uit zelfbehoud

[winter]

Luc,
Maar uitgaan van een complottheorie is drastisch. Wel zijn de praktijken vergelijkbaar.
Mijn bedoelingen zijn altijd goed geweest en in 't belang van iedereen.( vb. ik stel neem een erkende hersteller en laat dat niet in 't zwart uitvoeren door een klusjesman. Goedkoop wordt daardoor duurdere koop. Men krijgt geen waarborg en op welk been spring je als je niet tevreden bent over de herstelling enz...)
Dat kleine groepje heeft veel inpact op gewone mensen en dat is in onze samenleving normaal. Men kijkt op 1 euro en vergelijkt nooit wat er tegenover staat.
Ik heb altijd die praktijken aan de kaak gesteld en men schilderd mij nu af als de boeman.
Moet de raad van beheer de rekeningen niet nakijken? We kregen een totaal verkeerde afrekening en de ontslagnemende syndicus( ondertussen terug in werking) geeft dit toe.
Begrijpen wie begrijpen kan.
Mij rest nog enkel te verhuizen. Ik steek hier geen energie meer in.
MVG

[Luc]

Effectief, het is drastisch, maar in het begin had ik bijna identiek dezelfde mening als jij.

Om bepaalde redenen kan ik niet verhuizen. Ik moet dus wel iets ondernemen. Die energie heb ik er nu wel voor over (rond 2020 waarschijnlijk niet meer als mijn vrouw en ik beide gepensioneerd zijn). Daarom zet ik mij ervoor in dat de switch naar een beheer van het type "goede huisvader" effectief gebeurt.

[Griet]

Dank voor al de antwoorden op mijn vragen.

[Griet]

Nieuwe vraag...
Een syndicus is verantwoordelijk voor de bankrekening en spaarrekening van de VME.
Indien de syndicus volmacht geeft aan iemand anders (vriend, familielid) zonder medeweten van de VME, en met of zonder medeweten van een lid van de RVB, gaat de bank dan in de fout als de persoon met die volmacht geld afhaalt van de rekening van de VME?

[Luc]

Nieuwe vraag...
Een syndicus is verantwoordelijk voor de bankrekening en spaarrekening van de VME.
Indien de syndicus volmacht geeft aan iemand anders (vriend, familielid) zonder medeweten van de VME, en met of zonder medeweten van een lid van de RVB, gaat de bank dan in de fout als de persoon met die volmacht geld afhaalt van de rekening van de VME?

Hij kan een volmacht geven, maar dan wel onder zijn integrale (100%) verantwoordelijkheid (Art. 577-8 § 5 BW). Hij dient dit dringend te melden aan de RvM, RK, AV en waarscjhijnlijk ook, aan zijn verzekeringsmaatschappij BA syndicus.

Die persoon X wordt dan zijn, al dan niet bezoldigde, aangestelde. De bepalingen van Art. 577-6 § 9 dienen volgens mij toegepast, voor wat betreft de deelname van deze aangestelde X aan de AV, RvM, ... ..

[Griet]

Misschien vraagt zich hier of daar wel een vroegere bezoeker af hoe het met onze problemen gaat.
Wel, kort en bondig: chaos, dagdagelijks nieuwe feiten en feitjes die om een oplossing, ttz. een antwoord of een actie vragen. Als de zaken ooit opgelost geraken zullen we, vrees ik, moeten afkicken want dan zal het hier wreed saai worden!

De zaak is in handen van onze advocaat. In een maand tijd hebben we meer over wetteksten, regels en procedures geleerd dan dat men op een jaar tijd in een cursus leert.
Het goede nieuws is dat er steeds meer eigenaars in dezelfde richting kijken, met hier en daar nog een koppige fan van onze syndicus die gelooft dat de zaak een 'hevige' storm in een glas water is.
Jammer, maar om het met de woorden van een raadgever te zeggen: het is inderdaad een hevige storm, met ons er midden in, bovenop een lekkende boot!
Tot binnenkort en dank voor alle hulp van dit forum zowel op de publieke site als dmv de privéberichten.

[Griet]

Onze syndicus probeert zich uit zijn benarde situatie te werken door overal te verkondigen dat de massa wanbetalers in ons gebouw oorzaak zijn van "zijn", lees ook, onze problemen.
In de globale jaarafrekening is daar niets van terug te vinden, integendeel zelfs!
Is een syndicus verplicht, indien hij massaal veel geld tegoed heeft van mede-eigenaars, dit aan de VME te melden?
Onze syndicus zegt dat hij hun privacy niet wil beschadigen. Gevolg: iedereen verdenkt nu iedereen en de sfeer onder de bewoners-gemeenschap verziekt volledig.

[roharro]

Indien er wanbetalers zijn behoort het tot de kerntaken van de syndicus het nodige te doen om die schulden te kunnen innen. Hij kan daartoe een procedure opstarten voor vredegerecht. Hij moet de AV daarover inlichten alook over de wanbetalers in het algemeen. Zo hij geen actie onderneemt begaat hij dus een ernstige beroepsfout.

[Vandebos]

De syndicus dient middels art. 577-8 §4 BW:

§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :

4° alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen;
5° het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars te beheren; voor zover als mogelijk dient dit vermogen in zijn geheel geplaatst te worden op diverse rekeningen, waaronder verplicht een afzonderlijke rekening voor het werkkapitaal en een afzonderlijke rekening voor het reservekapitaal; al deze rekeningen moeten op naam van de vereniging van mede-eigenaars worden geplaatst;
6° de vereniging van medeëigenaars, zowel in rechte als voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken, te vertegenwoordigen;

Privacy quatsch gaat hier niet op.

Het is adviseerbaar dat de syndicus de vergadering om toestemming vraagt de wanbetalers middels een advocaat voor het vredegerecht te dagen. Het niet melden van wanbetalers aan de AV, het niet verzoeken om er verder mee te gaan dan het schrijven van een aanmaning om te betalen, dat is nalatigheid.

[Luc]

Interessante informatie over de privacy in context van de mede-eigendom is te vinden op:
http://www.privacycommission.be/nl/pres ... icht7.html" onclick="window.open(this.href);return false;

Lees ook het officieel advies 22/2008 (pdf bestand).

Voor de adressen heeft de syndicus vanaf 01.09.2010 de wettelijke opdracht om die te bezorgen, ongeacht wat een ander orgaan van de VME zegt. Zie Art. 577-8 § 14 16°:

16° de lijst en de persoonsgegevens bij te werken van wie gerechtigd is deel te nemen aan de beraadslagingen van de algemene vergadering, en de mede-eigenaars op hun eerste verzoek en de notaris indien hij de syndicus hiertoe verzoekt in het kader van de overschrijving van akten die overeenkomstig artikel 1, eerste lid, van de hypotheekwet van 16 december 1851 op het hypotheekkantoor worden overgeschreven, de naam, het adres, de gedeelten en de referenties van de kavels van de andere mede-eigenaars te bezorgen;

[Vandebos]

volledig advies vind je eveneens in de links in onderschrift.