Mocht raad van beheer deze beslissing nemen?

[vlindergent]

Het is weer maar eens hommeles in ons gebouw.

13 mede-eigenaars en de laatste 3 jaar 2 x van syndicus veranderd. Op de duur dus verwarrend te weten welke beslissingen nog geldig zijn.

Een korte schets.
- In juni 2007 beslist de VME om de traphal te renoveren (schilderen en tapijt vervangen). Er wordt beslist om hiervoor 25.000 euro te verzamelen, er wordt expliciet in gezegd dat één mede-eigenaar die binnenhuisarchitect is zich zal bezighouden met de offertes en keuze van de kleuren en dat het werk in de herfst van 2007 zal beginnen.
Echter, men slaagt er niet in het geld te verzamelen op zo'n korte tijd, de mensen betalen niet, syndicus 1 zit er niet achter, de binnenhuisarchitect heeft geen tijd voor de offertes.
- In juli 2008 wordt er syndicus 2 aangesteld omdat de vorige niks deed.

- In september 2008 nieuwe algemene vergadering. Er wordt vastgesteld dat de meeste eigenaars met achterstallige betalingen zitten; zij worden aangemaand om te betalen. Tijdens de vergadering wordt wel gesproken over de renovatie van de traphal. Er wordt echter besloten om eerst een aantal kleinere zaken te doen ivm brandveiligheid. In het verslag geen vermelding naar de renovatie van de traphal.

- In maart 2009 wordt weer syndicus 3 aangesteld omdat syndicus 2 aan het scheiden is en zich geen bal aantrekt van het gebouw.
Syndicus 3 is een grote firma waar we relatief tevreden van zijn tot nu toe.

- In oktober 2009 is er een eerste algemene vergadering met syndicus 3. Opnieuw worden de eigenaars aangemaand te betalen. Er worden een aantal werken gepland, zoals het opfrissen van de inkomhal, dus niet de traphal en verbetering van de electriciteit van de gemeenschappelijke delen. Geen vermelding van de renovatie van de traphal in het verslag.
Er wordt ook een raad van beheer verkozen.

- De raad van beheer komt een aantal keer bijeen maar na 3 vergaderingen zijn reeds 2 van de 4 leden opgestapt. Ikzelf omdat tijdens de eerste vergadering van de raad één mede-eigenaar zijn partner had meegebracht, die geen mede-eigenaar is én niet verkozen is door de VME. Ook de voorzitter stapt op, dit om onduidelijke redenen.

Wat is nu het probleem? Onlangs hebben de 2 leden die de raad van beheer nog telt, een beslissing genomen om de renovatie van de traphal toe te wijzen aan een firma. Hiervan waren enkel zij op de hoogte. Tot grote verbazing van de eigenaars die in het gebouw wonen, begint deze week een firma met schilderwerken. De binnenhuisarchitect die oorspronkelijk was aangewezen om offertes te verzamelen en kleuren te kiezen, is geen lid van de raad van beheer.
In elk geval heeft de huidige raad van beheer geen mandaat gekregen tijdens de laatste algemene vergadering om hierover een beslissing te nemen.

Is mijn indruk correct dat de raad van beheer hier haar boekje ver te buiten is gegaan, net als syndicus 3 (die de opdracht heeft gegeven om met de schilderwerken te beginnen)? Deze laatste had volgens mij moeten checken wat hierover was beslist tijdens de vorige algemene vergaderingen.

Niet alleen heb ik een principieel probleem met de manier waarop deze beslissing is genomen omdat volgens mij de algemene vergadering had moeten beslissen over de offertes. Er komt nog bij dat er nog electriciteitswerken moeten gebeuren in de gemeenschappelijke delen en dat er een lek in het dak is bovenaan in de traphal. Vandaar is het volgens mij totale waanzin om nu al de schilderwerken te doen gezien de muren zullen moeten geopend worden voor de electriciteitswerken en omdat het lek nog niet hersteld is.

Indien de werken inderdaad onwettig zijn, wat kan er nog gedaan worden?

Alvast bedankt voor de reacties.

[vlindergent]

Misschien nog vermelden dat de achterstallige betalingen ondertussen ontvangen zijn én dat één van de leden van de raad van beheer net een eigen zaak is begonnen in het gebouw. Ik heb de indruk dat het de laatste persoon is die gepusht heeft om de schilderwerken te beginnen.

[Vandebos]

Er werd volgens uw verhaal nergens aan de beheerraad of aan de syndicus de toestemming gegeven om deze werken aan te laten vangen zonder dat de av kon beslissen over over de offertes die werden ontvangen voor het uitvoeren van dit werk. Tenzij de beheerraad of de syndicus ergens deze toestemming heeft bekomen en deze in de notulen is opgenomen lijkt het me een onwettige beslissing.

Hoe deze te stoppen?

Bezwaar aantekenen met zoveel mogelijk mede-eigenaars bij de syndicus ( aangetekend of tegen ontvansgtbewijs of per fax). In dit bezwaar duidelijk stellen dat de av onrechtmatig buiten spel werd gezet in deze beslissing, dat u als mede-eigenaar niet werd ingelicht over de verschillende offertes en bijgevolg de syndicus verzoekt om de geplande werkzaamheden uit te stellen tot de av zich heeft kunnen buigen over de verschillende offertes verzameld door de aangewezen mede-eigenaar zoals vastgelegd in de av van 2007. Dat u bij gebrek aan voldoen van dit verzoek bij de aanvang van de werken u deze zal laten vastleggen door een deurwaarder om bij het hieropvolgend geding verhaal te kunnen halen op de persoonlijke aansprakelijlheid van diegenen die deze werken onwettog hebben laten starten ondanks duidelijke en gerechtigde protesten. U plaatst elk uw details in het schrijven samen met het aandeel dat u in het gebouw bezit.

Voor de volledigheid en zuiver ter informatie zend u elk een copie van uw bericht aan de syndicus eveneens per mail of fax aan de aannemer die deze werken kortelings gaat uitvoeren. (u plaatst op of in dit tweede schrijven zeer duidlijk de aanhef "kopie schrijven ter informatie." Hoe meer eigenaars hoe beter.

[vlindergent]

Er werd volgens uw verhaal nergens aan de beheerraad of aan de syndicus de toestemming gegeven om deze werken aan te laten vangen zonder dat de av kon beslissen over over de offertes die werden ontvangen voor het uitvoeren van dit werk. Tenzij de beheerraad of de syndicus ergens deze toestemming heeft bekomen en deze in de notulen is opgenomen lijkt het me een onwettige beslissing.

Bedankt voor uw reactie.
Bedoelt u met de notulen het verslag van de algemene vergadering? In het verslag van de laatste algemene vergadering staat dit inderdaad niet vermeld. Er wordt met geen woord over de renovatie van de traphal gerept.

Bezwaar aantekenen met zoveel mogelijk mede-eigenaars bij de syndicus ( aangetekend of tegen ontvansgtbewijs of per fax). In dit bezwaar duidelijk stellen dat de av onrechtmatig buiten spel werd gezet in deze beslissing, dat u als mede-eigenaar niet werd ingelicht over de verschillende offertes en bijgevolg de syndicus verzoekt om de geplande werkzaamheden uit te stellen tot de av zich heeft kunnen buigen over de verschillende offertes verzameld door de aangewezen mede-eigenaar zoals vastgelegd in de av van 2007. Dat u bij gebrek aan voldoen van dit verzoek bij de aanvang van de werken u deze zal laten vastleggen door een deurwaarder om bij het hieropvolgend geding verhaal te kunnen halen op de persoonlijke aansprakelijlheid van diegenen die deze werken onwettog hebben laten starten ondanks duidelijke en gerechtigde protesten. U plaatst elk uw details in het schrijven samen met het aandeel dat u in het gebouw bezit.

De werken zijn al begonnen, we zijn volledig buitenspel gezet. Voor de firma begon met de werken waren we ons van geen kwaad bewust.
Ik vrees dat de werken al gedaan zullen zijn vooraleer ik een deurwaarder een vaststelling kan laten doen... Hoe lang duurt het voor ik een deurwaarder kan laten komen?

Ik heb een mail gestuurd naar de syndicus en naar alle eigenaars, gedocumenteerd met de verslagen van de laatste algemene vergaderingen én de wetgeving die zegt dat de syndicus de Algemene Vergadering niet vervangt.
Maar de meeste eigenaars trekken zich er niks van aan en dat is net waarom er een paar "cavalier seul" kunnen spelen.