Situatie :
Ruim 3 jaar geleden kocht ik een appartement in een blok waar in totaal 4 appartementen gevestigd zijn. Het gebouw betreft een oude boerderij die een tiental jaar geleden is omgebouwd tot een appartementsblok.
Een tijdje geleden werd door een van de andere eigenaars een vergadering gevraagd. Nu blijkt dat er ten tijden van de verbouwing een gemeentelijke verplichting werd opgelegd om de voorgevel nog te bekleden met crepi.
Een van de eigenaars stelde dus voor om offertes te vragen. Ik viel totaal uit de lucht, want zowel de notaris als de vorige eigenaar hadden me niets verteld van een verplichting.
Er blijkt tevens door ieder van de 4 eerste eigenaars van de appartementen destijds een som van 5.000 € gestort te zijn om grotere werken te voldoen en om de voorgevel te bezetten. Van deze som is o.a. de aanleg van de parking en de tuin betaald.
Nu is mijn vraag : heb ik als nieuwe eigenaar van een appartement recht op mijn deel van het reservefonds of mag dit inderdaad aan de vorige eigenaar teruggegeven worden? Ik dacht dat het reservefonds mee overging naar de nieuwe eigenaar.
Ik weet dat de oude eigenaar achter mijn rug de andere eigenaars contacteert om te vragen om het geld vrij te maken.
In de basisakte staat wel vermeld dat het appartementsgebouw uit de wet van mede-eigendom wordt gehouden (was om te vermijden dat er een syndicus moest aangeduid worden).
Graag jullie reacties.
Bedankt.
Vanaf het ogenblik dat er minstens 2 verschillende mede-eigenaars zijn en er een splitsingsakte werd opgemaakt met daarin privatieve en gemeenschappelijke delen, ressorteert men onder de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen.
Wanneer de akte in de registers van het bevoegde hypotheekkantoor werd overgeschreven, verkrijgt de VME (die op basis van vorige van rechtswege ontstaat) rechtspersoonlijkheid.
In de gevallen (cfr. zeer kleine gebouwen) dewelke dit verrechtvaardigen, kan afgeweken worden van het principe gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen. Dit gebeurt ofwel door de opsteller van de initiële akte dan wel nadien mits beslissing van de eigenaars die met eenparigheid van stemmen daarover beslissen.
In dit geval werd het niet ressorteren onder de vernoemde mede-eigendom in de statuutakte opgenomen.
In dat geval kan maar moet er geen syndicus worden aangesteld.
Desalniettemin bezit het gebouw met z'n 4 appartementen de hoedanigheid van gedwongen mede-eigendom.
In dat geval is artikel 577-2 B.W. van toepassing. Enkel paragraaf 9 binnen dit artikel is van dwingend recht. M.a.w. alle gemeenschappelijke lasten dienen te worden omgeslagen volgens aandelen. Men kiest voor de toepassing van het waardecriterium, het nuttigheidscriterium of een combinatie van beiden.
Buiten deze paragraaf kunnen de eigenaars onderling zelf bepalingen vastleggen.
Het is dus belangrijk om na te gaan wat er in de verkoopakten en/of de splitsingsakte werd voorzien of wat eventueel nadien tussen de eigenaars werd bepaald.