Mede-eigenaar als syndicus = grote katastrofe

[gabcal]

Ik bezit een appartement in een gebouw waarvoor het boekjaar, qua beheer, loopt van 1 januari tot 31 december.
De statutaire algemene vergadering heeft steeds einde maart plaats.

In de laatste algemene vergadering werd de toenmalige professionele syndic (helaas) ontslagen.
Eén van de mede-eigenaars had zich namelijk kandidaat gesteld aan een lagere prijs en kon daardoor de meerderheid achter zich scharen. Met als gevolg dat het beheer over het 1e kwartaal van boekjaar 2010 nog door de toenmalige professionele syndic werd uitgeoefend en dat de 3 resterende kwartalen onder het beheer van de nieuwe medeëigenaar-syndic vallen (zijn mandaat is ingegaan op 1 april).

Mijn 3 vragen desbetreffend zijn de volgende:

1) Wie kan of mag, voor het 1e kwartaal van boekjaar 2010, décharge verlenen aan de ontslagen professionele syndic?
Naar mijn bescheiden oordeel is dat noch de nieuwe syndicus noch de raad van beheer, maar zal de e.k. statutaire algemene vergadering van maart 2011 dat moeten doen.

2) De nieuwe syndicus gaat niet akkoord met de volgens mij nochtans zeer correcte laatste afrekening (1e kwartaal 2010) van de ontslagen professionele syndicus.
De nieuwe medeëigenaar-syndicus heeft die afrekening dan maar gewoon eigenmachtig gewijzigd, zonder enige zeggenschap van de andere mede-eigenaars. Kan of mag dat zo maar?

3) In de laatste algemene vergadering stelde de kwestieuze medeëigenaar zichzelf voor als kandidaat-syndic voor één jaar mits de prijs van 4.000 €. Uit de afrekening over het 2e kwartaal, die de mede-eigenaars intussen van de medeëigenaar-syndic ontvingen, blijkt dat hij, naast zijn commissie, nog extra kosten aanrekent (120 € voor telefoons, verplaatsingen, briefomslagen, enz…) en dat hij voor zichzelf doch OP KOSTEN VAN DE GEMEENSCHAP eigenmachtig een verzekering burgerlijke aansprakelijkheid heeft afgesloten (243,73 €), zodat zijn amateur-syndicschap nu al een stuk duurder uitvalt dan dat van een prof. Kan en mag dat alles zo maar?

[Vandebos]

1) de huidige syndicus maakt de jaarrekening en kan de AV adviseren al dan niet décharge te geven. Het is echter de Av die hierover stemt.

2) De huidige syndicus zal zijn wijzigingen tijdens het debat voorafgaand aan de goedkeuring dienen te verdedigen en zijn gelijk aantonen.

3) Lees het contract met de mede-eigenaar zorgvuldig na om te kijken of de onkostenvergoeding mee deel uitmaakte van het vastgelegde salaris.
Alhoewel de huidige mede-eigenaar/syndicus inderdaad best toestemming had gevraagd om een BA verzekering af te sluiten is het imo een goede zet van hem voor hemzelf en de mede-eigendom om onmiddellijk een dergelijke verzekering af te sluiten.

[Pedro]

Ik bezit een appartement in een gebouw waarvoor het boekjaar, qua beheer, loopt van 1 januari tot 31 december.
De statutaire algemene vergadering heeft steeds einde maart plaats.

In de laatste algemene vergadering werd de toenmalige professionele syndic (helaas) ontslagen.
Eén van de mede-eigenaars had zich namelijk kandidaat gesteld aan een lagere prijs en kon daardoor de meerderheid achter zich scharen. Met als gevolg dat het beheer over het 1e kwartaal van boekjaar 2010 nog door de toenmalige professionele syndic werd uitgeoefend en dat de 3 resterende kwartalen onder het beheer van de nieuwe medeëigenaar-syndic vallen (zijn mandaat is ingegaan op 1 april).

Mijn 3 vragen desbetreffend zijn de volgende:

1) Wie kan of mag, voor het 1e kwartaal van boekjaar 2010, décharge verlenen aan de ontslagen professionele syndic?
Naar mijn bescheiden oordeel is dat noch de nieuwe syndicus noch de raad van beheer, maar zal de e.k. statutaire algemene vergadering van maart 2011 dat moeten doen. --> Uw stelling is correct. Enkel en alleen de algemene vergadering kan al dan niet kwijting verlenen.

2) De nieuwe syndicus gaat niet akkoord met de volgens mij nochtans zeer correcte laatste afrekening (1e kwartaal 2010) van de ontslagen professionele syndicus.
De nieuwe medeëigenaar-syndicus heeft die afrekening dan maar gewoon eigenmachtig gewijzigd, zonder enige zeggenschap van de andere mede-eigenaars. Kan of mag dat zo maar? Neen. Indien de syndicus stelt dat de afrekening niet correct werd opgemaakt, dan komt het, zoals Vandenbos aanhaalt, de algemene vergadering toe om de afrekening op basis van de huidige syndicus zijn argumenten al dan niet goed te keuren alsook dient er een beslissing voor te liggen die duidelijk stelt dat de huidige syndicus deze afrekening moet/mag wijzigen.3) In de laatste algemene vergadering stelde de kwestieuze medeëigenaar zichzelf voor als kandidaat-syndic voor één jaar mits de prijs van 4.000 €. Uit de afrekening over het 2e kwartaal, die de mede-eigenaars intussen van de medeëigenaar-syndic ontvingen, blijkt dat hij, naast zijn commissie, nog extra kosten aanrekent (120 € voor telefoons, verplaatsingen, briefomslagen, enz…) en dat hij voor zichzelf doch OP KOSTEN VAN DE GEMEENSCHAP eigenmachtig een verzekering burgerlijke aansprakelijkheid heeft afgesloten (243,73 €), zodat zijn amateur-syndicschap nu al een stuk duurder uitvalt dan dat van een prof. Kan en mag dat alles zo maar? Beheersloon --> idd. nakijken wat tussen partijen werd bedongen. Syndicus mag zonder akkoord niets extra aanrekenen wanneer dit niet initieel tussen partijen is overeengekomen. Verzekering B.A. --> ook hier zelfde verhaal. Zonder goedkeuring van de vergadering kan hij niet eenzijdig op kosten van de VME een verzekering afsluiten. De nieuwe wet regelt dit overigens duidelijk. Zij stelt verplichtend dat elke syndicus een verzekering beroepsaansprakelijkheid dient te hebben maar koppelt er wel de voorwaarde aan dat vanaf het ogenblik dat een syndicus een beheersloon ontvangt, zoals dit bij jullie het geval is, de premie ten laste van de syndicus valt. Enkel en alleen wanneer de syndicus zijn mandaat om niet uitvoert, is de premie ten laste van de VME.

[gabcal]

De kwestieuze medeëigenaar heeft zijn aanstelling als syndicus gewoon te danken aan zijn lagere prijszetting en aan het opruien van een aantal mede-eigenaars. Hij zou het syndicschap waarnemen mits een jaarvergoeding van 4.000 € (de beheersvergoeding van de voormalige professionele syndicus bedroeg 4.550 €).
Er werd echter GEEN KONTRAKT opgesteld tussen hem en zijn "vriendjes" van de beheerraad. Volgens mij is de medeëigenaar-syndicus zijn boekje serieus te buiten gegaan, door zonder enige vraag aan of zonder enige toestemming van de algemene vergadering voor zichzelf een verzekering burgerlijke aansprakelijkheid af te sluiten en de kosten daarvan ten laste van de gemeenschap te leggen.
Professionele syndici worden door hun beroepsvereniging (BIV) verplicht tot het afsluiten van een dergelijke verzekering en betalen zelf de kosten daarvan met hun beheersvergoeding. Ik zie dus niet goed in waarom een medeëigenaar-syndicus, naast zijn (overige zeer royale) beheersvergoeding, ook nog eens het recht zou hebben om de kosten voor zijn verzekering burgerlijke aansprakelijkheid ten laste van de gemeenschap te leggen

[Vandebos]

De mede-eigenaar syndicus is net als een gewone syndicus verplicht een contract af te sluiten.

[Luc]

1) de huidige syndicus maakt de jaarrekening en kan de AV adviseren al dan niet décharge te geven. Het is echter de Av die hierover stemt.

De vorige syndicus dient zijn eindafrekening voor te leggen (eventueel schriftelijk) en ervoor ontlasting vragen. Dit kan misschien duidelijker worden via het KB boekhouding.

Vergeet niet dat alle informatie dienst ter beschikking te zijn, volgens de modaliteiten bepaald door de AV, ten laatste op de datum van de uitnodiging. Bijkomende informatie geven is uit den boze.

Het is zoals bij een burgerlijke procedure. Daar zijn de pleidooien een samenvatting van wat in de besluiten en de dagvaarding staat.

Wat de syndicus zegt tijdens de AV, dient al schriftelijk ter beschikking te zijn van de ME bij ontvangst van de uitnodiging. Hoe kunnen anders de mede-eigenaars van een privatief kavel met kennis van zaken stemrichtlijnen geven aan hun afgevaardigde?

Daarom ook dat de noodzaak van extensieve notulen volledig verdwenen is.

2) De huidige syndicus zal zijn wijzigingen tijdens het debat voorafgaand aan de goedkeuring dienen te verdedigen en zijn gelijk aantonen.

Enkel een erkende externe accountant kan de afrekening van de vorige syndicus wijzigen, mits aanstelling door de VME (of de rechter).

3) Lees het contract met de mede-eigenaar zorgvuldig na om te kijken of de onkostenvergoeding mee deel uitmaakte van het vastgelegde salaris.
Alhoewel de huidige mede-eigenaar/syndicus inderdaad best toestemming had gevraagd om een BA verzekering af te sluiten is het imo een goede zet van hem voor hemzelf en de mede-eigendom om onmiddellijk een dergelijke verzekering af te sluiten.

Salaris van een mandataris = sociaal statuut zelfstandige is van toepassing. Bijkomend moeten deze inkomsten vermeld worden op de belastingaangifte, ... .

Uit diverse contacten weet ik dat de fiscus en de RSZ waarschijnlijk in actie zullen treden tegen de wantoestanden, voorzover gekend bij hen. Ze wachten vermoedlijk op het KB boekhouding, dat ook voor hen alles transparanter zal maken.

Hier zal ook het KB over de registratie van de syndicus bij het KBO waarschijnlijk indirect meer klaarheid brengen over de vrijstelling van BTW.

Niet vergeten dat er enkel vrijstelling van BTW op het ereloon is voor de wettelijke taken van de syndicus. NIET voor de extra-contractuele prestaties. Dit laatste was één van de voornaamste redenen om zijn taken meer te detailleren (de eerste twee taken van de 8 taken van 1994 werden afgeschaft en meer gespecifiëerd).

[Vandebos]

1 & 2) Dat is de theorie. In realiteit veegt een syndicus zijn k***** aan de de afrekening van zodra hij niet meer in dienst is en zal het de nieuwe syndicus die aan de hand van de gegevens de afrekening mag opstellen om een sluitend boekjaar te kunnen presenteren.

[Luc]

1 & 2) Dat is de theorie. In realiteit veegt een syndicus zijn k***** aan de de afrekening van zodra hij niet meer in dienst is en zal het de nieuwe syndicus die aan de hand van de gegevens de afrekening mag opstellen om een sluitend boekjaar te kunnen presenteren.

In de praktijk reageert de vorige syndicus WEL, als hij voor zijn financiële verantwoordelijkheid gesteld wordt.