Dan verleent u noch de syndicus noch de raad van beheer kwijting tijdens de vergadering. U zorgt ervoor dat uw "neen" stem duidelijk in de notulen wordt genoteerd.Bedankt voor de snelle reactie.
De controle moet inderdaad vooraf gebeuren maar WAT als de syndicus EN de Raad van Beheer samenspannen en je het inzagerecht weigert TOT NA DE ALGEMENE VERGADERING.
Nu pas, na de goedkeuring door de AV, worden de bewijzen van uitgaven vrijgegeven.
lees alle documenten die vorderingen van gebruiksrechten of bescherming ervan bevatten ( dit slaat op eigendomsrechten, vruchtgebruik, erfpachten, opstal of erfdienstbaarheden)Art. 2262. <W 1998-06-10/39, art. 4, 004; Inwerkingtreding : 27-07-1998> Alle zakelijke rechtsvorderingen verjaren door verloop van dertig jaar, zonder dat hij die zich op deze verjaring beroept, verplicht is daarvan enige titel te vertonen of dat men hem de exceptie van kwade trouw kan tegenwerpen.
Persoonlijke vorderingen zijn deze die zich strekken tot het bekomen van een veroordeling van een persoon om deze te dwingen een handeling te verrichten (betalen, afreken, repareren, verontschuldigen, ...)Art. 2262bis. <Ingevoegd bij W 1998-06-10/39, art. 5; Inwerkingtreding : 27-07-1998> § 1. Alle persoonlijke rechtsvorderingen verjaren door verloop van tien jaar.
In afwijking van het eerste lid verjaren alle rechtsvorderingen tot vergoeding van schade op grond van buitencontractuele aansprakelijkheid door verloop van vijf jaar vanaf de dag volgend op die waarop de benadeelde kennis heeft gekregen van de schade of van de verzwaring ervan en van de identiteit van de daarvoor aansprakelijke persoon.
De in het tweede lid vermelde vorderingen verjaren in ieder geval door verloop van twintig jaar vanaf de dag volgend op die waarop het feit waardoor de schade is veroorzaakt, zich heeft voorgedaan.
§ 2. Indien een in kracht van gewijsde gegane beslissing over een vordering tot vergoeding van schade enig voorbehoud heeft erkend, dan is de eis die strekt om over het voorwerp van dat voorbehoud vonnis te doen wijzen, ontvankelijk gedurende twintig jaar na de uitspraak.
D)Art. 315. <Zie NOTA onder TITEL VII> Eenieder die onderhevig is aan de personenbelasting, de vennootschapsbelasting, de rechtspersonenbelasting of de belasting van niet-inwoners is verplicht de administratie, op haar verzoek, zonder verplaatsing, met het oog op het nazien ervan, alle boeken en bescheiden voor te leggen die noodzakelijk zijn om het bedrag van zijn belastbare inkomsten te bepalen.
(De verplichting tot voorlegging :
1° omvat, voor rijksinwoners, de boeken en bescheiden betreffende de in artikel 307, § 1, tweede lid, vermelde rekeningen;
2° strekt zich uit, voor vennootschappen, tot de registers van de aandelen en obligaties op naam, alsmede tot de presentielijsten van de algemene vergaderingen.) <KB 1996-12-20/40, art. 40, 024; Inwerkingtreding : 01-01-1997>
Behoudens wanneer zij door het gerecht in beslag genomen zijn, of behoudens afwijking toegestaan door de administratie, moeten de boeken en bescheiden aan de hand waarvan het bedrag van de belastbare inkomsten kan worden vastgesteld, ter beschikking van de administratie worden bewaard in het kantoor, agentschap, bijhuis of elk ander beroeps- of privélokaal van de belastingplichtige waar die boeken en bescheiden werden gehouden, opgesteld of toegezonden, tot het verstrijken van het vijfde jaar of boekjaar volgend op het belastbaar tijdperk.
Art. 315bis. <Zie NOTA onder TITEL VII> <Ingevoegd bij W 1994-07-06/33, art. 53; Inwerkingtreding : 16-07-1994> De natuurlijke personen en rechtspersonen die een beroep doen op een computersysteem om de boeken en bescheiden waarvan de voorlegging is voorgeschreven door artikel 315, geheel of ten dele, te houden, op te stellen, toe te zenden of te bewaren, zijn eveneens verplicht, op verzoek van de administratie, ter plaatse, de dossiers met betrekking tot de analyses, de programma's en het beheer van het gebruikte systeem, alsook de informatiedragers en alle gegevens die zij bevatten, ter inzage voor te leggen.
De op de informatiedragers geplaatste gegevens moeten in een leesbare en verstaanbare vorm ter inzage worden voorgelegd.
Wanneer de administratie hen erom verzoekt, zijn de in het eerste lid bedoelde personen verplicht op hun uitrusting en in bijzijn van de ambtenaren van de administratie, kopies te maken in de door die ambtenaren gewenste vorm van het geheel of een deel van voormelde gegevens, alsook de informaticabewerkingen te verrichten die nodig worden geacht om het bedrag van de belastbare inkomsten te bepalen.
De bepalingen van artikel 315, derde lid, zijn van toepassing op de bewaring van de dossiers met betrekking tot de analyses, de programma's en het beheer van het gebruikte systeem, alsook gegevens die zij bevatten. In afwijking van deze bepalingen verstrijkt de bewaartermijn, ten aanzien van de gegevens met betrekking tot de analyses, de programma's en het beheer van computersystemen, op het einde van het vijfde jaar of boekjaar volgend op het belastbaar tijdperk waarin het in die gegevens omschreven systeem werd gebruikt.
Wat indirect betekend dat bij het overdragen van alle beheersdocumenten aan een volgende syndicus de ex-syndicus best kopieën neemt van alle beheersdocumenten waarvan de bewaartermijn nog niet verstreken is.(cfr art 1927 BW e.v.)Art. 1993. Ieder lasthebber is gehouden rekenschap te geven van de uitvoering van zijn opdracht, en aan de lastgever verantwoording te doen van al hetgeen hij krachtens zijn volmacht ontvangen heeft, al was ook het door hem ontvangene aan de lastgever niet verschuldigd.
De bewaringsplicht die u aanhaalt klopt maar dit neemt niet weg dat wanneer je kwijting hebt verleend of wanneer je niet kan aantonen dat je "tegen" gestemd hebt, dat je daarom bij het vaststellen van onrechtmatigheden nog je recht kan halen. Cfr. overigens tal van voorliggende rechtspraak.hmmm dat is een beetje te kort door de bocht.
Allereerst dient men zich te realiseren dat er verschillende soorten documenten komen kijken bij het beheer van een mede-eigendom, er gelden dan ook verschillende regels aangezien de wetgeving op mede-eigendom geen algemene reglementering bevat:
A)
art 2262 BW
lees alle documenten die vorderingen van gebruiksrechten of bescherming ervan bevatten ( dit slaat op eigendomsrechten, vruchtgebruik, erfpachten, opstal of erfdienstbaarheden)Art. 2262. <W 1998-06-10/39, art. 4, 004; Inwerkingtreding : 27-07-1998> Alle zakelijke rechtsvorderingen verjaren door verloop van dertig jaar, zonder dat hij die zich op deze verjaring beroept, verplicht is daarvan enige titel te vertonen of dat men hem de exceptie van kwade trouw kan tegenwerpen.
art 2262bis BW
Persoonlijke vorderingen zijn deze die zich strekken tot het bekomen van een veroordeling van een persoon om deze te dwingen een handeling te verrichten (betalen, afreken, repareren, verontschuldigen, ...)Art. 2262bis. <Ingevoegd bij W 1998-06-10/39, art. 5; Inwerkingtreding : 27-07-1998> § 1. Alle persoonlijke rechtsvorderingen verjaren door verloop van tien jaar.
In afwijking van het eerste lid verjaren alle rechtsvorderingen tot vergoeding van schade op grond van buitencontractuele aansprakelijkheid door verloop van vijf jaar vanaf de dag volgend op die waarop de benadeelde kennis heeft gekregen van de schade of van de verzwaring ervan en van de identiteit van de daarvoor aansprakelijke persoon.
De in het tweede lid vermelde vorderingen verjaren in ieder geval door verloop van twintig jaar vanaf de dag volgend op die waarop het feit waardoor de schade is veroorzaakt, zich heeft voorgedaan.
§ 2. Indien een in kracht van gewijsde gegane beslissing over een vordering tot vergoeding van schade enig voorbehoud heeft erkend, dan is de eis die strekt om over het voorwerp van dat voorbehoud vonnis te doen wijzen, ontvankelijk gedurende twintig jaar na de uitspraak.
B)
Daarnaast het je het vennootschapsrecht dat bepaalt dat de archieven van de vennootschap, verslagen van boekhouder en revisor, notulen van AV, raden van bestuur, directie en van commissarissen, het register van aandelen en obligaties op naam ten minste 5 jaar na de vereffening van de vennootschap dienen te blijven bestaan.
De wet van 30/06/1994 stelt een verjaringstermijn van 5 jaar voor alle vorderingen tegen mede-eigenaars,de vme, de syndicus, de vereffenaars. het is dus nodig de stukken die aanleiding hebben gegeven tot deze vorderingen eveneens te bewaren.
C)
Fiscale en boekhoudkundige stukken van belang voor de administratie der belastingen (iedereens dierbare vriend..) dienen tot na afloop van het vijfde jaar bewaard te blijven.
art 315 wetboek van inkomstenbelastingen.
D)Art. 315. <Zie NOTA onder TITEL VII> Eenieder die onderhevig is aan de personenbelasting, de vennootschapsbelasting, de rechtspersonenbelasting of de belasting van niet-inwoners is verplicht de administratie, op haar verzoek, zonder verplaatsing, met het oog op het nazien ervan, alle boeken en bescheiden voor te leggen die noodzakelijk zijn om het bedrag van zijn belastbare inkomsten te bepalen.
(De verplichting tot voorlegging :
1° omvat, voor rijksinwoners, de boeken en bescheiden betreffende de in artikel 307, § 1, tweede lid, vermelde rekeningen;
2° strekt zich uit, voor vennootschappen, tot de registers van de aandelen en obligaties op naam, alsmede tot de presentielijsten van de algemene vergaderingen.) <KB 1996-12-20/40, art. 40, 024; Inwerkingtreding : 01-01-1997>
Behoudens wanneer zij door het gerecht in beslag genomen zijn, of behoudens afwijking toegestaan door de administratie, moeten de boeken en bescheiden aan de hand waarvan het bedrag van de belastbare inkomsten kan worden vastgesteld, ter beschikking van de administratie worden bewaard in het kantoor, agentschap, bijhuis of elk ander beroeps- of privélokaal van de belastingplichtige waar die boeken en bescheiden werden gehouden, opgesteld of toegezonden, tot het verstrijken van het vijfde jaar of boekjaar volgend op het belastbaar tijdperk.
Art. 315bis. <Zie NOTA onder TITEL VII> <Ingevoegd bij W 1994-07-06/33, art. 53; Inwerkingtreding : 16-07-1994> De natuurlijke personen en rechtspersonen die een beroep doen op een computersysteem om de boeken en bescheiden waarvan de voorlegging is voorgeschreven door artikel 315, geheel of ten dele, te houden, op te stellen, toe te zenden of te bewaren, zijn eveneens verplicht, op verzoek van de administratie, ter plaatse, de dossiers met betrekking tot de analyses, de programma's en het beheer van het gebruikte systeem, alsook de informatiedragers en alle gegevens die zij bevatten, ter inzage voor te leggen.
De op de informatiedragers geplaatste gegevens moeten in een leesbare en verstaanbare vorm ter inzage worden voorgelegd.
Wanneer de administratie hen erom verzoekt, zijn de in het eerste lid bedoelde personen verplicht op hun uitrusting en in bijzijn van de ambtenaren van de administratie, kopies te maken in de door die ambtenaren gewenste vorm van het geheel of een deel van voormelde gegevens, alsook de informaticabewerkingen te verrichten die nodig worden geacht om het bedrag van de belastbare inkomsten te bepalen.
De bepalingen van artikel 315, derde lid, zijn van toepassing op de bewaring van de dossiers met betrekking tot de analyses, de programma's en het beheer van het gebruikte systeem, alsook gegevens die zij bevatten. In afwijking van deze bepalingen verstrijkt de bewaartermijn, ten aanzien van de gegevens met betrekking tot de analyses, de programma's en het beheer van computersystemen, op het einde van het vijfde jaar of boekjaar volgend op het belastbaar tijdperk waarin het in die gegevens omschreven systeem werd gebruikt.
Overeenkomstig art 60 btw wetboek dienen alle stukken waarvan het bijhouden, invullen of de afgifte door het wetboek worden verplicht gedurende 10 jaar te worden bijgehouden. Indien het handelt om boeken begint deze termijn te lopen op de 1ste januari volgend op het afsluiten van het boek, voor andere documenten volgend op datum. Deze regel geldt eveneens voor informaticasystemen.
E)
De syndicus voor wie de wet op de jaarrekeningen geldt moet zijn boeken én de bewijsstukken waarop deze boekhouding steunt gedurende 10 jaar, rekenend vanaf de eerste januari volgend op wanneer het boek werd afgesloten bijhouden.
F)
Alle documenten betreffende sociale zekerheid dienen gedurende 5 jaar vanaf het beëindigen van het contract te worden bijgehouden. Het medisch dossier van een werknemer dient tot 15 jaar na het beëindigen van diens contract te worden bijgehouden.
G)
Gelet op de verantwoordelijkheid van de syndicus betreffende het beheer van de mede-eigendom valt deze eveneens onder art 1993 BW
Wat indirect betekend dat bij het overdragen van alle beheersdocumenten aan een volgende syndicus de ex-syndicus best kopieën neemt van alle beheersdocumenten waarvan de bewaartermijn nog niet verstreken is.(cfr art 1927 BW e.v.)Art. 1993. Ieder lasthebber is gehouden rekenschap te geven van de uitvoering van zijn opdracht, en aan de lastgever verantwoording te doen van al hetgeen hij krachtens zijn volmacht ontvangen heeft, al was ook het door hem ontvangene aan de lastgever niet verschuldigd.
En dan zijn er nog een resem vonnissen van vredegerechten die de lacunes in de wetgeving rond het beheer van deze documenten voor een mede-eigendom trachten op te vangen.
Het meest eenvoudige zou zijn via de basisakte of een agendapunt op de AV de syndicus op te dragen alle stukken met betrekkingen tot de vme en diens bezittingen gedurende minstens 10 jaar te bewaren tenzij de wetgeving strengere bepalingen hanteert. Dan zit je meestal gebeiteld mochten de noodzaak tot archiefkamperen zich opdringen.
Negatief.Tijdens de jaarlijkse algemene vergadering worden de rekeningen van de syndicus voor het verlopen boekjaar besproken en goedgekeurd. Wanneer deze zijn goedgekeurd en er "kwijting" werd verleend aan de syndicus voor zijn beheer over het lopende jaar heeft het geen zin meer dat mede-eigenaars inzage van kostenrekeningen/facturen zouden vragen. De controle dient immers vooraf te geschieden.
Gisterenavond geen tijd meer gehad om een onderbouwd antwoord te geven.(...) Een gepubliceerd (TAppt 2006/1 (ik geloof jurispurdentie artikel nr 64 of 65) en in kracht van gewijsde getreden vonnis van 2005 geeft inzagerecht aan een mede-eigenaar EN geeft opdracht, mits akkoord van de AV, tot het overgaan door een accountant van de verificatie van de boekhouding van de VME voor de periode van 1999 tot 2005.
Opgelet: de boekhouding is NIET van de syndicus, maar wel van de VME. Ok hed de indruk dat de geciteerde artikels geldig zijn voor de firma van de syndicus, maar niet voor de VME.
Meer straks.
C) De VME heeft geen fiscale rechtspersoonlijkheid. Is dus niet van toepassing. Zie Fisconet.Art. 577-13
§ 4. De afsluiting van de vereffening wordt bij een notariële akte vastgelegd, die overgeschreven wordt op het hypotheekkantoor. De akte bevat :
1° de plaats, door de algemene vergadering aangewezen, waar de boeken en bescheiden van de vereniging van medeëigenaars gedurende ten minste vijf jaar moeten worden bewaard;
2° de maatregelen, genomen voor de consignatie van de gelden en waarden die aan schuldeisers of aan medeëigenaars toekomen en die hen niet konden worden overhandigd.
§ 5. Alle rechtsvorderingen tegen de medeëigenaars, de verenigingen van medeëigenaars, de syndicus en de vereffenaars verjaren door verloop van vijf jaar te rekenen vanaf de overschrijving voorgeschreven in § 4.
@pedroHet meest eenvoudige zou zijn via de basisakte of een agendapunt op de AV de syndicus op te dragen alle stukken met betrekkingen tot de vme en diens bezittingen gedurende minstens 10 jaar te bewaren tenzij de wetgeving strengere bepalingen hanteert. Dan zit je meestal gebeiteld mochten de noodzaak tot archiefkamperen zich opdringen.
In mijn laatste antwoord staat duidelijk dat wanneer de stem is aangetast door een wilsgebrek e. a. dat de kwijting kan worden teniet gedaan.Gisterenavond geen tijd meer gehad om een onderbouwd antwoord te geven.(...) Een gepubliceerd (TAppt 2006/1 (ik geloof jurispurdentie artikel nr 64 of 65) en in kracht van gewijsde getreden vonnis van 2005 geeft inzagerecht aan een mede-eigenaar EN geeft opdracht, mits akkoord van de AV, tot het overgaan door een accountant van de verificatie van de boekhouding van de VME voor de periode van 1999 tot 2005.
Opgelet: de boekhouding is NIET van de syndicus, maar wel van de VME. Ok hed de indruk dat de geciteerde artikels geldig zijn voor de firma van de syndicus, maar niet voor de VME.
Meer straks.
Vooreerst: het vonnis van 2005, dat ik al gemeld heb, is er gekomen door mijn toedoen en gaat over de VME van circa 250 appartementen waar ik mede-eigenaar ben.
Daar de uitvoering van het vonnis nog steeds lopend is, spreek ik niet over de feiten na 2005. Wel kan ik aangeven dat ik uit bittere noodzaak de facto een ervaringsdeskundige ben geworden. Bijvoorbeeld van alle mogelijke sleeptactieken van een VME als tegenpartij, als er sprake is van een collusie tussen de Raad van Beheer en de syndicus.
Ik geef mijn persoonlijke commentaar op de verschillende interventies, in de volgorde ervan.
@searnvp
De context die je schetst lijkt fel op deze die ik sinds 2000 meemaak.
@marc mortier
De vraagstelling van searnvp was in feite verkeerd. Het gaat hier niet over de “boekhouding van de firma van de syndicus”, maar wel over de ”boekhouding van de VME, gehouden door de syndicus”.
@pedro
Correct antwoord. Het is zeer concreet de procedure die ik gebruikt heb in 2004, om te komen tot een positief vonnis in 2005 (en een afzetting van de syndicus begin 2007, omdat hij recidiveerde).
@vandebos
Grondige analyse van de mogelijke bewaartermijnen van het archief van een VME. Het heeft mijn geheugen opgefrist. Er is wel relatief recent nog een termijn van 7 jaar ingevoerd voor een bepaald onderdeel. Ben vergeten voor wat, maar dat doet niet terzake in dit geval.
Mijn commentaar op de onderdelen van je antwoord, dat ik niet kopieer:
A) : OK
B1) Vennootschapsrecht: niet bruikbaar voor de rechter, maar kan wel opgelegd worden in het reglement van mede-eigendom door de AV, en is dan wel afdwingbaar.
B2) VME: het gaat hier over de absolute verjaringstermijn NA ophouden van het bestaan van de VME (= VME is vereffend). Deze is de overschrijvingsdatum van de akte van ontbinding van de VME plus 5 jaar. Zie:
C) De VME heeft geen fiscale rechtspersoonlijkheid. Is dus niet van toepassing. Zie Fisconet.Art. 577-13
§ 4. De afsluiting van de vereffening wordt bij een notariële akte vastgelegd, die overgeschreven wordt op het hypotheekkantoor. De akte bevat :
1° de plaats, door de algemene vergadering aangewezen, waar de boeken en bescheiden van de vereniging van medeëigenaars gedurende ten minste vijf jaar moeten worden bewaard;
2° de maatregelen, genomen voor de consignatie van de gelden en waarden die aan schuldeisers of aan medeëigenaars toekomen en die hen niet konden worden overhandigd.
§ 5. Alle rechtsvorderingen tegen de medeëigenaars, de verenigingen van medeëigenaars, de syndicus en de vereffenaars verjaren door verloop van vijf jaar te rekenen vanaf de overschrijving voorgeschreven in § 4.
D) Er is geen BTW plicht volgens de Belgische normgeving voor de wettelijke taken van de syndicus (577-8 § 4 waar 16 taken zijn vermeld ). Zie Fisconet. Deze uitzondering op de Europese normgeving zal vroeg of laat vervallen. Dus in België kan de BTW enkel van toepassing zijn op het ereloon van de syndicus voor zijn niet-wettelijke taken van de syndicus. Fel vereenvoudigd (het wel iets complexer dan dat). Het is twijfelachtig of statutaire taken van de syndicus ook wettelijke taken zijn. De nieuwe bepalingen over de delegatie aan de RvM (577-7 §1 1° c) ) heeft deze context gewijzigd. De aanpassing van de circulaire van Financiën van 1995 is waarschijnlijk noodzakelijk. Zie Fisconet.
E) niet van toepassing op de VME.
F) OK
G) OK – is van toepassing in mijn context. De ex-voorlopige syndicus dient bepaalde handelingen te verantwoorden einde dit jaar in beroep, maar is niet meer in het bezit van het archief. Gelukkig is hij enkel “’aanwezig” als partij, nominatief gedagvaard in 1ste instantie, maar niet vermeld in het uiteindelijk vonnis van de vrederechter. De VME is vergeten hem ook te dagvaarden in beroep en betwist dus het vonnis van de Vrederechter niet tegenover hem (wat normaal tot een absurde toestand zal leiden op basis van Art. 1382).
Je hebt gelijk dat er nog een resem vonnissen zijn, waarin de vrederechters hebben getracht bepaalde lacunes op te vangen. Dat heb ik concreet mogen ervaren. Ook heb ik vastgesteld dat er rekening is gehouden met deze jurisprudentie op verschillende plaatsen in de wet van 2010. In feite kan men vereenvoudigd stellen:
Wet 1994 + jurisprudentie 1995-2009 = wet 2010
Concreet betekent dit bijvoorbeeld voor mij, indien de wet van 2010 zou gestemd geweest zijn in 1994, o.a. :
- Dat ik het proces van 2001 niet zou verloren hebben, omdat ik toen niet kon aantonen dat de syndicus mijn interventies nogal "subjectief" had hernomen in de PV. Vanaf 01.09.2010 worden de interventies niet meer vermeld in de wettelijke PV en hebben dus ook geen wettelijke waarde meer. De opsteller riskeert mede-verantwoordelijk te zijn als hij dat toch doet (vb: een mede-eigenaar doet lasterlijke verklaringen verklaringen over B, de voorzitter vermeld dit in de PV en B dagvaard voor de rechter wegens laster, ...). Meer klassiek voorbeeld: een mede-eigenaar gebruikt de these-antithese-synthese techniek. De PV vermeld enkel de thesis en zegt dat hij akkoord is. Meestal is de thesis het standpunt van de tegenpartij.
- Dat ik in 2003 in bezit zou zijn geweest van de lijst van de mede-eigenaars. Toen heb mij noodgedwongen moeten beperken tot een contact met 1/12 van de mede-eigenaars. Geen enkele ervan stemt tot nu toe mee met de groep van “machthebbers”. Er was dus een kans dat ik op de AV van 2004 de mede-eigenaars kon overtuigen. Momenteel is slechts 16% van de mede-eigenaars fysiek aanwezig tijden de AV, met een massa volmachten.
- Dat ik in 2003 en 2004 toegang zou hebben gehad tot het archief van de VME, en zo mijn standpunt kon aantonen voor en tijdens de AV.
Etc …
Momenteel houd ik in de praktijk rekening met een verjaringstermijn van 5 jaar, die zodra ik een aktie (= dagvaarding, …) onderneem minstens 10 jaar wordt.
Om deze verjaringsproblematiek te vermijden dient het reglement van mede-eigendom het best aangevuld zoals je voorstelt:
@pedroHet meest eenvoudige zou zijn via de basisakte of een agendapunt op de AV de syndicus op te dragen alle stukken met betrekkingen tot de vme en diens bezittingen gedurende minstens 10 jaar te bewaren tenzij de wetgeving strengere bepalingen hanteert. Dan zit je meestal gebeiteld mochten de noodzaak tot archiefkamperen zich opdringen.
Als een mede-eigenaar kan aantonen dat hij niet op de hoogte was van een bepaald feit (vb: de aannemer en de syndicus zijn neven van elkaar) en als de syndicus dit niet kan weerleggen, dan geldt voor dat feit (vb: contract werken) de kwijting niet. De beslissing zelf kan niet vernietigd worden (want later dan 3 maand), maar wel kan de schade ten laste van de syndicus gelegd worden. En dat kan zeer zeer ver gaan (de nieuwe wet verzwaart dit nog).
De noodzaak om aan te tonen dat je “neen” heb gestemd, vervalt, als je kan aantonen dat je “neen” zou hebben gestemd als je volledig op de hoogte was. Lees de wet van 2010 na en je zult zien dat de wetgever enorm belang heeft gehecht aan de informatie van de mede-eigenaar bij de verzending van de uitnodiging. Het zwaartepunt van informatie van de mede-eigenaar tijdens de AV is verschoven naar de informatie van de mede-eigenaar ten laatste op het tijdstip van de uitnodiging.
Voor analoge feiten is er jurisprudentie die gaat van het opleggen van een vermindering van 20% (de vermoede “winst” van de oneigelijke opdrachtgever) tot het terugbetalen van de integrale factuur door de syndicus.
In dat laatste geval (concreet voorbeeld: ten onrechte uitgevoerde werken: vervanging vensterramen PVC ipv het oorsponkelijke hout zonder beslissing AV) was de syndicus een “onbezoldigde” mede-eigenaar die uiteindelijk 4 miljoen frank moest terugbetalen en genoodzaakt werd van zijn appartement te verkopen. Er was wel meer aan de hand, dan enkel die werken. Die mede-eigenaar-syndicus trad nogal eigenmachtig op en had inkomsten in de marge.
@allen
Sorry voor mijn nogal lang antwoord, maar ik wou vermijden dat indivuele replieken alles nog ingewikkelder zou maken. Als je repliceer op een item van mijn repliek, kan je de rest van mijn repliek wissen, om het overzichtelijk te houden?
Een tip: de artikels 577-3 tot 577-14 BW moet je niet lezen in vergelijking met de vorige wet, maar wel op zichzelf. De problematiek van de conversie staat daar onafhankelijk van.
Je zult vaststellen dat nu enerzijds de rechten en plichten van de mede-eigenaar beter zijn gedefiniëerd en toepasbaar zijn, en ook dat de syndicus efficiënter kan werken (dus minder kosten heeft eens de conversie uitgevoerd). Alles is zeker niet opgelost, maar er is een grote positive stap gezet. Iedereen wordt voor zijn verantwoordelijkheid geplaatst. Ook de gewone mede-eigenaar.
In de marge: "archiefkamperen" met zijn kosten aan tijd en dure fotocopies is voorbij (mijn syndicus vraagt meer dan 1 EUR per kopie). Een goedkoop digitaal fotoapparaat en enkele SD kaartjes zijn voldoende. Daarna kan je met een deurwaarder komen voor een zeer gerichte punctuele vasstelling, als dat juridisch-technisch nodig is. Dat is globaal goedkoper dan vroeger (als je te maken heb met een "recalcitrante" syndicus). Dat laatste was in mijn geval noodzakelijk omdat hij het bestaande "register van de beslissingen van de AV" had vervangen door een "aangepast" register.