Nieuwe wet mede-eigendom versus basisakte + wijziging akte

[Trickster]

Met de nieuwe wet op de mede-eigendom die vanaf september van kracht is, had ik graag geweten of de basisakte van een mede-eigendomschap aangepast zal moeten worden indien artikels ervan niet conform zijn met deze nieuwe wetgeving?

Graag had ik ook geweten of één of meer artikels van de basisakte en/of reglement gewijzigd kunnen en zo ja, wat hiervoor de voorwaarden zijn.

Tot slot, indien een basisakte gewijzigd wordt, kan deze dan volledig herschreven worden of kan dit alleen gebeuren in de vorm van bijvoegsels?

Alvast bedankt voor de antwoorden.

[j.demoor]

“Art. 2. In artikel 577-3 van het Burgerlijk Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994, worden de volgende wijzigingen aangebracht :...
2° het artikel wordt aangevuld met een lid, luidende :
« De basisakte kan, ingeval de hoofdvereniging bestaat uit twintig kavels of meer, voorzien in de vorming van deelverenigingen per gebouw bij een groep van gebouwen of, ingeval in een gebouw een fysieke verdeling in duidelijk te onderscheiden onderdelen aanwezig is, per onderdeel van het gebouw. Deze deelverenigingen zijn enkel bevoegd voor de in de basisakte aangeduide particulier gemeenschappelijke delen met dien verstande dat de hoofdvereniging exclusief bevoegd blijft voor de algemeen gemeenschappelijke delen en de zaken die tot het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom behoren. De artikelen 577-3 en volgende zijn van toepassing op deze deelverenigingen. »
Art. 3. In artikel 577-4 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994, worden de volgende wijzigingen aangebracht :
A) paragraaf 1, tweede lid, wordt vervangen door twee leden, luidende :
« De basisakte bevat de beschrijving van het onroerend geheel en van de privatieve en gemeenschappelijke delen, alsook de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief deel is verbonden, waarbij voor die bepaling rekening wordt gehouden met de respectieve waarde van deze delen, die wordt bepaald in functie van de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatieve deel, op grond van het met redenen omkleed verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar.
Dit verslag wordt opgenomen in de basisakte. »;
B) in § 1, derde lid, wordt de bepaling onder 2° vervangen door wat volgt :
« 2° de met redenen omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten; »;
C) in § 1, derde lid, wordt de bepaling onder 4° vervangen als volgt :
« 4° de wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van zijn bevoegdheden, de duur van zijn mandaat en de nadere regels voor de hernieuwing ervan, de nadere regels voor de eventuele opzegging van zijn contract, alsook de uit het einde van zijn opdracht voortvloeiende verplichtingen; »;
D) paragraaf 1, derde lid, wordt aangevuld met een 5°, luidende :
« 5° de jaarlijkse periode van vijftien dagen waarbinnen de gewone algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars plaatsvindt. »;...
Art. 19....§ 2. De syndicus bedoeld in artikel 577-4, § 1, derde lid, 4° van hetzelfde Wetboek legt binnen het jaar na de inwerkingtreding van deze wet een aan de artikelen 577-3 tot 577-14 van hetzelfde Wetboek aangepaste versie van de bestaande basisakte, het reglement van mede-eigendom en het huishoudelijk reglement ter goedkeuring voor aan de algemene vergadering. Voor zover de algemene vergadering op hetzelfde of een later tijdstip geen wijzigingen aanbrengt aan de basisakte, is voor de aangepaste tekst van het reglement van mede-eigendom geen authentieke akte vereist.“(2 JUNI 2010. - Wet tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken,B.S. 28 juni 2010,in werking 01/09/2010).

[Pedro]

Met de nieuwe wet op de mede-eigendom die vanaf september van kracht is, had ik graag geweten of de basisakte van een mede-eigendomschap aangepast zal moeten worden indien artikels ervan niet conform zijn met deze nieuwe wetgeving?

Graag had ik ook geweten of één of meer artikels van de basisakte en/of reglement gewijzigd kunnen en zo ja, wat hiervoor de voorwaarden zijn.

Tot slot, indien een basisakte gewijzigd wordt, kan deze dan volledig herschreven worden of kan dit alleen gebeuren in de vorm van bijvoegsels?

Alvast bedankt voor de antwoorden.

Ja, alles dient aangepast. De coördinatie gebeurt door de syndicus en dit binnen het jaar volgend op het in voege treden van de wet. De syndicus legt het ontwerp aan de vergadering voor.
Wanneer deze beslist om niets aan de basisakte te wijzigen, dan mag dit onderhands gebeuren (dus niet via wijzigende authentieke akte).

Wordt er aan de basisakte geraakt, bijvoorbeeld wanneer wordt beslist om deelverenigingen in te schrijven of wanneer de initiële akte verouderd is en de inhoud van de basisakte niet conform is, dan is een authentieke wijziging noodzakelijk.

Een statuutakte kan volledig worden herschreven. Uiteraard is hiertoe wel het akkoord van de vergadering/de individuele mede-eigenaars
nodig. Dit met de door de wet voorziene beslissingsmeerderheden.

[Luc]

Wet van 02.06.2010 - Art. 19
§ 2. De syndicus bedoeld in artikel 577-4, § 1, derde lid, 4° van hetzelfde Wetboek legt binnen het jaar
na de inwerkingtreding van deze wet een aan de artikelen 577-3 tot 577-14 van hetzelfde Wetboek aangepaste versie van de bestaande basisakte, het reglement van mede-eigendom en het huishoudelijk reglement ter goedkeuring voor aan de algemene vergadering. Voor zover de algemene vergadering op hetzelfde of een later tijdstip geen wijzigingen aanbrengt aan de basisakte, is voor de aangepaste tekst van het reglement van medeeigendom geen authentieke akte vereist.

De statuten bestaan uit drie delen:
- de basisakte (of splitsingakte) (authentieke akte)
- het reglement van mede-eigendom (authentieke akte)
- een reglement van orde (niet verplicht - onderhandse akte)

Het is ENKEL voor het reglement van mede-eigendom dat geen authentieke akte nodig is, als deze (of de basisakte) het niet gewijzigd wordt op de datum van goedkeuring van de gecoördineerde versie van de statuten (JAV 2011 of een BAV gehouden voor 01.09.2011) OF later.

Als het huidig reglement van mede-eigendom moet aangepast worden (en dat is kwasi zeker), dan moet dit gebeuren tijdens een AV tussen 01.09.2010 en de AV hiervoor.

Het is niet zeker dat de basisakte zelf moet aangepast worden, tenzij sommige beslissingen van vorige AV niet werden overgenomen in een authentieke akte. Voorbeeld aanrekeen van bepaalde kosten enkel aan de mede-eigenaars op basis van hun gebruik van de gemene delen, zonder dat dit omgezet werd in een authentieke akte.

Alle beslissingen van vorige AV die niet opgenomen zijn in dit document, zijn in de parktijk vervallen vanaf 01.09.2011. Dit is in feite een soort "amnestiemaatregel" voor wie geen authentieke akte heeft gemaakt.

Zie ook Art. 577-10 en Art. 577-14 over de implicaties van een onderhandse akte (reglement van orde en een beslissing van de AV) of statutaire bepalingen in strijd met de wet, die enkel maar verergeren met de jaren en/of na een aantal verkopen van appartementen.

Deze bijkomende AV is minstens nodig voor een moment van reflectie tussen de mede-eigenaars, waar zij kunnen delibereren over bijvoorbeeld: "wat zijn de gevolgen van de wet voor ons, hoe kunnen we daar constructief gebruikt van maken, .... .

Het is niet aan de syndicus noch aan de afscheid nemende Raad van Beheer, om dat te doen. Het is juist het doel van deze wet om de "gebanaliseerde" mede-eigenaar meer te betrekken bij het beheer van de gemene delen, die in feite 50% à 90% van de waarde van zijn appartement uitmaken in een verticale mede-eigendom.

[Alexia]

Hallo,

Een handige (en bovendien gratis) checklist vind je op:

http://www.lexalert.net/NL/index.php?page=31&detail=326" onclick="window.open(this.href);return false;

Gr,

Alexia

[cindysmeulders]

Heb ik het goed begrepen dat als er geen wijzigingen nodig zijn aan de basisakte we daar ook niet mee naar een Notaris moeten?

[Luc]

Tot slot, indien een basisakte gewijzigd wordt, kan deze dan volledig herschreven worden of kan dit alleen gebeuren in de vorm van bijvoegsels?

De aanpassing van de statuten aan de tekst van beslissingen van vorige AV, de tekst van de wet van 1994 of de wet van 2010, mag naar mijn mening geen aanleiding geven tot het herschrijven (= nieuwe tekst) of het toevoegen van bijlagen, maar wel tot het aanpassen van de tekst (de coördinatie).

Een concreet, maar wel fictief, voorbeeld:
1.
In de basisakte van 1985 staat:
"24. De mede-eigendom is bevat twee blokken van elk twee gebouwen, met per gebouw 20 appartementen".

2.
De wet van 1994 heeft bepaald dat een VME ofwel één gebouw ofwel een groep van gebouwen beheerd. Het tussenniveau “blok” werd niet in aanmerking genomen.

3.
De nieuwe tekst wordt dus:
"24. De mede-eigendom is verdeeld in vier gebouwen (1)"
Met in de marge de volgende opmerking:
"(1) Van toepassing op 01.08.1995 (Art. 12 van de wet van 1994)."

4.
De concrete tekst, voor te leggen aan de AV (goed te keuren met een 50%+1 meerderheid en te stemmen punt per punt), wordt dus voor dit fictief voorbeeld:

Coördinatie van de statuten

Basisakte van 1985
…
2. De integrale tekst van artikel 24 van de basisakte van 1985 vervangen door: “24. De mede-eigendom is verdeeld in vier gebouwen (1)” en in de lijst van opmerkingen de volgende opmerking toevoegen: “(1) Van toepassing op 01.08.1995 (Art. 577-3 BW, zoals aangepast door de wet van 1994).”
…
Reglement van Mede-eigendom
…
7. In artikel 47 van het Reglement de woorden "per blok" schrappen en vervangen door "(....)(1)".

8. Het artikel 47bis toe te voegen: "25. De zetel van de vereniging van mede-eigenaars is gevestigd te Gemeente, straat, huisnummer. (2)" in de lijst van opmerkingen de volgende opmerking toevoegen: “(2) Wet van 1994. Van toepassing vanaf de 9de dag na de datum van deze AV, met terugwerkende kracht tot 01.08.1995. De syndicus wordt belast met nodige aanpassingen van de vermeldingen in de inkomhal van elk gebouw en bij de Kruispuntbank voor Ondernemingen."
...
Reglement van Orde
...
23. in artikel 4 van het reglement de woorden "elke huisbewaarder staat in voor het onderhoud van de gemene delen van de gebouwen van de blok waar hij huisbewaarder is." vervangen door "De syndicus regelt de concrete taakverdeling van de twee huisbewaarders (1)."
...

Het stemmen punt per punt hoeft niet, maar als de Vrederechter dient te beslissen over de vernietiging van één onderdeel zal hij niet anders kunnen dan de integrale beslissing te vernietigen, zo niet punt per punt gestemd werd.

Dit is mijn persoonlijke visie over een mogelijke wijze waarop de statuten concreet aangepast worden.