JuridischForum.be

Goede morgen,

Als lid van de RvM van een appartmentsblok van 50+ appartementen werd ik recent door de syndicus telefonisch gecontacteerd mbt het plannen en overgaan tot de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen.

Alle appartementen zijn reeds "voorlopig opgeleverd" en de bouwpromotor wil uiteraard zo snel mogelijk tot de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen overgaan.

Enige achtergrondinformatie:
- Appartementsblok werd gezet onder Wet Breyne
- De huidige syndicus werd aangesteld door de Bouwpromotor en wenst uiteraard zn goede relatie met de bouwpromotor behouden.
- Bepaalde delen van de mede-eigendom zijn nog niet af(-gewerkt) niettegenstaande het feit dat de laatste appartementen reeds 6 maanden geleden zijn opgeleverd.
- aan mijn verzoek naar inzage in het lastenboek van de gemeenschappelijke delen werd (nog) niet voldaan.

Mijn vragen zijn als volgt:
1. aan welke voorwaarden moet worden voldaag alvorens men (ME / RVM / Syndicus / Bouwheer) mag overgaan tot de voorlopige oplevering.
2. Welke documenten (lastenboek? etc) moeten worden voorgelegd voorafgaandelijk en bij de voorlopige oplevering.
3. wie zijn de personen/organen/gemandateerden die (verplicht) aanwezig moeten zijn bij de voorlopige oplevering. (Architect? Syndicus? )
4. wie zijn de personen die wenselijk zijn bij het uitvoeren van de voorlopige oplevering (onafhankelijke bouwkundige expert?, deurwaarder? , juridisch adviseur?)
5. Aan welke (vorm) voorwaarden dient het PV van voorlopige oplevering worden voldaan.
6. Wat indien onenigheid bestaat over de vaststellingen en een van de partijen de PV weigert te ondertekenen.
7. Kan de voorlopige oplevering - en hoe lang - uitgesteld worden totdat de werken aan de gemeenschappelijke delen zijn uitgevoerd? zo ja, hoe?

Sorry voor de vele vragen, jammer genoeg kon ik geen boek vinden als "voorlopige oplevering van mede-eigendom voor Dummies"

Met de beste groeten
Nomic

Goede morgen,

Als lid van de RvM van een appartmentsblok van 50+ appartementen werd ik recent door de syndicus telefonisch gecontacteerd mbt het plannen en overgaan tot de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen.

Alle appartementen zijn reeds "voorlopig opgeleverd" en de bouwpromotor wil uiteraard zo snel mogelijk tot de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen overgaan.

Enige achtergrondinformatie:
- Appartementsblok werd gezet onder Wet Breyne
- De huidige syndicus werd aangesteld door de Bouwpromotor en wenst uiteraard zn goede relatie met de bouwpromotor behouden.
- Bepaalde delen van de mede-eigendom zijn nog niet af(-gewerkt) niettegenstaande het feit dat de laatste appartementen reeds 6 maanden geleden zijn opgeleverd.
- aan mijn verzoek naar inzage in het lastenboek van de gemeenschappelijke delen werd (nog) niet voldaan.

Mijn vragen zijn als volgt:
1. aan welke voorwaarden moet worden voldaag alvorens men (ME / RVM / Syndicus / Bouwheer) mag overgaan tot de voorlopige oplevering.
2. Welke documenten (lastenboek? etc) moeten worden voorgelegd voorafgaandelijk en bij de voorlopige oplevering.
3. wie zijn de personen/organen/gemandateerden die (verplicht) aanwezig moeten zijn bij de voorlopige oplevering. (Architect? Syndicus? )
4. wie zijn de personen die wenselijk zijn bij het uitvoeren van de voorlopige oplevering (onafhankelijke bouwkundige expert?, deurwaarder? , juridisch adviseur?)
5. Aan welke (vorm) voorwaarden dient het PV van voorlopige oplevering worden voldaan.
6. Wat indien onenigheid bestaat over de vaststellingen en een van de partijen de PV weigert te ondertekenen.
7. Kan de voorlopige oplevering - en hoe lang - uitgesteld worden totdat de werken aan de gemeenschappelijke delen zijn uitgevoerd? zo ja, hoe?

Sorry voor de vele vragen, jammer genoeg kon ik geen boek vinden als "voorlopige oplevering van mede-eigendom voor Dummies"

Met de beste groeten
Nomic

"jammer genoeg kon ik geen boek vinden als "voorlopige oplevering van mede-eigendom voor Dummies"
Zie boek van de hand van ondergetekende: "mede-eigendom in de praktijk", Test - Aankoop 2009, blz. 99 tot en met 105.
Vervolg van het boek, aangepast aan de gewijzigde wet verschijnt ergens in de loop van het laatste kwartaal van dit jaar.

Dank je wel voor de feedback, prettig weekend.
Nomic

Vorig jaar, als vervanger van mijn jongste zoon, in zijn naam deelgenomen aan de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen van zijn appartementsgebouw (21 app.)
Buiten de bouwpromotor waren daar ook aanwezig, de syndicus en de architekt van het gebouw. Deze laatste trekt het zeel natuurlijk naar de kant van de promotor, en had voor iedere onvolkomenheid een uitleg waarom dat niet hoefde hersteld of aangepast te worden.
Het is dus een vereiste dat u in het bezit bent van het volledige lastenboek van het gebouw, niet het verkoopslastenboek, maar het lastenboek waarmee de aannemer heeft gewerkt. Daarbij is het ook aangewezen dat de vertegenwoordiger van de mede-eigenaars zich laten bijstaan door een technisch iemand, die iest afweet van afwerking van gebouwen.
Zo heb ik persoonlijk verschillende dingen aangebracht waarover de promotor en architekt nog niet hadden gesproken bij de voorlopige aanvaarding en de rondgang. Ik merkte duidelijk dat ze het wel wisten ,maar bewust zwegen om voor de promotor de kosten te drukken. Als je het dan zelf niet aanbrengt wordt er niets meer aan gedaan.
Door een paar uren te betalen aan een onafhankelijk deskundige kan later veel geld gespaart worden.

Door een paar uren te betalen aan een onafhankelijk deskundige kan later veel geld gespaart worden.

Deze kosten zullen dubbel en dik terugverdiend worden.

In feite zou voor de definitieve oplevering moeten overgegaan worden door de AV tot de aanstelling van een architect van de VME en een nieuwe syndicus van de VME.

Enkel in dat geval kunnen de nefaste effecten van een belangenvermenging vermeden worden. De effecten ervan worden slechts 20 jaar na datum zichtbaar, maar dan wel op een zeer pijnlijke wijze. Het is dan meestal te laat en de factuur zeer hoog.

Door een paar uren te betalen aan een onafhankelijk deskundige kan later veel geld gespaart worden.

Deze kosten zullen dubbel en dik terugverdiend worden.

In feite zou voor de definitieve oplevering moeten overgegaan worden door de AV tot de aanstelling van een architect van de VME en een nieuwe syndicus van de VME.

Enkel in dat geval kunnen de nefaste effecten van een belangenvermenging vermeden worden. De effecten ervan worden slechts 20 jaar na datum zichtbaar, maar dan wel op een zeer pijnlijke wijze. Het is dan meestal te laat en de factuur zeer hoog.

Nieuwe syndicus --> dan wel in de veronderstelling dat de syndicus de wet Breyne kent en weet hoe hij een oplevering moet afhandelen.
Bijkomend --> voorlopige oplevering door de vorige syndicus niet correct aangepakt = moeilijk recht te zetten door de nieuwe.

Ik sta telkens weer met verstomming geslagen wanneer ik tijdens mijn opleiding aan vastgoedmakelaars (en dus ook beroepssyndici) in spe vaststel dat zij gedurende de 3-jaar durende opleiding gewoonweg geen enkele cursus hieromtrent krijgen. Ik zou dit graag in mijn lessen opnemen maar heb hier gewoon te weinig tijd voor.

In zeer gevallen denken syndici totaal verkeerd dat zij van rechtswege mandaat hebben om de VME (wat dient vertaald naar de individuele mede-eigenaars) te vertegenwoordigen en dus ook het recht hebben om het PV van voorlopige oplevering te ondertekenen.
Niets is minder waar. Voor ondergetekende niettemin voor serieuze discussie vatbaar, doch in uitzonderlijke gevallen kan de splitsingsakte voorzien dat de syndicus een bijzonder mandaat heeft om op te treden zonder uitdrukkelijke lastgeving van de VME/de individuele mede-eigenaars.

Nog meer ben ik verontwaardigd over het resultaat van zo'n oplevering, namelijk dat zonder enige kennis en zonder écht te weten wat de consequenties en aansprakelijkheden hiervan zijn, er "blindelings" akkoord wordt gegaan met de voorlopige oplevering.

Vergeet niet dat de ondertekening van het PV overdracht van risico betekent! M.a.w. overdracht van dit risico van de bouwpromotor/aannemer naar de VME/ individuele mede-eigenaars alsook vrijgave 50% van de waarborg, begintermijn tot aan de definitieve oplevering die begint te lopen enz....

Ik kan alleen maar adviseren als je niet weet waaraan je begint, blijf er dan vanaf. Dit geldt zowel voor syndici als mede-eigenaars die middels een zgn. technisch comitee mandaat krijgen om de oplevering af te handelen.

laat u inderdaad steeds bijstaan door een deskundige waaronder architecten, .....

Volledig akkoord met de commentaar van Pedro. Vooral met het feit dat erover moet gedelibereerd in de AV vooraleer overgegaan wordt tot de voorlopige oplevering van de gemene delen.

Binnen enkele weken gebeurt de eindoplevering van de gemene delen van ons appartementsgebouw. Een jaar geleden heb ik als lid van onze beheerraad deelgenomen aan de voorlopige oplevering, samen met de syndicus en de andere leden van de beheerraad, de architect en de promotor. We hebben toen een gedetailleerde lijst opgesteld van de nog uit te voeren en te corrigeren zaken. Intussen zijn al die zaken wel in orde gebracht maar ik heb toch nog enkele twijfels:
niettegenstaande de gemeenschappelijke delen in orde zijn gebracht en volledig afgewerkt zijn is dat nog steeds niet het geval voor de hoger gelegen appartementen. Die zijn nog niet verkocht en de eindafwerking wordt eerst uitgevoerd na verkoop (plaatsing keukens, badkamers, vloerbekledingen, enz.....). Geen enkel van die appartementen is op dit ogenblik aangesloten op het gemeenschappelijk gedeelte van de afvoerkanalen en watertoevoer. Wat indien na de afwerking van die private delen zou blijken dat voorzieningen die behoren tot de gemene delen (maar nu dus nog niet gebruikt worden) fouten (bijv.lekken) zouden vertonen? Moet daar een voorbehoud voor worden gemaakt? Kan de eindoplevering van de gemeenschappelijke delen onder deze omstandigheden wel legaal plaatsvinden? Moet ik als medebeheerder iets doen om mij in te dekken tov de andere mede-eigenaars? Moet ik alle mede-eigenaars inlichten?

ps: syndicus (alsook promotor) willen de eindoplevering stilzwijgend laten gebeuren; dit is onwettig, maar ik heb opzettelijk hier geen opmerkingen over gemaakt zodat ik, als de nood hoog is, nog steeds het ontbreken van een wettige eindoplevering zou kunnen inroepen. Is mijn zienswijze juist en is deze houding onder de gegeven omstandigheden aan te raden?

Binnen enkele weken gebeurt de eindoplevering van de gemene delen van ons appartementsgebouw. Een jaar geleden heb ik als lid van onze beheerraad deelgenomen aan de voorlopige oplevering, samen met de syndicus en de andere leden van de beheerraad, de architect en de promotor. We hebben toen een gedetailleerde lijst opgesteld van de nog uit te voeren en te corrigeren zaken. Intussen zijn al die zaken wel in orde gebracht maar ik heb toch nog enkele twijfels:
niettegenstaande de gemeenschappelijke delen in orde zijn gebracht en volledig afgewerkt zijn is dat nog steeds niet het geval voor de hoger gelegen appartementen. Die zijn nog niet verkocht en de eindafwerking wordt eerst uitgevoerd na verkoop (plaatsing keukens, badkamers, vloerbekledingen, enz.....). Geen enkel van die appartementen is op dit ogenblik aangesloten op het gemeenschappelijk gedeelte van de afvoerkanalen en watertoevoer. Wat indien na de afwerking van die private delen zou blijken dat voorzieningen die behoren tot de gemene delen (maar nu dus nog niet gebruikt worden) fouten (bijv.lekken) zouden vertonen? Moet daar een voorbehoud voor worden gemaakt? Kan de eindoplevering van de gemeenschappelijke delen onder deze omstandigheden wel legaal plaatsvinden? Moet ik als medebeheerder iets doen om mij in te dekken tov de andere mede-eigenaars? Moet ik alle mede-eigenaars inlichten?

ps: syndicus (alsook promotor) willen de eindoplevering stilzwijgend laten gebeuren; dit is onwettig, maar ik heb opzettelijk hier geen opmerkingen over gemaakt zodat ik, als de nood hoog is, nog steeds het ontbreken van een wettige eindoplevering zou kunnen inroepen. Is mijn zienswijze juist en is deze houding onder de gegeven omstandigheden aan te raden?

De voorlopige oplevering heeft betrekking op de zichtbare gebreken. Aangezien tijdens de rondgang vorig jaar op dat moment mogelijk reeds geweten was en misschien ook kon worden vastgesteld dat er nog gemeenschappelijke delen dienden te worden afgewerkt/aangesloten, dan had dit eigenlijk mee als een voorbehoud op het PV moeten worden ingeschreven (clausule dat de niet afgewerkte/aangesloten gemeenschappelijke delen op dat moment niet met de andere gemeenschappelijke delen als voorlopig opgeleverd mochten worden beschouwd) dan wel had men op dat moment de oplevering moeten weigeren. Ik had voor dit laatste geopteerd.

Strikt genomen kan de bouwpromotor/aannemer gaan stellen dat alle zichtbare gebreken die op het PV staan in orde gebracht zijn en dat de definitieve oplevering derhalve rechtsgeldig kan plaatsvinden.

Kwam pas na de voorlopige oplevering aan het licht dat er nog gemeenschappelijke delen dienden te worden afgewerkt/aangesloten, dan had men dit op het moment van vaststelling onmiddellijk aangetekend als zijnde lichte verborgen gebreken (dit zijn gebreken die op het moment van rondgang niet zichtbaar waren en die niet kaderen binnen de artikelen 1792 en 2270 B.W.) aan de promotor/aannemer moeten melden.

Persoonlijk lijkt het me in deze aangewezen dat de gemandateerden van de VME/ de individuele mede-eigenaars vooralsnog een aangetekende brief aan de bouwpromotor en architect sturen met de melding dat in het kader van de defintieve oplevering er nog gebreken aan gemeenschappelijke delen zijn, in casu dat er nog afwerkingen/aansluitingen dienen te gebeuren.

Vergeet ook niet dat bij het afwerken van deze gemeenschappelijke en privatieve delen de kans bestaat dat de werklui door het aanvoeren van materialen e.a. schade aan andere gemeenschappelijke delen (trappen en trapzaal, liftkoker,...) aanbrengen of bijvoorbeeld de pas geschilderde muren gaan bevuilen!

Ofwel wordt door partijen uitdrukkelijk schriftelijk overeengekomen dat de definitieve oplevering onder voorbehoud en onder opschortende voorwaarde gebeurt. Dit in die zin dat de aanvaarding van de werken pas definitief wordt wanneer aan de opschortende voorwaarde werd voldaan (schrijf hier dus zeker ook in dat eventuele veroorzaakte schade e.a. op kost van de bouwpromotor wordt hersteld waarbij dan eigenlijk best voorafgaandelijk een tegensprekelijke staat van bevinding begeleid met foto's wordt opgemaakt).

Ofwel melden jullie aangetekend (nog) niet akkoord te kunnen gaan met de definitieve oplevering omwille van de aangehaalde reden.

Maar, zoals gesteld, als de bouwheer niet meewerkt en gaat stellen dat alle zichtbare gebreken op het PV in orde werden gebracht, dan kan er een juridisch steekspel beginnen.

Houd bij het nemen van de beslissing ook rekening met het feit dat , tenzij anders werd bepaald, vanaf de definitieve oplevering de tienjarige aansprakelijkheid begint te lopen alsook dat de promotor zijn tweede 50% van de borg vrijkomt.

En dit laatste tracht ik steeds te vermijden aangezien de praktijk uitwijst dat vanaf het ogenblik dat de promotor zijn laatste schijven van de kopers heeft ontvangen waarbij ook de vrijgave van de borgen is gebeurd, velen onder hen de bal in het kamp van de eigenaars leggen en niet of slechts sporadisch nog omzien om de afwerkingen die nog moeten gebeuren uit te voeren. Als ze dan nog omzien.

Ik kan alleen maar adviseren er voor te zorgen dat je nog een stok achter de deur hebt want promotoren weten ook dat veel VME's niet geneigd zijn om enkele duizenden euro's aan gerechtskosten te gaan betalen om afwerkingen,.... af te dwingen.

Bedankt voor het duidelijke antwoord en raad Pedro.

"Kwam pas na de voorlopige oplevering aan het licht dat er nog gemeenschappelijke delen dienden te worden afgewerkt/aangesloten, dan had men dit op het moment van vaststelling onmiddellijk aangetekend als zijnde lichte verborgen gebreken (dit zijn gebreken die op het moment van rondgang niet zichtbaar waren en die niet kaderen binnen de artikelen 1792 en 2270 B.W.) aan de promotor/aannemer moeten melden."

We konden dat niet omdat we daartoe de niet-verkochte privatieven zouden moeten hebben betreden en daartoe hadden we het recht niet. We wisten dus niet dat die privatieven nog niet afgewerkt waren. Het was ook onze taak niet die privatieven te inspecteren. Maar het blijft een feit dat er na de verdere afwerking van die privativen mogelijkerwijze tekortkomingen worden vastgesteld van de gemeenschappelijke gedeelten. Zoals vermeld denk ik hierbij aan de goede werking van de gemeenschappelijke afvoeren, luchtverversing en nutsvoorzieningen die deze appartementen bedienen.
Op dit ogenblik kunnen we niet oordelen of de capaciteit van de mechanische verluchting, afvoerbuizen, enz. zal volstaan na in gebruikname van alle appartementen...... Een jaar geleden kon ook niet worden voorzien dat nog de helft van de appartementen niet zou zijn verkocht (en dus niet afgewerkt).
Het zit me ook dwars dat de promotor de afwerking van die appartementen zomaar kan uitstellen tot onbepaalde datum. Dat betekent oa dat de ondernemers met hun materialen door de afgewerkte gemeenschappelijke ingangshal zullen moeten en de lift als transportmiddel zullen gebruiken.

Syndicus en promotor blijven beweren dat er voor de definitieve oplevering geen tegenstelbaar document moet worden opgesteld en ondertekend door de verschillende partijen. Ik dring hiervoor niet verder aan, want of dat document bestaat is in belang van promotor, niet in belang van eigenaars. Kan ik het ontbreken van dat wettelijk verplicht document ook niet beschouwen als een extra stok achter de deur voor de eigenaars?