Binnen enkele weken gebeurt de eindoplevering van de gemene delen van ons appartementsgebouw. Een jaar geleden heb ik als lid van onze beheerraad deelgenomen aan de voorlopige oplevering, samen met de syndicus en de andere leden van de beheerraad, de architect en de promotor. We hebben toen een gedetailleerde lijst opgesteld van de nog uit te voeren en te corrigeren zaken. Intussen zijn al die zaken wel in orde gebracht maar ik heb toch nog enkele twijfels:
niettegenstaande de gemeenschappelijke delen in orde zijn gebracht en volledig afgewerkt zijn is dat nog steeds niet het geval voor de hoger gelegen appartementen. Die zijn nog niet verkocht en de eindafwerking wordt eerst uitgevoerd na verkoop (plaatsing keukens, badkamers, vloerbekledingen, enz.....). Geen enkel van die appartementen is op dit ogenblik aangesloten op het gemeenschappelijk gedeelte van de afvoerkanalen en watertoevoer. Wat indien na de afwerking van die private delen zou blijken dat voorzieningen die behoren tot de gemene delen (maar nu dus nog niet gebruikt worden) fouten (bijv.lekken) zouden vertonen? Moet daar een voorbehoud voor worden gemaakt? Kan de eindoplevering van de gemeenschappelijke delen onder deze omstandigheden wel legaal plaatsvinden? Moet ik als medebeheerder iets doen om mij in te dekken tov de andere mede-eigenaars? Moet ik alle mede-eigenaars inlichten?
ps: syndicus (alsook promotor) willen de eindoplevering stilzwijgend laten gebeuren; dit is onwettig, maar ik heb opzettelijk hier geen opmerkingen over gemaakt zodat ik, als de nood hoog is, nog steeds het ontbreken van een wettige eindoplevering zou kunnen inroepen. Is mijn zienswijze juist en is deze houding onder de gegeven omstandigheden aan te raden?
De voorlopige oplevering heeft betrekking op de zichtbare gebreken. Aangezien tijdens de rondgang vorig jaar op dat moment mogelijk reeds geweten was en misschien ook kon worden vastgesteld dat er nog gemeenschappelijke delen dienden te worden afgewerkt/aangesloten, dan had dit eigenlijk mee als een voorbehoud op het PV moeten worden ingeschreven (clausule dat de niet afgewerkte/aangesloten gemeenschappelijke delen op dat moment niet met de andere gemeenschappelijke delen als voorlopig opgeleverd mochten worden beschouwd) dan wel had men op dat moment de oplevering moeten weigeren. Ik had voor dit laatste geopteerd.
Strikt genomen kan de bouwpromotor/aannemer gaan stellen dat alle zichtbare gebreken die op het PV staan in orde gebracht zijn en dat de definitieve oplevering derhalve rechtsgeldig kan plaatsvinden.
Kwam pas na de voorlopige oplevering aan het licht dat er nog gemeenschappelijke delen dienden te worden afgewerkt/aangesloten, dan had men dit op het moment van vaststelling onmiddellijk aangetekend als zijnde lichte verborgen gebreken (dit zijn gebreken die op het moment van rondgang niet zichtbaar waren en die niet kaderen binnen de artikelen 1792 en 2270 B.W.) aan de promotor/aannemer moeten melden.
Persoonlijk lijkt het me in deze aangewezen dat de gemandateerden van de VME/ de individuele mede-eigenaars vooralsnog een aangetekende brief aan de bouwpromotor en architect sturen met de melding dat in het kader van de defintieve oplevering er nog gebreken aan gemeenschappelijke delen zijn, in casu dat er nog afwerkingen/aansluitingen dienen te gebeuren.
Vergeet ook niet dat bij het afwerken van deze gemeenschappelijke en privatieve delen de kans bestaat dat de werklui door het aanvoeren van materialen e.a. schade aan andere gemeenschappelijke delen (trappen en trapzaal, liftkoker,...) aanbrengen of bijvoorbeeld de pas geschilderde muren gaan bevuilen!
Ofwel wordt door partijen uitdrukkelijk schriftelijk overeengekomen dat de definitieve oplevering onder voorbehoud en onder opschortende voorwaarde gebeurt. Dit in die zin dat de aanvaarding van de werken pas definitief wordt wanneer aan de opschortende voorwaarde werd voldaan (schrijf hier dus zeker ook in dat eventuele veroorzaakte schade e.a. op kost van de bouwpromotor wordt hersteld waarbij dan eigenlijk best voorafgaandelijk een tegensprekelijke staat van bevinding begeleid met foto's wordt opgemaakt).
Ofwel melden jullie aangetekend (nog) niet akkoord te kunnen gaan met de definitieve oplevering omwille van de aangehaalde reden.
Maar, zoals gesteld, als de bouwheer niet meewerkt en gaat stellen dat alle zichtbare gebreken op het PV in orde werden gebracht, dan kan er een juridisch steekspel beginnen.
Houd bij het nemen van de beslissing ook rekening met het feit dat , tenzij anders werd bepaald, vanaf de definitieve oplevering de tienjarige aansprakelijkheid begint te lopen alsook dat de promotor zijn tweede 50% van de borg vrijkomt.
En dit laatste tracht ik steeds te vermijden aangezien de praktijk uitwijst dat vanaf het ogenblik dat de promotor zijn laatste schijven van de kopers heeft ontvangen waarbij ook de vrijgave van de borgen is gebeurd, velen onder hen de bal in het kamp van de eigenaars leggen en niet of slechts sporadisch nog omzien om de afwerkingen die nog moeten gebeuren uit te voeren. Als ze dan nog omzien.
Ik kan alleen maar adviseren er voor te zorgen dat je nog een stok achter de deur hebt want promotoren weten ook dat veel VME's niet geneigd zijn om enkele duizenden euro's aan gerechtskosten te gaan betalen om afwerkingen,.... af te dwingen.
