in welke kosten moet een naakte eigenaar tussenkomen?

[lvdh]

Mijn moeder is voor 50% volle eigenaar met recht op gebruik en bewoning van de ouderlijke woning en mijn broer en ik elk voor 25% naakte eigenaar. Dit sinds 2002 bij schenking. Daarvoor was mijn moeder 50% volle eigenaar en mijn vader van wie ze gescheiden was, voor 50% naakte eigenaar. Ondertussen is mijn vader overleden.

Er is nooit veel onderhoud gebeurd aan de woning (vooral niet na de scheiding in 1980) , steeds omwille van geldkwesties met mijn vader. Nu mijn vader er niet meer is, wil mijn moeder een aantal verbeteringen doorvoeren. Zo is er reeds geverfd buitenshuis, dakisolatie geplaatst, schouw hersteld en nu wil mijn moeder de ramen vervangen. Aan de voorkant vh huis is dit nog enkel glas. Al deze kosten worden voor 50% op mijn broer en mezelf verhaald. (mijn broer woont nog wel thuis ! Is hij dan de facto een "volle eigenaar? ) Ik heb geweigerd om nog verder te betalen (tot nu toe heb ik steeds bijgedragen) en wordt nu gedagvaard voor de vrederechter op basis van art 577-2.

Moet ik bijdragen in deze kosten? Ik lees art 577.2 als zijnde mede "volle eigenaar". In art 605 en 606 staat er dat de naakte eigenaar enkel grove herstellingen moet bekostigen. Zijn ramen grove kosten? En ik zou zelfs durven te stellen dat als er decennia niets gedaan wordt aan de ramen dat dit al als "verzuim" zou kunnen gecatalogeerd kunnen worden (zoals vermeld in art 605), of niet?

Moet ik verschijnen op een vredegerecht? Hoe moet ik dit verder aanpakken? Mijn moeder heeft een advocaat, ik niet.

Alvast bedankt voor all nuttige info en advies !

[scorpioen]

U doet er best aan voor de vrederechter te verschijnen of een advocaat te nemen. Niet verschijnen (=verstek laten) heeft tot gevolg dat je meestal in het ongelijk gesteld wordt.

Het vervangen van ramen, als dit noodzakelijk is door de ouderdom is m.i. ten laste van de naakte eigenaar. Als dit noodzakelijk is door gebrek aan onderhoud is dit ten laste van de vruchtgebruiker.

Over wat ten laste is van eigenaar of vruchtgebruiker werd als volgt geoordeeld:

"De rechtspraak en de rechtsleer zijn het er reeds geruime tijd over eens dat artikel 606 van het Burgerlijk Wetboek geen operationeel criterium meer uitmaakt voor situaties van vandaag. Als grove herstellingen moeten thans worden aanzien de grove vernieuwing- en verbouwingswerken met het oog op de algemene stevigheid en de instandhouding van het gehele gebouw en die werkelijk een uitzondering zijn in het bestaan zelf van de eigendom en waarvan de kosten normaal van het kapitaal worden genomen (Cass., 22 januari 1970, R.C.J.B., 1971, 464, noot Hansenne, J.; KOKELENBERG, J., VAN SINAY, T. en VUYE, H., "Overzicht van rechtspraak. Zakenrecht (1994-2000)", TPR, 2001, 1060).
De plaatsing van een centrale verwarming kan wel beschouwd worden als werken die de algemene stevigheid en de instandhouding van het gehele gebouw op het oog hebben en werkelijk een uitzondering zijn in het bestaan zelf van de eigendom. "

[roharro]

Deze vraag werd mij in dit verband gesteld door een radeloze jongeman:

Er zijn grote kosten aan de woning maar de blote eigenaar is 19 jaar oud en student. Hij erfde de woning toen hij 16 jaar was. Hij heeft de blote eigendom bij testament geërfd van een kinderloze oom maar de nog levende tante heeft het vruchtgebruik. Het betreft de gezinswoning. De tante die boos is omdat ze zich "onterft" voelt wil dat de kosten van een volledig nieuw dak (40 000 EUR) betaald worden door haar neef. Die kan dat uiteraard niet betalen want hij heeft geen inkomen (en moet minstens nog 7 jaar studeren). De tante was de derde echtgenote van de overleden oom en is op dit ogenblik slechts 28 jaar. Ze verwijst er ook naar dat nog voor de winter een nieuwe centrale verwarmingsinstallatie noodzakelijk is en dat er rekening moet mee worden gehouden dat kortelings ook de ramen moeten worden vernieuwd.

De jongeman vraagt zich nu af of hij verplicht kan worden te betalen, aangezien niet hij maar zijn ouders de erfenis in zijn plaats hebben aanvaard gezien zijn minderjarigheid op het ogenblik van het overlijden.

Wat moet/kan er dan gebeuren? De dame heeft reeds een advocaat een brief met dreigementen laten sturen naar de jongeman. (Volgens mij kan er nu niets gebeuren, maar zal hij binnen x aantal jaar wanneer hij wel een inkomen heeft geconfronteerd worden met reuzenhoge rekeningen vermeerderd met intresten, terwijl hij dan nog jaren zal moeten wachten om misschien ooit eens volle eigenaar te worden).

[j.demoor]

“Art.635.Wanneer de gebruiker alle vruchten van het erf geniet of wanneer hij het gehele huis bewoont, is hij evenals de vruchtgebruiker verplicht de kosten van bebouwing, de herstellingen tot *onderhoud en de belastingen te dragen.
Wanneer hij maar een gedeelte van de vruchten geniet of wanneer hij maar een gedeelte van het huis bewoont, draagt hij daartoe bij naar evenredigheid van hetgeen hij geniet.”(Burgerlijk Wetboek).

*“Art.605.De vruchtgebruiker is slechts verplicht de herstellingen tot onderhoud te doen. De grove herstellingen blijven ten laste van de eigenaar, behalve indien zij veroorzaakt zijn door het verzuimen van herstellingen tot onderhoud sinds de aanvang van het vruchtgebruik; in welk geval de vruchtgebruiker ook daartoe verplicht is. Art.606. Grove herstellingen zijn die van zware muren en van gewelven, de vernieuwing van balken en van gehele daken; Eveneens de vernieuwing van dijken en van steun- en afsluitingsmuren in hun geheel. Alle andere herstellingen zijn herstellingen tot onderhoud. Art.607 Noch de eigenaar, noch de vruchtgebruiker is gehouden hetgeen door ouderdom ingestort of door toeval vernield is, opnieuw te doen opbouwen.”(Burgerlijk Wetboek).

Moeder is 50% volle eigenaar + 50% gerechtigd op gebruik en bewoning. Elk van beide kinderen is 25% blote eigenaar.

De grove herstellingen zijn 50% ten laste van moeder en 25% ten laste van elk van beide kinderen.

De herstellingen tot onderhoud zijn 100% ten laste van moeder.

[lvdh]

Alvast bedankt voor de reacties. Doch als ik het goed begrijp is de vervanging van ramen een grijze zone ? Ik heb op een andere site nog dit antwoord gevonden van een ander geval :
LET OP! Er zijn gerechtelijke uitspraken die stellen dat het herstellen of vervangen van een verwarmingsketel of een waterontharder, het herstellen van terrassen of brandtrappen of het vervangen van vensters in garages geen grote herstellingen zijn. De vergelijking van de verplichtingen van de huurder met deze van de verhuurder gaat dus niet altijd en volledig op.

Anderzijds : als men +30j niets aan ramen doet buiten een likje verf, is dat dan slijtage of gebrek aan onderhoud?
Het vervangen van enkel glas naar dubbel staat daar dan nog los van, niet? Had al veel langer moeten gebeurd zijn, maar als ik of mijn broer hier niet mee akkoord gaan, wat dan ?

[mava105]

Het vervangen van enkel glas naar dubbel glas is (nog) geen wettelijke verplichting, al hoewel het ernaar uitziet dat dit wel eens zou kunnen komen.
Indien houten ramen regelmatig een likje verf hebben gehad kunnen ze lang mee. Hangt er natuurlijk vanaf of het eiken ramen waren of gewoon van den. Deze laatste zullen al na amper 15 jaar rot zijn, terwijl eiken ramen het wel 100 jaar zullen uithouden (mist dat likkeje verf natuurlijk)
Heb ooit eens een gerechtelijke procedure gehad met een huurder die dacht dubbele beglazing te krijgen door de huur niet meer te willen betalen, zogezegd omdat zijn stookkosten te hoog waren.
De expert door de vrederechter aangesteld stelde echter vast dat het houtwerk van de ramen nog in zeer goede staat was, alhoewel al meer dan 100 jaar oud (was een beschermd gebouw op de Grote Markt van Antwerpen) De huurder trok aan het korste eind, bleef met zijn enkel glas zitten, met daarbij nog de torenhoge kosten van de gerechtsexpert en zijn advokaat. Is trouwens enige maanden later in faling gegaan.

[Vandebos]

Het vervangen van enkel glas naar dubbel glas is (nog) geen wettelijke verplichting, al hoewel het ernaar uitziet dat dit wel eens zou kunnen komen.
Indien houten ramen regelmatig een likje verf hebben gehad kunnen ze lang mee. Hangt er natuurlijk vanaf of het eiken ramen waren of gewoon van den. Deze laatste zullen al na amper 15 jaar rot zijn, terwijl eiken ramen het wel 100 jaar zullen uithouden (mist dat likkeje verf natuurlijk)
Heb ooit eens een gerechtelijke procedure gehad met een huurder die dacht dubbele beglazing te krijgen door de huur niet meer te willen betalen, zogezegd omdat zijn stookkosten te hoog waren.
De expert door de vrederechter aangesteld stelde echter vast dat het houtwerk van de ramen nog in zeer goede staat was, alhoewel al meer dan 100 jaar oud (was een beschermd gebouw op de Grote Markt van Antwerpen) De huurder trok aan het korste eind, bleef met zijn enkel glas zitten, met daarbij nog de torenhoge kosten van de gerechtsexpert en zijn advokaat. Is trouwens enige maanden later in faling gegaan.

Dat lijkt altijd één van de laatste manoeuvres voor een faling, uitvluchten zoeken en procederen, ondertussen natuurlijk weigeren de huur te betalen... Heb dit scenario verleden jaar nog meegemaakt.