B.A.

[Swatje]

Goeden avond,
Onze basisakte is een beetje voorbijgestreefd, mogen wij deze zelf wijzigen, of moet dit
door de notaris gebeuren ?
Het zit hem zo, wij wonen in een privé wijk (dus vrijstaande woningen) en zijn gebonden aan
de appartements wetgeving.
1 vb van voorbijgestreefdis, wij mochten maar 60 m2 brondoppervlakte hebben voor onze
woning, sommige met, andere zonder verdiep.
Volgens de nieuwe wetgeving (enkele jaren oud) mogen wij 80m2 hebben voor onze woning,
en zo zijn er nog wat puntjes die gemoderniseerd zijn.
Graag raad:info aub
met dank en groeten

[mava105]

Wat komt een basisakte bij privewoningen doen? Zijn er dan meerdere eigenaars van uw stukje grond en/of woning?
Een BA moet steeds door een notaris worden aangepast of gewijzigd.

[Swatje]

hallo, wij zijn een "privé"-wijk met verschillende tientallen vrijstaande eensgezinswoningen,
EN verbonden aan de appartementswetgeving, net zoals mensen die in een appartementsblok wonen.
(je kan dat vergelijken met een op zij gelegde appartementsblok)
Hopelijk zegt dat al iets meer
bedankt en groeten

[Vandebos]

Een BA dient best steeds door een jurist te worden opgesteld, het registreren van de akte is het punt waar je een notaris best inschakelt.

Hou ook rekening met de byzondere meerderheden die nodig zijn om punten van de BA aan te passen. Het lijkt me uitermate nutteloos een aangepaste akte samen te stellen om deze dan vernietigd te zien door één mede-eigenaar.

Een mede-eigendom kan bestaan uit meerdere gebouwen, die gebouwen hoeven geen flatgebouwen te zijn. Denk aan privé domeinen waar de grond en nutsvoorzieningen gemeenschappelijk zijn. (kangoeroe woningen, gated communities, chaletparken, campings, bungalowparken, ... ken zelfs een fruitweide die gemeenschappelijk door 4 boeren wordt uitgebaat, ding is wel meer dan 40Ha groot.)

[Swatje]

Beste Vandebos bedankt,
nog een vraagje : die speciale meerderheid waar kan ik vinden
wat en hoe ? Ik bedoel is dat bv 3/4 van alle eigenaars of ??
Nogmaals mijn dank en groeten

[Vandebos]

Art. 577-7.<Ingevoegd bij W 1994-06-30/34, art. 2; Inwerkingtreding : 01-08-1995> § 1. [1 De algemene vergadering beslist :]1
1° bij meerderheid van drie vierden van de stemmen :
a) over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft;
b) over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen;
c) [1 in elke mede-eigendom omvattende minder dan twintig kavels, met uitzondering van kelders, garages en parkeerplaatsen, over de oprichting en de samenstelling van een raad van mede-eigendom, die enkel kan bestaan uit mede-eigenaars, en die tot taak heeft erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert, onverminderd artikel 577-8/2.
Daartoe kan de raad van mede-eigendom, nadat hij de syndicus op de hoogte heeft gebracht, kennis nemen en een kopie maken van alle stukken of documenten die verband houden met het beheer door deze laatste of betrekking hebben op de mede-eigendom.
Behoudens de bij wet aan de syndicus en de algemene vergadering toegekende bevoegdheden kan de raad van mede-eigendom elke andere opdracht of delegatie krijgen, zo de algemene vergadering daar met een meerderheid van drie vierde van de stemmen toe beslist. Een door de algemene vergadering verleende opdracht of delegatie mag slechts betrekking hebben op uitdrukkelijk vermelde handelingen en geldt slechts voor één jaar.
De raad van mede-eigendom bezorgt de mede-eigenaars een omstandig halfjaarlijks verslag over de uitoefening van zijn taak.]1
[1 d) over het bedrag van de opdrachten en contracten vanaf hetwelk mededinging verplicht is, behalve voor de in artikel 577-8, § 4, 4°, bedoelde daden;]1
[1 e) mits bijzondere motivering, over de werken aan bepaalde privatieve delen, die, om economische of technische redenen, zullen worden uitgevoerd door de vereniging van mede-eigenaars.
Deze beslissing wijzigt geenszins de verdeling van de kosten voor deze werken over de mede-eigenaars.]1
2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen :
a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de medeëigendom;
b) over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van een deel daarvan;
c) over de heropbouw van het onroerend goed of de herstelling van het beschadigd gedeelte in geval van gedeeltelijke vernietiging;
d) over iedere verkrijging van nieuwe onroerende goederen bestemd om gemeenschappelijk te worden;
e) over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen.
[1 f) over de wijziging van de statuten in functie van artikel 577-3, vierde lid;
g) onverminderd artikel 577-3, vierde lid, over de oprichting van deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid waarbij deze deelverenigingen enkel beslissingen kunnen voorbereiden met betrekking tot de in de beslissing aangeduide particuliere gemene delen. Deze voorstellen van beslissing dienen te worden bekrachtigd op de eerstvolgende algemene vergadering.]1
§ 2. In geval van gehele of gedeeltelijke vernietiging, worden de vergoedingen die in de plaats komen van het vernietigde onroerend goed bij voorrang aangewend voor de heropbouw ervan, indien daartoe beslist wordt.
Onverminderd de vorderingen ingesteld tegen de medeëigenaar, de bewoner of de derde, die aansprakelijk is voor het schadegeval, zijn de medeëigenaars verplicht in geval van heropbouw of herstel bij te dragen in de kosten, naar evenredigheid van hun aandeel in de medeëigendom.
§ 3. Er wordt met eenparigheid van stemmen van alle medeëigenaars beslist over elke wijziging van verdeling van de aandelen van de medeëigendom, alsmede over elke beslissing van de algemene vergadering betreffende de volledige heropbouw van het onroerend goed.
[1 Wanneer echter werken of daden van verwerving of beschikking door de algemene vergadering beslist worden bij de door de wet vereiste meerderheid, kan de wijziging van de verdeling van de aandelen van de mede-eigendom, ingeval deze wijziging noodzakelijk is, door de algemene vergadering bij dezelfde meerderheid worden beslist. "
Wanneer tot oprichting van deelverenigingen beslist wordt bij de door de wet vereiste meerderheid, kan de wijziging van de aandelen van de mede-eigendom die ingevolge deze wijziging noodzakelijk is, door de algemene vergadering bij dezelfde meerderheid worden beslist.]1
----------
(1)<W 2010-06-02/33, art. 7, 006; Inwerkingtreding : 01-09-2010; zie ook art. 19>

[Swatje]

Heel veel dank voor deze hulp en informatie

[Pedro]

Goeden avond,
Onze basisakte is een beetje voorbijgestreefd, mogen wij deze zelf wijzigen, of moet dit
door de notaris gebeuren ?
Het zit hem zo, wij wonen in een privé wijk (dus vrijstaande woningen) en zijn gebonden aan
de appartements wetgeving.
1 vb van voorbijgestreefdis, wij mochten maar 60 m2 brondoppervlakte hebben voor onze
woning, sommige met, andere zonder verdiep.
Volgens de nieuwe wetgeving (enkele jaren oud) mogen wij 80m2 hebben voor onze woning,
en zo zijn er nog wat puntjes die gemoderniseerd zijn.
Graag raad:info aub
met dank en groeten

Onder voorbehoud aangezien geen zicht op de situatie noch op de voorliggende documenten.
Als ik het goed interpreteer betreft het hier een groep van gebouwen/woningen waarbij elke woning op zijn eigen privé perceel staat en waarbij deze woningen in algehele onverdeeldheid verbonden zijn met gemeenschappelijke delen waaronder waarschijnlijk de toegangswegen, verlichting, e.a.?

Hetgeen u aanhaalt heeft op basis van uw info m.i. betrekking op de stedenbouwkundige verordeningen die gewijzigd werden.

Thans zou elke woning dus over 80m² mogen beschikken.

Indien mijn interpretatie correct is, staat er m.i. een eigenaar niets tot in de weg om een bouwaanvraag in te dienen voor zijn privatief deel
en dit in dien verstande dat door de uitbreiding van 60 naar 80m² er geen incorperatie van de gemeenschappelijke delen gebeurt. Dit laatste kan wanneer er bijvoorbeeld voor de woningen nog een stuk privé grond ligt.

Bij incorporatie van een gemeenschappelijk deel dient de AV hierover te beslissen alsook dienen dan de aandelen te worden aangepast aangezien men dan een stuk gemeenschappelijke grond wenst toe te voegen aan een privatief gedeelte. M.a.w. een gemeenschappelijk deel wordt privatief.

Zulke procedure is niet zo eenvoudig.

In het eerste lijkt het me dat bij het verkrijgen van een gunstige stedenbouwkundige vergunning er geen obstakel bestaat om uit te breiden, tenzij in de statuten expliciet staat dat elke eigenaar zich er toeverbindt om bijvoorbeeld niet hoger te bouwen, privatieve grond gelegen voor of achter de woning enkel en alleen als tuin,... te bestemmen,...

In dat geval dient u buiten een gunstige stedenbouwkundige vergunning ook een goedkeuring van de andere eigenaars te krijgen.

Ook dit onder voorbehoud aangezien ik me in de rand evenwel de vraag stel of een VME/de andere eigenaars middels statuten die i.p. geen uitstaans hebben met de privatieve kavels en die elk op hun eigen perceel grond staan, dienaangaande een verbod kan/kunnen opleggen.

Het kan natuurlijk ook zijn dat aan het ganse project (stedenbouwkundige) voorwaarden werden verbonden, waardoor deze voorwaarden expliciet in de statuten en verkoopakten dienden te worden opgenomen en dusdanig ook diende te worden nageleefd.

Als dit het geval is, dan wordt van rechtswege de voorbijgestreefde wettelijke bepaling door de nieuwe overruled.

Maar, zoals aangehaald, wat mij betreft kan alleen door nazicht ter plaatse en inzage in alle relevante documenten hier een sluitend antwoord op worden geformuleerd. Andere pistes, vragen... zijn hier immers mogelijk.

PS. Zaken waarover de AV dient te beslissen en die een wijziging van de splitsingsakte uitmaken, dienen het voorwerp van een authentieke akte uit te maken en dienen nadien door overschrijving op het dienstige hypotheekkantoor tegenstelbaar te worden gemaakt.

[Swatje]

Pedro, dat verduidelijkt heel veel, DANK U.
Ik zelf heb bv een veranda laten plaatsen, met een stedebouwkundige vergunning,
dus tot 80 M2 (allee bij mij is dat 77.5m2)
MAAR is onze zone is er wel een "speciaal BPA" (recreatief woongebied).

Ik stel me de vraag, in een appartementsblok is het de syndicus die mee
uit ziet voor eventuele bouwovertredingen ?
Wat als er een mede-eigenaar toch een bouwovertreding doet ?
Is de syndicus dan mee verantwoordelijk ? (het is bij ons wel een privé terrein)

Nogmaals mijn dank
vriendelijke groeten

[Swatje]

verbetering :

De juiste benaming van onze zone is :
"woongebied met recreatief karakter"
groetjes