Re: syndicus en de nieuwe wet (aanpassing)
Neen de syndicus wordt sowieso uitgesloten van deze taak.
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Dank voor het snelle antwoord.
Kan een mede-eigenaar die in de controleraad zit (tot nu toe de raad van beheer) de taak van voorzitter dan op zich nemen?
Tot slot nog een vraagje terugkerend op het onderwerp facturen ten alle tijde tot inzage te onderwerpen. Onze VME heeft reeds enkele jaren een intranetsite waar mede-eigenaars terecht kunnen met een paswoord om verslagen van vergaderingen en dergelijke in te zien. Voor de eerste maal waren op deze site ook de facturen van het jaar 2009 beschikbaar ter inzage. Nu blijkt dat via een mededeling op deze site te kennen wordt gegeven dat de site gesloten zal worden vanaf september 2010. Best wel frappant, daar de nieuwe wet die van kracht gaat op 1 september 2010 net zo'n site aanraadt om mede-eigenaars meer toegang te geven tot de documenten van de VME. Tenslotten beschikt de VME nu over een tool om conform te zijn met de nieuwe wet. Kan de VME of syndicus zomaar beslissen deze site te sluiten zonder rekening te houden met de nieuwe wet?
Kan een mede-eigenaar die in de controleraad zit (tot nu toe de raad van beheer) de taak van voorzitter dan op zich nemen?
Tot slot nog een vraagje terugkerend op het onderwerp facturen ten alle tijde tot inzage te onderwerpen. Onze VME heeft reeds enkele jaren een intranetsite waar mede-eigenaars terecht kunnen met een paswoord om verslagen van vergaderingen en dergelijke in te zien. Voor de eerste maal waren op deze site ook de facturen van het jaar 2009 beschikbaar ter inzage. Nu blijkt dat via een mededeling op deze site te kennen wordt gegeven dat de site gesloten zal worden vanaf september 2010. Best wel frappant, daar de nieuwe wet die van kracht gaat op 1 september 2010 net zo'n site aanraadt om mede-eigenaars meer toegang te geven tot de documenten van de VME. Tenslotten beschikt de VME nu over een tool om conform te zijn met de nieuwe wet. Kan de VME of syndicus zomaar beslissen deze site te sluiten zonder rekening te houden met de nieuwe wet?
Enkel een mede-eigenaar die eveneens de rol van syndicus op zich neemt kan van het voorzitterschap uitgesloten worden.
Indien de website eigendom is van de syndicus lijkt het me normaal dat deze gesloten wordt in september om vervangen te worden door een website in eigendom van de vme.
Indien de website eigendom is van de syndicus lijkt het me normaal dat deze gesloten wordt in september om vervangen te worden door een website in eigendom van de vme.
Het is niet de syndicus maar wel de AV die dient te beslissen op welke wijze de VME de nieuwe wet zal uitvoeren.
Het is wel aan de syndicus om de mede-eigenaars te informeren en uit te nodigen op een buitengewone AV om de dringende wijzigingen aan de statuten aan te brengen, die volgens hem noodzakelijk zijn (keuze periode AV, statutaire werkingsregels van de organen, ...). Hij dient bij de uitnodiging de nodige informatie te voegen, opdat de mede-eigenaar met kennis van zaken kan beslissen.
Het is wel aan de syndicus om de mede-eigenaars te informeren en uit te nodigen op een buitengewone AV om de dringende wijzigingen aan de statuten aan te brengen, die volgens hem noodzakelijk zijn (keuze periode AV, statutaire werkingsregels van de organen, ...). Hij dient bij de uitnodiging de nodige informatie te voegen, opdat de mede-eigenaar met kennis van zaken kan beslissen.
De kosten van die website zijn momenteel de facto inbegrepen in zijn ereloon. Het stopzetten van die "service" is een eenzijdige handeling en komt over als een soort chantage.Uhu,
Doch als de syndicus op eigen houtje al die jaren een website heeft voorzien zonder daarvoor vergoed te worden kan men hem dan verplichten deen geotrende wijze te gebeuren, nadat eze na 01/09/2010 open te houden?
De conversie van die data van de website van de syndicus naar de website van de VME (waarvan de syndicus de beheerder zal zijn) dient op een geordende wijze te gebeuren en geen nadeel berokkenen aan één van de partijen (VME of de syndicus).
De wet voorziet duidelijk dat het toezicht toevertrouwd word aan de mede-eigenaar en aan twee organen (de Raad van Medeeigendom voor het nietfinancieel toezicht en de Rekencommissaris voor het financieel toezicht).(..) Kan een mede-eigenaar die in de controleraad zit (tot nu toe de raad van beheer) de taak van voorzitter dan op zich nemen? (..)
De "controle" (= meer specifiek het recht om bepaalde handelingen van de syndicus onmiddellijk te blokkeren als gevolg van bepaalde vaststellingen) komt enkel toe aan de AV op basis van voorstellen van zijn leden (of de RvM).
De toezichtorganen kunnen enkel vaststellen en rapporteren, semesteriëel voor de RvM en jaarlijks voor de RK. De mede-eigenaars kunnen op basis van deze verslagen punten op de dagorde plaatsen, buitengewone AV samenroepen (mits akkoord van +20%), ... en zo bijvoorbeeld bepaalde dringende beslissingen van de syndicus blokkeren.
Alle beslissingen van de syndicus voor wat betreft de toepassing van de nieuwe wet kunnen niet dringend zijn, omdat de inhoud van de nieuwe wet de facto gekend is vanaf 06.05.2010, gepubliceerd is op 28.06.2010 en pas van toepassing is vanaf 01.09.2010, etc ... . Dit heeft voldoende tijd gelaten aan de syndicus om een buitengewone AV samen te roepen om de nodige maatregelen te nemen voor 01.09.2010. De syndicus kan dus geen enkele "dringende" maatregel nemen (op basis van Art. 577-8 §4 4°), behalve het samenroepen van een AV (op basis van Art. 577-6 §2 1ste lid - 2de deel van de zin: zie hierna).
Het oprichten van een "controleraad" druist dus in tegen de wet en is volgens mij van rechtswege nietig (Art. 577-14 2de lid).Art. 577-6 BW
§ 2. De syndicus houdt een algemene vergadering tijdens de in het reglement van mede-eigendom vastgelegde periode of telkens als er dringend in het belang van de mede-eigendom een beslissing moet worden genomen.
(...)
Naar aanleiding van de nieuwe wet heeft de syndicus, van een gebouw maar ik medeeigenaar in ben (maar niet bewoon), alle eigenaars een copij daarvan opgestuurd, inclusief een lijst van alle eigenaars met hun contactgegevens, met name adres (geen telefoonnummer).
Mag een syndicus dit zomaar doen zonder dat ik toelating heb gegeven om mijn adres vrij te geven?
Mag een syndicus dit zomaar doen zonder dat ik toelating heb gegeven om mijn adres vrij te geven?
De syndicus diende u reeds vroeger op advies van de privacy commissie en het BIV zelf de lijst te overhandigen als u erom vroeg. Het feit dat vele syndici dit niet deden uit angst dat er "achter hun rug" door mede-eigenaars ging samengewerkt worden zonder dat ze hier verweer tegen hadden weerhield de overgrote meerderheid ervan deze gegevens te verstrekken.
Nu zijn ze dus bij wet verplicht...
Alle onroerende aankoop aktes voor geheel België zijn gratis in te kijken in het hypotheekkantoor.
Nu zijn ze dus bij wet verplicht...
Alle onroerende aankoop aktes voor geheel België zijn gratis in te kijken in het hypotheekkantoor.
Wat staat er in de nieuwe wet?Naar aanleiding van de nieuwe wet heeft de syndicus, van een gebouw maar ik medeeigenaar in ben (maar niet bewoon), alle eigenaars een copij daarvan opgestuurd, inclusief een lijst van alle eigenaars met hun contactgegevens, met name adres (geen telefoonnummer).
Mag een syndicus dit zomaar doen zonder dat ik toelating heb gegeven om mijn adres vrij te geven?
De syndicus mag die gegevens ENKEL meedelen op hun eerste verzoek, wat hier niet geval is.Art. 577-8, § 4
(...)
16° de lijst en de persoonsgegevens bij te werken van wie gerechtigd is deel te nemen aan de beraadslagingen van de algemene vergadering, en de mede-eigenaars op hun eerste verzoek en de notaris indien hij de syndicus hiertoe verzoekt in het kader van de overschrijving van akten die overeenkomstig artikel 1, eerste lid, van de hypotheekwet van 16 december 1851 op het hypotheekkantoor worden overgeschreven, de naam, het adres, de gedeelten en de referenties van de kavels van de andere mede-eigenaars te bezorgen;
Zij moeten dit verzoeken.
De syndicus moet op hun eerste verzoek ingaan.
Naar mijn vermoeden is dit enkel een poging om de verhoging van zijn ereloon te verantwoorden.
Ja, maar .... hij zal de helft van de tijd zijn voorzitterschap moeten afstaan, als het gaat over de uitoefening van zijn mandaat.Indien de syndicus een mede-eigenaar is, mag hij dan nog de algemene vergadering voorzitten? Volgens de nieuwe wet moet immers een mede-eigenaar de algemene vergadering voorzitten en mag de syndicus dit niet langer doen?
Het is in de praktijk dus niet aangewezen dat hij de AV voorzit.
Met mede-eigenaar bedoelt de wet werkelijk iemand die gewoon mede-eigenaar is
Zij/hij dient mede-eigenaar te zijn. Dus de zoon met de volmacht van de weduwe kan geen voorziiter zijn (of lid van de Raad van Mede-eigendom of rekencommissaris als hij geen erkende accountant is).
Ja, maar ook af raden, omdat bij kritiek op de syndicus, deze later in rechte kan aanvoeren dat de voorzitter partijdig was.of kan dit ook een mede-eigenaar zijn die lid is van het controleorgaan?
Dus een "middelgrote" VME heeft het best:
- één syndicus
- één voorzitter van de AV
- drie of meer leden van de Raad van mede-eiegdom
- één rekencommissaris.
Waarom ?
Vooreerst de wetgever wil bewust de mede-eigenaars meer betrekken bij het werking van de VME, zonder te raken aan de algemene opdracht van de syndicus.
Wie iets kent van psychologie, weet dat een groep van DRIE gemakkelijker te beïnvloeden is dan een groep van ZES.
De toestanden waar één persoon EN rekencommissaris EN voorzitter van de Raad van Beheer EN voorzitter van de Algemene Vergadering is, zijn in principe voorbij vanaf 01.09.2010.