Speciale bijdrage voor wijziging basisakte van mede-eigendom

[Trickster]

Vandaag kreeg ik een brief in de bus van de VME met het verzoek tot betaling van een speciale bijdrage van € 32,00. Deze bijdrage is het gevolg van een beslissing van de AV van 2005, waar men toen besloot de basisakte te laten wijzigen omdat sommige artikels niet meer voldeden aan de huidige wetgeving. De bijdrage is berekend per perceel om de kosten van deze wijziging te financieren, een totaalbedrag van € 6720,55. In totaal gaat het om een 210 percelen.

Bij nazicht van de notulen van de AV's uit het verleden, blijkt dat men in 2007 de basisakte niet meerekende in het budget van 2008. Bovendien staat in de AV van 2007 het volgende: "Alle mede-eigenaars die in 2005 de speciale bijdrage van € 30,00 betaald hebben (terug betaalbaar) om de gerechtskosten te dekken, zullen in principe niets moeten betalen voor de aanpassing van de basisakte, onder reserve dat de prijs van deze operatie de € 30,00 per perceel niet overschrijdt. De mede-eigenaars die deze bijdrage niet voldaan hebben zullen de normale bijdrage besloten door de AV van 2008 moeten betalen (bijdrage + onkosten basisakte). Degenen die hun chalet ondertussen verkocht hebben maar wel de speciale bijdrage hebben betaald, zullen terugbetaald worden. De koper zal de reële som van de aangepaste basisakte moeten betalen."

De aankoop van mijn perceel met een vakantiewoning gebeurde echter bij de notaris in september 2006, een anderhalf jaar na de beslissing tot wijziging van de basisakte. Bij de aankoop hiervan heeft men (noch de verkoper, noch de notaris, noch de VME en noch de syndicus) mij niet ingelicht over deze wijziging en de bijhorende kosten. Ik heb dan ook mijn akte geraadpleegd, waarin staat dat alle afrekeningen voldaan werden door de verkoper en dat alle lopende geschillen en de hieruit ontstane schulden voor rekeningen vallen van de VME en waarbij de koper niet gehouden is tot betaling van vergoedingen die voor rekening zijn van de verkoper. De koper zal wel instaan voor de openstaande rekeningen die ontstaan zijn uit geschillen die plaatsvonden voor de ondertekening van de akte en die nu geïnd moeten worden. Nochtans staat ook in de akte een verklaring vermeld dat noch de VME en noch de syndicus geen enkele beslissing genomen heeft tot uitgaven anders dan de vaste onderhouds- en reparatiekosten en dat er geen enkel openstaande rekening van kracht is.

Daar dit best dubbelzinnig is, vraag ik me af of ik deze speciale bijdrage moet betalen omdat het tenslotte om een rekening gaat ontstaan voor de aankoop van mijn vakantiewoning. Maar die blijkbaar al gekend was voor de ondertekening van de akte, hoewel de akte duidelijk verklaart dat volgens de VME en volgens de syndicus geen enkele speciale uitgave van kracht is.

Moet ik deze speciale bijdrage nu betalen of niet? En zo ja, indien de vorige eigenaars deze bijdrage reeds betaald hebben, kan ik eisen dat men mij de terugbetaling van deze bijdrage aan de vorige eigenaars voorlegt alvorens ik deze betaal? De VME kan tenslotte op deze manier tweemaal deze bijdrage ontvangen zonder medeweten van de mede-eigenaars.

[j.demoor]

“Art.577-11.§ 1. In geval van eigendomsoverdracht van een kavel, is de optredende notaris gehouden, bij ter post aangetekende brief, aan de syndicus van de vereniging van medeëigenaars een staat te vragen van :1° de kosten van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering voor de datum van de overdracht heeft besloten, maar waarvan de betaling pas nadien opeisbaar wordt...De notaris stelt de partijen daarvan in kennis...Onverminderd andersluidende overeenkomst tussen partijen betreffende de bijdrage in de schuld, draagt de nieuwe eigenaar het bedrag van DIE schulden en van de gewone lasten vanaf de datum van de overdracht...”(Burgerlijk Wetboek).

U bent dus enkel schuldenaar van DIE schulden, voorafgaand aan de koop, die vermeld zijn in de notariële kennisgeving. Onderzoek deze zorgvuldig.

[Trickster]

Na de akte grondig gelezen te hebben, de notaris gecontacteerd te hebben alsook de verkoper en de syndicus ben ik tot het volgende resultaat gekomen.

In de notariële akte staat er geen enkele vermelding van de schuld met betrekking tot de financiering van gerechtskosten. Ook de notaris heeft hiervan geen weet en raadde me aan om de verkoper te contacteren. De verkoper bevestigde me dat deze € 30,00 eind november 2005 werd gestort op de rekening van de VME en dat deze € 30,00 verrekend is in de verkoopprijs van de woning.
Met deze informatie heb ik me tot de syndicus gericht. Maar nu blijkt dat aan de verkoper de som van € 30,00 werd teruggestort door de VME samen met de eindrekening, wat ook zwart op wit staat.

Mijn volgende vragen zijn nu:

1) Als de verkoper deze som na de verkoop heeft teruggekregen terwijl deze som in de verkoopprijs begrepen is, zou hij dan in principe mij deze € 30,00 moeten doorstorten?

2) De € 30,00/perceel werd in 2005 gevorderd om de gerechts- en deurwaarderskosten te financieren ten opzichte van de wanbetalers die destijds aan de gang waren. Aangezien deze processen ten tijde van de verkoop nog aan de gang waren en ondanks dat de verkoper van mijn chalet geen wanbetaler was (jaar 2006), had de syndicus dit dan niet moeten signaleren aan de notaris als antwoord op het aangetekend schrijven? Want in de akte heb ik een kopij van de brief van de syndicus gericht aan de notaris waarin de syndicus verklaard dat er geen rechtsgeschillen zijn, ondanks dat het rechtsgeschillen waren die alle mede-eigenaars troffen en waarvoor de mede-eigenaars € 30,00 diende te betalen?

3) Had de VME aan de notaris moeten doorgeven dat er nog een eindafrekening diende te gebeuren waarin deze € 30,00 verrekend werd?

[Luc]

Vandaag kreeg ik een brief in de bus van de VME met het verzoek tot betaling van een speciale bijdrage van € 32,00. Deze bijdrage is het gevolg van een beslissing van de AV van 2005, waar men toen besloot de basisakte te laten wijzigen omdat sommige artikels niet meer voldeden aan de huidige wetgeving. De bijdrage is berekend per perceel om de kosten van deze wijziging te financieren, een totaalbedrag van € 6720,55. In totaal gaat het om een 210 percelen.
(....).

Ofwel is die speciale bijdrage een onderdeel van het werkkapitaal, ofwel een onderdeel van het reservekapitaal.

Uit je commentaar kan ik opmaken dat het gaat om betalen van proceskosten. Dit is een onderdeel van lasten die aangerekend worden op het werkkapitaal. Er is geen reden om die volledig apart te houden en een afzonderlijke boekhouding te voeren. De eventuele proceskosten ten laste van de nietbetalers zulleen met het vonnis hen ten laste gelegd worden. Het eventueel surplus (of tekort) komt ten laste van allen.

De nietbetalers moeten ook bijdragen in de proceskosten van de VME, zoals zij moeten bijdragen bij de werkingkosten van de VME tijdens de periode dat zij niet betalen. Er is geen reden dat dit niet zou gebeuren.

Met de nieuwe boekhoudingsnormen zal dit duidelijker tot uiting komen. De betalende ME zullen meer moeten betalen, maar de niet-betalende ME zullen uiteindelijk intresten, ... moeten betalen die verrekend worden. Per saldo zullen de betalende ME uiteindelijk gecompenseerd worden, als de VME in zijn recht is.

Normaal moeten de nieuwe boekhoudingsnormen toelaten dat bijvoorbeeld een T-rekening "proces AR09/1234" geopend wordt voor het proces 09/1234, die niet afgesloten wordt op het einde van het jaar (of bij de opstelling van de verklaring voor de notaris). Als die negatief is na het proces (de VME kan bijvoorbeeld niet aantonen dat de schuld definitief eisbaar was), dan moet koper het saldo prorata betalen en kan hij die prorata doorrekenen tegenover de verkoper via de notaris zo hij voldoende provisie heeft laten blokkeren bij de notaris EN de koopakte het nodige voorziet.

De techniek van het "speciaal voorschot" speelt de VME nu parten. Deze techniek is fel af te raden, omdat zij alles nodeloos ingewikkeld maakt. Keep it simple: één periodiek voorschot pro rata per ME en één afrekening per jaar. De begroting (die verplicht wordt vanaf 2011) voorziet eventueel een verhoging van het minimum werkkaptaal, om de schok van nietbetaling van de voorschotten op te vangen.

Maar wat wel noodzakelijk is een zeer strikt schema voor het opvragen van de voorschotten en verzenden van de rappels. Die dient zo te zijn dat wie niet betaald, voor de rechter staat na enkele weken/maanden. No exceptions, zelfs voor de beste copains.

[Trickster]

De speciale bijdrag is een onderdeel van het werkkapitaal en werd aangerekend om de proceskosten te betalen van nietbetalers. Deze gerechtsprocedure werd opgestart in 2005, en werd pas ergens in 2007 afgerond. In plaats van de speciale bijdrage terug te storten aan de mede-eigenaars werd geopteerd om dit bedrag te behouden voor de wijziging van de basisakte. De vorige eigenaar van mijn vakantiewoning heeft deze speciale bijdrage betaald eind 2005, en zou volgens zijn verklaring verrekend zijn geweest in de verkoopprijs van de chalet.

Dat de VME mij nu € 32,00 aanrekend omdat ik zogenaamd deze € 30,00 destijds niet heb betaald en dat ik met de gevraagde € 32,00 mijn deel betaal voor de wijziging van de basisakte is misschien hun recht.

Wat ik echter niet begrijp hoe het mogelijk is dat de vorige eigenaar deze € 30,00 teruggestort kreeg en hierover niets vermeld staat in de notariële akte of meegedeeld werd aan de notaris. Kan dit zomaar?

Als ik het goed begrijp, zouden zulke praktijken niet meer mogelijk zijn met de nieuwe wetgeving, maar was dit niet al van toepassing met de oude wetgeving?