Wat indien een mede-eigenaar, eigenaar van een dakappartement waarbij een deel van het dakterras werd ingenomen voor de uitbreiding van de keuken? Dit werd vastgesteld door een architectenburo die de infiltraties via het dak bestudeerde. Zij vonden immers 2 achter elkaar liggende gevels, met een zeer eigenaardige afvoer uit lood, die loodrecht op de gevel liep en verdween in het gebouw, onder de vloer van de keuken. Mogelijks is dit, volgens het architectenburo, één van de oorzaken dat er in het verleden, ondanks diverse ingrepen, toch water bleef komen.
Wat zijn de gevolgen hiervan? Wie is, kan, naast de mede-eigenaar, hiervoor verantwoordelijk worden gesteld dat dit tot op vandaag (dateert van 2008) nog niet werd ingegrepen?
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
-
marc mortier
- Berichten: 670
- Locatie: koksijde
et gebeurt weleens dat eigenaars van een dakappartement "stiekem" een deel bijbouwen of een scherm plaatsen tegen de wind. Beide ingrepen zijn uit den boze. De gevolgen kunnen erg zijn, nl. insijpeling. Het is de taak van de syndicus erop toe te zien dat dergelijke verbouwingen NIET worden uitgevoerd. De gevolgen zijn immers ten laste van de mede-eigenaars.
De terrassen behoren meestal tot de gemene delen. Indien een eigenaar zijn appartement zonder toelating uitbreid door een deel van de gemene delen te bezetten is dat een overtreding van de basisakte.
Iedere wijze uil is ooit een uilskuiken geweest.
Hartelijk dank voor jullie antwoord.
Inderdaad, blijkbaar heeft de mede-eigenaar van de penthouse een uitbreiding gedaan van de keuken door het dakterras te verkleinen. Sedert jaren heeft de onderbuur last van waterinsijpeling. Er werden tal van lapmiddelen gebruikt om dit te verhelpen. Na jaren werd er door de AV beslist om het probleem grondig aan te pakken waarbij er een architectenburo werd aangesteld. Dit architectenburo liet aan de syndicus weten, in een mail, dat er een uitbreiding was gebeurd van de keuken in de penthouse. Deze mail dateert van 2008. Hierop werd er nooit een opmerking gemaakt, noch door de RVB, noch door de syndicus in kwestie. De meerderheid van de mede-eigenaars zijn dus niet op de hoogte.
Er staat wel in de basisakte het volgende :
Aangezien de tiende verdieping achteruit wordt gebouwd, ontstaan er privé terrassen voor de appartementen op deze verdieping. De eigenaars zullen van de desbetreffende appartementen het genot hebben van deze terrassen, ten titel van vruchtgebruik en van zakelijk recht. Alle onderhoudskosten en herstellingskosten van gezegde terrassen, blijven ten laste van de gemeenschap, zoals deze van het dak, behoudens verhaal van de mede-eigenaars in geval van misbruik van recht.
Nadien heeft de gemeenschap dus een kost van 62.000 euro gedaan voor de vernieuwing van het dak. Er staat letterlijk in de mail, geschreven door het architectenburo, dat de problemen die zich hebben voorgedaan de voorbije jaren (voor 2008) waarschijnlijk te wijten waren aan de uitbreiding van die keuken.
Dit betekent, mijn inziens, dat de privatieve aandelen hierdoor zijn vermeerderd en de gemeenschappelijke delen zijn verminderd. Moeten de statuten dan ook niet worden aangepast?
Inderdaad, blijkbaar heeft de mede-eigenaar van de penthouse een uitbreiding gedaan van de keuken door het dakterras te verkleinen. Sedert jaren heeft de onderbuur last van waterinsijpeling. Er werden tal van lapmiddelen gebruikt om dit te verhelpen. Na jaren werd er door de AV beslist om het probleem grondig aan te pakken waarbij er een architectenburo werd aangesteld. Dit architectenburo liet aan de syndicus weten, in een mail, dat er een uitbreiding was gebeurd van de keuken in de penthouse. Deze mail dateert van 2008. Hierop werd er nooit een opmerking gemaakt, noch door de RVB, noch door de syndicus in kwestie. De meerderheid van de mede-eigenaars zijn dus niet op de hoogte.
Er staat wel in de basisakte het volgende :
Aangezien de tiende verdieping achteruit wordt gebouwd, ontstaan er privé terrassen voor de appartementen op deze verdieping. De eigenaars zullen van de desbetreffende appartementen het genot hebben van deze terrassen, ten titel van vruchtgebruik en van zakelijk recht. Alle onderhoudskosten en herstellingskosten van gezegde terrassen, blijven ten laste van de gemeenschap, zoals deze van het dak, behoudens verhaal van de mede-eigenaars in geval van misbruik van recht.
Nadien heeft de gemeenschap dus een kost van 62.000 euro gedaan voor de vernieuwing van het dak. Er staat letterlijk in de mail, geschreven door het architectenburo, dat de problemen die zich hebben voorgedaan de voorbije jaren (voor 2008) waarschijnlijk te wijten waren aan de uitbreiding van die keuken.
Dit betekent, mijn inziens, dat de privatieve aandelen hierdoor zijn vermeerderd en de gemeenschappelijke delen zijn verminderd. Moeten de statuten dan ook niet worden aangepast?
Hier zijn een hele bende problemen waarvan de 10.000sten nog de kleinste zijn.
- bouwvergunning?
- stabiliteitsonderzoek?
- bekabeling en bebuizing?
- brandveiligheid?
Ik zou de veiligheid van het gebouw eerst in overweging nemen voor al de rest en de syndicus als dusdanig laten optreden tegen de mede-eigenaar.
- bouwvergunning?
- stabiliteitsonderzoek?
- bekabeling en bebuizing?
- brandveiligheid?
Ik zou de veiligheid van het gebouw eerst in overweging nemen voor al de rest en de syndicus als dusdanig laten optreden tegen de mede-eigenaar.
Probleem is dat wij een procedure hebben aangespannen tov de syndicus. De volmacht van de mede-eigenaar wordt ook ieder jaar steevast gegeven aan de Voorzitter van de RVB, die onder één hoedje speelt met de syndicus. Is dus een moeilijke zaak.
Ik veronderstel dat wij dit gegeven ook kunnen gebruiken in onze argumentatie tov de syndicus. Uiteindelijk staat zwart op wit dat er een inbreuk werd gepleegd van de architect tov de syndicus. En hier werd er niet ingegrepen, noch door de syndicus, noch door de RVB.
Zelfde scenario met de balustrades. Nadat de dakwerken waren uitgevoerd en het terras van de penthouse werd gevraagd om de balustrades éénvormig te maken met de rest (de penthouse heeft glazen balustrades). Tot op vandaag hangen deze er nog steeds, niettegenstaande dat we dit herhaaldelijk hebben gevraagd om te vervangen.
Ik veronderstel dat wij dit gegeven ook kunnen gebruiken in onze argumentatie tov de syndicus. Uiteindelijk staat zwart op wit dat er een inbreuk werd gepleegd van de architect tov de syndicus. En hier werd er niet ingegrepen, noch door de syndicus, noch door de RVB.
Zelfde scenario met de balustrades. Nadat de dakwerken waren uitgevoerd en het terras van de penthouse werd gevraagd om de balustrades éénvormig te maken met de rest (de penthouse heeft glazen balustrades). Tot op vandaag hangen deze er nog steeds, niettegenstaande dat we dit herhaaldelijk hebben gevraagd om te vervangen.
Aangezien de procedure reeds gestart is zou ik de eisen door jullie advocaat laten opnemen in het dossier. Jullie dienen dan wel een duidelijk standpunt in te nemen wat betreft jullie eisen: eigenaar verplichten pand te herstellen in oorspronkelijke staat, schadevergoedingen of schadevergoedingen en aanpassingen van de 10.000sten. Het lijkt me trouwens zeer betwijfelbaar dat een regularisatie aanvaard zal worden door gemeente en/of provincie.
Klacht indienen wegens een bouwovertreding is een bijkomende optie.
Klacht indienen wegens een bouwovertreding is een bijkomende optie.
.Beste Sophia,Er staat wel in de basisakte het volgende :
Aangezien de tiende verdieping achteruit wordt gebouwd, ontstaan er privé terrassen voor de appartementen op deze verdieping. De eigenaars zullen van de desbetreffende appartementen het genot hebben van deze terrassen, ten titel van vruchtgebruik en van zakelijk recht. Alle onderhoudskosten en herstellingskosten van gezegde terrassen, blijven ten laste van de gemeenschap, zoals deze van het dak, behoudens verhaal van de mede-eigenaars in geval van misbruik van recht.
Opletten want in de statuten staat blijkbaar een miskleun.
Als er wordt beschreven dat er op de dakterrassen een exclusief gebruiksrecht of genot rust, dan betekent dit dat het dak en dus ook de daarop gevormde terrassen een gemeenschappelijk deel zijn en dus geen privatief deel. Wat overigens ook logisch is aangezien het dak dienstig is voor gans het gebouw.
Wat de uitbreiding betreft; uiteraard kan een eigenaar zonder toelating niet zomaar een gemeenschappelijk deel gaan inpalmen.
Als jullie bewuste syndicus hiervan op de hoogte was, dan zou ik dit inderdaad meenemen in de vorderingen.
Kan je dat aantonen?
Jammer dat ik as vrijdag niet mee tijdens de vergadering aanwezig kan zijn.
Mvg.
Onderzoek vooraf in de basisakte of het dakterras privatief of gemeenschappelijk is.
“Art.577-8.§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :...4°.alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen.5°. het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars te beheren...”(B.W.=Burgerlijk Wetboek).
Is het dakterras gemeenschappelijk,maan de syndicus dan aangetekend aan de inneming van het dakterras, desnoods gerechtelijk,ongedaan te maken.
“Art.577-8...§ 7. Bij verhindering of in gebreke blijven van de syndicus kan de rechter, voor de duur die hij bepaalt, op verzoek van iedere medeëigenaar een voorlopig syndicus aanwijzen...”(B.W.).
“Art.577-8.§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :...4°.alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen.5°. het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars te beheren...”(B.W.=Burgerlijk Wetboek).
Is het dakterras gemeenschappelijk,maan de syndicus dan aangetekend aan de inneming van het dakterras, desnoods gerechtelijk,ongedaan te maken.
“Art.577-8...§ 7. Bij verhindering of in gebreke blijven van de syndicus kan de rechter, voor de duur die hij bepaalt, op verzoek van iedere medeëigenaar een voorlopig syndicus aanwijzen...”(B.W.).
Ga naar Belgische wetgeving in JUSTEL-databanken van Belgisch Staatsblad. Klik voor WetBOEKEN achter ’Juridische aard’. Op afkondigingsdatum vindt u de overige akten. Inzake FEDERALE fiscale wetgeving zie http://www.fisconetplus.be/
Beste Pedro,
Ik heb nu pas je antwoord gelezen.
U heeft gelijk wanneer u opmerkt dat de terrassen gemeenschappelijk zijn. Deze uitbreiding is dus illegaal gebeurd. Wij zullen dit opnemen in de vordering. Vandaag is het dus BAV. Ik kon zelf ook niet aanwezig zijn maar mijn echtgenoot is er. Ik breng u zeker verslag uit.
Trouwens,....ik heb jouw uitnodiging in oktober zien liggen op het bureau van mijn echtgenoot. Ik veronderstel dat hij zich heeft ingeschreven of nog zal inschrijven.
Toch bedankt voor je respons.
Mvg
Sophia
Ik heb nu pas je antwoord gelezen.
U heeft gelijk wanneer u opmerkt dat de terrassen gemeenschappelijk zijn. Deze uitbreiding is dus illegaal gebeurd. Wij zullen dit opnemen in de vordering. Vandaag is het dus BAV. Ik kon zelf ook niet aanwezig zijn maar mijn echtgenoot is er. Ik breng u zeker verslag uit.
Trouwens,....ik heb jouw uitnodiging in oktober zien liggen op het bureau van mijn echtgenoot. Ik veronderstel dat hij zich heeft ingeschreven of nog zal inschrijven.
Toch bedankt voor je respons.
Mvg
Sophia
Beste Pedro,
In annex van mijn vorig antwoord.
Ik kan dit aantonen aan de hand van een mail verstuurd van het architectenbureau naar de syndicus. Deze mail dateert van 2008. Tot op vandaag is er geen enkele vraag noch vordering uitgevoerd tov de bewuste mede-eigenaar. De volmacht wordt wel altijd gegeven in het voordeel van de Voorzitter, die onder één hoedje speelt met de syndicus.
Mvg
Sophia
In annex van mijn vorig antwoord.
Ik kan dit aantonen aan de hand van een mail verstuurd van het architectenbureau naar de syndicus. Deze mail dateert van 2008. Tot op vandaag is er geen enkele vraag noch vordering uitgevoerd tov de bewuste mede-eigenaar. De volmacht wordt wel altijd gegeven in het voordeel van de Voorzitter, die onder één hoedje speelt met de syndicus.
Mvg
Sophia