Gemeenschappelijke waterteller in residentieel park

[Trickster]

Ik ben eigenaar van een vakantiewoning dat gelegen is in een residentieel park van ongeveer 200 percelen. Sinds jaar en dag staat er een waterhoofdteller die dienst doet als officiële waterteller waarop de waterfacturen wordt berekend. Elke vakantiewoning beschikt over een afzonderlijke teller om het persoonlijk waterverbruik te bereken en waar iedere privé-eigenaar zelf verantwoordelijk voor, dus ook voor de vervangings- of reparatiekosten.

Omdat het waternet al 30 jaar oud is en er vele eigenaars zijn die waterlekken veroorzaken (doordat men in de winter bij vrieskou vaak het water vaak vergeet af te sluiten) wordt er een bijkomend vast bedrag gevraagd om de reparaties hiervan te financieren. Volgens het bestuur behoren deze kosten tot de gemeenschappelijke kosten, ondanks het feit dat ongeveer de helft van de lekken veroorzaakt wordt door nalatigheid van de mede-bewoners.

In 2008 werd dit jaarlijkse vast bedrag van € 20,00 verhoogd tot € 45,00, meer dan het dubbele omdat men toen een jaar kende met een hoog waterverbruik door het grote aantal lekken en hogere voorschotsfacturen. Op de algemene vergadering van 2008 beloofde men toen dat dit vast bedrag zou verminderen wanneer het waterverbruik en de voorschotsfacturen zouden dalen. Dit is echter al twee jaar het geval; het waterverbruik en de voorschotsfacturen zijn met 50% gedaald. Meer nog, de vereniging kreeg in 2009 een terugbetaling van € 2800,00 van de watermaatschappij maar dit werd niet doorverrekend aan de mede-eigenaars ondanks het feit dat ze hieraan hebben bijgedragen in 2008 met het vaste bedrag per teller. Bovendien werd in het verslag van de algemene vergadering van 2010 de reparatie van waterlekken in de jaarlijkse bijdrage van € 80,00 per perceel verrekend, terwijl op de afrekening nog een aparte vaste bijdrage van € 45,00 is voorzien. Eigenlijk betalen de mede-eigenaars dus tweemaal hetzelfde.

Kan het bestuur zomaar ditzelfde vast bedrag per teller blijven aanrekenen, ondanks hun belofte van 2008 en kan men zomaar tweemaal een bedrag aanrekenen voor hetzelfde doel? En moet het geld dat teruggestort werd door de watermaatschappij niet vereffend worden aan de mede-eigenaars?

[j.demoor]

“Art.577-3.De beginselen met betrekking tot de gedwongen medeëigendom, neergelegd in artike 577-2, § 9, en de bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op ieder gebouw of groep van gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is volgens kavels die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten...Ieder gebouw of groep van gebouwen waarop die beginselen van toepassing zijn, moet worden beheerst door een basisakte en een reglement van medeëigendom. Bij ontstentenis van of tegenstrijdigheid tussen titels, worden de gedeelten van gebouwen of gronden die tot het gebruik van alle medeëigenaars of van enkelen onder hen bestemd zijn, geacht gemeenschappelijk te zijn.”(B.W.=Burgerlijk Wetboek).

Ik ga ervan uit dat voornoemd art.577-3 in uw geval van toepassing is.

“Art.1728ter.§ 1. Behalve wanneer uitdrukkelijk overeengekomen is dat de aan de huurder opgelegde kosten en lasten in vaste bedragen worden bepaald, moeten ze met werkelijke uitgaven overeenkomen. Deze kosten en lasten moeten in een afzonderlijke rekening worden opgegeven...In het geval van een onroerend goed bestaande uit meerdere appartementen, waarvan het beheer wordt waargenomen door éénzelfde persoon, wordt aan de verplichting voldaan zodra de verhuurder aan de huurder een opgave van de kosten en de lasten doet toekomen en aan de huurder of aan zijn bijzondere gemachtigde de mogelijkheid is geboden de stukken in te zien ten huize van de natuurlijke persoon of op de zetel van de rechtspersoon die het beheer waarneemt.§ 2. De contractuele bepalingen welke in strijd zijn met paragraaf 1 zijn nietig...”(B.W.).

Indien geldig beslist werd op die kosten voorschotten te betalen dan dienen deze bij de periodieke afrekening verrekend te worden en beperkt te blijven tot wat de algemene vergadering besliste.

Indien geldig beslist werd een reserve aan te leggen voor dringende herstellingen dan dient ook hiervoor een periodieke verantwoording afgelegd en dient ook deze beperkt te blijven tot wat de algemene vergadering besliste.

“Art.1728quater.§ 1. Indien de huurder meer betaald heeft dan hij in toepassing van de wet of de overeenkomst verschuldigd is moet hem het teveel betaalde op zijn verzoek worden terugbetaald. Dit verzoek dient aan de verhuurder te worden verzonden bij ter post aangetekende brief...§ 2. De contractuele bepalingen welke in strijd zijn met paragraaf 1 zijn nietig.”(B.W.).

[Trickster]

Hartelijk dank voor je antwoord, maar het is me toch nog wat onduidelijk.

Er is een jaarlijkse vaste bijdrage van € 80,00 per perceel voor de algemene onderhouds- en reparatiewerken, waaronder ook de herstelling van waterlekken. Naast de basisakte en het huishoudreglement is er ook nog een bijkomend reglement betreft de waterdistributie. Deze omschrijft wel een vast bedrag per teller, maar het vaste bedrag is niet vastgelegd en is afhankelijk van de voorschotsfacturen en het waterverbruik. Dat er in 2008 beslist werd om het vaste bedrag van € 20,00 te verhogen naar € 45,00 kwam door de verhoogde voorschotsfacturen en waterverbruik door het verlies ten gevolge van waterlekken. Deze hoge voorschotsfacturen van de waterleverancier werden in 2009 verrrekend met een teruggave aan de VME van € 2.800,00 waar alle mede-eigenaars voor hebben bijgedragen door het bijkomende vaste bedrag per teller. Als ik het goed begrijp zou de VME deze teruggave dus moeten verrekenen aan de mede-eigenaars?

Ook het besluit van de AV van 2008, dat dit bijkomend vast bedrag zou dalen als de voorschotsfacturen en het waterverbruik lager zijn, zou voldaan moeten worden?

Tot nog toe werd er immers niets beslist om met dit geld een reserve aan te leggen, ook niet voor dringende herstellingen. Als men de jaarbalans bekijkt, hebben de herstellingen van waterlekken maar een beperkt deel van de uitgaven dat gemakkelijk in de vaste bijdrage van € 80,00 inbegrepen worden. Een belangrijk weetje is dat de VME een spaarrekening heeft waar momenteel zo'n € 50.000 opstaat dat aangewend kan worden voor dringende herstellingen.

[roharro]

Hartelijk dank voor je antwoord, maar het is me toch nog wat onduidelijk.

Er is een jaarlijkse vaste bijdrage van € 80,00 per perceel voor de algemene onderhouds- en reparatiewerken, waaronder ook de herstelling van waterlekken. Naast de basisakte en het huishoudreglement is er ook nog een bijkomend reglement betreft de waterdistributie. Deze omschrijft wel een vast bedrag per teller, maar het vaste bedrag is niet vastgelegd en is afhankelijk van de voorschotsfacturen en het waterverbruik. Dat er in 2008 beslist werd om het vaste bedrag van € 20,00 te verhogen naar € 45,00 kwam door de verhoogde voorschotsfacturen en waterverbruik door het verlies ten gevolge van waterlekken. Deze hoge voorschotsfacturen van de waterleverancier werden in 2009 verrrekend met een teruggave aan de VME van € 2.800,00 waar alle mede-eigenaars voor hebben bijgedragen door het bijkomende vaste bedrag per teller. Als ik het goed begrijp zou de VME deze teruggave dus moeten verrekenen aan de mede-eigenaars?

Ook het besluit van de AV van 2008, dat dit bijkomend vast bedrag zou dalen als de voorschotsfacturen en het waterverbruik lager zijn, zou voldaan moeten worden?


Tot nog toe werd er immers niets beslist om met dit geld een reserve aan te leggen, ook niet voor dringende herstellingen. Als men de jaarbalans bekijkt, hebben de herstellingen van waterlekken maar een beperkt deel van de uitgaven dat gemakkelijk in de vaste bijdrage van € 80,00 inbegrepen worden. Een belangrijk weetje is dat de VME een spaarrekening heeft waar momenteel zo'n € 50.000 opstaat dat aangewend kan worden voor dringende herstellingen.

M.i. haalt u enkele zaken door elkaar:

- er is enerzijds de bijdrage voor de kosten andere dan het waterverbruik (hiervoor betaalt u 80 EUR pr maand als VOORSCHOT); op het einde van het jaar worden de werkelijke uitgaven vergeleken met de betaalde voorschotten; dan is er ofwel een tekort en dan moet bijbetaald worden; ofwel is er een overschot en dan beslist de AV wat ermee gebeurt: op rekening laten staan voor toekomstig gebruik voor lopende uitgaven of wel terugbetaling (1)

-daarnaast is er het waterverbruik (daarvoor betaalt u 45 EUR VOOPRSCHOT): eerstens het private verbruik dat wordt verrekend per individuele meter; tweedens uw aandeel in het gemeenschappelijke verbruik waaronder ook de lekken vallen; op het einde van het jaar wordt dus per eigenaar zijn eigen verbruik plus zijn aandeel in het gemeenschappelijk verbruik aangerekend. Dat kan weerom een positief of negatief saldo zijn.(2)

Beide saldi (1) en (2) worden samengeteld. Dat is wat u als individuele eigenaar voor een bepaald jaar moet betalen.
Dat saldo wordt vergeleken met de stortingen van 80 en 45 EUR. Dat is wat u teveel of te weinig hebt betaald.

Alle terugstortingen, van welke aard ook aan de VME, zitten dus reeds verwerkt in deze berekeningen.

Indien er 200 eigenaren zijn dan lijkt een tegoed van 50 000 EUR op de VME bankrekening zeer laag. Het is slechts 250 EUR per eigenaar. Dat is weinig hoor als ik dat zo vergelijk.

[Trickster]

Het is een nogal complexe zaak en er wordt nogal voor verwarring gezorgd maar dat is vooral te danken aan het bestuur van de VME. Er zijn verschillende mede-eigenaars die zich vragen stellen bij dit punt en in hoeverre hun logica omtrent de waterdistributie juist is.

Tot 2008 werd er jaarlijks een bijdrage gevraagd van € 70,00 voor de algemene reparatie- en onderhoudswerken. Daarbovenop kwam een bedrag van € 20,00 ter compensatie van waterverlies en voor de betaling van de voorschotsfacturen voor het volgende jaar.

In 2008 werd niet alleen beslist om de jaarlijkse bijdrage te verhogen naar € 80,00 per perceel, maar ook om de provisie voor de watervoorschotsfacturen van € 20,00 te verhogen naar € 45,00 per gebruiker. Dit werd als volgt in het verslag van de AV 2008 geformuleerd: "Ten gevolge van de waterlekken van verleden jaar hebben wij een zwaar factuur gekregen in februari 2008, dat wil zeggen dat wij voor het jaar 2008 hoge voorschotten moeten betalen. Deze bijbetaling wordt beperkt tot € 45,00 per aansluiting en kan verminderd of verhoogd worden volgens ons jaarlijkse waterverbruik (lekken inbegrepen)."
In 2008 waren er vier voorschotsfacturen van de waterleverancier van € 5.118,51. In 2009 bedroegen de voorschotsfacturen € 3838,88, in 2010 is dat nog € 3.132,17. Het waterverbruik was in 2007 7.107m³; in 2008 was dat al ruimschoots gedaald naar 4.200 m³.

Omdat de cijfers voor zich spreken hebben we tijdens de afgelopen AV dit punt en hun belofte van 2008 aangekaart, maar onze bevinding werd als een leugen afgedaan door het bestuur en er werd niet ingegaan op onze vraag. Bovendien werd in het verslag van de AV 2010 het volgende geformuleerd: "In de som van € 80,00 per perceel zijn de vaste kosten inbegrepen zoals verzekeringen, onderhoud groene zones, plaatsen van verlichtingspalen, werken aan de waterleidingen en herstellen van waterlekken)." Van de provisie van € 45,00 is er niets vermeld.
Dit verslag wordt per post verstuurd samen met de jaarlijkse afrekening. Deze omvat de vaste bijdrage van € 80,00, het persoonlijke waterverbruik berekend per m³ en het vaste bedrag per teller van € 45,00. Dit laatste wordt in de afrekening omschreven als: "Waterlekkage in de grond en herstellingen waterleidingen" en heeft dus niets gelinkt met de provisie voor de voorschotsfacturen van het water waarvoor in 2008 deze provisie nog diende.

We stellen ons dan ook vragen hierover, want men rekent blijkbaar tweemaal een bedrag aan voor dezelfde kost wat volgens ons niet kan. Bovendien worden veel waterlekken veroorzaakt door de nalatigheid van de mede-eigenaars. De lekken bevinden zich vaak onder de woning, (bovengronds en onder de vloer) en worden veroorzaakt door de slechte isolatie van dit sousterrain. Deze reparatiekosten vallen voor rekening van de gemeenschap, waardoor deze nalatigheid nog extra beloond wordt. Kan dit zomaar?

De bijdrage die iedere mede-eigenaar moet betalen is laag vergeleken met andere VME's, maar men mag niet vergeten dat vele mede-eigenaars 70+ zijn, die hier wonen om rond te komen met hun klein pensioentje. Een verhoging van 100% weegt dan ook zwaar door op hun portefeuille, en het bestuur profiteert van de goedgelovigheid van deze bewoners.