tegenstrijdigheden in de basisakte

[ceveke]

Wij zijn eigenaar van een garage in een garagecomplelx onder een project waar 5 gebouwen staan.
In de basisakte staat dat de tuin toebehoord tot de gebouwen, verder staat dat de kosten van onderhoud van de tuin gedragen dienen te worden door alle eigenaars. (niet duidelijk vermeld of het garagecomplex daarbij hoort)
Op de AV raken de discusie over meebetalen door de garageeigenaars overhit en nu willen we naar de vrederechter stappen om een oordeel te laten vellen.
Hoe begin je zo een procedure bij de vrederechter, is dit gratis, kan je dit doen als individueel persoon of als VME. Wie moet je doen aanklagen, de syndicus, de bouwheer of de notaris die de akte heeft opgsteld?
Sorry voor de vele vragen maar, wij willen nu wel voor eens en altijd uit die discussie geraken.
Bedankt voor de nuttige aanbevelingen.

[Vandebos]

Als individu of groep van individuen. U dient idealiter de vme en de syndicus te dagen. (Bij de syndicus uitkijken dat u zijn maatschappij daagt en niet de persoon die u aan de telefoon krijgt...)

Er zal altijd eerst een verzoening worden geprobeerd vooraleer het tot een geding komt.

U verzoekt de vrederechter uitspraak te doen of de kosten die de werken in de tuin met zich meebrengen mee gedragen dienen te worden door de garage-eigenaars op basis van de statuten of niet.

Kosten: rolrechten, betekenen uitnodigingen, gerechtskosten. Eventuele advocaten.

Een gedeelte van de kosten kan verhaald worden op de verliezende partij.

Persoonlijk ben ik de mening toegedaan dat een ondergronds complex ook een gebouw is en aldus tot de gemeenschap behoort.

[ceveke]

Bedankt voor uw antwoord, maar U zegt dat wij de VME dienen te dagen. De VME is toch de verenigingvan medeeigenaars, waarvan de eigenaars van de garages zelf, naar de vrederechter willen gaan. Of is de syndicus gemachtigd om in naam van de VME op te treden.
Ik denk dat dit een ingewikkelde zaak zal worden, alvorens tot een akkoord te komen.

[Vandebos]

De vereniging van mede-eigenaars is de vereniging die middels de AV en met de syndicus als spreekbuis het beleid dat u wenst aan te klagen oplegt aan al haar leden. U dient haar dus te dagen samen met haar vertegenwoordiger, de syndicus. In essentie daagt u inderdaad een stukje van uzelf voor de rechtbank.

Een advocaat in dergelijke gedingen is, uit persoonlijke ervaring, nooit een overdreven luxe. Zeker aangezien de vme/syndicus zich sowieso zal laten vertegenwoordigen door een advocaat. Deze kan desgewenst een verzoek in zijn dading opnemen dat u, indien u het proces wint wordt vrijgesteld van de boetes en kosten opgelegd aan de vme veroorzaakt door dit geding.

Art. 577-9. <Ingevoegd bij W 1994-06-30/34, art. 2; Inwerkingtreding : 01-08-1995> § 1. De vereniging van medeëigenaars is bevoegd om in rechte op te treden, als eiser en als verweerder.
Iedere medeëigenaar kan echter alle rechtsvorderingen alleen instellen betreffende zijn kavel, na de syndicus daarover te hebben ingelicht die op zijn beurt de andere medeëigenaars inlicht.
§ 2. Iedere medeëigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen.
Deze vordering moet worden ingesteld binnen drie maanden te rekenen van het tijdstip waarop de belanghebbende kennis van de beslissing heeft genomen. De medeëigenaar die op regelmatige wijze is opgeroepen, wordt geacht kennis van de beslissing te hebben genomen op het tijdstip waarop ze door de algemene vergadering is goedgekeurd.
§ 3. Iedere medeëigenaar kan eveneens aan de rechter vragen, binnen een termijn die deze laatste vaststelt, de bijeenroeping van een algemene vergadering te gelasten ten einde over een door voornoemd medeëigenaar bepaald voorstel te beraadslagen, wanneer de syndicus verzuimt of onrechtmatig weigert zulks te doen.
§ 4. Wanneer in de algemene vergadering de vereiste meerderheid niet wordt gehaald, kan iedere medeëigenaar aan de rechter de toestemming vragen om zelfstandig op kosten van de vereniging, dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke gedeelten.
Hij kan eveneens de toestemming vragen om op eigen kosten de werken uit te voeren die hij nuttig acht, zelfs aan de gemeenschappelijke gedeelten, wanneer de algemene vergadering zich zonder gegronde reden daartegen verzet.
§ 5. Vanaf het instellen van een van de vorderingen bedoeld in de §§ 3 en 4, en voor zover zijn eis niet afgewezen wordt, is de eiser van iedere aansprakelijkheid bevrijd voor alle schade die zou kunnen voortvloeien uit het ontbreken van een beslissing.
§ 6. Iedere medeëigenaar kan aan de rechter vragen :
1° de verdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten te wijzigen, indien die verdeling onjuist is berekend of indien zij onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen;
2° de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen, indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt, evenals de berekning ervan te wijzigen, indien deze onjuist is of onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen.
§ 7. Wanneer een minderheid van de medeëigenaars de algemene vergadering op onrechtmatige wijze belet een beslissing te nemen met de door de wet of de statuten vereiste meerderheid, kan iedere benadeelde medeëigenaar zich eveneens tot de rechter wenden, zodat deze zich in de plaats van de algemene vergadering stelt en in haar plaats de vereiste beslissing neemt.

[Pedro]

Wij zijn eigenaar van een garage in een garagecomplelx onder een project waar 5 gebouwen staan.
In de basisakte staat dat de tuin toebehoord tot de gebouwen, verder staat dat de kosten van onderhoud van de tuin gedragen dienen te worden door alle eigenaars. (niet duidelijk vermeld of het garagecomplex daarbij hoort)
Op de AV raken de discusie over meebetalen door de garageeigenaars overhit en nu willen we naar de vrederechter stappen om een oordeel te laten vellen.
Hoe begin je zo een procedure bij de vrederechter, is dit gratis, kan je dit doen als individueel persoon of als VME. Wie moet je doen aanklagen, de syndicus, de bouwheer of de notaris die de akte heeft opgsteld?
Sorry voor de vele vragen maar, wij willen nu wel voor eens en altijd uit die discussie geraken.
Bedankt voor de nuttige aanbevelingen.

Om hier een pasklaar antwoord op te geven is de inhoud van de statuten bepalend.
Betreft het een groep van gebouwen met een eenheidstatuut? Betreft het een ondersplitsing met deelverenigingen? Behoort de tuin toe aan de algehele onverdeeldheid, enz...

Werd het issue op de dagorde van de vergadering ingeschreven en dusdanig behandeld?

U kan individueel een vordering stellen doch dan dient u een afgescheiden persoonlijk belang/nadeel aan te tonen wat in deze op basis van uw info niet onmiddellijk blijkt.

Indien er tijdens een vergadering een beslissing werd genomen en u bent het daarmee niet eens omdat de beslissing onrechtmatig, onregelmatig of bedrieglijk werd genomen, dan kan u de vrederechter vatten door de VME te dagvaarden.
De syndicus treedt als organieke vertegenwoordiger (lasthebber) van de VME op en voert de beslissingen van de AV uit.
Tenzij hij zijn bevoegdheid overschrijdt of zijn mandaat te buiten gaat, kan de syndicus niet persoonlijk worden aangesproken.

Blijkt dat de syndicus zijn taak niet naar behoren heeft uitgevoerd, en wordt de VME veroordeeld, dan kan deze laatste bij nadelige gevolgen, bij schade,... middels beslissing van de vergadering al dan niet tegen de syndicus een regresvordering opstarten.

Werd er inzake geen beslissing genomen, dan kan u, wanneer u meent dat u persoonlijk een nadeel ondervindt, de vrederechter vatten.
Dit kan dan via een eenzijdig verzoekschrift.

Zoals aangehaald is het niet onbelangrijk om rekening te houden met een puur afgescheiden nadeel. Ik zeg niet dat de vrederechter uw vordering onmiddellijk onontvankelijk en/of ongegrond zal verklaren, maar de kans bestaat.

Houd er rekening mee dat in deze de kans bestaat dat de rechter een gerechtsdeskundige aanstelt.

Ik raad u in zulke zaken zonder meer aan om beroep te doen op een deskundige (advocaat).