JuridischForum.be

Halo,
Ik ben al enige tijd zowat alles wat ik maar aan informatie kan vinden ivm mede-eigendom aan het lezen.
Het is de eerste keer dat ik zelf wat plaats, wat ik al veel eerder had moeten doen, omdat ik geen raad meer weet.

Om de algemene situatie summier te schetsen :
Ik bezit een woning op zo'n typisch vakantie-domein aan de kust.
Vanwege allerhande problemen uit het verleden is de relatie tussen mede-eigenaars volledig verzuur.
Een paar jaren geleden is er gekozen voor een RVB met een voorzitter die zowat alles naar zich toe trekt.
Ondertussen zijn er twee 'kampen' als het ware en wordt iedere kritische noot op z'n beleid gesmoord ( meestal onder luid applaus van de meerderheid die hij achter zich heeft staan : die bestaat uit een aantal ongeveer even sterk in aantal maar vergezeld van talloze volmachten ) als ware geplaatst in een kamp dat er louter op uit zou zijn hem te willen beschimpen.
Zeer recentelijk is op deze wijze ook de vorige syndicus 'buitengewerkt' als het ware en vervangen door eentje die hij heeft aangebracht.
Eerlijk gezegd weet ik nu nog niet ten volle wat we aan deze nieuwe syndicus en of hij een pion is of eerder iemand die aan handen gebonden voorlopig niet meer kan dan de voorzitter op verscheidene zaken bij te treden om hem niet al teveel voor het hoofd te stoten want dan kan hij onmiddellijk zijn boeltje inpakken net als de vorige.

concreet:
We hebben net een AV achter de rug en wat ik daar te zien/horen kreeg tartte weer iedere beschrijving.
Zo'n AV bij ons bestaat blijkbaar in soort monoloog van onze voorzitter waarin hij verscheidene mensen blijft betichten van zowat alles om zo bepaalde agendapunten die hij belangrijk vindt zéér uitgebreid te behandelen en deze zelfs even ter plekke aan te passen en/of uit te breiden waarop uiteraard een goedkeuring volgt daar hij de meerderheid achter zich heeft staan ... andere agendapunten krijgen gewoon geen aandacht

Om jullie een paar voorbeelden te geven :

Vorig jaar was er een verkiezing voor de leden van de raad van bestuur. Er werd door iemand erop gewezen dat een bepaalde persoon zich niet kandidaat mocht stellen omdat de basis-akte deze beperkt tot eigenaars. Uiteindelijk is toen iemand anders verkozen.
Dit jaar was er een agendapunt dat daarover handelde.... we zouden de wetgeving blijkbaar verkeerdelijk geïnterpreteerd hebben.
Na veel gepalaver heb oa ik hun kunnen duidelijk maken dat dat niet zo was en dat we eenvoudigweg de basis-akte dienden te volgen omdat de wet op de mede-eigendom er gewoonweg niets over verteld.
Ook heb ik hen erop gewezen dat ik persoonlijk van menig ben dat ook vaste inwoners maar die persoonlijk geen eigenaar zijn voor mijn part gerust in de RVB mogen zetelen... en of we dan misschien niet voor dat algemeen principe konden stemmen.
Men is overgegaan, al de bemerkingen naast zich leggende, onder leiding van de voorzitter tot een volledig nieuw agendapunt waarop gesteld werd of die persoon nu toch in de RVB mocht zetelen ... met het bekende resultaat ( gewone meerderheid volstond blijkbaar)

Nog een vb-tje:
Op een gegeven moment was er unanimiteit vereist voor een verkoop van een gemeenschappelijk perceel.
De aanwezigen + volmachten waren allen voor maar bleek dat niet iedere stemgerechtigde aanwezig of vertegenwoordigd was : de oplossing volgens de syndic ... we schrijven deze unanimiteit even op en vragen het achteraf ( dus na het afsluiten van de AV) even persoonlijk aan de achterblijvers... indien zij dan ook allen pro zouden stemmen wordt dit genoteerd als een unanieme stemming op een agendapunt van deze AV.

En nog een vb-tje:
De voorzitter is er destijds in geslaagd dat bepaalde onkosten van de RVB mochten ingebracht worden.
Sindsdien dient hij allerhande zaken in die absoluut niks te maken hebben met de taak van de RVB.
Een dame bevroeg hem of hij die kosten kon staven en/of verantwoorden.
Zo waren er bv talloze telefoontjes aangerekend waarbij hij zich achter de wet op de privacy schuilde om maar niet te hoeven verklaren aan wie of waarvoor ze dienden.
Of km-vergoedingen voor het rijden naar potentiële kopers van een perceel van een nv dat onder behandeling is bij een curator, na faillietverklaring, en waarvan de gemeenschap nog een een bepaald bedrag tegoed is.

En zo zijn er nog 10-tallen andere zaken te vernoemen

Volgens mij _ik zie dit elk jaar erger worden_ zijn we zéér dringend toe aan bezoekje aan een vrederechter

ps. mijn excuses voor die flater(s) in de titel... 't viel me nu pas op
kan iemand van de moderatie dat nog recht krijgen ?

Titel aangepast.

Kwestie van het verhaal eenvoudig te houden:Is het mogelijk eens een overzicht te posten van al de punten op de laatste vergadering en de stemresultaten?

U heeft als mede-eigenaar volledig inzicht in alle stukken en in feite zelfs de plicht om er bij twijfel verduidelijking over te vragen.

Lees de nieuwe wetgeving op mede-eigendom eens na, u zal er een aantal punten in terugvinden die zeer intrssant zijn.

Tot slot, niet de voorzitter van de rvb dient uw aanspreekpunt te zijn doch de syndicus. Als deze de regels niet respecteert om de rvb niet voor het hoofd te stoten is hij verantwoordelijk en persoonlijk aansprakelijk te stellen.

Titel aangepast.

Hartelijk dank, Vandebos

Kwestie van het verhaal eenvoudig te houden:Is het mogelijk eens een overzicht te posten van al de punten op de laatste vergadering en de stemresultaten?

Dat zou ik kunnen... gaat wel even tijd in beslag nemen
Maar eerlijkheidshalve zou ik ook niet al teveel details (voor zover ik dat misschien al deed ) willen meegegeven waaruit een toevallige lezer zou kunnen opmaken over welk verblijf dit gaat

U heeft als mede-eigenaar volledig inzicht in alle stukken en in feite zelfs de plicht om er bij twijfel verduidelijking over te vragen.

Dat klopt.. dat realiseer ik me maar al te goed
Wat gedaan als dat verhinderd zou worden en/of indien men om uitleg vraagt dit volledig genegeerd wordt of men rond de pot blijft draaien ?
Zo is er een andere eigenaar die voor de AV bij de syndic geweest is omdat die persoon inzage wou in details van die onkostennota die ging voorgelegd worden... die persoon kreeg van de syndic te horen dat hij ze te zien gekregen had maar er nu niet meer over beschikte.
Maar later op de AV wist diezelfde syndic doodleuk te zeggen dat de volledige gedetailleerde onkostennota in z'n laptop stak.

Lees de nieuwe wetgeving op mede-eigendom eens na, u zal er een aantal punten in terugvinden die zeer intrssant zijn.

I know
Ik kan niet wachten tot die van kracht zal worden ... al is het al om het simpele feit dat het aantal volmachten drastisch zal beperkt worden.
Doch ... in een kleine inleiding van de syndic over die nieuwe wetgeving wist ie ons te vertellen dat de basis-akte diende aangespast te worden aan die nieuwe wetgeving en daar had ie 1 jaar voor.
Dat stukje baart me dan weer zorgen omdat ik vrees dat zaken 'aangepast' zouden worden.

Tot slot, niet de voorzitter van de rvb dient uw aanspreekpunt te zijn doch de syndicus. Als deze de regels niet respecteert om de rvb niet voor het hoofd te stoten is hij verantwoordelijk en persoonlijk aansprakelijk te stellen.

weet ik ... maar dat kan ook alleen maar als je een procedure opstart
Vraag is of het het waard is

Wat die gevraagde agendapunten betreft ...

Ik geef ze niet allemaal en probeer zo algemeen mogelijk die zaken te verwoorden.

Het viel mij op dat de stempunten bij de verschillende agendapunten nooit duidelijk omschreven werden en dat die syndicus een vreemde manier van werken had .... dat hij bv hij bv goedkeuring ( met 3/4) vroeg voor bv werken die reeds uitgevoerd waren en die mijn inziens gewoon vallen onder zijn normale taken ... zoals kleine onderhouds_ en herstellingswerken die noodzakelijk te noemen zijn: herstellen verlichting, vervanging poortsturing, etc

En tussen haakjes staan mijn eigen opmerkingen verduidelijkingen


agendapunt : bemerkingen ivm verslag van vorige AV
---------------------------------------------------------------
Hierin werd uitgelegd dat het verslag van vorige AV geen correcte weergave was van de genomen beslissingen ( wat ook correct is maar niet zo ernstig mijns inziens )
De rvb heeft een aangetekend schrijven gestuurd om de verkeer opgetekende beslissingen recht te zetten ... er werd geen gevolg aan gegeven. ( aldus die rvb en dat schrijven dateert na het verstrijken van die 3 maand )
Het stempunt (?) kwam erop neer of de AV het er mee eens was of dat dat verslag toen niet correct was
( maar misschien moet ik dit eerder pro forma interpreteren zonder verdere gevolgen... dat zal nog moeten blijken )
Dit diende te gebeuren met een gewone meerderheid en het resultaat was natuurlijk postitief


agendapunt: benoeming van de leden van de RVB
----------------------------------------------------------
Hier dus die bewuste uitleg als ware het dat bij de verkiezingen , vorig jaar, de wet verkeerd geïnterpreteerd zou geweest zijn en die persoon zijn kandidatuur ten onrechte zou zijn ingetrokken
Het kwam er dus op neer dat we dat dan dienden recht te trekken en daarom werd er dus een stemming verricht om die bepaalde persoon terug zijn plaats te geven in de RVB
Ook dit werd goedgekeurd met een gewone meerderheid als ware het een verkiezing van een kandidaat

agendapunt voor een dringende en noodzakelijke maatregel betreffende de aanstelling van een schoonmaakbedrijf
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
dat was goed te keuren met een gewone meerderheid
( zoals ik zei begrijp ik dit niet dat daarover gestemd zou moeten worden en dat nadat die taak erop zit... dat men dat ergens overweegt bij de algemene decharge lijkt me voldoende )

agendapunt over een regularisatie ivm een gebruikt gemeenschappelijk stuk grond
------------------------------------------------------------------------------------------------
Destijds ook door een AV werd dit stuk in 'bruikleen' gegeven aan een bepaalde persoon... die nu zijn woning verkocht heeft en waarop de nieuwe eigenaars datzelfde lapje dat zij dachten dat er ergens bijhoorde ook zouden willen gebruiken.
( De voorzitter zou die nieuwe eigenaars verscheidene malen benaderd ( zeg maar gestalkt) hebben om een ondertekening van een soortgelijke overeenkomst te bekomen... deze mensen waren echter niet van gisteren en weigerden dat )
( Je zou dus kunnen stellen dat de voorzitter dat wel goed bedoelde maar het was echt zijn taak niet om dat op eigen houtje te doen en dat zonder de AV op de hoogte stellen of diens mening te vragen )
Vandaar dus nu dit agendapunt op deze AV laatstleden

Er wordt opgemerkt dat de regeling van destijds niet kan omdat men gemeenschappelijke grond niet kan vervreemden tenzij mits unanimiteit.
Daarom dringt zich volgende oplossing op
Het stuk gemeenschappelijke grond dient dan verkocht te worden aan die mensen en dat kunnen we slechts met een unanimiteit.
Ik merk op dat het misschien ook anders zou kunnen ( ik gun het deze mensen ook en er bestaat een gelijkaardige situatie bij een andere eigenaar en daar maakt niemand problemen over en dat is al jaren zo )) en dat we misschien als een soort 'bruikleen' of beter erfdienstbaarheid ( zover dit allemaal kan, natuurlijk ) maar dan op woning ipv persoon zetten en dat ook even doen voor dat ander geval.
Want anders wordt ik als dit enige oplossing is ergens 'gedwongen' dat te verkopen en bovendien als ooit dat ander geval ter sprake zou komen in dezelfde consequente houding weer een stuk zou moeten lossen.
Mij lijkt het ook niet raadzaam om gemeenschappelijke groene delen waar achteraf misschien toch weer een andere bestemming of toepassing zich 'opdwingt' verplicht te gaan verkopen.
Er wordt echter geen gevolg gegeven aan die woorden , er volgt een redelijk vage uitleg, en er wordt ook niet op ingegaan om nog eventueel verdere opties na te gaan.
Er volgt onmiddellijk een stemming voor een theoretische verkoop en hier zal de voorlopige unanimiteit dus verder aangevuld worden met de hopelijk ja-stemmers die dus niet vertegenwoordigd waren op deze AV
( volgens mij kan dit gewoon niet en dient men dat gewoon over te doen )
( Bovendien is er ook nog geen juiste prijs bekend.... het lijkt me logisch dat een individueel akkoord ook daarvan afhankelijk is )
( Ik vraag me dus weer af of ik dit als een soort peiling dan te wel een onomkeerbare beslissing moet bekijken )

agendapunt : Goedkeuring voor afrekeningen 2009
-----------------------------------------------------------
Hieronder dus ook die bewuste onkosten van de RVB waar elke vraag naar staving en/of verantwoording in de kiem gesmoord werd
Ook dit diende en werd goedgekeurd met een gewone meerderheid

ps. als je wilt kan ik je wel een kopietje van die agenda bezorgen

Citaat:

U heeft als mede-eigenaar volledig inzicht in alle stukken en in feite zelfs de plicht om er bij twijfel verduidelijking over te vragen.

Dat klopt.. dat realiseer ik me maar al te goed
Wat gedaan als dat verhinderd zou worden en/of indien men om uitleg vraagt dit volledig genegeerd wordt of men rond de pot blijft draaien ?
Zo is er een andere eigenaar die voor de AV bij de syndic geweest is omdat die persoon inzage wou in details van die onkostennota die ging voorgelegd worden... die persoon kreeg van de syndic te horen dat hij ze te zien gekregen had maar er nu niet meer over beschikte.
Maar later op de AV wist diezelfde syndic doodleuk te zeggen dat de volledige gedetailleerde onkostennota in z'n laptop stak.

Volgende keer dat dit gebeurt stelt u de syndicus middels een AS persoonlijk in gebreke indien men u niet binnen de tien dagen na kennisname AS toegang verschaft tot alle stukken.

90% van de basisaktes dient aangepast te worden door de nieuwe wetgeving. Het zal kwestie zijn de wijzigingen nauw keurig op te volgen. Het is misschien het overwegen waard als groep "malcontenten" een advocaat in de arm te nemen om deze nauwkeurig te laten nakijken.

De syndicus is uw aanspreekpunt voor alle zaken, tenzij er een andere beslissing werd genomen in de AV. Deze heeft aan u dus verantwoording af te leggen. Doet deze dat niet, dan stelt u hem (en mogelijk anderen) aangetekend in gebreke met een laatste oproep om zijn verantwoordelijkheid toch op te nemen. Curieus hoe hij later deze brieven aan de vrederechter zal uitleggen. Je kan niet vroeg genoeg beginnen met het opbouwen van een dossier.

PB staat altijd open voor meer details. Hou er wel rekening mee dat ik tot de 21ste juni nog een aantal examens heb af te leggen..

Citaat:

U heeft als mede-eigenaar volledig inzicht in alle stukken en in feite zelfs de plicht om er bij twijfel verduidelijking over te vragen.

Dat klopt.. dat realiseer ik me maar al te goed
Wat gedaan als dat verhinderd zou worden en/of indien men om uitleg vraagt dit volledig genegeerd wordt of men rond de pot blijft draaien ?
Zo is er een andere eigenaar die voor de AV bij de syndic geweest is omdat die persoon inzage wou in details van die onkostennota die ging voorgelegd worden... die persoon kreeg van de syndic te horen dat hij ze te zien gekregen had maar er nu niet meer over beschikte.
Maar later op de AV wist diezelfde syndic doodleuk te zeggen dat de volledige gedetailleerde onkostennota in z'n laptop stak.

Volgende keer dat dit gebeurt stelt u de syndicus middels een AS persoonlijk in gebreke indien men u niet binnen de tien dagen na kennisname AS toegang verschaft tot alle stukken.

90% van de basisaktes dient aangepast te worden door de nieuwe wetgeving. Het zal kwestie zijn de wijzigingen nauw keurig op te volgen. Het is misschien het overwegen waard als groep "malcontenten" een advocaat in de arm te nemen om deze nauwkeurig te laten nakijken.

De syndicus is uw aanspreekpunt voor alle zaken, tenzij er een andere beslissing werd genomen in de AV. Deze heeft aan u dus verantwoording af te leggen. Doet deze dat niet, dan stelt u hem (en mogelijk anderen) aangetekend in gebreke met een laatste oproep om zijn verantwoordelijkheid toch op te nemen. Curieus hoe hij later deze brieven aan de vrederechter zal uitleggen. Je kan niet vroeg genoeg beginnen met het opbouwen van een dossier.

Alvast hartelijk bedankt voor je wijze raad Vandebos
Je zei 'een volgende keer' ... wil je daarmee zeggen dat hem bv in gebreke stellen voor de inzage die hij die mede-eigenaar deze keer heeft 'ontzegd' nadat de AV het goedkeurde niet meer kan ?
Is het niet zo ( ondanks de verkregen decharge ) dat die stukken ter inzage moeten blijven ?

En dan nog een vraagske... die herschreven basis-akte dient die achteraf door iedereen ondertekend te worden of moet een AV dat goedkeuren en met welke meerderheid dient dat te gebeuren ?

PB staat altijd open voor meer details. Hou er wel rekening mee dat ik tot de 21ste juni nog een aantal examens heb af te leggen..

mmm ... is het dan zinvol je bv die agendapunten even via pb te sturen ?

En alvast erg veel succes met je komende examens toegewenst

Je kan nog steeds inzicht vragen in de stukken die geleid hebben tot de huidige afrekening.
Heb je op de vergadering kwestie tegen gestemd?

Tot drie maanden na het houden van de AV kan je bezwaar indienen tegen de genomen besluiten.

Art. 577-7

Art. 577-7. <Ingevoegd bij W 1994-06-30/34, art. 2; Inwerkingtreding : 01-08-1995> § 1. Behoudens strengere bepalingen in het reglement van medeëigendom, beslist de algemene vergadering :
1° bij meerderheid van drie vierden van de stemmen :
a) over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft;
b) over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen;
c) over de oprichting en de samenstelling van een raad van beheer die tot taak heeft de syndicus bij te staan en toezicht te houden op zijn beheer;
2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen :
a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de medeëigendom;
b) over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van een deel daarvan;
c) over de heropbouw van het onroerend goed of de herstelling van het beschadigd gedeelte in geval van gedeeltelijke vernietiging;
d) over iedere verkrijging van nieuwe onroerende goederen bestemd om gemeenschappelijk te worden;
e) over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen.
§ 2. In geval van gehele of gedeeltelijke vernietiging, worden de vergoedingen die in de plaats komen van het vernietigde onroerend goed bij voorrang aangewend voor de heropbouw ervan, indien daartoe beslist wordt.
Onverminderd de vorderingen ingesteld tegen de medeëigenaar, de bewoner of de derde, die aansprakelijk is voor het schadegeval, zijn de medeëigenaars verplicht in geval van heropbouw of herstel bij te dragen in de kosten, naar evenredigheid van hun aandeel in de medeëigendom.
§ 3. Er wordt met eenparigheid van stemmen van alle medeëigenaars beslist over elke wijziging van verdeling van de aandelen van de medeëigendom, alsmede over elke beslissing van de algemene vergadering betreffende de volledige heropbouw van het onroerend goed.

Je kan nog steeds inzicht vragen in de stukken die geleid hebben tot de huidige afrekening.

Wil je hiermee ook zeggen dat in de veronderstelling dat het bv goedgekeurd werd en die drie maanden verstreken zouden zonder er iemand bezwaar indiende deze stukken nog steeds ter inzage zijn en wederom bij weigering of tegenwerking je hem (syndic) per AS daarop kan wijzen

Heb je op de vergadering kwestie tegen gestemd?

Uiteraard... ik zowel als die persoon die die inzage vroeg en met ons nog een heleboel andere 'malcontenten'.
Zoals ik al zei zijn die bewuste onkostennota's op de AV goedgekeurd door een gewone meerderheid ( steeds diezelfde clan dus ) van stemmen.
De redenen voor die tegenstemmen waren velerlei : gebrekkige inzage, totaal buiten proportionele zaken en 't feit dat het onkosten betreffen voor zaken die de voorzitter doet maar helemaal niet tot zijn taken behoren

Tot drie maanden na het houden van de AV kan je bezwaar indienen tegen de genomen besluiten.

Weet ik maar toch bedankt.
Maar ik heb hier ook al gelezen dat als je zo'n bezwaar indient ( toch bij een vrederechter , bedoel je ? ) je dat ook niet doet voor een niemendal en dat de uitkomst daarvan lange niet zeker is als door die rechter besloten wordt dat door zulke rechtzetting de besluiten genomen door zo'n AV niet drastisch zouden veranderen.


Art. 577-7

Art. 577-7. <Ingevoegd bij W 1994-06-30/34, art. 2; Inwerkingtreding : 01-08-1995> § 1. Behoudens strengere bepalingen in het reglement van medeëigendom, beslist de algemene vergadering :
1° bij meerderheid van drie vierden van de stemmen :
a) over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft;
b) over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen;
c) over de oprichting en de samenstelling van een raad van beheer die tot taak heeft de syndicus bij te staan en toezicht te houden op zijn beheer;
2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen :
a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de medeëigendom;
b) over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van een deel daarvan;
c) over de heropbouw van het onroerend goed of de herstelling van het beschadigd gedeelte in geval van gedeeltelijke vernietiging;
d) over iedere verkrijging van nieuwe onroerende goederen bestemd om gemeenschappelijk te worden;
e) over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen.
§ 2. In geval van gehele of gedeeltelijke vernietiging, worden de vergoedingen die in de plaats komen van het vernietigde onroerend goed bij voorrang aangewend voor de heropbouw ervan, indien daartoe beslist wordt.
Onverminderd de vorderingen ingesteld tegen de medeëigenaar, de bewoner of de derde, die aansprakelijk is voor het schadegeval, zijn de medeëigenaars verplicht in geval van heropbouw of herstel bij te dragen in de kosten, naar evenredigheid van hun aandeel in de medeëigendom.
§ 3. Er wordt met eenparigheid van stemmen van alle medeëigenaars beslist over elke wijziging van verdeling van de aandelen van de medeëigendom, alsmede over elke beslissing van de algemene vergadering betreffende de volledige heropbouw van het onroerend goed.

En nog even bedankt om dit artikel 7 in de verf te zetten ... hoe vaak dat ik daar zelf al niet naar verwezen heb tijdens zulke AV's


Met de betrekking tot het aangekaarte probleem van dat gemeenschappelijke stuk dat nu in 'bruikleen' is
Als ik § 1 a) bekijk dan begrijp ik daaronder dat we met een eenvoudige 3/4 eveneens hadden kunnen beslissen dat die persoon daar gebruik van kan maken net zoals dat destijds voor de vorige eigenaar is beslist zonder dat we aan de effectieve verdeling van aandelen moeten raken en/of tot de verkoop van een gemeenschappelijk stuk moeten overgaan.

En als ik § 3 overloop om tot verkoop over te gaan aan die eigenaar die er nu reeds gebruik van maakt dan kan het volgens mij dus niet dat de ontbrekende stemmen ( diegene die vertegenwoordigd worden ) om tot een unanimiteit te komen na het beëindigen van een AV er achteraf nog worden aan toegevoegd om alsnog die unanimiteit te bereiken en dat zo in het verslag te noteren... aldus de vooropgestelde werkwijze die de syndicus

Kan je me zeggen of ik correct ben met deze interpretaties ?

@ Vandebos... ik zie net in een ander topic dat je die laatste vraag ivm dat gebruik van een gemeenschappelijk onroerend goed beantwoord hebt .

Echter het probleem in onze situatie stelde zich op het moment dat het gebruik dat destijds op naam goedgekeurd was met een 3/4 nu niet meer zou gelden voor de nieuwe eigenaar.
Volgens de huidige syndic kon dat gebruik destijds zelfs niet beslist worden met die 3/4 en schuilt ie zich achter het principe dat je geen gemeenschappelijke grond kan vervreemden tenzij met unanimiteit.
Ik heb hem erop gewezen dat het volgens mij wel kon maar dat we dat dan beter zouden doen op een soort bruikleen verbonden aan een kavel ipv een persoon om in de toekomst eenzelfde ... over dat laatste weet ik niet of dat het kan

Dat omdat ik niet zo happy ben met een effectieve verkoop van gemeenschappelijke grond... en bovendien is er een gelijkaardige situatie in het park dat al jaren gedoogd werd en waar nooit een stemming van het AV is voor geweest... toevallig een persoon uit het 'kamp' van voorzitter en daar maakt men blijkbaar nu ook geen probleem van.
Als dat euvel op een volgende agenda wordt ingediend krijg je een zeer vervelende situatie.

Ik ga er van uit dat jullie vakantiedomein effectief onder de wet op de gedwongen mede-eigendom valt.

De VME kan met een 4/5de meerderheid beslissen over de aankoop/verkoop van een gemeenschappelijk deel.
Dit in dien verstande dat er geen wijziging van de aandelen dient te gebeuren.
Is dit wel het geval, dan dient er met eenparigheid van stemmen te worden beslist.

Men mag ook niet over het hoofd zien dat de VME geen onroerende goederen kan bezitten en dat m.a.w. alle
gemeenschappelijke delen , waaronder de grond, in algehele onverdeeldheid
aan alle mede-eigenaars toebehoren.

Aankopen, verkopen, verhuringen,... gebeuren dus in naam en voor rekening van de individuele mede-eigenaars.

De praktische afhandeling van zulke overdracht is niet evident, zeker niet wanneer de syndicus niet écht onderlegd is.

Wanneer over een exclusief gebruiks- of genotsrecht zou worden gestemd, dan dient dit met een 4/5de meerderheid te gebeuren.

In alle gevallen dienen de statuten authentiek te worden verleden en door middel van overschrijving op het bevoegde hypotheekkantoor
tegenstelbaar te worden gemaakt.

Vooraleerst dank voor je reactie Pedro

Ik ga er van uit dat jullie vakantiedomein effectief onder de wet op de gedwongen mede-eigendom valt.

Dat is correct

De VME kan met een 4/5de meerderheid beslissen over de aankoop/verkoop van een gemeenschappelijk deel.
Dit in dien verstande dat er geen wijziging van de aandelen dient te gebeuren.
Is dit wel het geval, dan dient er met eenparigheid van stemmen te worden beslist.

Het gaat over de verkoop van een gemeenschappelijk deel aan één andere mede-eigenaar ....

Straf !
Dus als ik je goed begrijp,Pedro... houdt dit geen wijziging van aandelen daar iedere mede-eigenaar dan een evenredig deel kwijt zal zijn na een verkoop incluis die ene waar wij ( de VME) dan aan zouden verkopen... deze laatste vergroot daar enkel dan zijn eigen kavel mee ?
Zo had ik het eerlijk gezegd nog niet bekeken
Dat zou in dit concreet geval waarschijnlijk betekenen dat de vereiste 4/5 ( er waren slechts enkele niet vertegenwoordigd op de AV ) reeds voldaan.

Men mag ook niet over het hoofd zien dat de VME geen onroerende goederen kan bezitten en dat m.a.w. alle
gemeenschappelijke delen , waaronder de grond, in algehele onverdeeldheid
aan alle mede-eigenaars toebehoren.

Aankopen, verkopen, verhuringen,... gebeuren dus in naam en voor rekening van de individuele mede-eigenaars.

Dat weet ik... maar wilt dat dan ook zeggen dat bij het effectief verlijden van zulk een verkoopsakte dat door iedere mede-eigenaar dient ondertekend te worden of hoe zit datte ?
En wat ivm de prijs ?
Op de AV is er gestemd voor de verkoop ervan zonder er nog maar sprake was van een overeengekomen prijs ...dat lijkt me een vreemde gang van zaken daar ik me kan inbeelden dat de prijs de goedkeuring ervoor beïnvloedt.

De praktische afhandeling van zulke overdracht is niet evident, zeker niet wanneer de syndicus niet écht onderlegd is.

En daar lijkt het ook op als hij ons
1) erop wees dat een eerder getroffen beslissing voor het gebruik ervan wettelijk niet kon gestemd worden wegens redenen dat het hier om ontvreemding zou gaan.
2) ons als enige optie de verkoop ervan voorhield terwijl jij hieronder zegt :

Wanneer over een exclusief gebruiks- of genotsrecht zou worden gestemd, dan dient dit met een 4/5de meerderheid te gebeuren.

Ik ben het even gaan nakijken... blijkbaar hadden we toen een unanimiteit ( 't is te zeggen van de aanwezigen ) lees ik in het verslag... aan een 4/5 kwamen we zeker

In alle gevallen dienen de statuten authentiek te worden verleden en door middel van overschrijving op het bevoegde hypotheekkantoor
tegenstelbaar te worden gemaakt.

De invoering van die nieuwe wetgeving vereist dat de basis-akte wordt herschreven hoorde ik van de syndic ( las ik ook hier op 't forum ) en dat zou volgens hem ons dan een gelegenheid kunnen beiden om dat in 1 klap te klaren

@Pedro

btw kan je me ook vertellen, in de veronderstelling dat er werkelijk een unanimiteit vereist zou zijn, of die voorgestelde praktijk van de syndicus om de niet-vertegenwoordigde mede-eigenaars hun stem te bevragen na het beëindigen van de AV en die er nog aan toe te voegen een gebruikelijke procedure is ?

U verwoordt het correct.

Om te vermijden dat elke eigenaar individueel bij de notaris dient te gaan tekenen kan tijdens de vergadering door de VME/de individuele mede-eigenaars aan de syndicus een bijzonder volmacht worden gegeven zodat deze ter afhandeling in naam en voor rekening van de eigenaars het nodige kan doen. Gebeurt dit niet, dan kan één enkele eigenaar die tegenstemde door niet te gaan tekenen de ganse overdracht blokkeren. Ik raad trouwens altijd aan om ook een dagordepunt op te nemen waarin wordt beslist dat wanneer geen bijzonder volmacht zou worden verleend, de weigeraars - dus zij die niet zouden gaan tekenen - van rechtswege zouden worden gedwongen.

Het spreekt tevens voor zich dat wanneer tot de overdracht van een gemeenschappelijk deel zou worden beslist, dat dit pas kan volledig kan gebeuren wanneer a) de verkoopprijs wordt vastgelegd en uiteraard wordt goedgekeurd, b) dat bij akkoord eveneens een mandaat wordt gegeven om de compromis te tekenen, c) dat de modaliteiten (kosten,...) mbt. de wijzigende akte worden bepaald en worden beslist, d) dat over de bestemming van het geld wordt beslist (gebeurt dit niet, dan dient de syndicus aan elke eigenaar zijn deel pro rata de aandelen in de gemeenschappelijke delen uit te betalen) ....

En, om uiteindelijk te vermijden dat de hypotheekbewaarder de volmacht van de syndicus weigert (in principe heeft deze hiertoe geen recht maar het gebeurt wel in de praktijk) is het aangewezen om een notaris tijdens de vergadering uit te nodigen die dan de notulen (beslissingen) optekent en vervolgens een notarieel mandaat krijgt om het dossier af te handelen.

Op basis van voormelde en zeker op basis van hetgeen u meldt, namelijk dat men na de vergadering nog aan eigenaars zou gaan vragen om pro te stemmen, kan de beslissing als zijnde onregelmatig worden aangevochten. Onder de huidige regelgeving dient dit binnen de 3 maanden te gebeuren, te rekenen vanaf de vergadering. Tenzij voor eigenaars die niet regelmatig werden opgeroepen en niet aanwezig waren op de vergadering.