gebruik perceel door buren

[svbt]

Hallo,

Zijn er personen die ons kunnen adviseren in volgende casus:

Wij kopen een woning op een stuk grond in een oudere woonwijk. De wijk heeft twee parallelle straten met daartussen een verbindingsweg. Ons perceel grenst aan 1 straat en de verbindingswegel (driegevelwoning).

In de verkoopsakte staan 2 verschillende oppervlaktes vermeld. Enerzijds een oppervlakte ten titel van inlichting, anderzijds een oppervlakte zoals gekend op het kadaster. De notaris maakt zowel ons als kopers als de verkoper hier attent op. Wij tekenen de akte en worden eigenaar van het perceel.

Na wat 'beperkt' informeren bij de buren blijkt dat één van de vroegere eigenaars (al meerdere malen verkocht ondertussen) ooit een stukje grond afgestaan/verkocht heeft aan 3 achterburen. Op deze manier kunnen deze 3 buren in hun aangebouwde garages. Om deze garage te betreden moeten ze echter steeds over het extra stukje grond. Voor hen is dit echter niet de enige parkeerplaats gezien nog ruime staanplaats voor hun deur.

Onze notaris verricht zoekwerk doch vindt nergens (in de afgelopen 30 jaar) een akte van verkoop terug.
Mogelijk heeft er dus nooit een verkoop plaatsgehad (bruikleen door één der vorige eigenaars?) of is de verkoop nooit officieel vastgesteld.

Het door de buren gebruikt stuk grond is enderzijds een meerwaarde voor ons perceel bij latere verkoop en kan anderzijds vandaag goed van pas komen voor persoonlijk gebruik door (carport, tuinhuis).

Desbetreffende buren er rechtstreeks over aanspreken vind ik gevaarlijk daar het risico op 'moeilijk doen' van hunnentwege aanzienlijk is.

Hoe zien jullie dit? Behoort het stuk grond daadwerkelijk nog toe aan ons perceel? Maken wij nog aanspraak op deze grond? Op welke manier dienen wij dit aan te pakken?

[Vandebos]

Eerst en vooral: gedurende hoelang maken de buren reeds gebruik van dit recht?

[j.demoor]

‘blijkt dat één van de vroegere eigenaars...ooit een stukje grond afgestaan/verkocht heeft aan 3 achterburen’ vereist dat deze vervreemding bij authentieke akte zou gebeurd zijn, en dus opgenomen in de registers van het Hypotheekkantoor,om tegenwerpbaar te zijn aan derden. U kan schriftelijk een uittreksel uit die registers vragen betreffende het betwiste perceel aan het Hypotheekkantoor.

Zou het een erfdienstbaarheid van overgang betreffen dan geldt :

“Art.690. Voortdurende zichtbare erfdienstbaarheden worden verkregen door een titel of door dertigjarig bezit.”(B.W.=Burgerlijk Wetboek).

“Art.688... Voortdurende erfdienstbaarheden zijn die waarvan het gebruik voortdurend is of zijn kan zonder dat daartoe telkens een daad van de mens vereist is...Art.689. Zichtbare erfdienstbaarheden zijn die waarvan blijkt door uitwendige werken, zoals een deur, een venster, een waterleiding...”(B.W.).

Het recht van overgang is noch voortdurend noch zichtbaar zodat hiervoor een titel vereist is.