Bij het bouwen van een appartement hebben we in 2006 een volmacht moeten geven aan de bouwheer :
"De koper geeft als voorwaarde van de verkoop uitdrukkelijk volmacht aan
de verkoper om in zijn plaats alle wijzigingen aan te brengen aan de
basisakte in de meest uitgebreide zin, en alle wijzigende of verbeterde
akten aan de basisakte te ondertekenen, en om de nodige en nuttige
erfdienstbaarheden te vestigen."
Er was toen een klein gedeelte van de tuin omschreven als privétuin
horende bij het nabijgelegen appartement.
In de basisakte stonden echter geen afmetingen van de tuin, noch was de
privetuin vermeld op het algemene plan gehecht aan de basisakte. Eenmaal de akte verleden was van de eerste 8 eigenaars (sept. 2006) is er een kleine wijziging goedgekeurd door de gemeente met ondermeer de vermelding op het plan dat de algemene tuin ingedeeld werd in privetuin.
In 2008 werd er op basis van de gegeven volmacht een gewijzigde basisakte opgemaakt met de uitbreiding van bewoonbare oppervlakte voor een bepaald appartement maar ook met de vermelding op het plan dat de algemene tuin als privetuin wordt ingedeeld, verwijzend naar de stedebouwkundige vergunning eind 2006.
Dit betekent dat nu plots de grote algemene tuin privetuin wordt bij het
nabijgelegen appartement, en alle andere eigenaars wordt de toegang tot
deze tuin ontzegd. In ruil hebben we wel geen onkosten om de tuin te
onderhouden.
Vragen :
1) Is het niet zo dat als er geen afmetingen voor de prive tuin staan in
de basisakte, dat men de achtertuin blijft beschouwen als gemeen deel ?
2) Mag dit zomaar dat door de gegeven volmacht aan de bouwheer een
overdreven groot stuk van de gemene delen ontnomen wordt van eigenaars en
gegeven wordt aan andere eigenaars ?
Is dit geen rechtsmisbruik ?
3) De eerste 8 eigenaars hebben ook geen copie van de gewijzigde basisakte ontvangen zodat ze zelfs niet op de hoogte waren van de wijziging of konden protesteren. Is dit wettelijk ?
4) Kan deze gewijzigde basisakte betwist worden bij een vrederechter als
kan bewezen worden dat er een overdreven voordeel gecreerd werd bij 1
eigenaar ten nadele van de andere eigenaars ?
Zijn er andere arresten van vredegerecht bekend waar men zich kan op
beroepen voor een gelijkaardige situatie?
5) Het lijkt nu misschien onschuldig aangezien eigenaar 1 de achtertuin
onderhoudt door het gras af te rijden.
- Maar wat bij verjaring ? Bij rechtmatig bezit is dit reeds na 10 jaar
zodat er geen bewijslast meer moet worden opgevoerd en de achtertuin van gemeen deel met privatief gebruik dan volledig privatief wordt.
- Wat bij verhuring van dit appartement ?
Zal de tuin dan nog in dezelfde staat onderhouden worden of wordt het een
onverzorgde tuin.
- Wat bij verkoop van dit appartement ?
Wie zal de meerwaarde bekomen van de bijhorende (uitgebreide) privetuin. (de VME of eigenaar 1 ?)
Een oplossing zou zijn om een document te laten ondertekenen door eigenaar 1 dat de achtertuin een gemeen deel betreft met privatief gebruik, en dat als de tuin niet onderhouden wordt dat dit gemene deel terugkeert bij de VME. Ook bij de verkoop van appartement 1 zou de achtertuin moeten
terugkeren naar de VME en opnieuw toegankelijk worden voor alle andere
eigenaars. De vraag is of deze eigenaar akkoord zal zijn om dit document
te ondertekenen aangezien hij in de veronderstelling is dat de achtertuin
reeds rechtmatig aan hem is toegewezen op basis van de volmacht aan de
bouwheer. En zo zijn we weer terug bij het begin van ons verhaal.
Graag een advies en vooral indien mogelijk arresten van vredegerechten
waar we ons later kunnen op beroepen indien het noodzakelijk zou zijn.
Bedankt bij voorbaat,
Mvg,
Dolendo.