In onze nieuwbouw en op de eerste AV heeft de syndicus de AV gevraagd
om een raad van beheer te installeren.Dit is gebeurd.
Daarop vroeg de syndicus of de raad van beheer de syndicus wou bijstaan bij de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen en of
de leden van de raad van beheer het document van aanvaarding mee wou ondertekenen.
Wat is het juridische gevolg van deze vraag indien de leden van de raad dit zouden doen ?
ps de av heeft deze vraag voorlopig niet beantwoord, maar enkel de volgende tekst aanvaard : de av stelt met voltalligheid van stemmen de syndicus aan als mandataris voor de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen, welke de opmerkingen van de mede-eigenaars
omtrent de gemeenschappelijke delen oplijst.
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
De Raad van Beheer moet een mandaat van de AV krijgen om in haar naam de voorlopige aanvaarding te doen samen met de syndicus. Dikwijls is dat mandaat al vermeld in de Statuten en moet het dus niet meer worden gegeven.Is er niemand die deze vraag inzake de verantwoordelijkheid van de raad van beheer bij
handtekening kan onderbouwen ??
dank bij voorbaat
Iedere wijze uil is ooit een uilskuiken geweest.
Tenzij expliciet in de statuten vermeld, en dan is het nog voor discussie vatbaar, behoeft de syndicus en de leden van de technische commissie of RVM middels beslissing van de (B)AV een bijzonder mandaat om de opleveringen van de gemeenschappelijke delen af te handelen. Dit gebeurt dan best in naam en voor rekening van alle individuele mede-eigenaars en niet alleen in naam en voor rekening van de VME. Het gaat hier immers om de individuele eigendomsrechten van de eigenaars.Is er niemand die deze vraag inzake de verantwoordelijkheid van de raad van beheer bij
handtekening kan onderbouwen ??
dank bij voorbaat
In jullie geval, cfr. de melding dat de syndicus mandaat heeft om de opmerkingen op te lijsten, heeft de syndicus enkel en alleen de taak om de zichtbare gebreken (we spreken over de voorlopige oplevering en ik ga er van uit dat het gebouw onder de wet Breyne is opgetrokken) op te schrijven een geenszins een mandaat om het PV van voorlopige oplevering te tekenen. Hij/men zal m.a.w. aan de hand van de lijst aan de eigenaars - middels vergadering - de al dan niet aanvaarding van de oplevering moeten vragen.
Wanneer een oplevering wordt aanvaard, dan gaat het risico over op de VME/de individuele mede-eigenaars.
Er wordt veel te lichtzinnig met het ondertekenen van een PV omgegaan. Dit gebeurt veel te veel zonder kennis van zaken.
Men vergeet evenwel dat de aansprakelijkheid van de gemantadeerden (dus ook die van de leden van de commissie of RVM) bij nadelige gevolgen hierdoor serieus in het gedrang komen. Zij kunnen immers persoonlijk aansprakelijk worden gehouden.
Tenzij de syndicus de wet Breyne en de afhandeling van de oplevering door en door kent, laat men zich beter bijstaan door een deskundige.
Al was het alleen al om te vermijden dat de bouwheer/promotor op slinkse wijze de borgen vrijkrijgt waardoor de eigenaars nadien in een zeer zwakke positie komen te staan.
Beste Pedro, allen
dit is het antwoord dat ik van de syndicus ontvang naar aanleiding van bovenstaande problematiek.
Wat is uw mening terzake ?
Ter goede orde geven we hierbij nogmaals mee dat de voorlopige oplevering de oplijsting (PV) omvat van alle zichtbare gebreken, in dit geval, van de gemeenschappelijke delen van het gebouw en de ondergrondse garage. De bepaling van deze gebreken gebeurt o.a. op basis van het verkoopslastenboek waarover de klant beschikt en waarin de uitvoering van het gebouw beschreven wordt.
Bij deze voorlopige oplevering wordt er tussen partijen (VME en bouwheer) een redelijke termijn afgesproken in dewelke deze gebreken opgelost dienen te worden.
Alvorens de klant zal (willen) overgaan tot definitieve oplevering, zullen deze moeten opgelost zijn. De wetgeving bepaalt dat de definitieve oplevering doorgaat na verloop van 1 jaar, t.t.z. de periode tijdens dewelke de onzichtbare gebreken zich (eventueel) zullen manifesteren.
Hierbij willen we opmerken dat de wetgeving voorziet dat de definitieve oplevering van uw privatieve kavel(s) pas kan doorgaan nadat de gemeenschappelijke delen definitief opgeleverd zijn.
Wat de probleempunten m.b.t. de waterdichting (samen met de stabiliteit) van het gebouw betreft, kunnen we U melden dat deze beide zaken de 10-jarige aansprakelijkheid van de bouwheer betreffen. D.w.z. dat huidige (zichtbare) problemen m.b.t. de waterdoordringing opgelijst worden, terwijl de bouwheer evenzeer gehouden is om ook toekomstige gebreken hieromtrent op te lossen en dit tot 10 jaar na oplevering.
Momenteel zien wij geen enkele reden om niet over te gaan tot voorlopige oplevering van de gemene delen. Het feit dat een weigering enig drukkingsmiddel zou kunnen betekenen naar een snellere afwerking van de privatieve appartementen toe, is naar mijn mening zo goed als niet verdedigbaar naar de bouwheer toe. Ons advies hierin is om de bouwheer hieromtrent aan te schrijven, desgevallend verwijzen naar de afgesproken periode in dewelke de punten opgelost dienen. De boodschap luidt dan ook : de aanhouder wint !
Om terug te komen op de juridische aansprakelijkheid van de mandatarissen bij oplevering van de gemene delen, willen we als volgt verduidelijken :
Bij wet bezit elke Mede-Eigenaar op zich een persoonlijk recht om over te gaan tot oplevering van de gemeenschappelijke delen. In praktijk beslist deze tijdens de Algemene Vergadering van de VME om zijn/haar recht over te dragen aan één of meerdere mandatarissen, bv. de leden Raad van Beheer.
De mandatarissen ontvangen zodoende d.m.v. een rechtsgeldige beslissing van de Algemene Vergadering mandaat van de Vereniging van Mede-Eigenaars om de persoonlijke rechten van de resp. Mede-Eigenaar(s) te verdedigen. De aansprakelijkheid van de mandataris omtrent mogelijke ‘fouten/ vergetelheden’ is dan ook nihil.
Er wordt eveneens het voorstel geopperd om bijstand van een deskundige, tijdens de voorlopige oplevering. Zulke aanstelling vergt echter een beslissing/akkoord van de Algemene Vergadering, daar dit een kostenplaatje betekent voor de ganse VME. Deze optie is momenteel dan ook niet haalbaar.
dit is het antwoord dat ik van de syndicus ontvang naar aanleiding van bovenstaande problematiek.
Wat is uw mening terzake ?
Ter goede orde geven we hierbij nogmaals mee dat de voorlopige oplevering de oplijsting (PV) omvat van alle zichtbare gebreken, in dit geval, van de gemeenschappelijke delen van het gebouw en de ondergrondse garage. De bepaling van deze gebreken gebeurt o.a. op basis van het verkoopslastenboek waarover de klant beschikt en waarin de uitvoering van het gebouw beschreven wordt.
Bij deze voorlopige oplevering wordt er tussen partijen (VME en bouwheer) een redelijke termijn afgesproken in dewelke deze gebreken opgelost dienen te worden.
Alvorens de klant zal (willen) overgaan tot definitieve oplevering, zullen deze moeten opgelost zijn. De wetgeving bepaalt dat de definitieve oplevering doorgaat na verloop van 1 jaar, t.t.z. de periode tijdens dewelke de onzichtbare gebreken zich (eventueel) zullen manifesteren.
Hierbij willen we opmerken dat de wetgeving voorziet dat de definitieve oplevering van uw privatieve kavel(s) pas kan doorgaan nadat de gemeenschappelijke delen definitief opgeleverd zijn.
Wat de probleempunten m.b.t. de waterdichting (samen met de stabiliteit) van het gebouw betreft, kunnen we U melden dat deze beide zaken de 10-jarige aansprakelijkheid van de bouwheer betreffen. D.w.z. dat huidige (zichtbare) problemen m.b.t. de waterdoordringing opgelijst worden, terwijl de bouwheer evenzeer gehouden is om ook toekomstige gebreken hieromtrent op te lossen en dit tot 10 jaar na oplevering.
Momenteel zien wij geen enkele reden om niet over te gaan tot voorlopige oplevering van de gemene delen. Het feit dat een weigering enig drukkingsmiddel zou kunnen betekenen naar een snellere afwerking van de privatieve appartementen toe, is naar mijn mening zo goed als niet verdedigbaar naar de bouwheer toe. Ons advies hierin is om de bouwheer hieromtrent aan te schrijven, desgevallend verwijzen naar de afgesproken periode in dewelke de punten opgelost dienen. De boodschap luidt dan ook : de aanhouder wint !
Om terug te komen op de juridische aansprakelijkheid van de mandatarissen bij oplevering van de gemene delen, willen we als volgt verduidelijken :
Bij wet bezit elke Mede-Eigenaar op zich een persoonlijk recht om over te gaan tot oplevering van de gemeenschappelijke delen. In praktijk beslist deze tijdens de Algemene Vergadering van de VME om zijn/haar recht over te dragen aan één of meerdere mandatarissen, bv. de leden Raad van Beheer.
De mandatarissen ontvangen zodoende d.m.v. een rechtsgeldige beslissing van de Algemene Vergadering mandaat van de Vereniging van Mede-Eigenaars om de persoonlijke rechten van de resp. Mede-Eigenaar(s) te verdedigen. De aansprakelijkheid van de mandataris omtrent mogelijke ‘fouten/ vergetelheden’ is dan ook nihil.
Er wordt eveneens het voorstel geopperd om bijstand van een deskundige, tijdens de voorlopige oplevering. Zulke aanstelling vergt echter een beslissing/akkoord van de Algemene Vergadering, daar dit een kostenplaatje betekent voor de ganse VME. Deze optie is momenteel dan ook niet haalbaar.