Stilleggen werken?

[karolienl]

Beste,
Onlangs kregen we als mede-eigenaar gewoon een brief van de eigenaar van het gelijksvloers-handelspand dat hij enkele verbouwingswerken ging uitvoeren. Tevens verzocht hij dat wij die brief wouden ondertekenen ter kennis
Wij hebben hem dan aangetekend ingelicht dat wij niet akkoord konden gaan zonder een deftig woordje uitleg en hij moest werken volgens de principes van de basisakte en de plannen van de verbouwingswerken (uitzicht voorkant/uitbreken en vergroten ramen ed) eerst moest voorleggen aan de mede-eigenaars op een algemene vergadering.
Er staat in de basisakte dat er aan het uitzicht van de voorgevel niks mag wijzigen zonder toestemming van (denk) 3/4 meerderheid.
Er is nu een algmene vergadering gepland voor begin volgende maand.
Toch zijn de werken ondertussen van start gegaan. De muur om het raam te vergroten is al uitgekapt. Hoe kunnen wij hier het best op reageren? Kunnen wij de werken stilleggen? Zo ja hoe? Wat zijn eventueel andere opties?
Alvast bedankt

[roharro]

Beste,
Onlangs kregen we als mede-eigenaar gewoon een brief van de eigenaar van het gelijksvloers-handelspand dat hij enkele verbouwingswerken ging uitvoeren. Tevens verzocht hij dat wij die brief wouden ondertekenen ter kennis
Wij hebben hem dan aangetekend ingelicht dat wij niet akkoord konden gaan zonder een deftig woordje uitleg en hij moest werken volgens de principes van de basisakte en de plannen van de verbouwingswerken (uitzicht voorkant/uitbreken en vergroten ramen ed) eerst moest voorleggen aan de mede-eigenaars op een algemene vergadering.
Er staat in de basisakte dat er aan het uitzicht van de voorgevel niks mag wijzigen zonder toestemming van (denk) 3/4 meerderheid.
Er is nu een algmene vergadering gepland voor begin volgende maand.
Toch zijn de werken ondertussen van start gegaan. De muur om het raam te vergroten is al uitgekapt. Hoe kunnen wij hier het best op reageren? Kunnen wij de werken stilleggen? Zo ja hoe? Wat zijn eventueel andere opties?
Alvast bedankt

Het behoort tot de kerntaken (vastgesteld in BW) van de syndicus om de rechten van de (andere) medeeigenaars waar te nemen. Breng hem op de hoogte zodat hij de nodige bewarende maatregelen kan treffen.

[karolienl]

thx voor de reactie!
Vrees alleen dat het weinig zal uithalen... De huidige syndicus/mede-eigenaar heeft zijn app verkocht en kan dus geen syndicus meer zijn. Het verkiezen van een nieuwe syndicus staat mee op de dagorde voor de vergadering van begin volgende maand.

[Vandebos]

Kort geding wegens werken in uitvoering die een goedkeuring van de AV nodig hebben zonder dat deze goedkeuring werd gegeven. Laten stilleggen met dwangsom.

Neem zo spoedig mogelijk een advocaat in de arm.

[roharro]

thx voor de reactie!
Vrees alleen dat het weinig zal uithalen... De huidige syndicus/mede-eigenaar heeft zijn app verkocht en kan dus geen syndicus meer zijn. Het verkiezen van een nieuwe syndicus staat mee op de dagorde voor de vergadering van begin volgende maand.

Men moet geen appartement bezitten om syndicus van dat gebouw te kunnen zijn...Heeft hij ontslag genomen, is hij ontslagen? Zoniet is hij de syndicus. Hij kan niet zomaar met stille trom in de nacht verdwijnen. Heeft hij trouwens kwijting gekregen van de AV?

[Pedro]

thx voor de reactie!
Vrees alleen dat het weinig zal uithalen... De huidige syndicus/mede-eigenaar heeft zijn app verkocht en kan dus geen syndicus meer zijn. Het verkiezen van een nieuwe syndicus staat mee op de dagorde voor de vergadering van begin volgende maand.

Men moet geen appartement bezitten om syndicus van dat gebouw te kunnen zijn...

Opletten hier! Tenzij men onder artikel 4 van het KB van 1993 valt (zoals bvb. een advocaat-syndicus, een accountant,...), kan een natuurlijk of rechtspersoon pas als NIET mede-eigenaar syndicus van een gebouw zijn wanneer hij door het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars erkend is. In alle andere gevallen kan ALLEEN een mede-eigenaar binnen een betreffende gebouw zonder erkenning syndicus zijn.
In dit geval is er een overdracht van het onroerend goed geweest en KAN/MAG de voormalige mede-eigenaar/syndicus GEEN syndicus meer zijn. Tenzij hij zoals hiervoor aangehaald zelf een erkenning heeft of onder art. 4 valt.

[Pedro]

Beste, [...] Hoe kunnen wij hier het best op reageren? Kunnen wij de werken stilleggen? Zo ja hoe? Wat zijn eventueel andere opties?
Alvast bedankt

Afhankelijk van waar het gebouw is gelegen, kan ik jullie hierin misschien verder helpen. Ik verneem dan wel via privé mail.

[j.demoor]

Opletten hier! Tenzij men onder artikel 4 van het KB van 1993 valt (zoals bvb. een advocaat-syndicus, een accountant,...), kan een natuurlijk of rechtspersoon pas als NIET mede-eigenaar syndicus van een gebouw zijn wanneer hij door het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars erkend is. In alle andere gevallen kan ALLEEN een mede-eigenaar binnen een betreffende gebouw zonder erkenning syndicus zijn.
In dit geval is er een overdracht van het onroerend goed geweest en KAN/MAG de voormalige mede-eigenaar/syndicus GEEN syndicus meer zijn. Tenzij hij zoals hiervoor aangehaald zelf een erkenning heeft of onder art. 4 valt.

Ik VERMOED dat hiermee verwezen wordt naar :
“Art.4.Vallen niet onder de toepassing van dit besluit :1° de persoon die één van de in artikel 3 bedoelde activiteiten uitoefent op grond van wettelijke of reglementaire bepalingen of van vaste beroepsgebruiken voor zover hij onderworpen is aan de tucht van een erkende beroepsinstantie;2° de persoon die bij de uitoefening van een van dezelfde activiteiten(o.m. deze van syndicus) slechts zijn familiepatrimonium beheert of het patrimonium waarvan hij medeëigenaar is, of het patrimonium van de vennootschap waarvan hij aandeelhouder of vennoot is.
Deze personen zijn niet gemachtigd om de titel van " erkend vastgoedmakelaar B.I.V. " of " stagiair-vastgoedmakelaar " te voeren.”(6 SEPTEMBER 1993. - K.B.=Koninklijk besluit tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar).

In dat geval houdt deze bepaling in dat de syndicus die slechts het patrimonium beheert waarvan hij medeëigenaar is niet gemachtigd is om de titel van " erkend vastgoedmakelaar B.I.V.” te voeren,doch NIET dat een niet-mede-eigenaar " erkend vastgoedmakelaar B.I.V.” moet zijn om syndicus te zijn.

Art.577-8 Burgerlijk Wetboek houdt niet in dat een niet-mede-eigenaar " erkend vastgoedmakelaar B.I.V.” moet zijn om syndicus te zijn en een K.B. inzake vastgoedmakelaars kan m.i. een Wet inzake mede-eigendom niet beperken.

[Pedro]

In dat geval houdt deze bepaling in dat de syndicus die slechts het patrimonium beheert waarvan hij medeëigenaar is niet gemachtigd is om de titel van " erkend vastgoedmakelaar B.I.V.” te voeren,doch NIET dat een niet-mede-eigenaar " erkend vastgoedmakelaar B.I.V.” moet zijn om syndicus te zijn.

Art.577-8 Burgerlijk Wetboek houdt niet in dat een niet-mede-eigenaar " erkend vastgoedmakelaar B.I.V.” moet zijn om syndicus te zijn en een K.B. inzake vastgoedmakelaars kan m.i. een Wet inzake mede-eigendom niet beperken.

Ik heb het hier over een gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen.
Ik spreek dus niet over een een gewone of vrijwillige (gedwongen) mede-eigendom/onverdeeldheid.
Het spreekt voor zich dat natuurlijke of rechtspersonen die mede-eigenaar zijn van een onroerend goed waarbinnen geen juridische opsplitsing van gemeenschappelijke en privatieve delen is gebeurd, NIET onder de wet op de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen ressorteert. Vanaf het ogenblik dat er een splitsingsakte werd opgemaakt, dat deze akte tegenstelbaar werd gemaakt en er minstens 2 mede-eigenaars (van gemeenschappelijke en privatieve delen) zijn, valt men in 99% van de gevallen onder de wet op de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen. De wet is van dwingend recht wat niet betekent dat de wet het KB van 1993 overruled. Onder dat regime kunnen enkel en alleen deze die onder artikel 4 vallen, door het BIV erkende natuurlijke personen OF MEDE-EIGENAARS als syndicus optreden.

[j.demoor]

“Art.2. Niemand mag ALS ZELFSTANDIGE in hoofd- of bijBEROEP, het beroep van vastgoedmakelaar uitoefenen...tenzij hij is ingeschreven op het tableau van de beoefenaars van het beroep of...Art.3.Oefent de beroepswerkzaamheid van vastgoedmakelaar in de zin van dit besluit uit, hij die zich gewoonlijk, als zelfstandige en voor rekening van derden, bezighoudt met :...2° activiteiten van beheerder van goederen die instaat voor :...b) ofwel het syndicschap van onroerende goederen in medeëigendom...”(6 SEPTEMBER 1993. - Koninklijk besluit tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar).

Wie zich NIET-gewoonlijk of NIET als zelfstandige bezighoudt met het syndicschap voor rekening van derden oefent dus NIET de beroepswerkzaamheid uit van vastgoedmakelaar in de zin van dit besluit.

[Pedro]

“Art.2. Niemand mag ALS ZELFSTANDIGE in hoofd- of bijBEROEP, het beroep van vastgoedmakelaar uitoefenen...tenzij hij is ingeschreven op het tableau van de beoefenaars van het beroep of...Art.3.Oefent de beroepswerkzaamheid van vastgoedmakelaar in de zin van dit besluit uit, hij die zich gewoonlijk, als zelfstandige en voor rekening van derden, bezighoudt met :...2° activiteiten van beheerder van goederen die instaat voor :...b) ofwel het syndicschap van onroerende goederen in medeëigendom...”(6 SEPTEMBER 1993. - Koninklijk besluit tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar).

Wie zich NIET-gewoonlijk of NIET als zelfstandige bezighoudt met het syndicschap voor rekening van derden oefent dus NIET de beroepswerkzaamheid uit van vastgoedmakelaar in de zin van dit besluit.

Beste, ik ga écht niet ping pong gewijs blijven "discussieren".

[Franciscus]

Heeft die man een bouwvergunning - uitbreken ramen is volgens mij met sprake van uitkappen zo wie zo een bouwovertredening.
Politie in kennis stellen - elke officier gerechtelijke politie is bevoegd om op te treden - en moet optreden bij een misdrijf ( is voortdurend misdrijf dus alle elementen van heterdaad zijn daar) . In grote steden heeft men en bouwpolitie die samen optreedt met politie.
De werken kunnen onmiddellijk worden gestopt - ook in het week-end.
Daarbij moet elke bouwwerf voldoen aan een aantal veiligheidsvoorschriften - aanwezig zijn van de plannen - afsluiting - gegevens verantwoordelijke - lijst met personeel aanwezig op de bouwwerf -enz enz
redenen genoeg om de zaak te verzegelen in afwachting van.

Met een bouwvergunning die had uitgehangen moeten worden hebben hadden jullie x tijd op te reageren ... dan heeft hij een toelating ook al zijn jullie niet akkoord - dan is het enkel nog een burgerlijk geding.

[NICM Marc]

De eigenaar van het gelijkvloerse is blijkbaar uit het oog verloren dat hij valt onder de regelgeving op de gedwongen mede-eigendom. Ondanks zijn privédeel binnen de mede-eigendom is hij zelfs voor wat dat betreft niet zomaar vrij om te doen en laten wat hij wil!

Lees aandachtig wat Pedro schrijft in antwoord op de vraag wie kan en mag professioneel of occasioneel syndicus zijn van een VME. Artikels zijn niet altijd even begrijpelijk of duidelijk voor de gewone leek. Practici of experten kunnen dan wel eens gewone mensentaal gebruiken.
Voor wat de gebeurtenis zelf betreft, kan ik u gerust stellen. Het is uitgesloten dat een mede-eigenaar zonder voorafgaande goedkeuring van een AV zomaar wijzigingen kan doorvoeren aan gemeenschappelijke delen. Een identiek voorval werd reeds gevonnist door een vrederechter (plaats ontsnap me nu...)waarbij de eigenaar die de gelijkvloerse ombouwde tot garagescomplex verplicht werd om het gebouw in zijn oorspronkelijk staat terug te plaatsen!