probleemstelling:
3 eigenaars (eigenaar voor 1/8ste, 2/8sten en 5/8sten)
1 van de eigenaars (Dexia die 2/8sten heeft) betwist de noodzakelijkheid van bijkomende buitengevelisolatie.
In 2007 kocht ik mijn appartement (1/8ste) en werd reeds een eerste deel van de muren langsbuiten bijgeïsoleerd. Het 2de deel zou normaal later volgen. Het eerste deel werd meebetaald door alle mede-eigenaars. Als enigste particulier vroeg ik wat uitstel. Men had daar begrip voor en daarom zouden ze ieder jaar terug vragen om het te mogen doen.
In 2009 liet ik, op eigen kosten, triple-glas in mijn appartement zetten. Op basis van een bestek van in 1970 die ik kreeg van de syndicus meende ik dat de muren voldoende geïsoleerd waren om geen problemen te krijgen na het zetten van het triple glas. Bij het weghalen van de oude ramen merk ik dat hetgeen in het bestek stond niet de werkelijkheid is en ben ik geconfronteerd met betonmuren die minder geïsoleerd zijn dan mijn triple-ramen. Gevolg is dat er een grote kans bestaat op condensatie op de betonmuren, op vocht en dus schade aan het gebouw. Mij lijkt dit dus te vallen onder dringende werken en niet uit estetische of comfort reden.
Omdat, uitzonderlijk, in 2009 en 2010 muurisolatie aftrekbaar is in de personenbelastingen vraag ik om het 2de deel van de gevels in 2010 te doen. De bank (eigenaar van 2/8sten) werpt op dat zij niet gevonden zijn voor dit plan en zegt dat ik maar binnengevelisolatie moet laten steken (op eigen kosten). Ik heb een technisch adviseur van het stad laten komen die bevestigd dat binnenisolatie bij betonbouw kan zorgen voor een grotere kans op betonrot en thermische breuken in de gevel.
Kan Dexia die slechts 2/8sten heeft de beslissing van de andere twee mede-eigenaars (1/8ste en 5/8sten) om over te gaan tot het 2de deel van de werken tegenhouden en zo ja hoe kunnen we dat counteren?
Dexia heeft geen voordeel aan de buitengevelisolatie wat betreft isolatie doch dit zorgt dat de kans op vochtproblemen, betonrot en thermische breuken in het gebouw sterk zullen verminderd worden.
Iemand die advies kan geven?
PS: Gisteren kreeg ik van Dexia een hele mail met drogredenen waarom ze mijn voorstel niet willen volgen. Ik was enorm pissed want ik (en niet de syndicus) heb uren werk gestoken in het opvragen van offertes en lezen van literatuur over gevelisolatie.
In een vlaag van emotie heb ik dan ook Dexia per mail laten weten dat indien ze blijven technische adviezen naast zich neerleggen dat ik zal uitzoeken welke stappen ik kan ondernemen. Een mogelijkheid die ik zei was vrederechter en artikel 1382 B.W.. De mogelijke schade die kan geleden worden door het tegenhouden van Dexia zijn:
- verlies van de uitzonderlijke belastingvermindering van 40% + gemeentebelasting voor de kost van de muurisolatie
- verlies van 4€/m² muurisolatie van Eandis
- hogere elektriciteitsfacturen (een verschil van 200-300 euro/jaar)
- 10 jaar lang een belastingverlaging van 420 euro/jaar voor lage energiewoningen
- verhoogde kans op betonron en thermische breuken
-
Tigerke1983
Topic Starter - Berichten: 26
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Buitenmuren zijn gemeenschappelijke gedeelten.Art. 577-7. <Ingevoegd> § 1. Behoudens strengere bepalingen in het reglement van medeëigendom, beslist de algemene vergadering :
1° bij meerderheid van drie vierden van de stemmen :
a) over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft;
b) over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen;
c) over de oprichting en de samenstelling van een raad van beheer die tot taak heeft de syndicus bij te staan en toezicht te houden op zijn beheer;
1/8 + 5/8 = 6/8 --> 75%
Als er in het gebouw geen syndicus is roepen jullie (de 6/8) best alle mede-eigenaars op in een algemene vergadering waar deze actie op de agenda staat.
-
Tigerke1983
Topic Starter - Berichten: 26
Bijkomende vraag:
Buitenmuren zijn gemeenschappelijke gedeelten.
1/8 + 5/8 = 6/8 --> 75%
Als er in het gebouw geen syndicus is roepen jullie (de 6/8) best alle mede-eigenaars op in een algemene vergadering waar deze actie op de agenda staat.
ik meen ooit gelezen te hebben dat geen lid van de algemene vergadering van mede eigenaars meer stemmen kan tellen dan de som van de anderen samen m.a.w. de stemkracht van de syndicus (die 5/8sten heeft) wordt zo beperkt tot 1/8ste + 2/8sten dus slechts 3/8sten en niet 5/8sten dit om tegen te gaan dat een meerderheidshouder alles er zomaar kan doorsleuren. Als je dan mijn 1/8ste samen telt met de gereduceerde 3/8sten van de syndicus kom je slechts tot 4/8sten 50% dus en niet 50% + 1 stem ... Of zit ik verkeerd met die redenering?
Eigenlijk nog een bijkomende algemene vraag:
kan een medeëigenaar (of medeëigenaars) een beslissing stoppen die daardoor schade berokkend aan één (of meer) van de medeëigenaars. In dit geval betonrot, thermische breuken en condensatie vocht op de betonmuren (draagmuren)?
De eigenaar die over 2/8 beschikt heeft inderdaad een blokkeringsminderheid. Indien door deze patstelling echt noodzakelijke herstellingen of aanpassingen onmogelijk worden kan u als mede-eigenaar een beslissing vragen aan de vrederechter, welke de beslissingen van de AV kan wijzigen.Bijkomende vraag:
Buitenmuren zijn gemeenschappelijke gedeelten.
1/8 + 5/8 = 6/8 --> 75%
Als er in het gebouw geen syndicus is roepen jullie (de 6/8) best alle mede-eigenaars op in een algemene vergadering waar deze actie op de agenda staat.
ik meen ooit gelezen te hebben dat geen lid van de algemene vergadering van mede eigenaars meer stemmen kan tellen dan de som van de anderen samen m.a.w. de stemkracht van de syndicus (die 5/8sten heeft) wordt zo beperkt tot 1/8ste + 2/8sten dus slechts 3/8sten en niet 5/8sten dit om tegen te gaan dat een meerderheidshouder alles er zomaar kan doorsleuren. Als je dan mijn 1/8ste samen telt met de gereduceerde 3/8sten van de syndicus kom je slechts tot 4/8sten 50% dus en niet 50% + 1 stem ... Of zit ik verkeerd met die redenering?
Eigenlijk nog een bijkomende algemene vraag:
kan een medeëigenaar (of medeëigenaars) een beslissing stoppen die daardoor schade berokkend aan één (of meer) van de medeëigenaars. In dit geval betonrot, thermische breuken en condensatie vocht op de betonmuren (draagmuren)?
Iedere wijze uil is ooit een uilskuiken geweest.
-
Tigerke1983
Topic Starter - Berichten: 26
Dus in extremisch als de syndicus en ik beiden de gevelwerken erdoor willen krijgen, zelf al wilt Dexia niet, kan de syndicus (5/8sten) mij in volmacht 2/8sten geven zodat we toch nog samen 6/8sten en dus de benodigde 75% hebben?Klopt, te snel gesproken.
De eigenaar met 5/8 kan 2/8 per volmacht overdragen aan de mede-eigenaar met 1/8 beiden hebben dan 3/8 wat voor elk niet meer zal zijn dan de helft van de aanwezige achtsten...
Volgens Timmermans toelaatbaar.
Wie is die Timmermans?
heeft u ergens rechtspraak of iets dergelijk waar ik die stelling kan in terugvinden? 
"Handboek appartementsrecht", R. Timmermans, uitgeverij Kluwer, editie 2009, P 304-305 punt 390.
Timmermans wordt aanvaard als één van de meest authoritaire advocaten op het gebied van wetgeving betreffende vastgoed en gedwongen mede-eigendom. Zijn kantoor is gevestigd te Leuven.
Timmermans wordt aanvaard als één van de meest authoritaire advocaten op het gebied van wetgeving betreffende vastgoed en gedwongen mede-eigendom. Zijn kantoor is gevestigd te Leuven.
-
Tigerke1983
Topic Starter - Berichten: 26
Ik dank u en roharro voor de informatie"Handboek appartementsrecht", R. Timmermans, uitgeverij Kluwer, editie 2009, P 304-305 punt 390.
Timmermans wordt aanvaard als één van de meest authoritaire advocaten op het gebied van wetgeving betreffende vastgoed en gedwongen mede-eigendom. Zijn kantoor is gevestigd te Leuven.
ben ik al wat beter geïnformeerd wat wel nodig is tegen een mastodont als Dexia 