Objectief nut?

[warhobby]

Kleine uitleg over mijn probleem. Aangezien dat al tien jaar bezig is zit ik met zoveel vragen die ik in de groep wens te gooien om misschien iets wijzer te worden.
Appartement reeds 40 jaar “in de familie”. De eerste dertig jaar geen problemen vermits de syndicus een persoon was die er woonde en goed de zaken behartigde. Ongeveer tien jaar geleden in handen gegeven van een syndicus die enkel de appartementen 29 in totaal vertegenwoordigde. Toen konden we enkel 997/1000 sten samenstellen vermits er drie kelders niet waren toegewezen. Op een vergadering in 2003 was er een nieuwe eigenaar aanwezig die niet tevreden was met de stand van zaken. Er werd op haar inbreng gestemd om de statuten te wijzigen in alles naar duizendsten doch dat werd afgeblokt en beslist dat het een mengeling zou blijven tussen duizendsten en objectief nut zoals het al die jaren geweest is. Zij heeft zich in de raad van bestuur genesteld en eigenhandig de statuten bij de syndicus aangepast. Ineens was er ook een nieuwe garagepoort nodig, en die zou volgens de statuten moeten betaald worden door de appartementen, ook zij die geen garage hadden. Reclameren hielp niet, er werd enkel op gereageerd met dit is de wet. Pas daarna werd er op een vergadering geopperd dat het niet opkon dat de garages niet meebetaalden en dat daarom de appartementen zoveel moesten betalen. Ineens werd ook de betaling van de syndicus in duizendsten berekend, zodat de garages ook meebetaalden maar de grotere appartementen kregen ineens ook een opslag van 17 € aan hun broek, tegenover de kleinere die plots 7 € profijt deden. Stelselmatig werden codes veranderd op de afrekeningen, en als dat in vraag gesteld werd, moest er plots een vier/vijfden meerderheid zijn om dit te blokkeren wat nooit gehaald werd vermits het merendeel van de eigenaars werden bevoordeeld tegen een minderheid van vier eigenaars, die wel een iets groter appartement en daarom bedeeld werden met een dubbel aantal duizendsten. Nu is het zo geëvolueerd dat die absurde verdeling is toegepast op alles, het water de lift enz… Protesteren hielp niets en het werd zelfs aan de telefoon verklaard dat we er wel tevreden mee waren vermits wij altijd betaald hadden. Zelfs de vrederechter bracht geen soelaas omdat de andere partij zoveel invloed had dat er met een stemming totaal niets meer te bereiken viel. Ik heb dan maar zelf een nieuwe code opgesteld en betaal enkel volgens die code. Nu word ik dus gedagvaard en zal wel zien hoe het uitdraait. Maar een appartement verhuren aan een invalide, en die gewoon gepluimd zien worden door die geldhaaien kan ook niet. Eventueel verdere uitleg volgt wel als ik specifieke vragen en/of raadgevingen krijg. Het is nu al té lang geworden.

[Vandebos]

Misschien is het handiger als u uw vragen stelt?

[warhobby]

Eerste vraag. Is dat een gangbare stunt, éérst de codes veranderen onder het mom van de basis acte, en pas daarna op de vergadering stemmen? En dan een meerderheid eisen om het terug in de oorspronkelijke vorm te krijgen? En zijn er nog mensen in deze penibele situatie?

[Vandebos]

Art. 577-7. <Ingevoegd> § 1. Behoudens strengere bepalingen in het reglement van medeëigendom, beslist de algemene vergadering :
1° bij meerderheid van drie vierden van de stemmen :
a) over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft;
b) over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen;
c) over de oprichting en de samenstelling van een raad van beheer die tot taak heeft de syndicus bij te staan en toezicht te houden op zijn beheer;
2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen :
a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de medeëigendom;
b) over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van een deel daarvan;
c) over de heropbouw van het onroerend goed of de herstelling van het beschadigd gedeelte in geval van gedeeltelijke vernietiging;
d) over iedere verkrijging van nieuwe onroerende goederen bestemd om gemeenschappelijk te worden;
e) over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen.
§ 2. In geval van gehele of gedeeltelijke vernietiging, worden de vergoedingen die in de plaats komen van het vernietigde onroerend goed bij voorrang aangewend voor de heropbouw ervan, indien daartoe beslist wordt.
Onverminderd de vorderingen ingesteld tegen de medeëigenaar, de bewoner of de derde, die aansprakelijk is voor het schadegeval, zijn de medeëigenaars verplicht in geval van heropbouw of herstel bij te dragen in de kosten, naar evenredigheid van hun aandeel in de medeëigendom.
§ 3. Er wordt met eenparigheid van stemmen van alle medeëigenaars beslist over elke wijziging van verdeling van de aandelen van de medeëigendom, alsmede over elke beslissing van de algemene vergadering betreffende de volledige heropbouw van het onroerend goed.

Indien u kan bewijzen dat het wijzigen van de verdeelsleutels is gebeurd zonder een stemming waar 4/5de van de aanwezige 1000sten zich ermee akkoord verklaarde kan u via verzoekschrift hiertegen klacht indien bij het lokale vredegerecht.

Nu moet u hier wel oppassen, artikel 577-2 BW zegt immers zeer duidelijk:

Art. 577-2. <Ingevoegd> (Voormalig artikel 577bis) § 1. Bij ontstentenis van overeenkomsten en van bijzondere bepalingen, wordt de eigendom van een zaak die onverdeeld aan verscheidene personen toebehoort, geregeld als volgt :
§ 2. De onverdeelde aandelen worden vermoed gelijk te zijn.
§ 3. De medeëigenaar heeft deel in de rechten en draagt bij in de lasten van de eigendom naar verhouding van zijn aandeel.

Het is dus perfect mogelijk dat de syndicus in kwestie door deze nieuwe eigenaar werd geconfronteerd met de keuze ofwel een reeds decennia durende foute situatie stilletjes recht te zetten ofwel een proces te riskeren.

Wat staat er over de verdeling van de kosten exact in de basisakte, dat is het allereerste waar u naar dient te kijken. Als die verdeling zonder een geldige stemming is veranderd dan heeft u een grond van recht om verdere stappen te ondernemen.

[warhobby]

Dat hebben ze me ook aangesmeerd. Alleen staat in de basisacte alleen de verdeling van de duizendsten in bezit. Geen bepaling over de verdeling ervan. En de onkosten, geldt dat ook voor het waterverbruik? Nu betaald een enkel persoon, die 40 duizendsten bezit, 40/710 den van het verbruik van heel het gebouw met veertig gedomicilieerden. De lift staat beschreven als verdeeld onder de 24 appartementen. Nu heeft een slimme dat ook verdeeld in het aantal quoteiten. Dan krijg je 20 appartementen aan 20 quoteiten en vier aan 40 quoteiten. Dus die vier betalen nu het dubbele van de anderen, zonder enige stemming. Uitleg: er staat verdeling onder de 24, maar niet hoe die verdeling moet zijn.
Ik betaal nu enkel wat ik volgens mij moet, en ik laat de rechter maar beslissen. Op een vergadering moet ik niks meer inbrengen. De persoon in kwestie, die al die veranderingen er door drukte is politie agente, en de anderen hebben daar bang van, want zij kent de wet zeggen ze. Dat ze er meestal profijt aan doen is natuurlijk meegenomen. Alleen weet ik niet waarom zij zo'n krediet heeft bij de syndicus, die toch beter zou moeten weten.

[Vandebos]

Als er in de basisakte geen specifieke verdeling staat dan deelt iedereen in de kosten naargelang zijn duizendsten. Normaliter zal deze dan ook slaan op de duizendsten van de garages.

Dan zullen ook alle wooneenheden dienen bij te dragen in kosten van de lift naargelang hun duizendsten. Betalen momenteel de wooneenheden op het gelijkvloers niet mee?

Deze verdeling is voor de algemene kosten.

Voor het privatief gebruik van water, stroom en verwarming kan u eisen middels een verzoekschrift dat er individuele tellers of meters worden aangebracht die de syndicus toelaten de kosten per wooneenheid te bereken aan de hand van hun verbruik.

[warhobby]

Er staat wel degelijk dat de lift word verdeeld onder de 24 appartementen. De bewoners van het gelijkvloers, de garages worden wel degelijk vrijgesteld. Alleen kan ik er slecht aan uit dat deze uitleg dan ook nog per duizendsten kan geregeld worden vermits het niet meer over duizendsten gaat, maar over 560 sten dan.

[Vandebos]

Als de appartementen van het gelijkvloers de lift "kunnen" gebruiken om hun kelder of garagebox te bezoeken kan je de verdeling in de basisakte eventueel aanvechten aangezien ze niet gelijkmatig is verdeeld over alle wooneenheden die een direct nut van de lift hebben.


Art. 577-9 §6 BW

§ 6. Iedere medeëigenaar kan aan de rechter vragen :
1° de verdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten te wijzigen, indien die verdeling onjuist is berekend of indien zij onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen;
2° de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen, indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt, evenals de berekning ervan te wijzigen, indien deze onjuist is of onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen.

Idem voor de garages, is er een aparte uitgang voor de garages of kunnen de eigenaars van de lift gebruik maken om het pand te verlaten??

Dit is hier al eens zeer uitgebreid besproken. Zoek op liften. (was een geval aan de kust dacht ik)

Heeft u zelf een advocaat in de arm genomen? Dan zijn er tegeneisen die u kan laten stellen in het komende geding.

Het handelt hier dan inderdaad om 560sten.

[warhobby]

Ik heb inderdaad een advocaat genomen en wacht nu op de dagvaarding.
Ik heb ook alle schade berekend die ik gehad heb door de wijziging van de codes. Die zal ik dan ook als tegeneis indienen. De lift gaat NIET naar de kelder, dus dat van die gelijkvloers zit wel goed. Op de chaufages zitten meters, dus die verdeling wordt "achteraf" wel geregeld. Alleen moet mijn huurder wel op voorhand 40/710 den van de kosten dragen, die dan ieder jaar resulteren op een significante teruggave. Die slaat dan alleen op het verbruik van mazout omdat hij minder stookt, en dit al 8 jaar. Voor sommige andere komt er dan een factuur waarmee zij het moeilijk hebben. Watermeters plaatsen is ondoenbaar vermits er dan in ieder appartement vier meters geplaatst dienen te worden.
Ik zal een klein voorbeeldje geven. Een "klein" 70m² appartement word bewoond door 1,2 of drie mensen. Rekening op drie maanden 450 € aan onkosten. "Groot" 100m² appartement, word bewoond door één persoon. Rekening onkosten 900 €. Normaal? Dacht het niet hé. Het enige verschil is 30 m² tussen een groot en een klein. Keukens, badkamers en alle nutsvoorzieningen compleet gelijk. De grote staan wel 40 gequoteerd tegen de kleine 20.

[warhobby]

Dagvaarding is wel degelijk gekomen. Voor de vrederechter notabene.
En ik die dacht dat een vrederechter enkel kon bemiddelen.
We zullen wel zien wat het word he.

[roharro]

Dagvaarding is wel degelijk gekomen. Voor de vrederechter notabene.
En ik die dacht dat een vrederechter enkel kon bemiddelen.
We zullen wel zien wat het word he.

Ik geef u weinig kans. In alle appartementen die ik verhuur (verspreid over verschillende gebouwen) zijn de duizendsten steeds berekend volgens de oppervlakte van de appartementen en worden de kosten volgens die verdeelsleutel omgeslagen. Ik denk dus dat het een normale praktijk is.
In de appartementen waar er geen individuele watermeters zijn gebeurt de verdeling van de totale waterfactuur volgens dezelfde regels. Dus groter appartement = meer betalen voor water en ook voor lift en voor reinigen van de gemeenschappelijke delen, enz. . Ik ben nog nergens één enkele uitzondering daarop tegen gekomen.

De codes waarnaar u verwijst hebben niet te maken met de verdeelsleutels. Het betreft slechts de wijze waarop de afrekening is opgesteld (met name onderverdeling in divere kostencategoriën). Misschien gebruikt de nieuwe syndicus andere software.

[warhobby]

Tja, we zullen zien zei den bl......
Er zijn nog wel enkele andere punten ook.
BVB, dat de verdeel codes éérst zijn veranderd.
En pas nadien na eventuele klachten over gestemd.
Dan moest er plots een 4/5 meerderheid zijn,
om de vorige code terug aan te nemen.
Ik dacht altijd dat je zoiets op voorhand moest stemmen,
voor je iets veranderde. Mischien ben ik wat naief?
Het heeft 40 jaar goed gegaan, het is pas veranderd,
nadat één nieuwe eigenaar de boel eigenhandig is gaan veranderen.
Nu heulen de 20 kleinere appartementen natuurlijk mee
tegen de 4 grotere. Hopelijk kan ik het omdraaien.