JuridischForum.be

Op de agenda voor de volgende AV laat ik een item ivm een illegale clausule in de Statuten plaatsen. Enerzijds zijn in de statuten de verdeelsleutels van de kosten over de verschillende appartementen vastgelegd, maar anderzijds is er een clausule in het voordeel van de promotor dat voor de appartementen die nog niet verkocht zijn hij niet in de kosten moet bijdragen (de duizendsten die in de Statuten gedefinieerd zijn worden bijgevolg niet toegepast zolang niet alle appartementen verkocht zijn). Maar aangezien de promotor de ruime meerderheid der stemmen heeft kunnen de andere eigenaars nooit een meerderheid bereiken en dus geen enkele beslissing nemen (als de promotor er niet mee akkoord gaat).

Mijn ideaal doel zou zijn door stemming die clausule te laten schrappen in de Statuten. Maar wegens de stemverhouding is dat onmogelijk.
Tweede mogelijkheid zou erin bestaan dat er door de AV een beslissing wordt genomen om een geding voor het Vredegerecht te voeren teneinde de schrapping te bekomen. Maar ook hier speelt de stemverhouding tegen de eigenaars van de verkochte appartementen. Is het mogelijk om als VME naar de rechtbank te gaan met een zaak tegen een mede-eigenaar die op grond van een meerderheidsbelang alle beslisingen kan blokkeren?
Hoe moet ik de VME daarover laten beslissen?

Ik kan het punt op de agenda laten plaatsen en een mooie uiteenzetting houden. Ik heb intussen ook een mooie bloemlezing van juridische opinies, die op één uitzondering na de betwiste clausule naar de prullenmand verwijzen. Maar hoe in de gegeven omstandigheden tot een beslissing komen?

- punt gewoon op de agenda laten plaatsen. Eisen dat er schriftelijk per kavel over gestemd wordt.

- zal effectief weggestemd worden.

- Als mede-eigenaar naar vrederechter stappen en VME dagen wegens:

ongelijke verdeling van verdeelsleutels algemen onkosten.

art 577-9

Art. 577-9. <Ingevoegd> § 1. De vereniging van medeëigenaars is bevoegd om in rechte op te treden, als eiser en als verweerder.
Iedere medeëigenaar kan echter alle rechtsvorderingen alleen instellen betreffende zijn kavel, na de syndicus daarover te hebben ingelicht die op zijn beurt de andere medeëigenaars inlicht.
§ 2. Iedere medeëigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen.
Deze vordering moet worden ingesteld binnen drie maanden te rekenen van het tijdstip waarop de belanghebbende kennis van de beslissing heeft genomen. De medeëigenaar die op regelmatige wijze is opgeroepen, wordt geacht kennis van de beslissing te hebben genomen op het tijdstip waarop ze door de algemene vergadering is goedgekeurd.
§ 3. Iedere medeëigenaar kan eveneens aan de rechter vragen, binnen een termijn die deze laatste vaststelt, de bijeenroeping van een algemene vergadering te gelasten ten einde over een door voornoemd medeëigenaar bepaald voorstel te beraadslagen, wanneer de syndicus verzuimt of onrechtmatig weigert zulks te doen.
§ 4. Wanneer in de algemene vergadering de vereiste meerderheid niet wordt gehaald, kan iedere medeëigenaar aan de rechter de toestemming vragen om zelfstandig op kosten van de vereniging, dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke gedeelten.
Hij kan eveneens de toestemming vragen om op eigen kosten de werken uit te voeren die hij nuttig acht, zelfs aan de gemeenschappelijke gedeelten, wanneer de algemene vergadering zich zonder gegronde reden daartegen verzet.
§ 5. Vanaf het instellen van een van de vorderingen bedoeld in de §§ 3 en 4, en voor zover zijn eis niet afgewezen wordt, is de eiser van iedere aansprakelijkheid bevrijd voor alle schade die zou kunnen voortvloeien uit het ontbreken van een beslissing.
§ 6. Iedere medeëigenaar kan aan de rechter vragen :
1° de verdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten te wijzigen, indien die verdeling onjuist is berekend of indien zij onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen;
2° de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen, indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt, evenals de berekning ervan te wijzigen, indien deze onjuist is of onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen.
§ 7. Wanneer een minderheid van de medeëigenaars de algemene vergadering op onrechtmatige wijze belet een beslissing te nemen met de door de wet of de statuten vereiste meerderheid, kan iedere benadeelde medeëigenaar zich eveneens tot de rechter wenden, zodat deze zich in de plaats van de algemene vergadering stelt en in haar plaats de vereiste beslissing neemt.

- één mede-eigenaar die van zijn volstrekte meerderheid rechtsmisbruik maakt om de anderen te benadelen.

Het recht om te appelleren op misbruik van meerderheid wordt afgeleid uit artikel 577-9 §2

§ 2. Iedere medeëigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen.

Je zal echter wel het bewijs van misbruik van de meerderheid dienen aan te tonen. Vandaar het verzoek schriftelijk te stemmen per kavel.

Nuttige vonnissen die je misschien nog niet hebt:

Vredegerecht Oostende (2° kanton):

28/02/1999 T. Vred. 2000,363
29/06/2000 T.App. 2000, nr. 171

Rechtbank Brugge 27/04/2001, T. Vred. 2002, 161

Vredegerecht Herentals, 02/01/2001, T. App. 2001, nr. 199

"Eisen dat er schriftelijk per kavel over gestemd wordt."

Wat houdt dat juist in?

Mogelijke complicatie is dat het gaat over een clausule in de Statuten, niet een beslissing van de VME. Bewuste clausule stond in de Statuten die aan de aankoopakte van de appartemten was toegevoegd. Alle eigenaars hebben die dus getekend (en alsdusdanig) aanvaard, maar waren op dat ogenblik niet op de hoogte dat bewuste clausule in strijd is met BW.

Moeten alle eigenaren die een aanpassing willen naar het gerecht gaan?

Neen als dusdanig is dit in de statuten van het gebouw opgenomen. (verbeter me als ik fout ben) Het is dus de VME die deze statuten dient aan te passen.

Met een stemming per kavel bedoel ik dat iedere kavel op een individueel stembriefje dient te stemmen voor of tegen het aanpassen van de statuten. Op elk stembriefje staat dus de kavel vermeld waarover het gaat.
De syndicus dient deze stembrieven bij te houden (gesloten omslag)
Op deze wijze kan je aantonen voor de vrederechter dat de bouwheer zijn kavels misbruikt voor eigen voordeel, zelfs als deze per volmacht aan een aanwezige zijn toegekend. De vrederechter kan dan de stembrieven samen met de eigenaars lijst op datum van de stemming opvragen en dit controleren. Gelet op je vraag aan de syndicus per AS ( Tussen haakjes, een kopie van dit schrijven zenden naar het BIV hiervan melding maken in je AS kan absoluut geen kwaad) en het verzoek hierover schriftelijk te stemmen per kavel heeft deze dan enkele keuzes:

- Ofwel legt hij deze vraag naast zich neer en kan je onmiddellijk na de vergadering naar de vrederechter met het feit dat er een illegaal beding in statuten staat, dat de syndicus dit weigert op de agenda te plaatsen en dat de bouwheer hier onredelijk van profiteert.(zie eerste post) In een dergelijk geval zou ik ineens ook de aanstelling van een voorlopige syndicus vragen wiens opdracht inhoudt ten spoedigste een bav bijeen te roepen waarop een nieuwe syndicus wordt verkozen.

- ofwel wordt het punt wel op de agenda geplaatst maar wordt de stemming niet schriftelijk en herkenbaar gehouden zoals je had verzocht. --> vrederechter zie punten hierboven en eerste post.

- ofwel worden de briefjes vernietigd. ---> vrederechter.

- ofwel doet hij braafjes wat je vraagt en kan je bij het tegenvallen van de stemming, wat wel het geval zal zijn, naar de vrederechter met bewijs van misbruik van meerderheid.

Als er nog andere mede-eigenaars zijn die je steunen kan je overwegen een deurwaarder of een advocaat met een volmacht mee te nemen naar de vergadering... Deze zal dan wel dienen te identificeren bij het betreden van de vergadering, doch middels de volmacht zal het onmogelijk zijn om hem de toegang te weigeren.

Ps: ik ben nog een interessant artikel voor je tegengekomen vandaag in T App 2005, 2 van Timmermans. "De bijdrage van de bouwpromotor in de exploitatiekosten van een flatgebouw en de adviesplicht van de notaris bij de redactie van de splitsingsakte"

Interesse? pb me je email nog eens, dan scan ik het morgen in en bezorg het je.

Nu terug naar de middeleeuwen en de kuisheid van 12de eeuwse monniken...

Als ik ergens in deze post gaten heb gelaten of er zijn bijkomende vragen zal ik dit vanavond wel zien.

Ik kan het punt op de agenda laten plaatsen en een mooie uiteenzetting houden. Ik heb intussen ook een mooie bloemlezing van juridische opinies, die op één uitzondering na de betwiste clausule naar de prullenmand verwijzen. Maar hoe in de gegeven omstandigheden tot een beslissing komen?[/quote]

Maak gebruik van artikel 577-9§6 B.W. waarbij je aan de AV meldt (informatief maar zorg dat de syndicus uw toelichting in de notulen noteert) dat je individueel tegen het onrechtmatig beding in rechte treedt. Vraag of er nog andere mede-eigenaars zijn (dus niet de AV/VME) die mee "op de kar willen springen".

In dit geval vordert u dan niet tegen de bouwpromotor maar rechtstreeks tegen de andere mede-eigenaars en VME.
Laat ook op de agenda een dagordepunt opnemen waarin door de AV dient te worden gestemd over het al dan niet opstarten van een gerechtelijke procedure tegen de bouwpromoto en dit met het oog op het laten schrappen van een onrechtmatig beding in de statuten. Dit alles op kosten van de bouwpromotor.

Als u zelf de VME dagvaardt is de kans zeer groot dat u gelijk krijgt.
Bijkomend oefent door haar vordering de VME op haar beurt regres uit op de bouwheer alsook dient de beslissing tot het opstarten van een procedure tegen de bouwpromotor (tenzij strengeren bepalingen in de statuten) met een volstrekte meerderheid te worden genomen.

Ik kan het punt op de agenda laten plaatsen en een mooie uiteenzetting houden. Ik heb intussen ook een mooie bloemlezing van juridische opinies, die op één uitzondering na de betwiste clausule naar de prullenmand verwijzen. Maar hoe in de gegeven omstandigheden tot een beslissing komen?

Maak gebruik van artikel 577-9§6 B.W. waarbij je aan de AV meldt (informatief maar zorg dat de syndicus uw toelichting in de notulen noteert) dat je individueel tegen het onrechtmatig beding in rechte treedt. Vraag of er nog andere mede-eigenaars zijn (dus niet de AV/VME) die mee "op de kar willen springen".

In dit geval vordert u dan niet tegen de bouwpromotor maar rechtstreeks tegen de andere mede-eigenaars en VME.
Laat ook op de agenda een dagordepunt opnemen waarin door de AV dient te worden gestemd over het al dan niet opstarten van een gerechtelijke procedure tegen de bouwpromoto en dit met het oog op het laten schrappen van een onrechtmatig beding in de statuten. Dit alles op kosten van de bouwpromotor.

Als u zelf de VME dagvaardt is de kans zeer groot dat u gelijk krijgt.
Bijkomend oefent door haar vordering de VME op haar beurt regres uit op de bouwheer alsook dient de beslissing tot het opstarten van een procedure tegen de bouwpromotor (tenzij strengeren bepalingen in de statuten) met een volstrekte meerderheid te worden genomen.
Aangezien er nog enkele addertjes nder het gras zitten, laat je je/jullie best professioneel bijstaan[/quote]

In dit geval vordert u dan niet tegen de bouwpromotor maar rechtstreeks tegen de andere mede-eigenaars en VME.

Gesteld dat ik de zaak win en de RPV heb gevraagd moet ik dan als lid van de VME een deel van mijn eigen RVP betalen?

Bijkomend oefent door haar vordering de VME op haar beurt regres uit op de bouwheer alsook dient de beslissing tot het opstarten van een procedure tegen de bouwpromotor (tenzij strengeren bepalingen in de statuten) met een volstrekte meerderheid te worden genomen.

Hoe bewerkstelligen dat de VME regres kan uitoefenen op de promotor als de promotor door zijn meerderheidsaandeel dergelijke beslissing van de VME tegen zichzelve kan verijdelen?

U kan vrijstelling vragen van deelname in de kosten en erelonen van het geding. (momenteel dient dit nog via het verzoekschrift te gebeuren, naar de toekomst toe is er een bepaling opgenomen in de wet op mede-eigendom die diegenen die succesvol de VME dagen vrijgesteld worden van mee te betalen in de schadevergoeding en/of kosten die het geding met zich meebrengt)

“§ 8. In afwijking van artikel 577-2, § 7, wordt de medeeigenaar van wie de vordering, na een gerechtelijke procedure tegen de vereniging van mede-eigenaars, door de rechter gegrond wordt verklaard, vrijgesteld van elke bijdrage in de erelonen en kosten, die worden verdeeld over de andere mede-eigenaars. Als de vordering gedeeltelijk gegrond wordt verklaard, wordt de mede-eigenaar vrijgesteld van elke bijdrage in de erelonen en kosten, van de vereniging van mede-eigenaars die met toepassing van artikel 1017, eerste lid, van het Gerechtelijk Wetboek ten laste van de vereniging van mede-eigenaars zijn gelegd.

Maar dit is nog toekomstmuziek.... je dient deze eis dus best te voorzien in je verzoekschrift.

vraag 2 dien ik het antwoord schuldig te blijven.

Ik ben er (met wat geluk en toeval) gisteren in geslaagd om een vergadering van onze beheerrraad te laten plaats vinden. In de beheerraad (3 eigenaars waaronder mezelf) hebben we unaniem beslist om het dispuut ivm de kostenverdeling op de agenda van de naderende vergadering van de VME te plaatsen. Hiertoe zal morgen een aangetekend schrijven verstuurd worden naar de syndicus, met het verzoek een agendapunt "Verwijderen uit statuten van illegale uitzonderingsclausule betreffende de lastenverdeling" op de dagorde te plaatsen.

Intussen hebben enkele andere medeeigenaars die hiervan gehoord hebben zich spontaan bij mij gemeld. Ze vragen me het volgende:

- of het mogelijk is de syndicus nu reeds te verzoeken een oplossing in der minne met de promotor uit te werken (dus pro-actief nog voor de vergadering)
- ze zijn van oordeel dat de promotor zelfs meer dan zijn normaal aandeel moet bijdragen wegens de overlast die hij veroorzaakt met de verdere afwerking van de nog niet verkochte appartementen, o.a. de onderaannemers hebben de schilderwerken in de inkomhall beschadigd met hun materialen, ze gebruiken de lift als transportmiddel, enz.

In welke mate kunnen we (beheerrraad) hen in ivm deze twee desiderata
tegemoetkomen?

[quote="roharro"]Ik ben er (met wat geluk en toeval) gisteren in geslaagd om een vergadering van onze beheerrraad te laten plaats vinden. In de beheerraad (3 eigenaars waaronder mezelf) hebben we unaniem beslist om het dispuut ivm de kostenverdeling op de agenda van de naderende vergadering van de VME te plaatsen. Hiertoe zal morgen een aangetekend schrijven verstuurd worden naar de syndicus, met het verzoek een agendapunt "Verwijderen uit statuten van illegale uitzonderingsclausule betreffende de lastenverdeling" op de dagorde te plaatsen. Waarom zouden jullie kosten maken om iets binnen de statuten te laten wijzigen wat onrechtmatig is? Een onrechtmatig beding is nietig en dient dus sowieso als niet geschreven te worden beschouwd.

Ik ben er (met wat geluk en toeval) gisteren in geslaagd om een vergadering van onze beheerrraad te laten plaats vinden. In de beheerraad (3 eigenaars waaronder mezelf) hebben we unaniem beslist om het dispuut ivm de kostenverdeling op de agenda van de naderende vergadering van de VME te plaatsen. Hiertoe zal morgen een aangetekend schrijven verstuurd worden naar de syndicus, met het verzoek een agendapunt "Verwijderen uit statuten van illegale uitzonderingsclausule betreffende de lastenverdeling" op de dagorde te plaatsen. Waarom zouden jullie kosten maken om iets binnen de statuten te laten wijzigen wat onrechtmatig is? Een onrechtmatig beding is nietig en dient dus sowieso als niet geschreven te worden beschouwd.

-Bedoelt u dat we (beheerraad en/of VME) gewoon van de syndicus moeten eisen dat hij de onrechtmatige clausule niet toepast (eventueel op straffe dat we zijn mandaat niet verlengen; mandaat moet nu vernieuwd worden)?

-In welke mate zijn de leden van de beheerraad verplicht de VME te wijzen op de onrechtmatig toegepaste kostenverdeling?

Waarom zouden jullie kosten maken om iets binnen de statuten te laten wijzigen wat onrechtmatig is? Een onrechtmatig beding is nietig en dient dus sowieso als niet geschreven te worden beschouwd.

Een nietige overeenkomst is geen onbestaande overeenkomst. De overeenkomst blijft bestaan tot hij door de rechter nietig wordt verklaard. Het komt niet aan de syndicus toe om te beslissen dat een beding in de statuten nietig is en hij het dus niet toepast.

scorpioen

Waarom zouden jullie kosten maken om iets binnen de statuten te laten wijzigen wat onrechtmatig is? Een onrechtmatig beding is nietig en dient dus sowieso als niet geschreven te worden beschouwd.
Een nietige overeenkomst is geen onbestaande overeenkomst. De overeenkomst blijft bestaan tot hij door de rechter nietig wordt verklaard. Het komt niet aan de syndicus toe om te beslissen dat een beding in de statuten nietig is en hij het dus niet toepast.

scorpioen

De wet is van dwingend recht en deze dient in dit geval te worden toegepast boven de bepaling in de statuten. De bijdrageplicht is immers van dwingend recht zodat de bouwpromotor er contractueel niet van ontheven kan worden.Bijkomend speelt in deze tevens W.H.P.C. (onrechtmatige bedingenleer)
Een syndicus die de wet op de gedwongen mede-eigendom kent, houdt geen rekening met deze bepaling en maakt net zoals bij de andere eigenaars in hoofde van de bouwpromotor/eigenaar afrekeningen op voor de niet verkochte kavels. Wanneer deze niet betaalt, dan is het aan de VME om deze achterstallen indien nodig gerechtelijk in te vorderen. Ik zie dus niet in waarom de VME extra kosten zou maken voor het schrappen van deze onrechtmatige bepaling.

Waarom zouden jullie kosten maken om iets binnen de statuten te laten wijzigen wat onrechtmatig is? Een onrechtmatig beding is nietig en dient dus sowieso als niet geschreven te worden beschouwd.
Een nietige overeenkomst is geen onbestaande overeenkomst. De overeenkomst blijft bestaan tot hij door de rechter nietig wordt verklaard. Het komt niet aan de syndicus toe om te beslissen dat een beding in de statuten nietig is en hij het dus niet toepast.

scorpioen
De wet is van dwingend recht en deze dient in dit geval te worden toegepast boven de bepaling in de statuten. De bijdrageplicht is immers van dwingend recht zodat de bouwpromotor er contractueel niet van ontheven kan worden.Bijkomend speelt in deze tevens W.H.P.C. (onrechtmatige bedingenleer)
Een syndicus die de wet op de gedwongen mede-eigendom kent, houdt geen rekening met deze bepaling en maakt net zoals bij de andere eigenaars in hoofde van de bouwpromotor/eigenaar afrekeningen op voor de niet verkochte kavels. Wanneer deze niet betaalt, dan is het aan de VME om deze achterstallen indien nodig gerechtelijk in te vorderen. Ik zie dus niet in waarom de VME extra kosten zou maken voor het schrappen van deze onrechtmatige bepaling.

Wordt steeds maar ingewikkelder....
Ik ga nu als volgt te werk want het wordt dringend gezien binnen enkele weken de agenda voor de VME vergadering in de bus zal liggen:

In een aangetekende brief namens de beheerraad:

- met zachte hand maar toch kordaat van de syndicus eisen dat hij een rechtsgeldige kostenafrekening opstelt voor het voorbije werkjaar
- indien dit problemen zou opleveren tussen promotor-eigenaar en de andere eigenaars zoals bepaald in Hfst x paragraf Y van de statuten, "eventuele betwistingen omtrent de gemeenschappelijke delen te onderzoeken en daarover verslag uit te brengen op de algemene vergadering zodat die met kennis van zaken verdere beslissingen kan nemen".
- de toevoeging van een punt op de agenda eisen teneinde met betrekking tot de gevolgen van de nietigheid van de uitzonderingsclausule in Hoofdstuk X paragraaf y van de Statuten over mogelijke verdere stappen te beraadslagen en te beslissen.

Waarom zouden jullie kosten maken om iets binnen de statuten te laten wijzigen wat onrechtmatig is? Een onrechtmatig beding is nietig en dient dus sowieso als niet geschreven te worden beschouwd.
Een nietige overeenkomst is geen onbestaande overeenkomst. De overeenkomst blijft bestaan tot hij door de rechter nietig wordt verklaard. Het komt niet aan de syndicus toe om te beslissen dat een beding in de statuten nietig is en hij het dus niet toepast.

scorpioen

Art. 33. van de W.H.C.P. wet luidt: 1. Elk onrechtmatig beding in de zin van de bepalingen van deze afdeling is verboden en nietig.
De overeenkomst blijft bindend voor de partijen, indien de overeenkomst zonder de onrechtmatige bedingen kan voortbestaan.
Mijn inziens kan de Raad van Beheer van het gebouw op grond hiervan eisen dat de syndicus de onwettige overgangsmaatregel, die de promotor vrijstelt van zijn bijdrage, naast zich neerlegt. De clausules van de Statuten blijven inderdaad zonder die overgangsmaatregel voor het overige onaangetast en bijgevolg perfect toepasbaar.
Bovendien omvat de taakomschrijving van de Raad van Beheer in de statuten ondermeer het toezicht houden op de afrekeningen opgesteld door de syndicus. De Raad van Beheer kan bijgevolg niet anders dan te eisen dat een door de wet verboden clausule niet wordt toegepast door de syndicus, zoniet begeven syndicus én Raad van Beheer zich in de illegaliteit. Verder staat er in de Statuten vermeld dat de Raad van Beheer geschillen aangaande het Statuut moet beoordelen en een oplossing voorstellen.
Als medebeheerder zie ik, gelet op het voorgaande, geen andere oplossing dan in eerste instantie van de syndicus te eisen dat hij een correcte, legale kostenverdeling opstelt. Indien de promotor daarna zou blijven weigeren zijn aldus berekend kostenaandeel te betalen kunnen de gedupeerde eigenaars zich nog wenden tot de rechtbank.

JuridischForum.be

betwisting kostenverdeling

betwisting kostenverdeling

Re: betwisting kostenverdeling

Re: betwisting kostenverdeling

Re: betwisting kostenverdeling