gemeenschappelijke muur....wie draagt de kosten?

[djinnie]

2 jaar geleden kochten we onze woning. Een HOB.
De bouwgrond naast ons was verkocht en hier zou op gebouwd worden op korte termijn. Logisch en dat wisten we.
Ons huis bestond toen we het kochten dus uit 4 muren. De zogezegd gemeenschappelijke muur bestond uit gevelstenen en deze muur was in heel goede staat.
Onze buurman begon toen te bouwen en toen begon het verhaal over wat onze buurman nu moet bijleggen voor de gemeenschappelijke muur, want hij gebruikt onze muur toch die wij betaald hebben.
Advocaten werden er uiteindelijk bijgehaald en binnenkort komt het geval voor de vrederechter.
Onze buurman is van mening dat hij deze muur niet moet vergoeden voor de helft daar hij deze niet in gebruik heeft. Hij heeft zelf een muur opgetrokken en onze muur niet gebruikt. Hij heeft echter wel de isolatie met nagels vastgemaakt tegen onze muur. Ondertussen hebben wij ook vocht op de onderste kamers die grenzen aan deze muur, maar bewijzen dat het komt door de muur van onze buurman is bijna onbegonnen werk. Wij hadden dit probleem echter niet toen onze buurman hier nog niet gebouwd had.
De gemeenschappelijke muur staat ook op de perceelgrens.
Wij hebben foto's genomen van de bouw van onze buurman en nog blijft hij betwisten dat de isolatie tegen onze muur hangt. Ook heeft hij 'gedreigd' dat als we dit doorzetten hij een rechtzaak inspant omdat ons huis 10 cm op zijn grond zou staan (een landmeter is geweest en dit is pure onzin)
Op een gegeven moment toen hij de brief aankreeg om voor de vrederechter te verschijnen, is hij naar ons gekomen en ging akkoord met het vooropgestelde bedrag dat een landmeter berekend had voor het gedeeltelijk overnemen van de muur. Toen wij onze advocaat een document hadden laten opstellen van deze toezegging heeft hij zich echter bedacht en heeft ons een bedrag voorgesteld wat nog niet 1/4de was van de totale kostprijs.

Ook overlapt zijn dak ons dak (wat ook logisch is natuurlijk), maar zijn dak overlapt het onze met minstens 10 cm en is niet ingevlochten met lood. Volgens de aannemer van onze buurman is dit allemaal in orde. Volgens 2 verschillende dakwerkers die we kennen is dit echter niet in orde en gaan we binnen x aantal tijd water binnenkrijgen op de zolder en zijn we in een straatje zonder einde, want wie gaat daar dan de kosten voor betalen en bewijs dan maar weer eens dat het komt door de slechte manier van het dak te overlappen.

Wat denken jullie? Staan we in ons recht of niet?

[bartvdv]

Neen, in geen geval rechten afstaan en op jullie strepen blijven staan dat alles correct moet afgewerkt worden. Laat jullie niet intimideren. Desnoods via de vrederechter laten afdwingen. Als er later water dreigt binnen te lopen, begint het spelletje weer van voorafaan. En vermits de vochtproblemen er nu al zijn. Ik zou niet nalaten het vochtprobleem aan te halen en laten vast te stellen door een expert, wie weet ligt er wel ergens een oude afvoerbuis.

Het is meestal normaal dat de eerste bouwer een dubbele muur optrekt op de perceelgrens die voor helft op de eigendom van de buur staat ('te paard'). Dus de 10 cm gebouwd op de eigendom van de buur kan wel kloppen. De tweede bouwer bouwt tegen deze muur aan en is verplicht deze over te nemen, waardoor deze muur gemeen wordt. Dat bedrag wordt bepaald door een architect of een landmeter.

Als hij de muur niet overneemt, mag hij de muur ook niet gebruiken, er zelfs geen nagel inkloppen. Dus ook niet voor de isolatie.

[djinnie]

Dat was dus ook wat wij dachten, maar onze buurman en zijn advocaat houden daar dus een andere mening op na.
Wij maken dus een goede kans van in ons recht te zijn.
Ik hoop het....die ellende mag wel stilletjes aan ophouden.

[j.demoor]

“Art.661.Iedere eigenaar van een erf dat paalt aan een muur, heeft ook het recht om die muur geheel of gedeeltelijk gemeen te maken, mits hij aan de eigenaar van de muur de helft vergoedt van zijn waarde ofwel de helft van de waarde van het gedeelte dat hij gemeen wil maken, en de helft van de waarde van de grond waarop de muur gebouwd is.”(Burgerlijk Wetboek).

‘Een smalle strook laten tussen muur en grens om gemeenmaking te verhinderen is rechtsmisbruik‘(Cass. 16 november 1961,Pas. 1962,I,332,R.W. 1962-63,1157).

‘De enkele omstandigheid dat de nabuur uit het bestaan van de muur voordeel haalt,houdt geen zodanige bezitsaanmatiging in‘(Cass. 23 oktober 1992,R.W. 1992-93,820).

‘Het recht van de eigenaar van een scheidingsmuur om zijn nabuur te dwingen de mandeligheid van die muur af te kopen onderstelt dat die buur zich schuldig maakt aan bezitsaanmatiging of aan een feitelijkheid die geldt als inbezitneming,voor zover deze van die aard is dat uit de weigering van de dader om aan die inbezitneming een einde te maken ondubbelzinnig diens wil blijkt om de mandeligheid van de muur te kopen‘[Cass. 28 juni 2001(D.D. t. H.J.),R.W.2003-04,456-457].

‘Hij heeft echter wel de isolatie met nagels vastgemaakt tegen onze muur‘ is zulke bezitsaanmatiging.

‘maar zijn dak overlapt het onze met minstens 10 cm en is niet ingevlochten met lood‘ KAN een gebrek zijn,dat desnoods door een gerechtsdeskundige zal moeten vastgesteld worden.

[djinnie]

dank je wel