syndicus als voorzitter AV

[marc mortier]

Mag de syndicus de AV van de mede-eigenaars voorzitten ?
Dient hij bij de bespreking van het agendapunt " kwijting aan de syndicus" de vergadering te verlaten ?
Blijkbaar willen bepaalde syndici de algemene vergadering van de mede-eigenaars domineren.

[Lex]

Art. 577-8 ? 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van mede?igendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :1? de algemene vergadering bijeen te roepen...2? de beslissingen van de algemene vergadering te notuleren...(Burgerlijk wetboek).

Wat omvat het reglement, inzake het voorzitten van de AV?

Dat een syndicus tekst en uitleg geeft bij de jaarrekening is niet meer dan logisch, hij is immers 'aansprakelijk voor zijn beheer'.
(Art. 577-8 ? 5. De syndicus is als enige aansprakelijk voor zijn beheer...B.W.)

Zie ook : http://www.laplage.be/agence/Mod_synd/BW577_n.htm

[marc mortier]

Inderdaad, de syndicus moet "verslag" uitbrengen als gemandateerde.
M.i. kan hij dat niet doen en terzelfdertijd de vergadering voorzitten.
In deze functie heeft hij immers de leiding, wat niet de bedoeling kan zijn.
Graag uw reactie/ervaring(en)

[Luc]

Marc,

Wat je vraagt is nogal veel omvattend.

Een goed startpunt is de organisatie van je lokale gemeenteraad. Lees is hun reglement na. Dat geeft enkele aanknopingspunten.

Elk punt op de dagorde wordt door de voorzitter van een vergadering normaal als volgt afgehandeld:

1. voorlezing van de volledige tekst van het voorstel en vermelding van de voorsteller

2. de voorsteller geeft meer uitleg en beantwoordt de vragen van de leden van de vergadering. Hij past eventueel zijn voorstel aan.

3. de voorzitter sluit dit deel af en laat overgaan tot de deliberatie. Hij ziet na of iedereen die niet aanwezig is, de vergadering heeft verlaten. Zo nodig laat hij eerst een vervangende voorzitter en/of secretaris verkiezen voor de behandeling van dit punt, indien de titularissen ervan de zaal moeten verlaten.

4. de voorzitter past tijdens de deliberatie het voorstel stap voor stap verder aan, op basis van voorstellen van de aanwezige leden.

5. de voorzitter sluit de deliberatie af. Zo nodig laat hij eerst over de voorgestelde wijzigingen ??n voor ??n stemmen. Zij/hij beslist dit soeverein.

6. de voorzitter leest het definitieve voorstel voor (niet wijzigbaar) en laat overgaan tot de stemming. Hij neemt nota van de eventuele bemerkingen van leden die tegenstemmen of zich onthouden, voor vermelding in de notulen. Hij sluit de stemming.

7. de secretaris telt de stemmen en de stemopnemers zien na of deze telling correct verloopt.

8. de voorzitter verleent terug toegang tot de leden die niet mochten aanwezig zijn

9. de voorzitter leest de definitieve tekst van het voorstel voor, vermeldt het stemresultaat en geeft minstens nominatief aan wie tegen heeft gestemd.

10. in functie van het aantal ja stemmen en het aanwezige quorum, evenals de statutaire en wettelijke bepalingen, vermeld zij/hij of het voorstel al dan niet aanvaard is.

De voorsteller is een mede-eigenaar of een mandataris van de vereniging.

De voorzitter wordt aangesteld door de AV, en moet wettelijk geen mede-eigenaar zijn.

Zo de voorzitter niet mag aanwezig zijn tijdens de deliberatie en stemming, moet hij zich laten vervangen door een persoon aangewezen door de AV. In geval van betwistingen (rechter of arbitrage) zal hij zich moeilijk kunnen verdedigen tegen een vermoeden van partijdigheid voor andere punten.

Daarom wordt het afgeraden, maar is het niet verboden dat de syndicus ook voorzitter is van de AV.

Dit alles lijkt ingewikkeld, maar is het niet. Alleen is het aangeraden deze procedure formeel te volgen zowel in goede en in slechte tijden. Het enkel toepassen bij conflicten is partijdig en contra-productief.

Interessante lectuur is het Tijdschrift voor Appartementsrecht 2006/1 (TAppt Kluwer), waarin een artikel van drie blz. staat over de rol van de voorzitter van een AG, geschreven door Dr. TEMMERMANS, advocaat en juridisch assessor bij het BIV.

Dit alles is mijn persoonlijke mening, maar wel gebaseerd op praktijkervaring. Ik ben geen jurist, maar wel mede-eigenaar.

[basejumper]

Wet van 30 juni 1994 (Belgisch Staatsblad 26.07.94) op de mede?igendom

De vereniging van mede-eigenaars krijgy rechtspersoonlijkheid door het overschrijven van basisakte en reglement van mede-eigendom op hypotheekkantoor.
De Algemene Vergadering van mede-eigenaars kan een Raad van Bestuur aanduiden die de syndicus bijstaat in en toezicht houdt op de uitvoering van zijn taken.
Gezien de voorzitter van de AV (of van de RVB) toezicht moet houden kunnen syndicus en voorzitter AV dus niet dezelfde persoon zijn.

Par. 7. Een persoon die door de vereniging van mede?igenaars als lasthebber is aangesteld of die door haar is tewerkgesteld, kan noch persoonlijk, noch bij volmacht, deelnemen aan de beraadslagingen en de stemmingen die betrekking hebben op de hem toevertrouwde taak.

Par. 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van mede?igendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :
1. de algemene vergadering bijeen te roepen op de door het reglement van mede?igendom vastgestelde dagen of telkens als er dringend in het belang van de mede?igendom een beslissing moet worden genomen;
2. de beslissingen van de algemene vergadering te notuleren in het register bedoeld in artikel 577-10, par. 3
3. deze beslissingen uit te voeren en te laten uitvoeren;
4. alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorIopig beheer te stellen;
5. het vermogen van de vereniging van mede?igenaars te beheren;
6. de vereniging van mede?igenaars, zowel in rechte als voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken, te vertegenwoordigen;
7. de lijst van de schulden bedoeld in artikel 577-11, par. 1, over te leggen binnen vijftien dagen te rekenen van het verzoek van de notaris;
8. aan elke persoon, die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, de datum van de vergaderingen mede te delen om hem in staat te stellen schriftelijk zijn vragen of opmerkingen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten te formuleren. Deze zullen als zodanig aan de vergadering worden medegedeeld.

Wel duidelijk verschil maken tussen :

1. Syndicus die ook formeel zou aangesteld worden als voorzitter van AV, wat dus niet kan
2. Syndicus die in praktijk de vergadering leidt, wat wel kan. Te vergelijken met een gedelegeerd bestuurder die agenda opmaakt en vergadering leidt, maar wel op elk moment ondergeschikt blijft aan raad van bestuur/algemene vergadering.

[marc mortier]

In zijn arrest van 18/12/2008 vernietigt de vrederechter van Veurne
( Rep.R nr : 2008/3055 ) de beslissingen van een algemene vergadering, o.m. omdat de voorzitter en bijzitters niet verkozen werden conform het algemeen reglement en dat de voorzitter van de algemene vergadering tevens de syndicus was. De vrederechter steunt zich op de argumentatie vervat in het artikel van R. Timmermans " De voorzitter van de algemene vergadering" T. App., 2006-1, p 20

[Vandebos]

Traditioneel is het zo dat de AV meestal de voorzitter van de raad van beheer of beheerraad aanduidt als voorzitter van de vergadering maar dat kan ook één van de andere medeeigenaars zijn.

De syndicus is echter moeilijk: Op praktisch elke vergadering dient een syndicus rekenschap te geven over zijn beleid, hem dan ook nog de rol van moderator toebedelen is vragen om problemen.

Bovendien kan zoals blijkt uit bovenstaand voorbeeld dit verstrekkende gevolgen hebben voor de genomen beslissingen in de vergadering in kwestie.

[Luc]

Ik ben in bezit van een recent vonnis dat aangeeft dat het voorzitten van een AV ook problematisch is voor een voorzitter van de raad van Beheer. hij werd vervangen door een voorzitter "ad hoc", benoemd door de Vrederechter.

In dit geval omdat er punten op de agenda stonden die gaan over zijn verantwoordelijkheid (was voorzitter van een vorige AV die vernietigd werd door de Vrederechter omdat o.a. de punten niet correct werden behandeld - stemmen zonder deliberatie).

[Vandebos]

moraal van alle vermelde verhalen: Kies iemand anders dan de syndicus als voorzitter van de vergadering. Dan ga je een zee van problemen uit de weg als één van de mede-eigenaars de beslissingen van de vergadering in twijfel trekt voor het vredegerecht.

Een syndicus die zijn zout waard is weet dit maar al te goed.