renovatie en akkoord van mede eigenaars

[jesske2010]

Wij zijn sinds drie jaar eigenaar van een appartement. Het is zo dat de leidingen 35 jaar oud zijn en aan vervanging toe zijn evenals de verwarmingstoestellen.
Alles is geregeld via de gemeenschap, wij zouden voor ons renovatie graag alles individueel nemen. Zoals een eigen gasleiding met boiler en een eigen waterleiding. Het kan toch niet dat wij anno 2010 water betalen voor anderen en dat wij geen warm water hebben en geen warme verwarming.
Alles is geregeld via de architect en nu wil één van de eigenaars niet dat we dit doen.
Kan die ons tegenhouden om alle individueel te maken?

[Vandebos]

Is er een beslissing van de algemene vergadering die dit toelaat? Werd deze beslissing langer dan drie maanden geleden genomen? Hoeveel 1.000sten stemden voor om u de aanpassingen te laten uitvoeren, hoeveel duizendsten tegen?

Staat er in de basisakte en het reglement iets vermeld over het al dan niet mogen inleiden van aardgas?

[jesske2010]

Er is rond deze problematiek nog geen vergadering geweest. Onze syndicus die ook eigenaar is en ook dergelijke renovatie wil doen zit in hetzelfde schuitje.
In de basisakte staat niks over gas.

[Vandebos]

Ik vrees dat de andere mede-eigenaar gelijk heeft. Het gaat hier om wijzigingen aan de gemeenschappelijke delen en aan de verdeelsleutels. Deze kunnen slechts beslist worden middels punten waarover gestemd wordt op de algemene vergadering. Gelet op de aard van de punten zal u zelfs meer dan de gewone meerderheden dienen te halen.

Art 577 7 BW

Art. 577-7. <Ingevoegd> § 1. Behoudens strengere bepalingen in het reglement van medeëigendom, beslist de algemene vergadering :
1° bij meerderheid van drie vierden van de stemmen :
a) over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft;
b) over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen;
c) over de oprichting en de samenstelling van een raad van beheer die tot taak heeft de syndicus bij te staan en toezicht te houden op zijn beheer;
2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen :
a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de medeëigendom;
b) over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van een deel daarvan;
c) over de heropbouw van het onroerend goed of de herstelling van het beschadigd gedeelte in geval van gedeeltelijke vernietiging;
d) over iedere verkrijging van nieuwe onroerende goederen bestemd om gemeenschappelijk te worden;
e) over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen.
§ 2. In geval van gehele of gedeeltelijke vernietiging, worden de vergoedingen die in de plaats komen van het vernietigde onroerend goed bij voorrang aangewend voor de heropbouw ervan, indien daartoe beslist wordt.
Onverminderd de vorderingen ingesteld tegen de medeëigenaar, de bewoner of de derde, die aansprakelijk is voor het schadegeval, zijn de medeëigenaars verplicht in geval van heropbouw of herstel bij te dragen in de kosten, naar evenredigheid van hun aandeel in de medeëigendom.
§ 3. Er wordt met eenparigheid van stemmen van alle medeëigenaars beslist over elke wijziging van verdeling van de aandelen van de medeëigendom, alsmede over elke beslissing van de algemene vergadering betreffende de volledige heropbouw van het onroerend goed.

[jesske2010]

Dus als ik het goed begrijp zijn wij wettelijk verplicht om water te betalen voor iemand anders. Kan dit dan niet via het vredegerecht.
Ik bedoel, de leidingen zijn rot als snot, de chauffage maakt lawaai en we hebben met momenten geen warm water.
Wat moeten we anders?

[Vandebos]

U heeft de basisakte en het reglement van mede-eigenaars van het gebouw?

Lees deze eens na om te kijken of er geen beding in staat dat u de nutsvoorzieningen op privatieve basis mag aansluiten? (lijkt me zeer onwaarschijnlijk)

Trouwens wat dat betreft is het ook best eens na te kijken of het politiereglement niet verbiedt dat aardgas in flatgebouwen gebruikt. ( zal niet de eerste gemeente zijn die een dergelijk beding opneemt om de veiligheid te verbeteren.)

U zal normaliter de syndicus dienen aan te schrijven met het verzoek een aan algemene vergadering te organiseren waarop op zijn minst de volgende punten worden besproken:

- renoveren waterleidingnetwerk.

- bij weigering renovatie toestemming verlenen aan X om een privatieve water en gas inleiding te plaatsen via de gemeenschappelijke schachten.

- Verdeelsleutels water (en gas) aanpassen gelet op het feit dat X deze niet meer van de gemeenschap betrekt.


Het lijkt me sterk dat u deze punten erdoor zou krijgen maar dan hebt u een grond om naar de vrederechter te stappen en de VME via de syndicus bij vonnis te verplichten voor gemeenschappelijke last het buizenstelsel te doen renoveren. (privatieve toegang gaat zelfs een vrederechter in een mede-eigendom moeilijk toelaten)

Dat is de realiteit van een gedwongen mede-eigendom, niet alle beslissingen over de eigen woonst kan men nemen zonder de expliciete toestemming van de andere mede-eigenaars.

[Vandebos]

De risico's met gasinleidingen in een flatgebouw in de post hierboven aangehaald waren blijkbaarprofetische woorden....

[jesske2010]

En indien we ons verwarming elektrisch nemen? Dan maken we toch ook geen gebruik meer van de gemeenschappellijke boilet en ketel. Moeten we dan nog mee betalen in die zaken?

[Vandebos]

Zolang de verdeelsleutels niet veranderen, er geen beslissing is van de AV om u vrij te stellen of een vonnis van een rechtbank (normaliter vredegerecht of eerste aanleg) kan de syndicus in opdracht van de VME u verplichten mee te betalen.

Indien u tegenwerking verwacht van de syndicus en van de andere mede-eigenaars is er spijtig genoeg slechts één zekere methode:

- u laat het buizenstelsel controleren door een expert.
- diens rapport stuurt u aangetekend naar de syndicus met het verzoek een BAV te organiseren waarop deze dringende werken voor de gemeenschap besproken worden. In het schrijven geeft u de syndicus 10 werkdagen de tijd om te bevestigen dat deze BAV zal worden samengeroepen.
- Bij gebrek aan respons binnen de gestelde termijn dient u de VME voor de het vredegerecht te dagen omdat noodzakelijke werken niet worden uitgevoerd.
- Indien de BAV weigert de werken goed te keuren zie vrederechter hierboven...

Het is een lange weg maar dat brengt mede-eigendom met zich mee.

[roharro]

En indien we ons verwarming elektrisch nemen? Dan maken we toch ook geen gebruik meer van de gemeenschappellijke boilet en ketel. Moeten we dan nog mee betalen in die zaken?

Voor een wijziging van de verdeelsleutels is een Statutenwijziging noodzakelijk. Daarvoor is het akkoord van de mede-eigenaars noodzakelijk.

[Vandebos]

4/5 de meerderheid om precies te zijn.

[Pedro]

En indien we ons verwarming elektrisch nemen? Dan maken we toch ook geen gebruik meer van de gemeenschappellijke boilet en ketel. Moeten we dan nog mee betalen in die zaken?

U hebt als eigenaar bij aankoop de inhoud van de statuten aanvaard.
Een mede-eigenaar kan zich niet zomaar loskoppelen van de gemeenschappelijke installatie en dan gaan stellen dat hij niet meer hoeft mee te betalen omdat hij niet meer aangesloten is op deze gemeenschappelijke installatie. Hier bestaat trouwens rechtspraak over.

U zal idd eerst de vergadering moeten laten beslissen waarna u op basis van meerdere artikels binnen het B.W. de vrederechter kan vatten. Wanneer u geregeld geen voldoende verwarming noch warm water krijgt, dan maant u de syndicus tevens aan om in het kader van zijn wettelijke verplichtingen bewarende maatregelen dan wel daden van voorlopig beheer te treffen.

[Franciscus]

Ik dacht dat zeker wat water betreft er individuele watermeters geplaatst worden door de maatschappij los van de gemeenschappelijke net om verspilling tegen te gaan.

[Vandebos]

Enkel na akkoord van de AV en dan nog enkel indien de vereiste meerderheden zijn gehaald om de statuten waar nodig te kunnen aanpassen. Bovendien dien in dergelijke gevallen nog uit te kijken: de oude meter is immers middels de statuten gemeenschappelijk; wat met de nieuwe meters? Nogmaals aanpassingen in de statuten...

Wat voor watermeters in een dergelijk gebouw vaak gebeurd is dat middels toestemming van de AV er aan de waterinleidng bij iedere flat een individuele teller wordt geplaatst ( niet noodzakelijk eentje van de watermaatschappij) en dat middels die verbruikscijfers de faktuur over iedereen wordt verdeeld.

Voorbeeld dat ik zelf heb meegemaakt:

In een flatgebouw waar ik mede-eigenaar ben is een postkantoor gevestigd. (tbv 10% van de medeeigendom) Op een bepaald ogenblik installeren ze zonder medeweten van de VME een eigen verwarmingsinstallatie op aardgas terwijl het gehele pand werkt met vloerverwarming en convectoren.
Naar vredegerecht gegaan met als resultaat dat de post verplicht werd de nieuwe installatie te verwijderen binnen de 30 dagen op dwangsom, dat deze onmiddellijk werd verzegeld zodat ze niet gebruikt kon worden, dat de gasinleiding onmiddellijk terug werd verwijderd.

Een mede-eigendom is "lastig" als het op dergelijke werken aankomt.

PS: excuses om dit weekend antwoorden niet te larderen met wetteksten en uitspraken. Opzoekingsmogelijkheden beperkt.

[Franciscus]

Ik bedoelde: vb de AWW die flatgebouwen aanschrijft -- bij wijziging leidingen op openbaar domein - enkel nog verbinding met en plaatsen van individuele meters anders komen er problemen voor levering. Dus de wijziging wordt van buitenaf opgelegd (opgedrongen).