schulden mede-eigenaar

[KenLi]

Eén van de mede-eigenaren laat het al vele jaren na om zijn maandelijkse bijdrage te storten voor de syndic en valt nu onder collectieve schuldbemiddeling. Hierdoor blijft hij nu ook nog eens gespaard van kosten voor dringende herstellingen in de toekomst. Hij staat zo'n 1500 euro achter.

Hij heeft een job, maar leeft eigenlijk al jaren op de kap van de 11 andere mede-eigenaars en de syndic heeft er ook nog nooit een deurwaarder op afgestuurd om het geld te bemachtigen (lees: de syndic doet zijn job niet naar behoren).

Kunnen wij nu met de andere mede-eigenaars bij de vrederechter bekomen dat hij zijn appartement verkoopt? Als hij al niet zijn maandelijkse bijdrage kan betalen, hoe kan hij dan een appartement afbetalen? Ik ben zelfs verbaasd dat iemand die eigenaar is van een appartement onder schuldbemiddeling kan vallen? Het kan toch niet zijn dat hij met zijn schulden de andere 11 eigenaars mee in de miserie helpt?

[Vandebos]

Uw allereerste stap als groep mede-eigenaars zal dienen te zijn de syndicus te verplichten de nodige stappen te ondernemen om de wanbetaler tot de orde te roepen.

Is hierover reeds in het verleden gedebatteerd op vergaderingen? wat was het besluit hiervan en wat staat opgenomen in de notules? Welke acties voorziet de basisakte en het reglement tegen wanbetalers?

U stuurt als groep een AS naar de syndicus waarbij u hem in gebreke stelt wegens het niet uitvoeren van beslissingen van de VME (indien er besluiten werden genomen in een AV of BAV dienaangaande de achterstallen) en/of het niet respecteren van de basisakte en het reglement van de VME (Lees uw akte en reglement na!!) en of het niet correct uitvoeren van zijn job als syndicus (innen van de benodigde fondsen voor het beheer en onderhoud van het gebouw) Indien jullie meer dan 20% van de 1000sten vertegenwoordigen kunnen jullie de syndicus verzoeken een BAV te beleggen waarop enkel het punt:

Acties syndicus tegen niet betalende mede-eigenaars: mogelijkheden bespreken en stemmen.

staat.

art. 577-8 §4 BW

§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :
1° de algemene vergadering bijeen te roepen op de door het reglement van medeëigendom vastgestelde dagen of telkens als er dringend in het belang van de medeëigendom een beslissing moet worden genomen;
2° de beslissingen van de algemene vergadering te notuleren in het register bedoeld in artikel 577-10, § 3;
3° deze beslissingen uit te voeren en te laten uitvoeren;
4° alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen;
5° het vermogen van de vereniging van medeëigenaars te beheren;
6° de vereniging van medeëigenaars, zowel in rechte als voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken, te vertegenwoordigen;
7° de lijst van de schulden bedoeld in artikel 577-11, § 1, over te leggen binnen vijftien dagen te rekenen van het verzoek van de notaris;
8° aan elke persoon, die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, de datum van de vergaderingen mede te delen om hem in staat te stellen schriftelijk zijn vragen of opmerkingen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten te formuleren. Deze zullen als zodanig aan de vergadering worden medegedeeld.

Hopelijk helpt dit u verder?

[KenLi]

We hebben de syndicus hier al meermaals over aan gesproken en ook in gebreke gesteld, maar hij blijft hier laks in. Ook vergaderingen zijn er nog niet veel geweest, we hebben zelfs geen regelement en wisten ook niet dat dit moest. We hebben onze syndicus in het verleden te veel vertrouwen gegeven, dat is duidelijk. Iedereen wilde de goede vrede bewaren. Eerlijk gezegd valt er met de mede-eigenaar niet veel aan te vangen: altijd smoesjes om niet te moeten betalen en de syndicus doet niet het nodige. We hebben hem hierover al aangesproken, maar hij antwoordt dat hij moeilijk rondkomt en afhangt van de OCMW. We hebben al heel veel geduld gehad en hem veel kansen gegeven, maar het wordt dringend tijd dat er orde op zaken wordt gesteld en we zien de vrederechter als enige uitweg...

We gaan uiteraard de syndicus hierover aanpakken, maar vroegen ons af of we ook tegen onze buurman niks kunnen ondernemen? Het blijft anders een straatje zonder eind. Kunnen wij nu nog iets ondernemen alhoewel de buurman nu beschermd wordt door de schuldbemiddeling?

[Vandebos]

Het is de syndicus die actie dient te ondernemen, hij is verantwoordelijk voor het gebouw.

Als de syndicus teveel van zijn plichten "verzuimt" kan u steeds als mede-eigenaars middels een verzoekschrift art 1034bis Ger.W. aan de vrederechter verzoeken een voorlopige syndicus aan te stellen om de huidige te helpen in het uitvoeren van zijn taak. Dit is natuurlijk niet gratis...

Hoe zit het eigenlijk met het contract van deze syndicus? kan dit niet gewoon niet verlengd worden zodat jullie een nieuwe syndicus kunnen aannemen? Denk eraan dat zelf een stilzwijgende verlenging op een AV gestemd moet worden.

[KenLi]

Hartelijk dank voor uw snelle antwoord
De syndicus heeft hieromtrent nooit een AV bijeen geroepen, dus is steeds syndicus gebleven zonder meer. We willen idd een voorlopige syndicus aanstellen. Is het dan de vrederechter die deze kiest? Ik kan me immers inbeelden dat er weinig syndici geneigd zijn een schuldenberg over te nemen...

[Vandebos]

De vrederechter kiest, niets houdt u echter tegen om zelf bij syndici in de regio te informeren of ze bereid zijn de taak op zich te nemen en dan in jullie stukken de naam van de syndicus die jullie voorkeur geniet en bereid is de taak op zich te nemen te plaatsen. Normaliter zal hierbij rekening worden gehouden.

Maar uw antwoord intrigeert me. Wat is op dit ogenblik de precieze contractuele status van de syndicus? Heeft hij nog wel een geldig contract? Kan u dat uitzoeken zonder slapende honden wakker te maken?


EDIT: afgrijselijke dt fouten..

[KenLi]

Dit is ook een raadsel voor ons. In het contract staat niet echt een datum. We wisten ook niet dat de syndicus telkens moest herverkozen worden trouwens ...

[Vandebos]

Het contract van een syndicus mag momenteel een maximale duurtijd hebben van 5 jaar. Daarna dient er opnieuw door de AV gestemd te worden of men verder wenst te werken met deze syndicus of niet en voor welke termijn. Ik zeg momenteel want de nieuwe wetgeving die in de komende maanden van de band zal rollen zal deze periode verder beperken tot maximaal 3 jaar.

Klassiek en gezond tegenwoordig zijn de contracten met een loopduur van één jaar die jaarlijks op de AV door de mede-eigenaars verlengd worden voor één jaar. Voldoet de syndicus niet dan is deze sneller te vervangen.

Zelfs als in het contract een clausule stilzwijgende verlenging is opgenomen, dan nog dient de AV over de verlenging te stemmen.

Hoe groot is de groep ontevredenen? over de syndicus?

Indien jullie bereid zijn om de kosten te maken kan je het contract eens laten nakijken, door een expert, op geldigheid. Indien het contract effectief ongeldig is of gedateerd kan je middels hetzelfde verzoekschrift om een voorlopig syndicus verzoeken wiens tak eruit zal bestaan kandidaat syndici te zoeken en een vergadering te organiseren om een nieuwe syndicus te kiezen.

[KenLi]

We zijn met zo'n 11 gedupeerden, maar ik heb zo het idee dat andere mede-eigenaars hier absoluut geen geld aan willen uitgeven.

Als ik de syndicus nu als enige voor het vredegerecht daag en deze stelt een voorlopige syndicus aan die alle boekhouding e.d. gaat controleren, voor wie zijn de kosten van deze nieuwe/voorlopige syndicus dan? Enkel voor mij, ook voor de andere mede-eigenaars, of nog beter, voor de huidige syndicus die zijn job niet naar behoren heeft vervuld?

Op dit moment wil ik (en ik denk de andere gedupeerden ook) niet liever dan een nieuwe syndicus, maar ik vind het niet helemaal correct dat ik dan alleen voor de kosten zou opdraaien van een nieuwe syndicus of expert...

[Vandebos]

Als de vrederechter vindt dat een voorlopige syndicus effectief nodig is zijn de kosten voor de gemeenschap.

De VME kan later ism de nieuwe syndicus de ex-syndicus persoonlijk aansprakelijk stellen voor gemaakte fouten en hiervoor rekenschap vragen maar daar ben je veel te ver vooruit.

Als jullie allemaal een nieuwe syndicus wensen dien je de syndicus opdracht te geven een BAV bijeen te roepen met als punten ontslaan huidige syndicus, kiezen nieuwe syndicus. Zolang jullie tesamen 20% van de eigendom vertegenwoordigen is dit een onvervreemdbaar recht.

Is er in het gebouw een raad van beheer?

Nogmaals veel van je acties hangen af van de eigenlijke inhoud van het contract van de syndicus.

Het is een bekend scenario, iedereen is ontevreden, maar niemand durft die eerste stap te zetten...

Tussen de elf anderen zijn er daar mensen van wie je absoluut zeker bent dat ze de huidige syndicus weg wensen en die bereidt zijn actief een poot uit te steken zolang ze het maar niet alleen moeten doen? Zoek die eerst op, vorm een kerngroep dan volgt de rest vanzelf.

Opgepast, ik heb niet gezegd dat dit geen werk kost...


PS: bekijk je inbox op het forum.

[j.demoor]

“Art.1675/14...§ 2...wanneer nieuwe feiten...de herziening van de (collectieve schulden)regeling rechtvaardigen, laat...elke belanghebbende schuldeiser, door een eenvoudige schriftelijke verklaring, die ter griffie neergelegd wordt of aan de griffie verzonden wordt, de zaak opnieuw voor de rechter brengen...”(Gerechtelijk Wetboek).

De syndicus dient voornoemde schriftelijke verklaring neer te leggen ter griffie van de territoriaal bevoegde arbeidsrechtbank.

Desnoods maakt u toepassing van “Art.577-8...§ 7. Bij...in gebreke blijven van de syndicus kan de rechter, voor de duur die hij bepaalt, op verzoek van iedere medeëigenaar een voorlopig syndicus aanwijzen. De syndicus moet door de verzoeker in het geding worden geroepen.”(Burgerlijk Wetboek).

[Vandebos]

Na mijn bericht van gisteravond eens herlezen te hebben lijkt het me toch aangewezen iets coherenter de mogelijkheden te schetsen.

Mogelijkheid A.

U kan naar de vrederechter stappen met een verzoekschrift 1034bis/e.v. Ger.W. tegen de VME om de vrederechter te verzoeken een voorlopig syndicus aan te stellen met als opdracht:

Ofwel de huidige syndicus zijn taken te controleren en waar nodig bij te sturen en dan verslag uit te brengen op de jaarlijkse AV of een na x maanden bijeengeroepen BAV. Gelet op het feit van het niet vorderen van achterstallen, het niet houden van de vergaderingen en hoogstwaarschijnlijk nog andere feitjes die nu nog niet ter sprake kwamen mag dit geen probleem zijn.

Ofwel om, maar dat hangt af van de exacte inhoud van het contract, om de taak van syndicus op zich te nemen aangezien het contract van de huidige syndicus niet rechtsgeldig en/of verlopen is. Deze voorlopige syndicus zal dan vermoedelijk de opdracht krijgen om binnen de drie maanden een BAV te organiseren waarop de mede-eigenaars uit offertes een nieuwe syndicus kunnen kiezen.

Mogelijkheid B

Er zijn voldoende ontevreden mede-eigenaars om niet alleen de syndicus te dwingen een BAV samen te roepen (20% van de 1.000sten of 10.000sten), ze zijn ook met voldoende (50%+1) om de volgende agenda zonder risico te kunnen laten stemmen:

Verbreken samenwerking syndicus wegens niet rechtsgeldig contract. (50%+1) (Dit contract dient u te laten nakijken voor die reden)

Kiezen nieuwe syndicus uit de gezochte kandidaten. (De raad van bestuur kan deze contacteren)
Bij gebrek aan een raad van bestuur kan u dit punt vervangen door:

Aanstellen van X als voorlopig syndicus. (deze kan dan aangesteld worden om het gebouw gedurende drie maanden te beheren terwijl hij in deze tijd de nodige stappen onderneemt om een nieuwe BAV samen te roepen waar er dan een nieuwe definitieve syndicus wordt gekozen uit de kandidaten die naar voren zijn gekomen.)

Dat lijkt me reeds een heel stukje samenhangender dan mijn vorige post.

[KenLi]

Bedankt voor de moeite. Wij zouden inderdaad het liefst met de gedupeerden de syndicus voor het vredegerecht brengen om de vrederechter een voorlopige syndicus te laten aanstellen die orde schept. Maar dus wel de syndicus en niet de VME? Want stel je dan niet de mede-eigenaars mee aansprakelijk? Het is meer onze bedoeling om met de andere mede-eigenaars iets overtuigender over te komen...

U spreekt van een verzoekschrift. Kunnen we niet het best deze laten oproepen d.m.v. een dagvaarding door een gerechtsdeurwaarder? Is er dan niet nog meer controle? Het is zo'n zootje dat ik het gevoel heb dat de zachte aanpak gewoon niet werkt bij deze syndicus...

[Vandebos]

Een dergelijk verzoekschrift zal normaliter middels dagvaarding betekend dienen te worden. (Alhoewel er ook vrederechters zijn die dit niet nodig achten, op het ogenblik dat u het verzoekschrift deponeert altijd informeren)
Indien u meer vraagt dan enkel de aanstelling van een voorlopig syndicus en dit is hier het geval aangezien het contract van de huidige als niet rechtsgeldig dient erkend te worden lijkt er wel eensgezindheid te zijn dat je dient te dagvaarden.

Het is niet verplicht om in een dergelijk geval, naast de syndicus, steeds de VME te dagen, maar op deze wijze geeft u de volledige VME wel recht van spreken in het geding.

Timmermans, een van de autoriteiten op het gebied van mede-eigendom, zegt hierover in Handboek appartementsrecht, uitgeverij Kluwer, 2008, p 592:

Art 577-8 §7 legt aan de verzoeker niet op de vereniging van mede-eigenaars in het geding te betrekken.
Die maatregel kan evenwel nuttig zijn omdat de rechtbank niet alleen het (eenzijdig gekleurde) verhaal van de zittende syndicus moet horen, maar ook belang kan hebben bij de aanvullende informatie door andere mede-eigenaars.

bijkomend wil ik hier ook nog het volgende bij plaatsen dat belangrijk is:

Wanneer een partij zinnens is gebruik te maken van artikel 577-8 §7 B.W. moet uiteraard de juiste persoon als syndicus worden aangesproken.
Oefent de syndicus zijn beroep uit in een vennootschap, dan impliceert dit dat de vennootschap, niet de fysische persoon in het geding betrokken wordt.

Kijk dus in het contract na met wie de overeenkomst werd gesloten. Als het een vennootschap betreft dient je eveneens het ondernemingsnummer van deze te vermelden.