Zware problemen syndicus

[JessicaB]

Beste,

Als één van de 5 eigenaars van een appartement zitten we volledig in de rats met onze syndicus.
Wanbeheer is nog zacht uitgedrukt:
- op 10 jaar tijd 2 algemene vergaderingen
- wij zijn de enige die onze maandelijkse bijdrage correct betalen, de andere 4 eigenaars laten dit al 10 jaar na
waardoor de gezamenlijke rekening ieder jaar in min eindigt. Wij staan zelfs al jaren 1000 EUR positief. Toch hebben
we (na inzicht boekhouding) geconstateerd dat we mee de nalatigheidsinteresten zitten te betalen.
- dringende herstellingen vb aan dak, verwarming, gevel, ... kunnen hierdoor al jaren niet gebeuren
- hierdoor is zelfs de brandverzekering een tijdlang stopgezet
- we zitten nu zelfs al maanden in de kou, omdat de verwarming stuk is en hebben een kacheltje aangeschaft
enz enz

We hebben de syndicus al vele aangetekende brieven geschreven, gebeld, verschillende keren in gebreke gesteld, op algemene vergaderingen aangestuurd, geëist dat we ons tegoed terug willen, geëist dat de syndicus het geld bij de wanbetalers moet innen, ... De syndicus laat gewoon alles na. Dit duurt inderdaad al heel lang, maar we hebben ook het gevoel dat we er helemaal alleen voor staan. De andere eigenaars laten het uiteraard op zijn beloop, omdat ze niet op het matje geroepen worden als ze weeral niet betalen en wij zijn bang dat als er helemaal geen syndicus is, het nog veel erger zal worden. We zitten echt met onze handen in het haar!

Weet u welke stappen we kunnen ondernemen aub? We weten al dat we naar het vredegerecht kunnen, maar twijfelen of we dit best zelf doen met een gerechtsdeurwaarder of toch een advocaat onder de arm nemen? Als we een advocaat nemen, kunnen we de kosten wel nooit recupereren... We kunnen ook niet met de andere bewoners
naar het vredegerecht, want zij betalen niet en zijn mee de oorzaak van alle problemen. Kan de vrederechter dan zelf een tijdelijke syndicus aanduiden en wie draait dan op voor die kosten? Kunnen we klacht indienen bij het B.I.V., want zo iemand zou toch dit beroep toch niet mogen uitoefenen?

We hebben nu echt het gevoel dat we er niet uit geraken en dit verpest gewoon ons leven.

[Vandebos]

- Kan klacht indienen bij het BIV. Veel zal dit echter in het algemeen niet uithalen. Hij wordt beoordeelt door collega's en u mag zelf niet eens op de zitting van de tucht commissie aanwezig zijn.

- indien de syndicus de aan hem opgelegde taken of deze uit art 577-8 §4 BW niet uitvoert

§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :
1° de algemene vergadering bijeen te roepen op de door het reglement van medeëigendom vastgestelde dagen of telkens als er dringend in het belang van de medeëigendom een beslissing moet worden genomen;
2° de beslissingen van de algemene vergadering te notuleren in het register bedoeld in artikel 577-10, § 3;
3° deze beslissingen uit te voeren en te laten uitvoeren;
4° alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen;
5° het vermogen van de vereniging van medeëigenaars te beheren;
6° de vereniging van medeëigenaars, zowel in rechte als voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken, te vertegenwoordigen;
7° de lijst van de schulden bedoeld in artikel 577-11, § 1, over te leggen binnen vijftien dagen te rekenen van het verzoek van de notaris;
8° aan elke persoon, die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, de datum van de vergaderingen mede te delen om hem in staat te stellen schriftelijk zijn vragen of opmerkingen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten te formuleren. Deze zullen als zodanig aan de vergadering worden medegedeeld.
(9° alle documenten aangaande het gebouw in mede-eigendom, de boekhouding en de activa die hij beheerde, over te dragen aan zijn opvolger.)

Kan u middels een eenvoudig verzoekschrift (artikel 1034 Ger.w. ev) aan de vrederechter verzoeken een voorlopige syndicus aan te stellen om het beheer van het gebouw over te nemen, een vergadering te organiseren om een nieuwe definitieve syndicus aan te duiden, de nodige stappen te zetten om de niet betalende eigenaars hun achterstallen te doen aanzuiveren. U neemt hiervoor inderdaad best een advocaat in de arm. Niet aarzelen aub, gelet op de slechte staat van het gebouw is haast geboden om ongelukken in het gebouw te voorkomen.

Art 577-9 BW bevat de rechtsvorderingen die u als eigenaar tegen de VME en de syndicus kan instellen.

Art. 577-9. <Ingevoegd> § 1. De vereniging van medeëigenaars is bevoegd om in rechte op te treden, als eiser en als verweerder.
Iedere medeëigenaar kan echter alle rechtsvorderingen alleen instellen betreffende zijn kavel, na de syndicus daarover te hebben ingelicht die op zijn beurt de andere medeëigenaars inlicht.
§ 2. Iedere medeëigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen.
Deze vordering moet worden ingesteld binnen drie maanden te rekenen van het tijdstip waarop de belanghebbende kennis van de beslissing heeft genomen. De medeëigenaar die op regelmatige wijze is opgeroepen, wordt geacht kennis van de beslissing te hebben genomen op het tijdstip waarop ze door de algemene vergadering is goedgekeurd.
§ 3. Iedere medeëigenaar kan eveneens aan de rechter vragen, binnen een termijn die deze laatste vaststelt, de bijeenroeping van een algemene vergadering te gelasten ten einde over een door voornoemd medeëigenaar bepaald voorstel te beraadslagen, wanneer de syndicus verzuimt of onrechtmatig weigert zulks te doen.
§ 4. Wanneer in de algemene vergadering de vereiste meerderheid niet wordt gehaald, kan iedere medeëigenaar aan de rechter de toestemming vragen om zelfstandig op kosten van de vereniging, dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke gedeelten.
Hij kan eveneens de toestemming vragen om op eigen kosten de werken uit te voeren die hij nuttig acht, zelfs aan de gemeenschappelijke gedeelten, wanneer de algemene vergadering zich zonder gegronde reden daartegen verzet.
§ 5. Vanaf het instellen van een van de vorderingen bedoeld in de §§ 3 en 4, en voor zover zijn eis niet afgewezen wordt, is de eiser van iedere aansprakelijkheid bevrijd voor alle schade die zou kunnen voortvloeien uit het ontbreken van een beslissing.
§ 6. Iedere medeëigenaar kan aan de rechter vragen :
1° de verdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten te wijzigen, indien die verdeling onjuist is berekend of indien zij onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen;
2° de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen, indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt, evenals de berekning ervan te wijzigen, indien deze onjuist is of onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen.
§ 7. Wanneer een minderheid van de medeëigenaars de algemene vergadering op onrechtmatige wijze belet een beslissing te nemen met de door de wet of de statuten vereiste meerderheid, kan iedere benadeelde medeëigenaar zich eveneens tot de rechter wenden, zodat deze zich in de plaats van de algemene vergadering stelt en in haar plaats de vereiste beslissing neemt.

Art 577-8 §5 t/m §7 BW

§ 5. De syndicus is als enige aansprakelijk voor zijn beheer; hij kan zijn bevoegdheid niet overdragen dan met de toestemming van de algemene vergadering en slechts voor een beperkte duur of voor welomschreven doeleinden.
§ 6. De algemene vergadering kan steeds de syndicus ontslaan. Zij kan hem eveneens, indien zij dit wenselijk acht, een voorlopig syndicus toevoegen voor een welbepaalde duur of voor welbepaalde doeleinden.
§ 7. Bij verhindering of in gebreke blijven van de syndicus kan de rechter, voor de duur die hij bepaalt, op verzoek van iedere medeëigenaar een voorlopig syndicus aanwijzen.
De syndicus moet door de verzoeker in het geding worden geroepen

[JessicaB]

Bedankt voor uw antwoord.

Ik heb ondertussen al een paar advocaten aangesproken, maar ik krijg het gevoel dat deze de zaak niet willen aannemen/niet au sérieux nemen.

Kan ik nu zelf naar de vrederechter stappen zonder advocaat? Wat moet ik hiervoor doen aub?

[Vandebos]

U dient dan een verzoekschrift aan de vrederechter te richten. Dit verzoekschrift dient opgesteld te worden middels de regels vermeld in art 1034 Ger.W.

Art. 1034bis. <Ingevoegd> Indien de wet afwijkt van de algemene regel die voorziet in een inleiding van de hoofdvorderingen bij dagvaarding, wordt deze titel toegepast op de vorderingen die worden ingeleid bij een verzoekschrift dat aan de tegenpartij ter kennis wordt gebracht, behalve voor de vormen en vermeldingen die worden geregeld door niet uitdrukkelijk opgeheven wettelijke bepalingen.

Art. 1034ter. <Ingevoegd> Het verzoekschrift vermeldt op straffe van nietigheid :
1° de dag, de maand en het jaar;
2° de naam, de voornaam, het beroep, de woonplaats van de verzoeker en, in voorkomend geval, zijn hoedanigheid en inschrijving in het handelsregister of ambachtsregister;
3° de naam, de voornaam, de woonplaats en, in voorkomend geval, de hoedanigheid van de persoon die moet worden opgeroepen;
4° het onderwerp en de korte samenvatting van de middelen van de vordering;
5° de rechter voor wie de vordering aanhangig wordt gemaakt;
6° de handtekening van de verzoeker of van zijn advocaat.

Art. 1034quater. <Ingevoegd> Op straffe van nietigheid wordt bij het verzoekschrift een getuigschrift van woonplaats (of een uittreksel uit het rijksregister van de in artikel 1034ter, 3°, vermelde natuurlijke personen) gevoegd, behalve wanneer het geding reeds eerder werd ingeleid bij dagvaarding en evenmin in geval van keuze van woonplaats. <W>
Het getuigschrift (of het uittreksel van het rijksregister) mag niet vroeger gedagtekend zijn dan vijftien dagen voor het verzoekschrift. Het getuigschrift wordt door het gemeentebestuur afgegeven. <W>

Art. 1034quinquies. <Ingevoegd> Het verzoekschrift met zijn bijlage wordt, in zoveel exemplaren als er betrokken partijen zijn, bij aangetekende brief gezonden aan de griffier van het gerecht of ter griffie neergelegd.

Art. 1034sexies. <Ingevoegd> Nadat, in voorkomend geval, de rolrechten zijn betaald, worden de partijen door de griffier bij gerechtsbrief opgeroepen om te verschijnen op de zitting die de rechter bepaalt. Bij de oproeping wordt een afschrift van het verzoekschrift gevoegd.

In dit verzoekschrift dient u de VME te dagen als verweerder, niet de syndicus, deze zal de VME dienen te vertegenwoordigen. Dit verzoekschrift zal dienen betekend te worden aan de VME door een gerechtsdeurwaarder. (Dit eiste mijn vrederechter toch..)

Het lijkt me toch aangeraden een advocaat in de arm te nemen. Bij een dergelijk kunnen er immers verscheidene vertragingstactieken door de verweerder aangewend worden en dat is iets wat best voorkomen wordt. U heeft verscheidene ijzersterke argumenten om dit geding te winnen maar een raadsheer kan u tijd moeite en geld besparen. Soms eens vriendelijk gaan informeren bij de griffie van het vredegerecht kan u de naam opleveren van een goede advocaat in de regio voor vastgoed en gedwongen mede-eigendom. Idem voor de lokale balie. Een truuk om een degelijke advocaat te vinden dat ik ook wel heb horen toegepast worden is gaan informeren bij ... een andere syndicus en deze vragen of hij geen goede meester kant voor uw probleem...

Hopelijk helpt dit u verder?

[Pedro]

[quote="JessicaB"]

Ik heb ondertussen al een paar advocaten aangesproken, maar ik krijg het gevoel dat deze de zaak niet willen aannemen/niet au sérieux nemen.

quote] Afhankelijk van waar het gebouw is gelegen, kunnen wij misschien helpen?

Indien interesse, dan verneem ik graag uw privé mailadres via de privé berichten.