investeringen door een syndic

[Marko1]

Mijn zoon heeft van de prive-syndicus een vervroegd kerstgeschenk gekregen. Namelijk 9600 euro voor het jaar 2010. (Volgens mij een enorm hoog bedrag). De achtergevel moet gerepareerd worden (betonrot en andere onderhoudswerken).

Er werden door de syndic verschillende offertes aangevraagd (de goedkoopste werd weerhouden). Het enorm hoge bedrag wordt enerzijds veroorzaakt doordat de terassen worden vernieuwd.
Volgende vragen : De terassen zijn volgens de basisakte privatief gedeelte.
De syndic kan toch niet verplichten aan de mede-eigenaars om hun terassen te vernieuwen(zelfs indien de alg vergadering volgend jaar dit zou goedkeuren). Toch moet je weten dat er betonrot is onder de terassen. Bestaan er procede's om betonrot aan te pakken zonder dat de mede-eigenaar zijn terras moet uitbreken

In de basisakte (1974) is er hernomen dat de leuningen gemeenschappelijk bezit zijn. Ik dacht dat alles wat vastgemaakt is aan het privatief gedeelte ook geldt als privatief.
Bestaat er wetgeving, gebruiken of uitspraken over deze materie.
Wat kan ik doen als de alg vergaderingen de voorstellen (1) en (2) aanvaardt. De syndicus gaat zijn boekje te buiten. Vrederechter (dure procedure).?
Volgens mijn info heeft de syndicus geen BIV nummmer. Is dit verplicht (appartementsgebouw met meer dan 20 appartementen).

Indien de werken niet doorgaan moet de mede-eigenaar een schadevergoeding betalen (495 euro !!!!!!)
Zij rekenen 5% aan op de offerte en de erelonen van de architect
Wat zijn de gangbare interesten daarvoor.
In de volgende alg vergadering moeten deze werken nog goedgekeurd worden.

Men kan toch geen schadevergoeding opleggen als deze werken nog moeten uitgevoerd worden.

[Vandebos] Ik heb van uw drie berichten er eentje gemaakt, anders gaat u overal een stukje antwoord krijgen dat nooit een coherent geheel gaat vormen en dat is toch wel belangrijk in een dergelijk geval.

[Vandebos]

Een terras is privatief ... maar niet helemaal...

De gebinten waarop het terras steunt zijn gemeenschappelijk, zij maken immers deel uit van de dragende structuur van het pand. Alle onderdelen van het pand die in de akte als gemeenschappelijk worden omschreven dienen als dusdanig beschouwd te worden tot een reglementaire vergadering dit op de correcte manier aanpast of tot als er een vonnis is dat anders zegt. Het is zeer vaak dat de leuning als gemeenschappelijk wordt beschouwd zij bepaalt immers voor een flink deel het uitzicht van het pand. Maak deze privatief en op 15 jaar heeft elke flat zijn eigen "stijl" van leuning en dat is niet bepaald bevorderlijk voor de waarde van de flat van uw zoon.

Wat er dient verwijderd te worden laat je best over aan een expert, als betonrot immers niet radicaal verwijderd wordt ben je over een 10 jaar van nu opnieuw bezig...

Hoe is de goedkoopste offerte weerhouden? Is er reeds een vergadering gehouden waarop dit werd beslist? was deze reglementair in aantal en werd de offerte met het correcte aantal stemmen goedgekeurd?

Een architect werkt niet gratis als hij dergelijke plannen dient op te maken. Meestal is zijn ereloon een percentage van de kosten van de werken. Die schadevergoeding zal hoogstwaarschijnlijk daarvoor dienen.

Als ik het correct begrijp dient er nog gestemd te worden over het al dan niet laten uitvoeren van de werken?

Laat uw zoon als mede-eigenaar de syndicus verzoeken een bijkomend punt op de vergadering te plaatsen:

Financiering werken aan terrassen: Lening en gespreid betalen of volledige som ineens betalen?

Een syndicus heeft niet noodzakelijk een BIV nummer nodig. Advocaten, architecten en boekhouders mogen deze functie eveneens vervullen. Zij vallen dan voor de correcte uitoefening ervan onder de verantwoordelijkheid van hun eigen controle-organisme. tot slot mag ook een mede-eigenaar deze functie uitoefenen. Tot op heden is er nog geen beperking hieromtrent in de huidige wetgeving.

Hopelijk helpt dit u verder?

[Marko1]

Hartelijk dank voor je antwoorden.
Voor wat de leuningen betreft is er nog een probleem. De leuningen zijn gemeeschappelijk en de bevloeringen privatief. De leuningen zijn vastgemaakt in de bekledingen. Bij plaatsing van de leuningen worden de vloeren automatisch beschadigd (kosten ten laste van de syndic?)
De beton daaronder (met betonrot) is gemeeschappelijk. De syndic kan toch niet verplichten om een nieuwe vloer te leggen (ten onrechte heeft hij de nieuwe bevloering opgenomen in de offerte - wat de prijs natuurlijk enorm doet stijgen qua aannemer en architectkosten)
Bestaat er een deontologie (rechten en plichten van een prive syndic).
Graag je visie daarover. Bestaan er procede's om betonrot tegen te gaan zonder dat de terras moet uitgebroken worden (inspuiting bijvoorbeeld).
En ook enig idee wanneer de nieuwe wet op de mede-eigendom zou goedgekeurd worden

[Vandebos]

Bij mijn weten kan je betonrot niet oplossen met impregnatie technieken. Het zijn immers dragende structuren die door verpulvering van het beton en verroesten van ijzervlechtwerk een deel van hun draagkracht zijn kwijtgespeeld. Die verdwenen draagkracht kan je nooit op die wijze terug winnen je zou op zijn best (en zelfs dat betwijfel ik) de situatie voor een periode kunnen stabiliseren.

Als de vloer wordt beschadigt door werken die moeten uitgevoerd worden (aanpakken betonrot kan de syndicus laten vallen onder bewarende maatregelen) dan zal de kost van die beschadiging verdeeld worden over de gemeenschap.

De vloeren van de terrassen is niet gemakkelijk te zeggen. Je kan best eens je basisakte en reglement doornemen om te kijken wat daarin wordt vermeld over deze vloeren. Net zoals vensters zijn ze privatief doch er kunnen bepaalde verplichte stijlkenmerken zijn vastgelegd om de uniformiteit van het gebouw te garanderen.

Wat bedoel je in feite met een privé syndic? Is het een mede-eigenaar?

De nieuwe wet op mede-eigendom zal hoogstwaarschijnlijk in het eerte trimester van 2010 worden gestemd, tenminste, als bepaalde extreem getinte kamerleden niet opnieuw roet in het eten gooien om hun eigen agenda naar voren te drukken. Hou er wel rekening mee dat deze wetgeving pas 3 maanden na de stemming in voege treedt.

Zoals reeds eerder vermeld, uw zoon kan bij het lokale vredegerecht protest aanteken tegen de beslissing? De graad van succes kan aan de hand van de hier geplaatste feiten niet ingeschat worden.

[Marko1]

We zitten hier dus met een reuzeprobleem. De betonrot moet aangepakt worden. De bekleding die privatief is (staat in de basisakte) moet ook vervangen worden (is gebeurd onder met een offerte van de gemeenschappelijke delen).
Wat versta je dan onder een "bewarende maatregel" en kan die opgelegd worden aan de mede-eigenaar ?

[Vandebos]

Bewarende maatregelen; krachtens art 577-8 §4 °4 is de syndicus verplicht alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen.

Indien de betonrot de veiligheid van het gebouw en deze van omstanders in gevaar brengt (denk aan vallende stukken puin) is de syndicus verplicht om de nodige maatregelen te treffen om het gebouw, de bewoners en omstaanders te beschermen.

Een actueel geval stelde zich enkele jaren geleden te Tienen. Door betonrot dienden er hoogdringend kostelijke werken aan het gebouw uitgevoerd te worden, er werden offertes verzameld en een BAV samengeroepen doch de mede-eigenaars weigerden de werken goed te keuren. De syndicus heeft zich dan verplicht gezien de burgemeester in te lichten over de veiligheidsproblemen die zich in de residentie stelden. Deze zijn reactie was zeer eenvoudig, de residentie werd onbewoonbaar verklaard en geëvacueerd tot de nodige werken waren uitgevoerd.

Betonrot is een dure grap, maar aan de hand van de hier door u verstrekte informatie lijkt de mede-eigenaar/beheerder dit probleem op de correcte wijze aan te pakken. Het is natuurlijk onmogelijk om hier een inzicht te krijgen in de kwaliteit van de offertes en de plannen opgemaakt door de architect. Maar daar kan u als mede-eigenaar via het vredegerecht trachten te bekomen dat deze door een onafhankelijk expert worden beoordeeld. Dit zal natuurlijk niet gratis zijn...