Verandering ramen.

[Bastoslicht]

Mijn probleem is het volgende :

Ik woon in een appartementsblok bestaande uit 9 appartementen. Al deze appartementen zijn nog niet zolang geleden verkocht geweest. We zijn dus met 9 eigenaars.

Onlangs heeft 1 van de mede-eigenaars haar ramen laten veranderen zodat de kleur niet meer correspondeert met de rest van het gebouw en dus het "harmonisch cachet" (citaat uit de basisakte) van het gebouw verloren dreigt te gaan. Een 2de eigenaar overweegt dit ook.

Op de laatste algemene vergadering van medeeigenaars was er hetvolgende afgesproken : citaat uit het verslag van deze algemene vergadering : "Bij vervangen van de ramen en/of raamdeuren dient steeds gekozen te worden voor éénzelfde kleurtint, in overeenstemming met de rest van de ramen in het gebouw. Deze kleurtint is een grijstint. In geval een eigenaar zijn ramen en/of raamdeur vervangt, zal hij/zij bij de bepaling van de kleur overleg plegen met de Raad van Bestuur. De keuze van de raamprofielen (hout, alu, pvc) is vrij." einde citaat. Dat overleg is er alleszins niet geweest. De gekozen kleur is meer een bruintint dan een grijstint.


De 2 eigenaars waarvan sprake waren op het tijdstip van de laatste algemene vergadering hadden toen hun respectievelijke appartementen wel nog niet gekocht en waren dus ook niet bij deze vergadering aanwezig. Wel aanwezig was uiteraard de toenmalige eigenaar van die appartementen (overigens was die voorheen ook eigenaar van alle andere apprtementen).

Er is nu een nieuwe algemene vergadering bijeengeroepen met als dringend agendapunt ons raamprobleem.

Graag had ik geweten wat wij - de andere eigenaars - hieraan kunnen doen.
Moet die ene eigenaar zijn/haar ramen terug veranderen ?
Moeten de andere eigenaars de tegen onze wil gekozen kleurtint volgen ?

Graag advies .
Alvast bedankt.

[Vandebos]

Is er een syndicus aangesteld voor het gebouw?

[Bastoslicht]

Jawel. Die is er.

Hij heeft op aanraden van de Raad van Bestuur die dringende algemene vergadering bijeen geroepen.

[marc mortier]

Steeds uitgaan van de basisakte. Daar wordt doorgaans bepaald welke kleur(tint) en soort verf/olie. De syndicus heeft als taak te waken over de toepassing van de basisakte. Als één of meer mede-eigenaars zonder voorafgaand akkoord van de ( meerderheid ) van de AV tot iets anders beslissen dan stellen zij zich buiten de "gemeenschap" en kunnen worden verplicht zich te conformeren. Dat de syndicus een BAV bijeenroept om uitsluitsel te krijgen is m.i. verantwoord omdat dit "dringend en in het belang van de mede-eigendom" is. Het leven in "mede-eigendom" is blijkbaar voor sommigen een moeilijke opgave. Tijdens de jaarlijkse AV kunnen steeds voorstellen tot verandering aan bod komen.

[Vandebos]

ok.

Op die BAV zullen de mede-eigenaars dienen te beslissen of ze de kleurschakering van de afwijkende mede-eigenaar aanvaarden dan wel dat ze deze afkeuren en de syndicus de mogelijkheid geven om de nodige middelen aan te wenden om de afwijkende mede-eigenaar in de plooi te doen vallen.

Het weze wijs van de syndicus als hij stante pede iedere mede-eigenaar schriftelijk eraan herinnert dat zij geen beslissingen mogen nemen die het uiterlijk van het gebouw veranderen zonder dat hiertoe toestemming hebben van de VME.

[Pedro]

ok.

Op die BAV zullen de mede-eigenaars dienen te beslissen of ze de kleurschakering van de afwijkende mede-eigenaar aanvaarden dan wel dat ze deze afkeuren en de syndicus de mogelijkheid geven om de nodige middelen aan te wenden om de afwijkende mede-eigenaar in de plooi te doen vallen.

Het weze wijs van de syndicus als hij stante pede iedere mede-eigenaar schriftelijk eraan herinnert dat zij geen beslissingen mogen nemen die het uiterlijk van het gebouw veranderen zonder dat hiertoe toestemming hebben van de VME.

Ik zou hier toch mee opletten. Uit de tekst blijkt dat het om een nieuwe eigenaar gaat. Beslissingen die tijdens een vergadering werden genomen - wat hier gebeurde alwaar men op dat moment de kleurtint heeft vastgelegd - zijn onmiddellijk tegenstelbaar aan alle eigenaars. Tenzij ze worden aangevochten en vernietigd, dienen alle eigenaars zich naar deze beslissingen te schikken. Ze zijn evenwel niet rechtstreeks tegenstelbaar aan derden waaronder kandidaat -kopers. Dat is nu net één van de redenen waarom de wet voorziet dat wijzigingen binnen de statuten notarieel dienen te worden vastgelegd waarna overschrijving op het hypotheekkantor gebeurt. In deze zal het tevens niet onbelangrijk zijn om na te gaan welke informatie de syndicus in het kader van de verkoop aan de notaris heeft doorgegeven. M.a.w. werd de kandidaat eigenaar in kennis gesteld van de betreffende beslissing? Uiteraard wil ik hiermee niet gezegd hebben dat de eigenaars zich niet aan de bepalingen binnen de statuten dienen te houden doch het begrip "uniformiteit" is zeer rekbaar, zeker wanneer de statuten hiertoe niet duidelijk en gedetailleerd zijn. En dan nog. Quid materialen die niet meer bestaan enz...

[Vandebos]

Kan de BAV, gelet op het feit dat "de uniformiteit behouden" reeds is opgenomen de basisakte een ral code vastleggen in het reglement van inwendige orde?

Dan zou een nieuwe basisakte niet nodig zijn?

[Pedro]

Kan de BAV, gelet op het feit dat "de uniformiteit behouden" reeds is opgenomen de basisakte een ral code vastleggen in het reglement van inwendige orde?

Dan zou een nieuwe basisakte niet nodig zijn?

Dit zou eventueel kunnen maar ik zie niet onmiddellijk een verschil met het vastleggen van deze ral kleur tijdens een vergadering. Wil men immers een bestaand reglement van inwendige orde aanpassen, dan zal dit vooreerst een beslissing van de vergadering moeten inhouden. Wat men in het kader van de tegenstelbaarheid eventueel zou kunnen doen is elk jaar opnieuw op de dagorde en in de notulen verwijzen naar de vastgelegde normen en kleur(en). Als er dan een eigendomsoverdracht gebeurt, zal de kans zeer groot zijn dat de nieuwe eigenaar onmiddellijk, t.t.z. na opvraging van de info door de notaris aan de syndicus, kennis krijgt van deze bepaling(en).
De syndicus wordt immers geacht om bij het doorgeven van zijn info aan de notaris steeds kopie van de notulen toe te voegen van minstens de laatste en liefst de laatste 3 vergaderingen. En uiteraard heeft een verkoper toch ook wel een informatieplicht. Op die manier kan dan de gehele rompslomp en kosten voor een wijzigende statuutakte eventueel worden vermeden.

[j.demoor]

‘en dus het "harmonisch cachet" (citaat uit de basisakte) van het gebouw verloren dreigt te gaan’ houdt in dat deze aangelegenheid geregeld is door de basisakte zodat het een gemeenschappelijke zaak is.Onderzoek zorgvuldig die tekst van de basisakte.

“Art.577-8....§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :...4° alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen...6° de vereniging van medeëigenaars, zowel in rechte als voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken, te vertegenwoordigen...”(Burgerlijk Wetboek).

Het is dus aan de syndicus om de basisakte te doen naleven,desnoods gerechtelijk.

“Art.577-7.§ 1. Behoudens strengere bepalingen in het reglement van medeëigendom, beslist de algemene vergadering :...2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen :a) over iedere andere(dan genot,gebruik,beheer) wijziging van de statuten...”(B.W.).

Een voorstel hiertoe ontheft de syndicus er niet van inmiddels art.577-8,§4,4° en 6° toe te passen.

“Art.577-8....§ 7. Bij...in gebreke blijven van de syndicus kan de rechter, voor de duur die hij bepaalt, op verzoek van iedere medeëigenaar een voorlopig syndicus aanwijzen...”(B.W.).

[nicolas]

Mijn vraag over de Bijzondere Algemene Vergadering.
Wanneer een punt gestemd wordt door de meerderheid van mede-eigenaars op de Algemene Vergadering, kan dit terug herroepen worden op een Bijzondere Algemene Vergadering.
Voorbeeld: huurder is in overtreding met huishoudelijk reglement.
Na aangetekend schrijven over de overtreding op het huishoudelijk reglement heeft deze een onderhoud gevraagd met de syndicus.
De syndicus heeft de laatste weken controle uitgeoefend over het overtreden van het huishoudelijk reglement.
Het huishoudelijk reglement wordt tot op heden niet meer overtreden en de huurder zal samen met de eigenaar een geschreven verklaring ondertekenen (verzoening) dat er niet meer zal gezondigd worden tegen het huishoudelijk reglement.

[Vandebos]

Als er op de BAV gestemd is over een specifieke sanctie voor die huurder en de syndicus kan in overleg het probleem dat aan de basis van de sanctie ligt oplossen zonder dat de sanctie in kwestie dient toegepast dient te worden zou ik dit als lid van de VME aanvaarden.

Een stok die klaar staat om te slaan weegt zwaarder door dan de stok waarmee reeds geklopt is...

[Bastoslicht]

Iedereen bedankt voor de vele adviezen !