Terugkomst geschorste syndicus

[Sophia]

Vorig jaar in februari werd, op vraag van enkele mede-eigenaars die geen inzage kregen in de boekhouding, de syndicus door de Vrederechter geschorst. Er werd een jurist-syndicus aangesteld en zijn taak was om de boekhouding te doorgronden. Op het moment van de vraag naar de Vrederechter toe en de uitspraak zijn er enkele maanden verstreken waarbij de oude syndicus zich intoomde zodat de boekhouding van het verlopen jaar correct oogde. Wij als mede-eigenaars hebben voorgaande jaren gecontroleerd en enige onregelmatigheden vastgesteld
Maar daar er geen fraude kon worden vastgesteld door de nieuw aangestelde syndicus kan er de oude syndicus volgens hem ook geen fout worden ten laste gelegd.
Niettegenstaande heeft hij wel kunnen vaststellen dat gedurende al deze jaren de volgende fouten werden gemaakt :
- de verdeelsleutels werden ieder jaar verkeerdelijk toegepast waarbij er een eigenaar werd gedupeerd en een bedrag van +/- 500.000 BF of 12.500 € teveel betaalde.
- de afrekeningen van Ista werden nooit correct afgegeven waarbij er dus nooit een correcte afrekening werd afgeleverd.
- Er werd een som van 30.000 € (deze som werd gerecupereerd bij een eigenaar) geplaatst bij het werkkapitaal, terwijl dit een som was die gereserveerd was en waarbij er op een AV werd gestemd om dit bedrag op het reservefonds te plaatsen. (Een geluk dat een enkele verkopende eigenaar zijn deel in deze som heeft opgevraagd)
Dit zijn volgens mij toch grove nalatigheden dat we niet zomaar over het hoofd kunnen zien.
Twee heren, niet bewoners, zetelen in de RVB, waarvan 1 een niet-eigenaar. Deze heren spelen onder 1 hoedje met de afgedankte syndicus. Zij zijn sterk in het ronselen van volmachten waardoor zij, raar maar waar, opnieuw werden verkozen in de RVB.
Er wordt morgen opnieuw gestemd voor een nieuwe syndicus aan te stellen en wat blijkt....de geschorste syndicus heeft op vraag van de RVB zijn kandidatuur gesteld.
Mijn vraag :
Kan een geschorste syndicus, waarbij de zaak opnieuw moet voorkomen in februari voor de Vrederechter, zich opnieuw kandidaat stellen zolang er geen duidelijke uitspraak is van de Vrederechter?
De aangestelde syndicus beweert dat de kandidatuur niets in de weg staat daar er geen fraude werd vastgesteld!
Onvoorstelbaar!

[Vandebos]

Zolang er geen uitspraak is in het geding wordt de syndicus in kwestie geacht onschuldig te zijn.

Maar het is een moeilijke vraag. Het enige wat ik u kan aanraden is dat de oppositie zich zo goed mogelijk organiseert en eens op een beschaafde wijze tracht de volmachtgevers te overtuigen van hun punten.

[Pedro]

Vorig jaar in februari werd, op vraag van enkele mede-eigenaars die geen inzage kregen in de boekhouding, de syndicus door de Vrederechter geschorst. Er werd een jurist-syndicus aangesteld en zijn taak was om de boekhouding te doorgronden. Op het moment van de vraag naar de Vrederechter toe en de uitspraak zijn er enkele maanden verstreken waarbij de oude syndicus zich intoomde zodat de boekhouding van het verlopen jaar correct oogde. Wij als mede-eigenaars hebben voorgaande jaren gecontroleerd en enige onregelmatigheden vastgesteld
Maar daar er geen fraude kon worden vastgesteld door de nieuw aangestelde syndicus kan er de oude syndicus volgens hem ook geen fout worden ten laste gelegd.
Niettegenstaande heeft hij wel kunnen vaststellen dat gedurende al deze jaren de volgende fouten werden gemaakt :
- de verdeelsleutels werden ieder jaar verkeerdelijk toegepast waarbij er een eigenaar werd gedupeerd en een bedrag van +/- 500.000 BF of 12.500 € teveel betaalde.
- de afrekeningen van Ista werden nooit correct afgegeven waarbij er dus nooit een correcte afrekening werd afgeleverd.
- Er werd een som van 30.000 € (deze som werd gerecupereerd bij een eigenaar) geplaatst bij het werkkapitaal, terwijl dit een som was die gereserveerd was en waarbij er op een AV werd gestemd om dit bedrag op het reservefonds te plaatsen. (Een geluk dat een enkele verkopende eigenaar zijn deel in deze som heeft opgevraagd)
Dit zijn volgens mij toch grove nalatigheden dat we niet zomaar over het hoofd kunnen zien.
Twee heren, niet bewoners, zetelen in de RVB, waarvan 1 een niet-eigenaar. Deze heren spelen onder 1 hoedje met de afgedankte syndicus. Zij zijn sterk in het ronselen van volmachten waardoor zij, raar maar waar, opnieuw werden verkozen in de RVB.
Er wordt morgen opnieuw gestemd voor een nieuwe syndicus aan te stellen en wat blijkt....de geschorste syndicus heeft op vraag van de RVB zijn kandidatuur gesteld.
Mijn vraag :
Kan een geschorste syndicus, waarbij de zaak opnieuw moet voorkomen in februari voor de Vrederechter, zich opnieuw kandidaat stellen zolang er geen duidelijke uitspraak is van de Vrederechter?
De aangestelde syndicus beweert dat de kandidatuur niets in de weg staat daar er geen fraude werd vastgesteld!
Onvoorstelbaar!

Ik ben niet goed mee als u zegt dat de syndicus werd geschorst? Dit kan m.i. enkel het beroepsorganisme BIV.
Wat in het kader van een eventuele aansprakelijkheidsvordering naar de syndicus toe belangrijk is, is nakijken of hij de vorige jaren tijdens de vergadering al dan niet kwijting of de zgn. decharge heeft gekregen.

Is dit zo, en er wordt geen bedrieglijk opzet, enz... vastgesteld, dan kan de VME geen aansprakelijkhiedsvordering meer instellen tegen de syndicus

[NICM Marc]

Een Vrederechter zal niet snel een voorlopige syndiucs aanstellen. U moet zich inbeelden, als hij dit doet dan stelt hij zich eigenlijk in de plaats van de hele groep van mede-eigenaars (de Algemene vergadering dus). Zeer gevoelig!

De Vrederechter stelt pas een voorlopige syndicus aan wanneer hij daadwerkelijk wanbeheer of opzettelijke nalatigheid vaststelt bij de zittende syndicus.

Maar ook belangrijk denk ik, is het feit dat indien er een voorlopige syndicus wordt aangesteld dan moet daarbij zeer duidelijk worden gesteld voor welke periode deze voorlopige syndicus aangesteld is of voor welke specifieke opdracht hij is aangesteld. In jullie geval is zijn taak de boekhouding te doorgronden. De eigenlijke syndicus dient nog steeds zijn andere beheerstaken volwaardig uit te voeren. Beide syndici zijn daar bovenop even aansprakelijk voor het gevoerde beleid.

Hoe vervelend dit ook moge zijn, maar de zittende syndicus kan ook naar mijn mening zich gewoon terug kandidaat stellen. Het komt inderdaad ongeloofwaardig over wanneer een syndicus dat door de Vrederechter deels onder controle werd gezet door een voorlopige syndicus, zich weer kandidaat stelt. Het is misschien nuttig de Algemene Vergadering van de mede-eigenaars te wijzen op de beheersfouten gepleegd door de kandidaat-syndicus in het verleden waardoor de Vrederechter prompt een voorlopige syndicus diende aan te stellen.
Voor wat het afronselen betreft van volmachten, ik hoop dat in de loop van het voorjaar 2010 de wetswijziging op de Mede-eigendom waaronder de artikels waarbij een beperking wordt ingesteld in het aantal volmachten per individuele mede-eigenaar zal worden doorgevoerd. Het aangehaalde probleem waarbij leden van Raden van Beheer of andere mede-eigenaars de voordeuren van alle eigenaars platlopen vóór een Algemene Vergadering voor het afronselen van volmachten, is een veel te vaak voorkomend probleem!

[Sophia]

De syndicus werd tijdelijk (voor een periode van 1 jaar) geschorst door de Vrederechter. De bedoeling was om de boekhouding te controleren. Daar werden verschillende 'grove' fouten teruggevonden maar geen fraude ttz. voor alle uitgaven was er een stuk in de boekhouding die dit verantwoorde (alhoewel ik mijn twijfels heb bij blanco bladen die dienen als factuur).

De verdeelsleutels werden niet correct gehanteerd, zodat de eigenaars verkeerde afrekeningen kregen. Eén mede-eigenaar heeft een teveel betaald van 500.000 BF. Daar dit gebeurde in 1999 is het voor deze mede-eigenaar onmogelijk om deze centen te recupereren.
De afrekeningen voor electriciteit, water en verwarming werden nooit correct afgeleverd, zodat er ofwel een teveel of tekort werd betaald bij de eindafrekeningen.
Er werd een som van 30.000 € niet overgeplaatst naar het reservefonds zodat deze som vrij was waarbij de vekopers van een appartement hun deel in het werkkapitaal op te vragen. Ook op dit bedrag.

Dit zijn de fouten welke de aangestelde syndicus heeft vastsgesteld. Daarnaast hebben wij, mede-eigenaars, een controle uitgevoerd over de andere jaren (welke niet in aanmerking komen voor de Vrederechter daar er enkel 2 jaar wordt teruggegaan).
Er werd vastgesteld dat er creditnota's niet werden geboekt, facturen dubbel zijn betaald, blanco 'facturen' in de boekhouding zaten,....Maar deze jaren kunnen niet naar voren worden gebracht als bewijs, enkel de 2 laatste jaren.

Daar er dus de laatste 2 jaren (deze jaren zijn boekjaren waarin de vorige syndicus de mogelijkheid kreeg om zijn boekhouding zo 'net' mogelijk te houden (vanwege de tijdsduur opstarten procedure tot wanneer het eindelijk voorkwam bij de Vrederechter is er al gauw bijna 1 jaar verstreken, en het lopende boekjaar)) een klaarblijkelijk nette boekhouding werd afgeleverd kan er door de aangestelde syndicus geen fraude worden vastgesteld. Vandaar dat hij ook niet in de mogelijkheid was om zijn kandidatuur te weigeren.
Naast de job om de controle uit te oefenen kreeg de aangestelde syndicus ook de opdracht om de sereniteit in het gebouw te bewaren, herstellen.

De vorige syndicus heeft op initiatief van de leden van de RVB opnieuw zijn kandidatuur gesteld, wat ik op zich al een kaakslag vind tov de mede-eigenaars die een procedure opstarten tegen deze syndicus.Naast dit gegeven was het eigenlijk al een uitgemaakte zaak dat de vorige syndicus zou herkozen worden. De Voorzitter en nog een lid van de RVB hadden namelijk samen 21 volmachten in hun bezit, een totaal van 2212 duizendsten op een totaal van 5600.
Er rest ons ontevreden mede-eigenaars nog enkel opnieuw naar de Vrederechter te gaan daar de sereniteit onherstelbaar verstoord werd, niet enkel door de herverkiezing van de vorige syndicus maar ook in het bijzonder door de leden van de RVB.

Mijn vraag is nu :

Hoe start ik, samen met 11 andere mede-eigenaars, een procedure op tov de Vrederechter? Hoe gebeurt de formulering?
Kan mij iemand hiermee op weg helpen?

[Pedro]

De syndicus werd tijdelijk (voor een periode van 1 jaar) geschorst door de Vrederechter. De bedoeling was om de boekhouding te controleren. Daar werden verschillende 'grove' fouten teruggevonden maar geen fraude ttz. voor alle uitgaven was er een stuk in de boekhouding die dit verantwoorde (alhoewel ik mijn twijfels heb bij blanco bladen die dienen als factuur).

De verdeelsleutels werden niet correct gehanteerd, zodat de eigenaars verkeerde afrekeningen kregen. Eén mede-eigenaar heeft een teveel betaald van 500.000 BF. Daar dit gebeurde in 1999 is het voor deze mede-eigenaar onmogelijk om deze centen te recupereren.
De afrekeningen voor electriciteit, water en verwarming werden nooit correct afgeleverd, zodat er ofwel een teveel of tekort werd betaald bij de eindafrekeningen.
Er werd een som van 30.000 € niet overgeplaatst naar het reservefonds zodat deze som vrij was waarbij de vekopers van een appartement hun deel in het werkkapitaal op te vragen. Ook op dit bedrag.

Dit zijn de fouten welke de aangestelde syndicus heeft vastsgesteld. Daarnaast hebben wij, mede-eigenaars, een controle uitgevoerd over de andere jaren (welke niet in aanmerking komen voor de Vrederechter daar er enkel 2 jaar wordt teruggegaan).
Er werd vastgesteld dat er creditnota's niet werden geboekt, facturen dubbel zijn betaald, blanco 'facturen' in de boekhouding zaten,....Maar deze jaren kunnen niet naar voren worden gebracht als bewijs, enkel de 2 laatste jaren.

Daar er dus de laatste 2 jaren (deze jaren zijn boekjaren waarin de vorige syndicus de mogelijkheid kreeg om zijn boekhouding zo 'net' mogelijk te houden (vanwege de tijdsduur opstarten procedure tot wanneer het eindelijk voorkwam bij de Vrederechter is er al gauw bijna 1 jaar verstreken, en het lopende boekjaar)) een klaarblijkelijk nette boekhouding werd afgeleverd kan er door de aangestelde syndicus geen fraude worden vastgesteld. Vandaar dat hij ook niet in de mogelijkheid was om zijn kandidatuur te weigeren.
Naast de job om de controle uit te oefenen kreeg de aangestelde syndicus ook de opdracht om de sereniteit in het gebouw te bewaren, herstellen.

De vorige syndicus heeft op initiatief van de leden van de RVB opnieuw zijn kandidatuur gesteld, wat ik op zich al een kaakslag vind tov de mede-eigenaars die een procedure opstarten tegen deze syndicus.Naast dit gegeven was het eigenlijk al een uitgemaakte zaak dat de vorige syndicus zou herkozen worden. De Voorzitter en nog een lid van de RVB hadden namelijk samen 21 volmachten in hun bezit, een totaal van 2212 duizendsten op een totaal van 5600.
Er rest ons ontevreden mede-eigenaars nog enkel opnieuw naar de Vrederechter te gaan daar de sereniteit onherstelbaar verstoord werd, niet enkel door de herverkiezing van de vorige syndicus maar ook in het bijzonder door de leden van de RVB.

Mijn vraag is nu :

Hoe start ik, samen met 11 andere mede-eigenaars, een procedure op tov de Vrederechter? Hoe gebeurt de formulering?
Kan mij iemand hiermee op weg helpen?

Ik kan u/jullie eventueel op weg helpen. Alleen spelen er tal van factoren. Zoals al aangehaald speelt o.a. de al dan niet verkregen kwijting een belangrijke rol.

[Sophia]

Wat bedoelt u dan juist met verkregen kwijting?

[Sophia]

De syndicus heeft voor de voorbije jaren décharge gekregen. De aangestelde syndicus heeft de boekhouding op punt gezet en daarvoor werd ook décharge gegeven. Procederen om het verlies hiervan te recupereren is onmogelijk, juist vanwege de termijn van 3 maanden na de AV en de décharge maar wat wij nu willen vermijden is de terugkeer van deze geschorste syndicus.
Het is al pijnlijk genoeg dat er een gedupeerde eigenaar is met een verlies van 500.000 BF dat diezelfde eigenaar dan nog eens iedere maand deze syndicus een commissie zou moeten betalen. Dit is gewoon onethisch.

Ik heb van Dhr. Vandebos het advies gekregen om uw boek aan te schaffen. Waar zou ik deze kunnen bestellen?

[Luc]

De syndicus werd tijdelijk (voor een periode van 1 jaar) geschorst door de Vrederechter. (...)

Dit lijkt me onmogelijk. De Vrederechter kan enkel een voorlopige syndicus aanstellen. Ik maak uit uw interventies op dat de voorlopige syndicus een volledige opdracht had. De Vrederechter heeft dus de facto de zittende (oude) syndicus afgezet en vervangen door een voorlopige syndicus. De oude syndicus heeft dus geen enkel mandaat meer in de VME en dient afwezig te blijven uit de AV tot bij de bespreking van het punt 'Verkiezing van de syndicus van de VME"

Mogelijke acties:
- vragen aan de voorzitter van de AV om de verkiezing van de syndicus uit te stellen tot het laatste punt (samen met de verkiezing van de leden van de Raad van Beheer als voorlaatste punt).
- stellen dat de kandidatuur van de "oude" syndicus geweigerd moet worden als hij zijn contract niet heeft voorgelegd aaan alle leden (= gevoegd bij de uitnodiging).
- ....

M
Wat was het resultaat ?