Het uitoefenen van genot en het controleren van bepaalde gemene delen zijn twee verschillende functies.
Neem het klassieke voorbeeld van een ondergrondse garage:
De syndicus mag zijn wagen niet zomaar op de gemene delen ervan parkeren, maar hij is wel gerechtigd te controleren of de regels qua brandveiligheid, afval, verlichting, inbraakveiligheid en dergelijke meer gerespecteerd worden. Hiervoor dient er geen onmiddellijke klacht van een bewoner/eigenaar te zijn. Het behoort tot zijn verantwoordelijkheden de veiligheid van het gebouw zo optimaal mogelijk te garanderen en op te treden tegen overtredingen.
Of nog eentje: Het gemeenschappelijk zwembad of gemeenschappelijk dakterras. de syndicus mag hier geen gebruik van maken maar dient wel toe te zien of de opgeruimdheid ervan, of de hygiënische regels gevolgd worden, of de filterinstallaties naar behoren werken, toezicht houden op regelmatige inspecties van apparatuur, Na klachten verifiëren dat enkel diegenen die er gebruik van mogen maken er effectief enkel gebruik van maken.
Voor het ene heeft hij een ruime bevoegdheid, voor het andere enkel wat de VME hem toelaat. (eg het organiseren van de jaarlijkse BBQ op het dakterras of de zesmaandelijkse Miss wet T-shirt verkiezingen in het zwembad...
)
ik citeer appartementsrecht van R. Timmermans p747:
924. Het spreekt voor zich dat de syndicus niet alleen het recht, maar ook de plicht heeft te controleren of de mede-eigenaars hun reglementaire plichten nakomen.
De syndicus kan deze reglementaire plichten doen handhaven zowel binnenskamers als bij gebruik van de gemeenschappelijke delen, zowel tegenover mede-eigenaars als tegenover huurders.
De competentie tot controle van de syndicus stopt derhalve zeker niet aan de voordeur van de appartementen!
Voor zover dit noodzakelijk is, moet de syndicus ook de afzonderlijke privégedeelten kunnen betreden of doen betreden.
Behoudens in noodgevallen geschiedt zulks uiteraard niet dan na overleg met eigenaar.
Bij gebreke aan toelating kan desgevallend rechterlijke machtiging worden gevraagd (zie hoger).
De concrete wijze waarop de syndicus controle uitoefent, behoort neutraal te zijn; hij vertegenwoordigt bij de ordehandhaving het algemene belang van het gebouw, nooit particuliere belangen.
Hij staat onafhankelijk tegenover alle mede-eigenaars, zelfs al vormen bepaalde mede-eigenaars een meerderheid.
Hij zal daarom nooit blijk geven een bepaalde clan of groep mede-eigenaars te vertegenwoordigen, maar uitsluitend de belangen van alle mede-eigenaars behartigen.
Om die reden zal hij zijn politiebevoegdheid niet willekeurig uitoefenen.