schade - kost

[sofiake]

Ik heb een appartement (dat ik verhuur) in een blok met mede-eigendom. Ik heb het appartement 10 jaar geleden gekocht.
Ik krijg vandaag een uitnodiging voor een bijzondere algemene vergadering mbt uitvoering van gevelbepleistering en andere werken.

Deze werken komen er omdat enkele appartementen waterschade hebben. De eigenaars van deze appartementen hebben het nagelaten om de aannemer ooit in gebreke te stellen. Ik heb het zelf ook nooit gedaan, daar ik in mijn appartement nooit schade heb gehad hiervan. (en nu is het blijkbaar te laat - 10 jarige aansprakelijkheid is net verlopen)

Nu zal er dus gestemd worden over die uit te voeren werken. Kan ik verplicht worden om mee te betalen, als duidelijk is dat die schade voortgekomen is uit de gebrekkige aanneming, en dat de eigenaars die schade hebben gelopen, nalatig zijn geweest door de aannemer nooit in gebreke te stellen ? Er moet een 3/4de meerderheid zijn voor het uitvoeren van deze werken, maar dit zal wel lukken omdat er slechts 2 vd 8 appartementen geen schade hebben (waaronder dat van mij).

Ik zou nu een paar duizend euro moeten betalen , voor iets wat eigenlijk op de aannemer had moeten verhaald worden. Kan dit zomaar ??

[Vandebos]

U kan na de vergadering trachten verhaal te halen bij het lokale vredegerecht doch de kansen zijn klein. Zelfs als uw appartement geen gebreken vertoonde had u gedurende de eerste 10 jaar als mede-eigenaar moeten beseffen dat u mee ging opdraaien voor die kosten indien de bouwheer niet verantwoordelijk werd gesteld.

Wat is eigenlijk het verhaal van de syndicus gedurende die tien jaar? Is het nog steeds dezelfde als die die destijds door de bouwheer werd aangesteld? Als die syndicus 10 jaar heeft gewacht om nu onmiddellijk na het einde van de burgerlijke aansprakelijkheidsperiode in actie te schieten en dit terwijl er al jaren benadeelde mede-eigenaars vragen om stappen te ondernemen is er misschien wel meer aan de hand.

[sofiake]

Beste,

alvast bedankt voor uw reactie !

De eerste jaren was de "syndicus" een appartementeigenaar. Ondertussen is hij niet langer een eigenaar, en heeft is hij ook niet langer syndicus dus.

Het is zo dat hij het jarenlang heeft laten aanslepen. De mens deed zijn best, maar was geen professional en heeft zich volgens ons veel te veel laten doen door de aannemer.
Maar feit blijft ook dat de eigenaars (waaronder wij zelf ook) te laks zijn geweest in het aandringen op een oplossing. Wij gingen er ondertussen vanuit dat de nieuwe syndicus (wel een prof. firma) er mee bezig was, maar na navraag blijkt dat nu niet het geval te zijn ?!

In hun verslag van 2007 staat dat ze contact gaan opnemen met aannemer , maar in 2008 is er geen sprake meer van geweest. Tot nu dus .. Wij dachten eerlijk gezegd dat het niet aan ons was omdat wij zelf geen schade hadden/hebben. Maar blijkbaar zijn we dus zelf medeverantwoordelijk ..

We krijgen sterk de indruk dat syndicus zich er vanaf wil maken. Als we nu uiteraard zelf de werken laten uitvoeren en betalen, heeft hij er natuurlijk geen last meer mee he. Maar het is een paar duizend euro per appartement ! Volgens ons toch de moeite om te zien of het op een of andere manier nog via de aannemer kan gerecupereerd worden ?

Wat kunnen wij nog doen ? (het moet gezegd dat het vertrouwen in de syndicus tot op het vriespunt gedaald is !)
Kunnen wij van de syndicus eisen dat hij zijn pogingen tot contact en zo met de aannemer bekend maakt aan ons ?

Alle info welkom !

[Vandebos]

Als de syndicus werd geacht deze materie met de bouwheer in 2007 aan te halen en dat heeft verzuimd zodat de kosten nu op jullie dreigen te vallen kan u hem hiervoor aansprakelijk stellen. Hij heeft immers zijn taak niet naar behoren uitgevoerd zoals van hem verwacht wordt middels artikel 577-8 §4

§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :
1° de algemene vergadering bijeen te roepen op de door het reglement van medeëigendom vastgestelde dagen of telkens als er dringend in het belang van de medeëigendom een beslissing moet worden genomen;
2° de beslissingen van de algemene vergadering te notuleren in het register bedoeld in artikel 577-10, § 3;
3° deze beslissingen uit te voeren en te laten uitvoeren;
4° alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen;
5° het vermogen van de vereniging van medeëigenaars te beheren;
6° de vereniging van medeëigenaars, zowel in rechte als voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken, te vertegenwoordigen;
7° de lijst van de schulden bedoeld in artikel 577-11, § 1, over te leggen binnen vijftien dagen te rekenen van het verzoek van de notaris;
8° aan elke persoon, die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, de datum van de vergaderingen mede te delen om hem in staat te stellen schriftelijk zijn vragen of opmerkingen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten te formuleren. Deze zullen als zodanig aan de vergadering worden medegedeeld.
(9° alle documenten aangaande het gebouw in mede-eigendom, de boekhouding en de activa die hij beheerde, over te dragen aan zijn opvolger.) <W>