syndicus

[martine]

geachte,
in 2006 zijn onze terrassen achteraan het gebouw gerenoveerd.
na ongeveer 2 jaar begonnen de tegels die geplaatst zijn te barsten en af te breken met als gervolg dat deze in de ondertuinen vallen met gevaar op ongevallen.
sederd nu toch al een jaar of twee zet ik onze profesionele syndicus onder druk om de aannemer de nodige akties te laten ondernemen.
het enige wat deze doet is de zaak altijd doorschuiven naar een derde die de tegels zou geplaatst hebben in onderaanneming,doch als ik de naam van deze vraag weigerd hij deze te geven.
er zijn ook geen rezerve tegels voorzien.
de syndicus heeft al een aangetekend schrijven verzonden en enkele gewone brieven maar daar blijft het dan ook bij.
ik heb ook al enkel mails gestuurt naar de aannemer maar krijg natuurlijk geen antwoord.
als ik de syndicus er op wijs dan stuurt ze telkens een brief naar de aannemer maar meer komt er niet van.(verder zet de syndicus geen druk)
wat kan ik doen,,,
kan ik per aangetekent schrijven de syndicus verantwoordelijk stellen of welke stappen kan ik persoonlijk ondernemen.
hartelijk dank

[Vandebos]

Terrassen zijn een heikel punt; aan de ene is het gebinte van de terrassen gemeenschappelijk, aan de andere kant is de bevloering ervan meestal privatief.

Wat ik hier echter niet begrijp is over welke tegels het gaat. Als ze barsten en breken schuiven ze dan naar beneden? (bij kuisen enzo?)

In dat geval is er effectief een risico voor omstaanders en dient de syndicus bewarende maatregelen te nemen. Ik zou eens zo spoedig mogelijk de lokale brandweer contacteren en hen een rapport laten opstellen aangaande veiligheid voor omstaanders... Met dat rapport in de hand eens bij de andere mede-eigenaars langsgaan die er hetzelfde als jij over denken. Krijg je er meer dan 20% van de 10.000sten van het gebouw mee achter de hand dan kan je de syndicus verzoeken een bijzondere algemene vergadering bijeen te roepen met daarop als enig agendapunt:

Dient de syndicus een geding aan te spannen om aannemer X te verplichten de nodige reparatiewerken te verrichten?

Heb je minder dan 20% van de mede-eigenaars dan kan je de syndicus middels dat brandweerverslag in gebreke stellen wegens het niet nemen van bewarende maatregelen om derden tegen vallend puin te beschermen, wegens het niet nemen van verdere stappen tegen aannemer X als die ondeugdelijk werk aflevert (dat het is uitgevoerd door een onderaannemer, hoogstwaarschijnlijk niet in het wit..., is jullie probleem niet.). In dat schrijven geeft jullie hem een vaste periode, bijvoorbeeld 45 werkdagen, om met een permanente oplossing voor dit probleem te komen omdat jullie je anders genoodzaakt zien verdere stappen te ondernemen... ( het brandweerrapport zou duidelijk dienen te maken dat het jullie ernst is) Herinner hem in dit schrijven eveneens aan de talloze keren dat je hem hier reeds vruchteloos hebt aangesproken. (liefst met detail betreffende data).

ALLE BRIEFWISSELING AANGETEKEND AUB. Ga er vanaf heden van uit dat dit eindigt voor de rechtbank en dat je onweerlegbare briefwisseling en bewijs nodig hebt.

Hopelijk helpt dit je verder?

[martine]

geachte
hartelijk bedankt om uw antwoord.
het is inderdaad zo als u zegt,de waterdichtheid(beton ed),is verdeeld onder de twaalf eigenaars en de tegels was inderdaad privatief.
het is inderdaad mogelijk dat de tegels gelegd zijn niet in het wit door een onder aannemer en waren waarschijnlijk een restant van een ander gebouw.
ik heb verschillende keren gevraagd om het aankoop bewijs maar kreeg dit natuurlijk niet te zien(nadat men na betaling van ons deel nog eens een niet aan zienlijk bedrag aanrekende).
ik zal de door u uitgelegde stappen zo vlug mogelijk ondernemen en hou u met deze op de hoogte
mvg
martine

[martine]

geachte,
heb de stappen ondernomen die door u werden voorgesteld.
syndicus heeft vor de tweede keer de aannemer aangetekend verantwoordelijk gesteld voor de mankementen en gevaren die hierdoor kunnen ontstaan en eventueel schade aan het gebouw.
indien er binnen de twee weken geen positief antwoord word verkregen zal een expert aangesteld worden die de toestand moet opmaken om zodanig met dit verslag gerechtelijke stappen te ondernemen.
stel nu dat deze expert een negatief oordeel geeft,wat me ten zeerste zou verwonderen kwa de toestand,wat kan er dan nog gedaan worden en wat met de onkosten van deze expertiese en eventueel gerechts kosten,worden deze dan door de gemeenschap gedragen.

hartelijk dank.
mvg

[Vandebos]

Nu pas terug over deze post gestruikeld.

De expert zal een onafhankelijk advies opmaken. Op basis van dat advies kan de syndicus een BAV samenroepen met de vraag of er al niet tot gerechtelijke stappen dient overgegaan te worden.

Als het advies negatief zou zijn? Het is niet normaal dat tegels over de gehele lengte van het gebouw loskomen na amper 3-4 jaar.

In het onwaarschijnlijke geval dat de expertise negatief voor het gebouw is zullen de kosten effectief gedragen worden door de gemeenschap, maar dan is dit een spook dat ook definitief te rusten gelegd kan worden en niet jaar na jaar de relatie met de syndicus blijft vergiftigen.