syndicus en voorzittersschap AV

[EMW]

Mag een syndicus een algemene vergadering voorzitten? In onze statuten van mede-eigendom staat van niet. Dit is voorbehouden aan de voorzitter van de raad van beheer. Maar onze syndicus dwingt het voorzittersschap elk jaar opnieuw af.
De mede-eigenaars zijn werkelijk bang van die man. En de syndicus profiteert van sommige hun luiheid en onwetendheid.
Wat te doen?

[roharro]

Volgens de wetgeving die nu nog van kracht is mag dat. Maar binnenkort als de nieuwe wetgeving in voege treedt mag dat niet meer.

[Vandebos]

Als in de basisakte staat dat dat niet dan kan de syndicus deze rol niet vervullen. Het is voldoende dat één van de mede-eigenaars naar het vredegerecht afzakt met een verzoekschrift om de vergadering ongeldig te laten verklaren aangezien de basisakte niet wordt gerespecteerd.

Bovendien is het bijzonder dom van de syndicus in kwestie om op een dergelijke wijze te trachten een vergadering te beheersen. Hij stelt immers de VME bloot via art 577-9 §2 aan vervolging en onnodige kosten.

Er is tevens een tweede weg maar laat me eerst vragen of er meerdere "malcontenten" zijn.
Dan kan je namelijk beslissen een deurwaarder in de arm te nemen om de volgende vergadering te komen volgen en te notuleren. (dit is een beetje een wurggreep methode, doch bij vele syndici werkt ze uitstekend..) Deze deurwaarder kan eventueel gevolmachtigd worden door één van de bovenvernoemde eigenaars. Hij kan eveneens worden toegelaten door de vergadering of zijn afwezigheid door eenzijdig verzoekschrift of, in extremis, op dagvaarding in kort geding laten afdwingen.
Hoe meer eigenaars die je steunen hoe beter. Laat me uit ervaring zeggen dat angstige mede-eigenaars die opeens ontdekken dat er meerdere malcontenten zijn onder de juiste stimulans zeer snel een hechte groep kunnen vormen die wel durft optreden tegen de syndicus in kwestie... Een klein wapenfeit is vaak al dat nodig is om hen te laten beseffen die persoon niet meer is dan personeel dat door hen voor hen is aangenomen en niets meer.
Luister eens rond onder de andere mede-eigenaars, groepeer je en neem voor de vergadering een gezamenlijk standpunt in. Zijn er tussen die wel akkoord zijn maar dat niet durven tonen op de vergadering? Vraag hen om zich eenmaal te laten vertegenwoordigen mits volmacht door iemand die wel durft. Spreek de mede-eigenaars die uit frustratie al jaren niet meer naar de vergadering komen aan en tracht hen te overtuigen jullie te steunen of te volmachtigen. (best toon je dan wel eerst dat er effectief anderen zijn die het ook beu zijn...) Zorg ervoor dat de volmachten mooi verdeeld zijn over de eigenaars die naar de vergadering gaan zodat er geen problemen met het stemmen kunnen opduiken.

Aarzel ook niet om bij vastgestelde overtredingen de syndicus hiervan schriftelijk en aangetekend op de hoogte te stellen en om binnen een vastgelegde termijn, bv. 10 werkdagen, om een respons te verzoeken. Aarzel ook niet om bij gebrek aan respons opnieuw de syndicus aangetekend aan te schrijven, doch ditmaal met een ingebrekestelling waarin u nogmaals om een antwoord eist.

Bouw een dossier op dat u eventueel na verloop van tijd kan gebruiken om de syndicus van rechtswege te laten verwijderen.

Dit kost allemaal werk en qua stressfactor kan ik het zeker aanraden als je wenst te vermageren, maar de problemen zijn absoluut niet onoverkomelijk eens een paar eigenaars hebben besloten dat genoeg genoeg is.

Hopelijk helpt dit je verder?

[EMW]

Geachte heer Vandebos,

Bij deze wens ik u van harte te bedanken voor uw gewaardeerd advies. Het is reeds ettelijke keren na elkaar geweest dat u mij bijzonder goed hebt geholpen. Van daar nu mijn oprechte dank, in het bijzonder naar u toe.
Ik wilde dit al langer doen, maar nu is het er toch van gekomen.

Dus nogmaals bedankt en vriendelijke groeten,

EMW

[marc mortier]

Ook in een mij bekende mede-eigendom waarin voorzien werd dat de AV haar voorzitter zou aanduiden, nam de syndicus bij gebrek aan kandidaten het voorzitterschap op zich. Klacht werd ingediend bij de vrederechter, die prompt - er waren ook nog andere fouten vastgesteld - de beslissingen van de AV vernietigde en een BAV beval onder voorzitterschap van een syndicus ad hoc nl. een advocaat en een andere advocaat als secretaris. De VME werd veroordeeld en kreeg ook nog een rechtsplegingsvergoeding te betalen. Dus best eerst eens ernstig praten met de mede-eigenaars en de syndicus, want diens foutief optreden kost een bom geld aan de VME.

[Vandebos]

Maar de eisers kunnen de vrederechter in hun verzoekschrift verzoeken hen vrij te stellen van de kosten die dit geding met zich meebrengt voor de VME.

In de nieuwe wetgeving die op tafel ligt in de kamer is dit reeds specifiek opgenomen als appart artikel.

Het kan de VME inderdaad een boete opleveren maar zoals uit de de posts kan worden opgemaakt is dit misschien juist wat nodig is om die VME wakker te schudden, Schrik hebben om op een vergadering tegen te stemmen door het gedrag van de syndicus is in een kuddementaliteit meestal nog aanvaardbaar ( het geeft de mensen een gemeenschappelijk doel om over te klagen; vergeef me het cynisme) maar als hun eigen gedrag voelbaar extra in hun eigen portefeuille gaat zitten dan is meestal het hek van de dam...

Ik ben er 100% mee akkoord dat je eerst problemen in overleg moet proberen op lossen, vervolgens in overleg moet proberen op te lossen, vervolgens in overleg moet proberen op te lossen, vervolgens in overleg moet proberen op te lossen, ..., maar eens moet dat stoppen.

Gelet op het feit dat dat de poster hier zelf indiceert dat dit een situatie is die reeds jaren aansleept en dat de syndicus reeds door middel van onetisch imponeren( tenzij je de term "bang" op een andere wijze kan uitleggen in deze posts) de vergadering een aantal maal heeft gedwongen zijn wil te volgen zelfs als de basisakte anders stipuleert denk ik dat het veilig is te stellen dat de tijd van overleg met deze persoon voorbij is.

Kan dat geld kosten? Jazeker.

Maar kost deze syndicus laten betijen dan geen geld aan de VME? Welke prijs plaats je als eigenaar op de zekerheid dat je eigendom goed beheerd wordt, dat de gemaakte onkosten de ideale prijs/kwaliteit/noodzaak zo dicht als realistisch mogelijk benaderen, dat de jaarlijkse afrekening die je krijgt voorgeschoteld geen "foutjes", toevallig in je nadeel, bevat?

Ervaring op dit en andere fora leert me dat posters vaak hier terechtkomen als ze reeds een hele lijdensweg hebben afgelegd en in feite met één voet reeds bij de vrederechter of bij een advocaat staan. Ze wensen gewoon dat tikje zekerheid dat ze recht in hun schoenen staan en gelijk hebben alvorens die laatste stap te nemen. Dan rest je enkel hen te adviseren welke stappen mogelijk zijn en welke mogelijke trajecten ze kunnen volgen om hun gelijk te halen. Overleg behoort tot die mogelijkheden, maar oh zo vaak is die piste reeds verscheidene keren bewandelt zonder resultaat wanneer er hier een aarzelende eerste post wordt geplaatst. Velen durven zelfs geen post plaatsen maar sturen PB's met daarin hun gehele verhaal...

ter illustratie:

Ikzelf verkeerde een klein jaar geleden in een bijna identieke situatie en heb toen met 2 andere mede-eigenaars een geding aangespannen tegen een syndicus van een gebouw waar ik een flat verhuur. Toeval wou dat ik juist 1 jaar voorzitter van de RVB was (verkiezing in de zin van "wie wil het niet zijn?" en ondergetekende stak als laatste zijn poot omhoog... Beetje overdreven maar niet veel.) Het gehele geding heeft ons per persoon een kleine € 750 gekost, vele dagen werk en een flink aantal zenuwmomenten, MAAR: de jaarlijkse kosten voor het gebouw zijn met met 1/3 gedaald! (kuisen alleen al gebeurt nu regelmatiger, grondiger en kost op jaarbasis € 6.000 minder) en werken die reeds jaren dienden uitgevoerd te worden zijn uitgevoerd. ( aan prijzen die 50% lager liggen dan de meest optimistische schatting van de vorige syndicus) Die kosten haal ik er dus op amper 12-18 maanden uit en dan maak ik winst!
Wij waren de drie ambetanterikken die niet wisten waar we het over hadden, die decimeters AZ's verstuurden, die er enkel op uit waren hem te saboteren en een flink aantal van de mede-eigenaars geloofden hem; ze waren "de syndicus" immers reeds decennia gewoon en nu en dan maakte hij speciale moeite om één van hen extra te helpen met een klein niemendalletje dat dan breed werd uitgemeten. Diegenen die niet wensten mee te draaien in een dergelijke carrousel werden weggepest uit vergaderingen. Het heeft me maanden gekost om twee van hen overtuigen van mijn gelijk en dan na een eerste tussenvonnis slechts dagen om de rest te laten wakker worden.

[nicolas]

Wij hebben jaren lang een beroepssyndicus gehad. Eenmaal per jaar een algemene vergadering waar we die dan zagen. Voor de rest als er iets moest gebeuren was het maanden aanslepen, voor er iets gebeurde. De lift was nog nooit elke 6 maanden nagekeken door een erkend organisme. Er was wel een onderhoudscontract met de firma van de lift.
Twee jaar geleden werd op de algemene vergadering een mede-eigenaar en er wonende (met pensioen), gekozen tot syndicus.
Alles loopt nu op wieltjes en herstellingen worden dadelijk uitgevoerd en iedere mede-eigenaar blijft op de hoogte wat er gebeurt. Elke drie maand een verslag met de in-en uitgaven en werken die zijn gebeurt of wat er nog moet gebeuren. Er werd ook gestemd dat de suyndicus de algemene vergadering mag voorzitten en er geen aparte voorzitter nodig is.

[Vandebos]

Marc, enige tijd geleden heb je per pb informatie gevraagd. Ik zie dat mijn bericht nog steeds niet bij jou is aangekomen. Kan je je inbox van je berichten eens wat uitkuisen? Dan zou dit erdoor dienen te komen.