Eveneens een veel gebruikte taktiek bij dergelijke dossiers. ( groot gebouw met een paar eigenaars in financiëel nauwe schoentjes) is dat de andere mede-eigenaars hun deel mee betalen en dat de schuldenaars het bedrag in kwestie gespreid over x jaar terugbetalen aan de gemeenschap. Ieder jaar wordt dan het gedeelte dat ze hebben terugbetaald in mindering gebracht bij de eindafrekening van diegenen die hebben voorgeschoten.Art. 577-7. <Ingevoegd> § 1. Behoudens strengere bepalingen in het reglement van medeëigendom, beslist de algemene vergadering :
1° bij meerderheid van drie vierden van de stemmen :
a) over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft;
b) over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen;
c) over de oprichting en de samenstelling van een raad van beheer die tot taak heeft de syndicus bij te staan en toezicht te houden op zijn beheer;
2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen :
a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de medeëigendom;
b) over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van een deel daarvan;
c) over de heropbouw van het onroerend goed of de herstelling van het beschadigd gedeelte in geval van gedeeltelijke vernietiging;
d) over iedere verkrijging van nieuwe onroerende goederen bestemd om gemeenschappelijk te worden;
e) over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen.
§ 2. In geval van gehele of gedeeltelijke vernietiging, worden de vergoedingen die in de plaats komen van het vernietigde onroerend goed bij voorrang aangewend voor de heropbouw ervan, indien daartoe beslist wordt.
Onverminderd de vorderingen ingesteld tegen de medeëigenaar, de bewoner of de derde, die aansprakelijk is voor het schadegeval, zijn de medeëigenaars verplicht in geval van heropbouw of herstel bij te dragen in de kosten, naar evenredigheid van hun aandeel in de medeëigendom.
§ 3. Er wordt met eenparigheid van stemmen van alle medeëigenaars beslist over elke wijziging van verdeling van de aandelen van de medeëigendom, alsmede over elke beslissing van de algemene vergadering betreffende de volledige heropbouw van het onroerend goed.
BesteIk dacht dat de VME met een meerderheid van 3/4de een dergelijke lening dient goed te keuren.
Eveneens een veel gebruikte taktiek bij dergelijke dossiers. ( groot gebouw met een paar eigenaars in financiëel nauwe schoentjes) is dat de andere mede-eigenaars hun deel mee betalen en dat de schuldenaars het bedrag in kwestie gespreid over x jaar terugbetalen aan de gemeenschap. Ieder jaar wordt dan het gedeelte dat ze hebben terugbetaald in mindering gebracht bij de eindafrekening van diegenen die hebben voorgeschoten.Art. 577-7. <Ingevoegd> § 1. Behoudens strengere bepalingen in het reglement van medeëigendom, beslist de algemene vergadering :
1° bij meerderheid van drie vierden van de stemmen :
a) over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft;
b) over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen;
c) over de oprichting en de samenstelling van een raad van beheer die tot taak heeft de syndicus bij te staan en toezicht te houden op zijn beheer;
2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen :
a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de medeëigendom;
b) over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van een deel daarvan;
c) over de heropbouw van het onroerend goed of de herstelling van het beschadigd gedeelte in geval van gedeeltelijke vernietiging;
d) over iedere verkrijging van nieuwe onroerende goederen bestemd om gemeenschappelijk te worden;
e) over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen.
§ 2. In geval van gehele of gedeeltelijke vernietiging, worden de vergoedingen die in de plaats komen van het vernietigde onroerend goed bij voorrang aangewend voor de heropbouw ervan, indien daartoe beslist wordt.
Onverminderd de vorderingen ingesteld tegen de medeëigenaar, de bewoner of de derde, die aansprakelijk is voor het schadegeval, zijn de medeëigenaars verplicht in geval van heropbouw of herstel bij te dragen in de kosten, naar evenredigheid van hun aandeel in de medeëigendom.
§ 3. Er wordt met eenparigheid van stemmen van alle medeëigenaars beslist over elke wijziging van verdeling van de aandelen van de medeëigendom, alsmede over elke beslissing van de algemene vergadering betreffende de volledige heropbouw van het onroerend goed.
Kwestie van voldoende vertrouwen te hebben in elkaar of niet veronderstel ik.
Of dit wat in huidige economische klimaat gaat opleveren laat ik in het midden...Art. 577-9. <Ingevoegd> § 1. De vereniging van medeëigenaars is bevoegd om in rechte op te treden, als eiser en als verweerder.
Iedere medeëigenaar kan echter alle rechtsvorderingen alleen instellen betreffende zijn kavel, na de syndicus daarover te hebben ingelicht die op zijn beurt de andere medeëigenaars inlicht.
§ 2. Iedere medeëigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen.
Deze vordering moet worden ingesteld binnen drie maanden te rekenen van het tijdstip waarop de belanghebbende kennis van de beslissing heeft genomen. De medeëigenaar die op regelmatige wijze is opgeroepen, wordt geacht kennis van de beslissing te hebben genomen op het tijdstip waarop ze door de algemene vergadering is goedgekeurd.
Tot zover deze typles... Enige schoonheidsfoutje in de vorige posts was de vereiste meerderheid. Een volstrekte meerderheid (50%+1 van de uitgebrachte zonder de blanco stemmen. Deze laatsten tellen met een volstrekte meerderheid niet mee in de telling) is dus voldoende om de lening goed te keuren.
1232. De leningen die de syndicus met machtiging van de algemene vergadering ten behoeve van de algemene eigendom aangaat, zijn gemeenschappelijke lasten die door de mede-eigenaars naar evenredigheid gedragen dienen te worden.
De realiteit is evenwel complexer en kan als volgt omschreven worden:
1233. Indien de vereniging besluit tot het uitvoeren van grote renovatiewerken, dan bieden zich, ter financiering daarvan, theoretisch de volgende 2 mogelijkheden (of combinaties daarvan) aan.
Allereerst kunnen de appartementseigenaars ieder afzonderlijk het op hen rustende aandeel in de renovatiekosten rechtstreeks en ineens voldoen.
Dit wordt gemeenzaam zelffinanciering genoemd.
Het houdt in dat de algemene vergadering, naast het gewone jaarbudget, één of meer extra provisies van de leden eisbaar stelt. Het is echter nooit gegarandeerd dat alle mede-eigenaars die bijkomende verplichting zullen kunnen nakomen.
De vereniging kan het voor de renovatie benodigde geld desgevallend ook geheel of gedeeltelijk lenen en vervolgens de daaraan verbonden aflossingsverplichting over de appartementeigenaars omslaan.
Deze vorm van financiering wint in de praktijk aan belang.
1234. Opdat de mede-eigenaars met kennis van zaken over het aangaan van een lening zouden kunnen beslissen is het noodzakelijk dat de syndicus zich vooraf informeert bij kredietverschaffers over de marktomstandigheden waaronder zij leningen aanbieden.
Dit impliceert dat de syndicus, die vermoedt met liquiditeitsproblemen geconfronteerd te worden, informele verkennende gesprekken voert met krediet instellingen en onderzoekt welke kredietfaciliteiten de ene biedt ten aanzien van de andere.
Op die wijze kan de syndicus de mede-eigenaars naar behoren informeren.
1235. Een beslissing tot het aangaan van een lening kan alleen rechtsgeldig worden genomen wanneer het vooraf als een formeel punt op de agenda werd geplaatst.
Zulks laat de mede-eigenaars toe zelf alternatieven te zoeken voor de door de syndicus aangebrachte financiële informatie.
De beslissing tot het aangaan van een lening wordt genomen met de volstrekte meerderheid van de stemmen van de aanwezige en vertegenwoordigde mede-eigenaars.
De mede-eigenaars die dit besluit onredelijk zouden vinden, kunnen zich binnen de termijn van drie maanden wenden tot de vrederechter en nietigverklaring van de beslissing vragen overeenkomstig artikel 577 - 9 §2 B.W.
1236. Eens de beslissing tot het aangaan van een lening met de vereiste meerderheid van stemmen is genomen én niet bij de vrederechter is aangevochten, is ze bindend.
De beslissing wordt meteen uitvoerbaar tegen alle mede-eigenaars, zelfs tegen diegenen die zich tegen de beslissing op de algemene vergadering hebben verzet. Dit volgt uit de regel dat binnen de rechtspersonen het meerderheidsbesluit ook de minderheid bindt.
Verklaart het niet inschrijven van de hypotheek, noch het stellen van een borg de reden waarom Timmermans het voldoende vindt een lening met volstrekte meerderheid te laten goedkeuren?1238. Naar Belgisch recht içs de vereniging van mede-eigenaars rechtspersoon doch haar echtspersoonlijkheid is relatief.
Voor de schulden van de vereniging zijn immers de appartementseigenaars gezamenlijk aansprakelijk, ieder naar evenredigheid van hun aandeel in de gemeenschappelijke delen.
Ofschoon er dus sprake is van rechtspersoonlijkheid, is het duidelijk dat de mede-eigenaars aanspreekbaar blijven voor de verenigingsschulden.
Deze premisse heeft ertoe geleid dat de meeste banken bij het toekennen van een lening aan een vereniging van mede-eigenaars geen hypothekaire inschrijving op de appartementen nemen noch borg vragen aan de mede-eigenaars.
Weliswaar kan de vereniging failliet gaan; de rechtstreekse voordering echter van schuldeisers van de vereniging van mede-eigenaars op het vermogen van de appartementseigenaars zelf heeft tot gevolg dat de betalingen, bij wijze van spreken, normaliter niet zullen staken zodat de vereniging in feite nooit zal failleren.
Tegen deze achtergrond spreekt het voor zich dat banken betrekkelijk eenvoudig krediet aan verenigingen van mede-eigenaars verstrekken.