Afrekening centrale verwarming

[hannibal]

Bij de afrekening van de centrale verwarming, op basis van elektronische meters aan radiatoren, wordt een slechts een deel van de mazoutkosten (75%) verdeelt volgens de metingen aan de radiatoren en de overige 25% gewoon volgens de 'aandelen in de gemene delen' van de desbetreffende appartementen.
Mijn inziens kan deze 25% over niets anders gaan dan de verwarming van de traphal, waar ook radiatoren staan maar geen meters werden geïnstalleerd.

Hoe wordt deze verdeelsleutel bepaald? Want het lijkt mij onrealistisch dat 1/4 van de stookkosten voor de gemene delen zou zijn , die op plan +-5% van het gebouw uitmaken en bovendien een lagere temperatuur vereisen dan de privé-appartementen.

[roharro]

Antwoord waarschijnblijk terug te vinden in de statuten van het gebouw.
Hoe wordt het sanitair water verwarmd? Zit misschien ook in die 25 percent.

[Vandebos]

Lees de basisakte en het reglement nauwkeurig na. Normaal gezien is daarin de verdeelsleutel en de verklaring ervoor terug te vinden.

[hannibal]

Basisakte vermeld het volgende over de verwarming :
"Het brandstofverbruik zal onder de verschillende mede-eigenaars worden afgerekend zoals gebeurlijk bij de aard van de installatie."

Warm water wordt met een elektrische boiler individueel per appartement gemaakt en maakt dus geen deel uit van de gemene delen.

[Vandebos]

Dan vrees ik dat je eens afspraak zal dienen te maken met de syndicus om in de verslagen van de jaarlijkse vergaderingen na te kijken wanneer en waarom beslist werd op deze wijze de kosten te verdelen.

[hannibal]

Tja,

Dit jaar was het de eerste keer dat er met een externe syndicus werd gewerkt , voorheen was het een mede-eigenaar die deze taak op zich nam en werden er nooit vergaderingen gehouden... dus hij heeft dat ooit zo ingevoerd (en per toeval(?) heeft hij hier ook voordeel van aangezien hij één van de grote verbruikers is.

Bij de firma die de meters opneemt en de afrekening maakt, vertelde ze me dat dit te maken heeft met dat de éne meer moet stoken omdat anderen weinig verwarmen, en dat diegenen die weinig stoken dit kunnen omdat er anderen meer stoken. En dit wordt zo gecompenseerd.
Mijn inziens heeft dit niets meer met 'gemeenschappelijke kosten' te maken, iedereen doet toch in zijn privédeel met de verwarming wat hij wil (of het moest in de akte vermeld staan dat je een bepaalde temperatuur moet garanderen). Men weet toch trouwens ook niet of iemand in zijn privé-deel isolatie aanbracht om warmteverliezen te beperken?

[Vandebos]

Je kan altijd eens met de syndicus in kwestie gaan overleggen om te kijken of dit niet aangepast kan worden naar de klassieke werkwijze. Kijk eens of je in je gebouw niet voldoende mede-eigenaars kan vinden die je willen steunen met deze vraag? ( 20% van de mede-eigendom is voldoende om een BAV te laten samenroepen)

Ik zou in eerste instantie eens trachten met de syndicus samen te werken. Maak een lijstje van punten die jullie in je gebouw verandert zouden willen zien en ga dan eens met die lijst langs bij de syndicus. ( maak er een kleine delegatie van geen 20 man aan zijn voordeur...) Aangezien hij het gebouw pas onder beheer heeft zou hij toch dienen uit te zoeken wat in het gebouw leeft en wat er wel en niet aangepast kan worden....

Nu als een regeling van kosten onfair is kan je ook altijd je gelijk gaan halen op het vredegerecht. Dat zou ik echter pas in laatste instantie overwegen aangezien je op deze wijze een heel gebouw en de nieuwe syndicus met de rug tegen de muur zet. Het is ook altijd beter als je voor die man met zijn grijze pruik kan bewijzen dat je al het mogelijke hebt ondernomen vooraleer bij hem aan te kloppen...

[hannibal]

alvast bedankt voor de snelle respons,
nog één vraagje: als je zegt
"of dit niet aangepast kan worden naar de klassieke werkwijze"
Wat is dan deze klassieke werkwijze?

[Vandebos]

Er wordt met calorimeters het verbruik gemeten op elke radiator in het gehele gebouw?
Dan is de volgende werkwijze klassiek voor een dergelijk bedrijf:

Totale kostprijs voor verwarming opgegeven door syndicus + 6% van die totale kostprijs (vergoeding voor de firma)

Deze wordt gedeeld door het totale aantal caloripunten van het gehele gebouw.

uw aandeel is dan dit bedrag vermenigvuldigt met het aantal caloripunten verbruik gemeten op uw radiatoren.

vb:

€ 50.000 uitgegeven aan stookolie, € 3000 vergoeding firma, 39327 calori punten in gehele gebouw geteld voor dat jaar, uw gebruik 453 punten.

€53.000/39327 cp= 1,34767 €/cp * 453cp= € 610.49 is uw bijdrage...

Hier dien ik wel bij te voegen dat dit een zeer rudimentair voorbeeld is. Men betaalt meer bij meerdere opnames per jaar, sommige firma's werken met kosten posten ipv percentages maar het algemeen idee blijft wel hetzelfde. Indien gewenst kan er aldus een aparte berekining gemaakt worden voor de kosten van de verwarming van de gemeenschappelijke gedeelten die dan via de algemene jaarlijkse onkosten gelijk over iedereen verdeeld kan worden (met gelijk bedoel ik dan totaalkost verwarming gem. delen/ aantal kavels) of verdeelt over de 10.000sten.

[j.demoor]

De som mazoutkosten = 75% volgens meters + 25% zonder meters.

Som mazoutkosten = (mazoutstand bij aanvang + leveringen - eindstand.) x eenheidsprijs.

75% volgens meters = som mazoutkosten x o,75
ieders aandeel = som mazoutkosten x o,75 x som eigen metingen / som alle metingen

25% zonder meters = som mazoutkosten x o,25
ieders aandeel = som mazoutkosten x o,25 x kostenverdeelsleutel uit reglement van medeëigendom.

“Art.577-7.§ 1. Behoudens strengere bepalingen in het reglement van medeëigendom, beslist de algemene vergadering :...2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen :a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de medeëigendom...”(Burgerlijk Wetboek).

[Vandebos]

Het lijkt me beduidend eenvoudiger om aan de firma die de calorimeters heeft geïnstalleerd te vragen bijkomende meters op de radiatoren in de gemene delen te plaatsen. dan kan er een eerlijke verdeling van de kosten gebeuren.

Dit kan inderdaad gestemd worden door een 4/5 meerderheid bij een geldige vergadering of bevolen worden door een vrederechter als een mede-eigenaar die zich benadeelt voelt hier beroep op zou doen.

[hannibal]

Heel gek in heel het verhaal is dat de firma's die de meters installeren allemaal voorstellen om de onkost te verdelen in "effectief verbruik" en "vaste kosten". en dit vast deel varieert dan tussen 20 en 50% !

Nergens vind je terug hoe ze aan deze percentages komen, ik heb het hen alvast per mail gevraagd en ben benieuwd naar hun antwoorden...

Ik kan echt niet begrijpen dat ze aan zulke percentages zitten ...
Er wordt dan steeds gesproken over ketelverliezen, maar het is toch logisch dat deze verdeelt worden volgens verbruik, diegene die meer verbruiken zorgen ook voor grotere verliezen? Of zie ik dit fout?

Voor zover ik heb kunnen terugvinden bedraagt het verlies van een centrale ketel met bijhorende leidingen +-10% (maar die warmte is niet verloren, zit ergens in het gebouw).

Bovendien wordt door dit principe iemands "vaste kost" bepaalt door het verbruik van andere eigenaars? Vind ik toch wel zeer raar?

[hannibal]

Antwoord techem, één van de firma's die dergelijke opmetingen doet :
om te vermijden dat mensen die niet (of praktisch niet) verwarmen (hij noemde ze letterlijk eskimo's) niet zouden moeten betalen ...

[roharro]

Antwoord techem, één van de firma's die dergelijke opmetingen doet :
om te vermijden dat mensen die niet (of praktisch niet) verwarmen (hij noemde ze letterlijk eskimo's) niet zouden moeten betalen ...

Dit systeem hebben we gedurende vele jaren ook toegepast in een appartementsgebouw. De verklaring is dat indien allles volgens de meters
alleen zou gebeuren (mogelijk indien er ook meters op radiatoren in gemeenschappelijke ruimtes zouden staan) het een onaanvaardbaar effect zou hebben voor de mensen van de hogergelegen appartementen.
In een gemeenschappelijk verwarmingsysteem geldt het volgende:

- de lagergelegen appartementen profiteren van de warmte afgegeven door de verwarmingsbuizen die naar de hogergelegen appartementen gaan
- er zijn ook de verliezen van de verwarmingsketel zelf
- die verliezen zijn hoger voor ketels met hogere capaciteit, bijgevolg als er "eskimo's" in sommige appartemen wonen die nauwelijks verwarmen dan worden de anderen die gemiddeld normaal verwarmen opgeschept met het meerverbruik te wijten aan een overgedimensioneerde ketel
Er zijn nog enkele andere elementen maar die herinner ik me niet meer. Aangezien het gebouw gesloopt werd heb ik het studiedossier mbt de verdeling van de verwarmingkosten van dat gebouw (waarop o.a. de vaststelling van dat vaste gedeelte was gebaseerd) vernietigd.

[Vandebos]

Nice, weer wat bijgeleerd.