Wanprestaties syndicus

[het Getske]

Beste,

ik vertegenwoordig hier de belangen van de mede-eigenaren van een wooncomplex van 18 woningen met vrijwillige onverdeeldheid.
In november 2005 werd in een bijzondere algemene vergadering door de bouw-promotor , die zelf nog eigenaar is van 12 woningen (nog niet verkocht), de syndicus voorsteld. Hij kende de deze blijkbaar, immers hij had er in het verleden nog zaken mee gedaan.
Deze eerste vergadering verliep geheel chaotisch, er werden geen notities genomen, geen stemmingen verricht, zelfs niet voor het aanstellen van de voorlopige syndicus.
Het gevolg hiervan was dat we een verslag kregen, waarin geen aktiepunten stonden die betrekking hadden op de door de mede-eigenaar (excl. de bouw-promotor) vooraf gecommuniceerde punten.
Alles werd later bekeken, enkel hetgeen we maandelijks moesten betalen wisten we.
Ondertussen hebben we de eerste algemene vergadering achter de rug.
De punten van de mede-eigenaren werden niet in de agenda vernoemd, doch enkel de punten, die door de bouw-promotor werden aangehaald.
Wederom een chaotische vergadering, geen stemming rond de definitieve aanstelling van de syndicus.
Bij de vraag over het uitblijkven van de actiepunten uit de uitzonderlijk algemene vergadering in november 2005, kregen we als antwoord dat deze vergadering eigenlijk niet meetelde?
Wel werd er een nieuwe kostenberekening gedaan, op basis van de verlopen maanden.
Hierin werd beslist dat hij bepaalde betalingen niet kon doen (bijv. verzekering van het gebouw) om de geldkistje leeg was.
Bij vraag om inzage te krijgen in het kasboek van 2005, kregen we als antwoord dat dit irrelevant was en dat er vertrouwen moest zijn.
Eveneens beweert de syndicus dat hij geen contract heeft?
Telkens hij wordt gebeld, worden we afgescheept met argumenten als, geen tijd, veel te veel gebouwen in beheer.
Er wordt tevens vermeld dat de bouw-promotor de meeste stemmen heeft en hij het voor het zeggen heeft, hoewel wij weten dat dit wettelijk anders is bepaald (bescherming van de kleine aandeelhouder).
Blijkt dus dat de syndicus en de bouw-promotor dit mooi onder een hoedje spelen, immers moest de bouw-promotor ook geen bijdrage doen in de algemene kosten. De reden die de syndicus aangaf, was dat de bouw-promotor anders de grootste kost had.
Aangezien ik door de mede-eigenaren naar voren werd geschoven als aanspreektitel, poogde ik een gesprek met de syndicus aan te gaan om een uitzonderlijke AV aan te vragen, met als aktiepunt "ontslag syndicus", immers deze vraag kwam van alle mede-eigenaren.
Toen het hem te moeilijk werd en haalde hij aan dat hij eigenlijk niet met mij moest spreken, immers ik ben samenwonend met de eigenaar van ??n woning, en daardoor heb ik geen recht tot hem te spreken of deel te nemen aan de AV. Hij haakte de telefoon in.
Ik ben inderdaad samenwonend met mijn vriendin, die eigenaar is van de woning. (ingeschreven op hetzelfde adres)
Klopt hetgeen de syndicus verteld?
Mijn vriendin vertelde hem dat ze mij volmacht zou geven tijdens de AV.
Eerst zij de syndicus dat het niet ging, nadien van wel, doch dat mijn vriendin dan zelf niet naar de AV mocht komen.
Eveneens bleef hij erbij mij telefonisch niet te woord te moeten staan.
Wat kan ik hier aan doen, en heb ik partner van de mede-eigenaar, die ook de gemeenschappelijke kosten en hypotheek mee betaal geen draagkracht?
Alvast bedankt.

[nicje]

Beste,

Het lijkt me het beste dat u een aangetekende brief stuurt ondertekend door alle eigenaars die u vertegenwoordigd om een buitengewone Algemene Vergadering bijeen te roepen (volgens mij kan dit indien dit wordt aangevraagd door 20% van de eigenaars) met als enig agendapunt de verkiezing van een nieuwe syndicus.

Het lijkt me raadzaam dat u eerst navraag doet bij enkele syndici of zij een offerte willen opmaken om het beheer van het gebouw te doen. Een andere manier is dat ??n van de eigenaars als syndicus aan te stellen, wat niet aan te raden is gelet op de moeilijke verstandhouding tussen de bouwpromotor en de andere eigenaars.

De kans is echter groot dat bij de stemming zal blijken dat de huidige syndicus en de door u voorgestelde syndicus elk 50% van de vertegenwoordigde stemmen zal halen, best even navraag doen bij uw kandidaat welk resultaat zulke stemming zal hebben.

Tevens doet u er goed aan om na te gaan hoe de kostenverdeling geregeld is volgens de basisakte, waarschijnlijk staat hierin ook vermeld in welke kosten de bouwpromotor dient tussen te komen (bouwpromotors kennende zal dit enkel de brandverzekering zijn).

Dat de huidige syndicus beweert geen tijd te hebben voor uw residentie omdat hij teveel gebouwen in beheer heeft is enkel een excuus omdat hij de problemen niet wens aan te pakken.

Indien ??n van de overige eigenaars niet naar de vergadering zou kunnen komen kunt u steeds vragen of zij u geen volmacht kan geven, al is het uitzonderlijk dat een syndicus de toelating weigert aan een echtgeno(o)t(e) om zijn/haar partner te vergezellen op een Algemene Vergadering (meestal weet de syndicus niet onder welk stelsel het koppel getrouwd is).

Meestal is het de gewoonte dat minstens ??n maal per jaar de boeken (fakturen en rekeninguittreksels) worden nagezien voor de Algemene Vergadering door de Raad van Beheer, of indien er geen Raad van Beheer is door een doortoe door de Algemene Vergadering aangeduide persoon. Best gebeurt dit voor het versturen van de afrekening van de algemene kosten, zodat op dit nazicht tevens een voorstel tot afrekening kan worden nagezien.

Met vriendelijke groet