eindafrekening & algemene vergadering

[spanie42]

Ik huur een appartement in een gebouw bestaande uit een gelijkvloerse handelszaak en 3 verdiepingen. In totaal dus slechts 4 eigenaars. De huurders betalen elke maand € 100 voor de algemene kosten met een jaarlijkse afrekening. Het gebouw heeft een syndicus die de jaarlijkse algemene vergadering, zoals voorzien moet, bijeenroepen in januari. Zodat de huurders de eindafrekening ontvangen. En ik elk jaar een behoorlijk bedrag terug krijg wegens een té groot maandelijks voorschot.
Maar nu is het al augustus en ik heb nog steeds niets ontvangen. Mijn eigenaar zegt absoluut ook niet tevreden te zijn over die handelswijze van de syndicus maar kan dus bijgevolg ook mijn teveel betaalde centen niet terugbetalen. De eigenaar doet verder ook niets. Hij zegt dat de syndicus nooit telefonisch is te bereiken en deze ook niet de mails beantwoord.
Kan ik als huurder iets ondernemen ?
Want ik wel (na 8 maanden geduld) eens mijn teveel betaalde centen terug krijgen.

PS. Aan de gevel hangt een bordje met de coördinaten van de syndicus en o.a. de vermelding: de algemene voorwaarden liggen ter inzage in dit gebouw.
Heb gewoon eens navraag gedaan bij de andere huurders en eigenaars en niemand weet hier blijkbaar iets over.

[j.demoor]

"De verhuurder kan de huurder niet dwingen zijn verplichtingen na te komen indien hij zelf de zijne niet nakomt"(Cass. 26 juli 1844,Pas. 1844,I,226).

‘De huurder kan de betaling van zijn huurgelden opschorten,zolang de verhuurder zijn onderhoudsverplichtingen (art.1719,1720 B.W.) niet uitvoert. De toepassing van de exceptio non adimpleti contractus is gepast,omdat de huurovereenkomst een wederkerige overeenkomst is waarbij een partij geen rechten kan doen gelden zonder tot enige correlatieve verplichting te zijn gehouden‘(Rb.Kortrijk 9 oktober 1984,T.R.D.-dossier 1988-1,7,noot).

‘Alhoewel geen formele ingebrekestelling nodig is om de exceptie van niet-uitvoering te kunnen inroepen,vereisen de regels van de goede trouw toch dat de tegenpartij op de hoogte is dat van haar de uitvoering van een verbintenis wordt gevraagd en dat in afwachting de eigen verbintenis wordt opgeschort.’(Kh.Dendermonde 11 maart 1993,Intern.Vervoerr. 1994,362).

Maan de schuldeiser van de algemene onkosten aangetekend aan u onverwijld uw jongste jaarlijkse afrekening te bezorgen en deel hem daarin mee dat u de betaling van de voorschotten hiervoor staakt indien hij daaraan geen tijdig en afdoende gevolg geeft.

[spanie42]

Bedankt voor de reactie.
Ik heb vandaag de eigenaar/verhuurder in gebreke gesteld.

[spanie42]

Bedankt voor de reactie.
Ik heb vandaag de eigenaar/verhuurder in gebreke gesteld.

Nu kan het plots toch wel wat vlugger. Vandaag reeds antwoord ontvangen. De vergadering gaat door volgende week. De eigenaar zal er zelfs voorstellen de syndicus te ontheffen van zijn taak wegens grote nalatigheid. Krijgt waarschijnlijk nog een vervolg.

[Vandebos]

hou ons op de hoogte?

Feedback over de afhandeling van een zaak is altijd interessant.

[spanie42]

Deze morgen in mijn mailbox de eindafrekening.
De eigenaar geeft het totaal bedrag op van de algemene jaarkosten (bedrag 1).
Daarna het bedrag van de kosten ten laste van de eigenaar (in detail)
(bedrag 2).
Verrekening: bedrag 1 min bedrag 2 = kosten ten laste van de huurder.
Hiervan werd géén detail of verdere omschrijving opgegegeven.
Ik denk dat dit niet geheel "volgens het boekje" is. Ik weet dus niet eens voor welke kosten ik heb betaald.
Vermoedelijk heb ik toch als huurder het recht op een gedetaileerde eindafrekening ?
Alvast bedankt voor enige toelichting.

[Vandebos]

Kijk uw huurcontract eens na en zie wat er daar besproken wordt als gemeenschappelijke kosten ten laste van de huurder.

Vraag verder aan uw huurder, aangetekend, dat u overeenkomstig artikel 1728ter. BW

Art. 1728ter. <Ingevoegd> § 1. Behalve wanneer uitdrukkelijk overeengekomen is dat de aan de huurder opgelegde kosten en lasten in vaste bedragen worden bepaald, moeten ze met werkelijke uitgaven overeenkomen.
Deze kosten en lasten moeten in een afzonderlijke rekening worden opgegeven.
De stukken die van deze uitgaven doen blijken, moeten worden overgelegd.
In het geval van een onroerend goed bestaande uit meerdere appartementen, waarvan het beheer wordt waargenomen door éénzelfde persoon, wordt aan de verplichting voldaan zodra de verhuurder aan de huurder een opgave van de kosten en de lasten doet toekomen en aan de huurder of aan zijn bijzondere gemachtigde de mogelijkheid is geboden de stukken in te zien ten huize van de natuurlijke persoon of op de zetel van de rechtspersoon die het beheer waarneemt.

Verzoekt om ofwel een kopie van de stukken die de kosten die hij u aanrekent boekstaaft ofwel een datum waarop u de stukken kan inzien bij hem.
Het is vanzelfsprekend dat u de stukken mag overschrijven of reproduceren.
Geef de verhuurder 10 dagen na kennisname de tijd om te reageren.

Er is spijtig genoeg geen wettelijke regeling van welke kosten nu aan wie dienen aangerekend te worden. Alle kosten zomaar op u verhalen kan ook niet. Wel zijn er een aantal voorstellen gelanceerd die door diverse organisaties worden gebruikt.

Het meest courante id het voorstel van Budget en Recht. Deze stellen volgende kosten ten laste van de huurder:

- het privéverbruik van nutsvoorzieningen inclusief de abbonementskosten en opnamekosten ervan,
- het verbruik in de gemeenschappelijke ruimtes,
- belastingen die betrekking hebben op het genot van het goed, ( niet de grondbelasting)
- onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes en installaties,
- kosten huisbewaarder,
- verzekering voor de bewoner,
- vegen van schoorstenen, vervangen van zekeringen, stopcontacten, lichten, herstellingen na een kortsluiting.
- reinigen en onderhoud van goten en leidingen,
- onderhoud septische put
- reinigen stoep,
- reinigen binnenschilderwerk gemeenschappelijke ruimtes,
- onderhoud en herstelling van brievenbussen, bellen en parlofoons, (tenzij sleet)
- onderhoud van branders en kranen gasinstallatie.

Hopelijk helpt dit je verder?