Schuldenberg mede-eigenaren VME

[dinopino]

Ik zit in een situatie waar ik niet weet wat te doen.

In de VME van het gebouw van een appartement dat we verhuren is er een probleem met chronische wanbetalers onder de mede eigenaren.

Grofweg de helft betaalt al lang gewoon niets. De syndicus heeft tegen alle wanbetalers invorderingsprocedures gestart, maar dat kost allemaal geld bovenop de gewone facturen die niet betaald worden en de financiele situatie is ondertussen dus nijpend.

Om deze redenen heeft de syndicus een paar maanden geleden al een provisieopvraging georganiseerd (ik heb deze ook betaald).

Nu gaat de syndicus echter drastisch te werk als volgt: hij heeft alle openstaande schulden van de wanbetalers opgeteld en verdeeld onder de wel-betalers. Als wel-betaler krijgen we nu dus plots een rekening van ettelijke duizenden euros! Dat komt dus neer op een gratis lening aan uitgesproken wanbetalers. Bij deze rekening dreigt de syndicus ook met een aanvraag van een voorlopig bewindvoerder bij niet-betaling.

Ik snap dat er geld nodig is om de rekeningen te betalen (waaronder die van de deurwaarders) maar heb bijzonder weinig zin om duizenden euros in deze put te gooien!

Wat moet ik doen?

[LYNX XX]

https://www.advo-recht.be/kennisbank/ap ... text=Sinds

https://www.biv.be/media/1461/download?inline= art. 3.96 § 3 oud art.577-5 §3-4

De syndicus is wettelijk verplicht alle achterstallige vorderingen in te vorderen. Zelfs zonder de toestemming van de AV = wettelijke plicht.

Hij vordert de achterstallen + interesten + schadevergoeding + rechtsplegingsvergoeding + advocaat + procedurekosten
De schadevergoeding kan het gedeelte dekken dat ten laste valt van de correcte betalers voor de kosten.
Alle kosten vallen ten laste van de wanbetalers na veroordeling. VME schiet de kosten wel voor.

Het is jullie syndicus die de grove borstel moet bovenhalen.

De achterstallige bedragen vorderen van de overige eigenaars is not done.
Hij moet dringend zijn mandaat ernstig nemen.

[LYNX XX]

https://immo.vlan.be/nl/advies/de-wet/3 ... entsgebouw

TS : de syndicus de rechtsbijstandverzekering VME/blokpolis laten in voege treden.

Indien u zelf een rechtsbijstandsverzekering heeft, deze zeker ook inschakelen.

[Sirkii]

De syndicus kan niet anders dan de tekorten bij de welbetalers vorderen (en deze later terugbetalen nadat de wanbetalers betaald hebben). Normaal staat deze procedure in de basisakte gedocumenteerd. Syndicus zal immers de rekeningen niet uit eigen zak betalen. …

Hij moet idd invorderingsprocedures opstarten (eerst aanmaningen dan juridische stappen)

[LYNX XX]

De syndicus kan niet anders dan de tekorten bij de welbetalers vorderen (en deze later terugbetalen nadat de wanbetalers betaald hebben). Normaal staat deze procedure in de basisakte gedocumenteerd. Syndicus zal immers de rekeningen niet uit eigen zak betalen. …

Hij moet idd invorderingsprocedures opstarten (eerst aanmaningen dan juridische stappen)

Syndicus moet enkel er voor zorgen dat de rekeningen kunnen betaald worden. Niet de openstaande schulden zo gezegd vorderen van de andere eigenaars. Hij kan provisies opvragen in de mate van het nodige. Deze provisies worden ook verrekend in de jaarafrekeningen. Hij kan wel beslag laten leggen op de huurinkomsten. Ook op het appartement zelf ( gedwongen verkoop ), inhouding op inkomsten.

In de eerste plaats moet hij er voor zorgen dat de openstaande schulden binnen komen.

De niet dringende onnodige werken/herstellingen uitstellen tot de wanbetalers quite staan.

http://03beheer.be/blog/nieuwe-appartem ... nbetalers/

Spreek zeker uw eigen rechtsbijstandverzekering en die van de blokpolis aan.

[LYNX XX]

Effen off topic : ik zou graag de toetsing van de regel in de nieuwe wetgeving op de gedwongen mede eigendom zien : de betaler beslist. Of de betalers ( VME - syndicus ) kunnen weigeren om niet betalers nog gebruik te laten maken van de faciliteiten ( onbetaalde bijdragen in de liften, gemeenschappelijke nutsvoorzieningen en dergelijke ... ).
En wat met mogelijke beslaglegging op de appartementen ?

Hiervoor een hint naar de juristen op ons JF en de juridisch onderlegden.
Ben benieuwd.

[lebragard]

aan TS :
Lees onderstaande link en concludeer zelf.
Verwittig de syndicus dat u niet akkoord kan gaan met zijn "financieel" WANbeheer !
Elke mede-eigenaar kan beroep doen op de vrederechter maar breng de syndicus daarvan op de hoogte. (mail , aangetekende zending)
Art. 3.92.Rechtsvorderingen (577-9) §1
Iedere mede-eigenaar kan echter alle rechtsvorderingen alleen instellen betreffende zijn kavel, na de syndicus daarover te hebben ingelicht die op zijn beurt de andere mede-eigenaars inlicht.

https://ondernemingsdatabank.indicator. ... 01/related


Kan één mede-eigenaar optreden als beslissingen nodig zijn?
Stel, u bent mede-eigenaar in een appartementsgebouw waar er zoveel onenigheid is dat er niets meer beslist of betaald wordt. Kunt u daartegen dan iets ondernemen en wat precies? Hierover was er onlangs een interessante uitspraak...
Welke mogelijkheden zijn er?
Bestuursproblemen in het gebouw. De oorzaken hiervan kunnen divers zijn, bv. financiële problemen waardoor leveranciers niet meer tijdig betaald kunnen worden, onenigheid tussen de mede-eigenaars in de vereniging van mede-eigenaars (VME) waardoor de vereiste meerderheid voor de noodzakelijke beslissingen niet meer bereikt kan worden, afwezigheid van een syndicus, enz.

Rechter kan een gerechtelijk syndicus aanstellen. De wet voorziet immers dat iedere mede-eigenaar via een procedure op eenzijdig verzoekschrift de aanstelling van een ‘gerechtelijk syndicus’ voor het gebouw kan vragen aan de vrederechter. Wanneer effectief blijkt dat er geen syndicus benoemd is, zal de vrederechter zelf een syndicus benoemen voor het gebouw, die dan verder alle wettelijke taken van een syndicus moet uitvoeren.

Goed om te weten. Ook als er al een syndicus is, die zijn werk niet naar behoren uitvoert, kan er een zgn. voorlopige syndicus aangesteld worden.

Aanstelling van een voorlopig bewindvoerder. De wet van 18 juni 2018 voorziet sinds 1 januari 2019 ook de mogelijkheid om een voorlopig bewindvoerder te laten aanstellen. Dat kan in gebouwen waarin de besluitvorming binnen de algemene vergadering volledig geblokkeerd is, waardoor het financiële evenwicht in het gedrang komt of waardoor de technische staat van het gebouw in het gedrang komt. Een voorlopig bewindvoerder kan dus aangesteld worden, zelfs wanneer er een syndicus benoemd werd die zijn taken naar behoren uitvoert.

Goed om te weten. Het verzoek moet uitgaan van een of meerdere mede-eigenaars die (samen) minstens 1/5 van de aandelen in de gemene delen bezitten of van de syndicus zelf die vaststelt dat de voorwaarden tot aanstelling van een voorlopig bewindvoerder vervuld zijn. De voorlopig bewindvoerder kan dan in plaats van de algemene vergadering van de VME noodzakelijke beslissingen nemen.

De rechter kan ook beiden aanstellen
Dat gebeurde onlangs in een rechtszaak. Het mandaat van de syndicus in een appartementsgebouw was afgelopen, maar door onenigheid was er geen nieuwe syndicus aangesteld. Daarnaast bleek dat de werking van de VME volledig lamgelegd werd door het feit dat meerdere mede-eigenaars hun bijdragen in de gemene delen van het gebouw niet langer betaalden. Het gebouw werd daardoor schuldenaar van bepaalde leveranciers, wiens rekeningen onbetaald bleven. Hierdoor dreigden bepaalde leveringen van nutsvoorzieningen stopgezet te worden. Een mede-eigenaar vroeg zowel de aanstelling van een gerechtelijk syndicus als de aanstelling van een voorlopig bewindvoerder.

Wat vond de rechter? De rechter (vred. Beringen, 24.04.2020) oordeelde dat zowel de aanstelling van een gerechtelijk syndicus als de aanstelling van een voorlopig bewindvoerder in deze situatie noodzakelijk waren. De voorlopig bewindvoerder moest de taken van de algemene vergadering van mede-eigenaars tijdelijk, voor een periode van drie maanden, overnemen en dus in hun plaats beslissen. Hij moest een werk- en reservekapitaal aanleggen, al dan niet kwijting verlenen aan de vorige syndicus, een nieuwe overeenkomst met de syndicus sluiten, enz.

U kunt als mede-eigenaar niet alleen vragen dat er door de rechter een syndicus aangesteld wordt, u kunt tegelijk ook vragen dat er een voorlopig bewindvoerder komt die in plaats van de algemene vergadering van mede-eigenaars noodzakelijke beslissingen kan nemen, bv. over het aanleggen van een werk- en reservekapitaal.

[LYNX XX]

# 7 Lebragard

Zeer goede reactie op deze hachelijke situatie.