Ik ben eigenaar van een kavel in een gebouw van +- 51 jaar oud met 48 kavels.
Volgende renovatiewerken staan er in gemeenschappelijke context op korte termijn aan te komen: Vervanging van de centrale stookolie infrastructuur (32 jaar oud), buitenschilderwerken (+- € 80.000), aanpassing van elektriciteit, vervangen inkomdeuren met zijlichten (6 stuks), kelder-inkomdeur, tochtwering in de gemeenschappelijke delen, plaatsing van bijkomende dakisolatie, plaatsing zonnepanelen (met eventueel 3 thuisbaterijen) enz. enz.
De verplicht op te maken voorafgaandelijk bestekken ter inschatting van investeringskosten op korte/middellange termijn zijn niet aanwezig, we hebben dus totaal geen idee wat er binnen een periode van +- 5 jaar staat aan te komen.
De huidige syndicus (BIV-nr) twee jaar uitvoerend, ik vermoed samen met enkele mede-eigenaren ( +- 10,42 % van de aandelen) die eveneens in de RvME zetelen hebben een constructie opgezet binnen de "jaarlijkse afrekening van de dagdagelijkse werkingskosten" (geen investeringen op lange termijn dus), dit om gelden te onttrekken aan het reservekapitaal zonder dat de overige mede-eigenaars ( +- 89,51 % van de aandelen) daar weet van hebben omdat ze onvoldoende kennis hebben van dubbele-boekhouding en omdat voor hun de transparantie binnen de afgeleverde afrekeningen ontbreekt.
Ik heb 20 jaar ervaring met dubbele-boekhouding en zag op de jaarafrekening van de dagdagelijkse werkingskosten een post (489. Overgedragen middelen) die mijn aandacht trok, ik heb de syndicus daarmee geconfronteerd waarna ik een mail mocht ontvangen waaruit blijkt dat er gelden voor een rond bedrag van € 35.000, van de "bankrekening werkkapitaal" zijn overgemaakt naar de "bankrekening dagdagelijkse werkingskosten".
Het totaalbedrag van € 35.000 wordt in de afrekeningen per eigenaar verrekend volgens de hem toekomende verdeelsleutel, het aantal aandelen dat hij bezit, dit bedrag wordt dan in de afrekening geplaatst als zijnde een betaald voorschot op de "dagdagelijkse werkingskosten", de versluisde gelden komen dus wel terug bij hem/zij die gestort heeft aan het werkkapitaal.
De betreffende afrekening over het jaar 22/23 hebben wij enkel dagen geleden ontvangen, de jaarlijkse AV gaat door op 31 oktober 2023.
Mijn vragen:
1) Kan het reservekapitaal gedeeltelijk vereffend worden door een beslissing genomen op de jaarlijkse AV.
2) Als het reservekapitaal gedeeltelijk kan vereffend worden: Kan een syndicus en leden van de RvME ( +- 10,42 % van de aandelen) de constructie zoals hierboven vermeld zondermeer toepassen als de overige mede-eigenaars ( +- 89,51 % van de aandelen) hiervan voorafgaandelijk niet duidelijk geïnformeerd zijn en/of er op een AV aangaande per stemming geen toestemming gegeven is.
Dat was/is het zo'n beetje, graag jullie antwoorden en alvast dank !!