Ik had graag duidelijkheid over het volgende:
Ik ben eigenaar van 1 appartement in een blok van 6. Wij hebben geen individuele watermeting. Bijgevolg wordt het waterverbruik altijd verdeeld volgens de kwotiteiten in de gemene delen, zoals bepaald in het reglement van medeeigendom. Voor mij is dat 1685/10000, zo goed als 1/6.
Op de AV werd onlangs een voorstel goedgekeurd door 4/4 aanwezige eigenaars om de verdeling van de waterverbruikskosten voortaan per aantal bewoners te doen. Twee eigenaars, waaronder ik, waren afwezig zonder volmacht te geven.
Voor mij is dat nadelig, omdat ik twee kindjes heb van 1 en 2, welke bijlange niet verbruiken zoals een volwassene. Een gevolg van de goedkeuring is wel dat ik nu 4/14 delen (bijna een verdubbeling) zou moeten betalen.
In een andere topic las ik dat er een 4/5 meerderheid moet zijn om zo'n wijziging te beslissen. Ik las ook dat zo'n wijziging onderdeel moest zijn van een officiële akte.
Aan punt 1 is volgens mij voldaan vermits ik er van uit ga dat de 4/5 meerderheid slaat op de aanwezigen op de AV. Punt 2 lijkt me nog ruimte te geven voor protest, of vergis ik me? Wat betekent dat juist?
De vragen die ik me stel...
Aan welke voorwaarden moet nu voldaan worden/zijn om deze wijziging rechtsgeldig te maken?
Als het verslag van de vergadering door de 4 eigenaars, of misschien 5, wordt getekend voor goedkeuring, is dat dan voldoende?
Of moet er effectief een nieuwe akte opgemaakt worden bij de notaris?
Dank bij voorbaat
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Kijk eens na of in de basisakte de verdeling van de kosten van het watergebruik worden besproken. (normaal gezien wel)
Dan kan je spreken over een statuutwijziging. Art3 van de wet van 30 juni 1994 zegt dat alle statuutwijzigingen bij authenthieke akte dienen vastgelegd te worden en op het hypotheekkantoor dienen overgeschreven te worden.
Na het goedkeuren van een dergelijk punt dmv stemming moet de syndicus van de vergadering de volmacht krijgen om de gewijzigde punten door een notaris te laten vaststellen in een authentieke akte. Deze akte moet dan verleden worden door de notaris in bijzijn van de syndicus en ingeschreven worden.
Dit is een lange en kostelijke procedure. Je verkrijgt hier immers in feite een nieuwe basisakte voor de residentie door.
Sommige basisaktes voorzien dan ook een clausule dat deze weg voor bepaalde aanpassingen niet dient afgelegd te worden en dat bijgevolg een beslissing van de algemene vergadering voldoende is.
Dus:
Eerst basisakte nalezen voor het opzoeken van de verdeling van het water en om te kijken of er een opschortende clausule is die bepaalde wijzigingen in de akte vrijstelt van art 3 van de wet van 1994.
Eventueel reeds in het verslag kijken of de vergadering de syndicus volmacht heeft gegeven om een notaris de akte te laten aanpassen.
Niet teveel lawaai maken over wat je nakijkt, slapende honden laten slapen...
dan terug posten met het resultaat van je opzoekingen.
Het zou al bij al veel handiger zijn geweest als de vergadering had besloten tussentellers te plaatsen aan de ingang van de waterleiding voor elk appartement. Onlangs hetzelfde in een dertig jaar oud gebouw laten uitvoeren. Kostprijs kwam ongeveer op € 275 per flat. Gedaan met al dat gezever .
Tussen haakjes heeft uw syndicus al de gratis m³ voor de bewoners van het gebouw aangevraagd?
Dan kan je spreken over een statuutwijziging. Art3 van de wet van 30 juni 1994 zegt dat alle statuutwijzigingen bij authenthieke akte dienen vastgelegd te worden en op het hypotheekkantoor dienen overgeschreven te worden.
Na het goedkeuren van een dergelijk punt dmv stemming moet de syndicus van de vergadering de volmacht krijgen om de gewijzigde punten door een notaris te laten vaststellen in een authentieke akte. Deze akte moet dan verleden worden door de notaris in bijzijn van de syndicus en ingeschreven worden.
Dit is een lange en kostelijke procedure. Je verkrijgt hier immers in feite een nieuwe basisakte voor de residentie door.
Sommige basisaktes voorzien dan ook een clausule dat deze weg voor bepaalde aanpassingen niet dient afgelegd te worden en dat bijgevolg een beslissing van de algemene vergadering voldoende is.
Dus:
Eerst basisakte nalezen voor het opzoeken van de verdeling van het water en om te kijken of er een opschortende clausule is die bepaalde wijzigingen in de akte vrijstelt van art 3 van de wet van 1994.
Eventueel reeds in het verslag kijken of de vergadering de syndicus volmacht heeft gegeven om een notaris de akte te laten aanpassen.
Niet teveel lawaai maken over wat je nakijkt, slapende honden laten slapen...
dan terug posten met het resultaat van je opzoekingen.
Het zou al bij al veel handiger zijn geweest als de vergadering had besloten tussentellers te plaatsen aan de ingang van de waterleiding voor elk appartement. Onlangs hetzelfde in een dertig jaar oud gebouw laten uitvoeren. Kostprijs kwam ongeveer op € 275 per flat. Gedaan met al dat gezever .
Tussen haakjes heeft uw syndicus al de gratis m³ voor de bewoners van het gebouw aangevraagd?
Reeds verschillende malen heb ik de syndicus van mijn appartement gecontacteerd met de vraag om een loodgieter te contacteren. Er is immers een probleem dat zich in enkele appartementen voerdoet, waarvan ik enkel de hinder ervaar. Voor de herstelling dient er ook in de andere appartementen toegang te zijn.
Ik heb de syndicus eerst per email gevraagd dit te regelen. Nu 2,5 weken later heeft hij nog steeds geen loodgieter aangesteld voor de herstellingen.
Welke middelen heb ik om deze syndicus toch kan dwingen om een loodgieter aan te stellen.
Ik heb de syndicus eerst per email gevraagd dit te regelen. Nu 2,5 weken later heeft hij nog steeds geen loodgieter aangesteld voor de herstellingen.
Welke middelen heb ik om deze syndicus toch kan dwingen om een loodgieter aan te stellen.
Reeds verschillende malen heb ik de syndicus van mijn appartement gecontacteerd met de vraag om een loodgieter te contacteren. Er is immers een probleem dat zich in enkele appartementen voerdoet, waarvan ik enkel de hinder ervaar. Voor de herstelling dient er ook in de andere appartementen toegang te zijn.
Ik heb de syndicus eerst per email gevraagd dit te regelen. Nu 2,5 weken later heeft hij nog steeds geen loodgieter aangesteld voor de herstellingen.
Welke middelen heb ik om deze syndicus toch kan dwingen om een loodgieter aan te stellen.
Aangetekend de syndicus nogmaals op de hoogte brengen van het probleem, hem duidelijk maken dat dit de xte keer is dat u hem hierover aanspreekt en dat u nog nooit antwoord hebt mogen ontvangen op uw vragen. Vermelden dat als u binnen de 10 dagen na eerste aanbieding van dit schrijven geen antwoord hebt ontvangen dat deze situatie helpt op te lossen U genoodzaakt zal zijn verdere stappen te ondernemen en de mogelijke kosten hiervan zal laten verhalen op de gemeenschap.
Nu moet er wel bijgezegd worden dat alle ingrepen die dienen te gebeuren in een gedwongen mede-eigendom die toegang tot privatieve gedeeltes noodzakelijk maakt niet zo eenvoudig te regelen zijn. De syndicus mag zich immers zonder toestemming enkel toegang verschaffen tot privatieve gedeeltes om dringende bewarende maatregelen te treffen. Hier zullen du afspraken dienen gemaakt te worden die niet alleen omhelzen wanneer er eventuele werken kunnen uitgevoerd worden doch tevens wie welke schade die de werken met zich meebrengen vergoed ed. (denk maar aan muur, vloer of plafond openbreken in een privatief gedeelte om aan leidingen of bekabeling te kunnen raken, enz..., )
Vele syndici houden zich hier liefst zo ver mogelijk van weg (Het kan hun immers stemmen kosten bij de volgende verkiezing )tot als ze tegen de muur geplaatst worden en moeten reageren.
In extremis zal u voor het vredegerecht uw zaak gaan moeten bepleiten en de rechter verzoeken bij vonnis en op straffe van dwangsom de nodige werken te laten verrichten.
@araneus:
Graag een aparte topic aanmaken voor zaken die niks te maken hebben met een bestaande topic.
@Vandebos:
Bedankt voor je duidelijke reactie.
Ik heb ondertussen de tijd genomen om de basisakte en het reglement van medeeigendom grondiger door te nemen. Ik heb geprobeerd de relevante zaken eruit te filteren en ik heb deze hieronder weergegeven.
Ik blijf echter met mijn vragen zitten, omdat voor mij de teksten redelijk abstract klinken.
- Dat de kosten voor verbruik van de gemene installaties bij de gemene lasten horen
- Dat alle gemene lasten verdeeld worden in verhouding tot de kwotiteiten in de gemene delen
Verder stelt het reglement:
- MACHTEN:
De AV beslist souverein over de gemeenschappelijke belangen der medeeigenaars. Hare beslissingen binden de medeeigenaars, erin inbegrepen dezen die afwezig waren of zich verzet hebben, genomen zoals hierna voorzien.
- REEEL STATUUT:
Al de schikkingen van huidig reglement moeten beschouwd worden als zakelijke rechten. Zij zijn tegenstelbaar aan derden door de hypothecaire overschrijving.
Huidig reglement kan slechts gewijzigd worden door een beslissing van de algemene vergadering met 3/4 der stemmen genomen.
Huidig reglement moet aanzien worden als eerste bijvoegsel aan de basisakte. Deze basisakte, tevens van zakelijk recht, kan slechts gewijzigd worden door een beslissing van de AV.
- BIJKOMENDE REGLEMENTEN:
Huidig reglement mag vervolledigd worden door alle beslissingen van de AV die geen zakelijk recht uitmaken en waarvan de hypothecaire inschrijving niet is vereist. Het onderhouden van deze reglementen en beslissingen moet opgelegd worden in elke akte van afstand en in elke huurovereenkomst. Het reglement van inwendige orde en de particuliere reglementen mogen gewijzigd worden door een beslissing van de AV genomen met de absolute meerderheid der aanwezigen of vertegenwoordigde stemmen.
Voor iemand met juridische kennis zijn de gebruikte termen hierboven, en de zaken waarop ze betrekking hebben, waarschijnlijk duidelijk. Voor mij dus niet
, dus ik had graag nog de concrete vraag gesteld:
> Moet de wijziging nu vastgelegd worden in een nieuwe basisakte/reglement van medeeigendom of niet, dus zijn de aangehaalde clausules voldoende om de 'lange weg' te omzeilen voor dit concreet geval?
> Wil dit zeggen dat ALLE wijzigingen aan het reglement kunnen gestemd worden met 3/4 van de stemmen, ongeacht bestaande wetten die bvb spreken over 4/5?
Wat de volmacht betreft... voor zover ik juridische teksten versta, lijkt het me dat het per basisakte is vastgelegd dat we de syndicus volmacht geven voor ondertekening van wijzigende of aanvullende akten. Nu is het wel zo dat de syndicus bij naam wordt genoemd in de akte, maar niet meer dezelfde is.
> Ik neem aan dat de clausule over de volmacht in principe niet meer geldig is voor de huidige syndicus?
> Kan de beslissing uitgevoerd worden als ik dat verslag niet krijg?
> Als het verslag van de AV pas volgend jaar wordt goedgekeurd, kan de nieuwe verdeling al een jaar eerder (vanaf het jaar van de stemming) ingaan?
Graag een aparte topic aanmaken voor zaken die niks te maken hebben met een bestaande topic.
@Vandebos:
Bedankt voor je duidelijke reactie.
Ik heb ondertussen de tijd genomen om de basisakte en het reglement van medeeigendom grondiger door te nemen. Ik heb geprobeerd de relevante zaken eruit te filteren en ik heb deze hieronder weergegeven.
Ik blijf echter met mijn vragen zitten, omdat voor mij de teksten redelijk abstract klinken.
In de basisakte wordt verwezen naar het reglement van medeeigendom. Dat reglement stelt:Kijk eens na of in de basisakte de verdeling van de kosten van het watergebruik worden besproken. (normaal gezien wel)
Dan kan je spreken over een statuutwijziging. Art3 van de wet van 30 juni 1994 zegt dat alle statuutwijzigingen bij authenthieke akte dienen vastgelegd te worden en op het hypotheekkantoor dienen overgeschreven te worden.
Na het goedkeuren van een dergelijk punt dmv stemming moet de syndicus van de vergadering de volmacht krijgen om de gewijzigde punten door een notaris te laten vaststellen in een authentieke akte. Deze akte moet dan verleden worden door de notaris in bijzijn van de syndicus en ingeschreven worden.
Dit is een lange en kostelijke procedure. Je verkrijgt hier immers in feite een nieuwe basisakte voor de residentie door.
Sommige basisaktes voorzien dan ook een clausule dat deze weg voor bepaalde aanpassingen niet dient afgelegd te worden en dat bijgevolg een beslissing van de algemene vergadering voldoende is.
Dus:
Eerst basisakte nalezen voor het opzoeken van de verdeling van het water en om te kijken of er een opschortende clausule is die bepaalde wijzigingen in de akte vrijstelt van art 3 van de wet van 1994.
- Dat de kosten voor verbruik van de gemene installaties bij de gemene lasten horen
- Dat alle gemene lasten verdeeld worden in verhouding tot de kwotiteiten in de gemene delen
Verder stelt het reglement:
- MACHTEN:
De AV beslist souverein over de gemeenschappelijke belangen der medeeigenaars. Hare beslissingen binden de medeeigenaars, erin inbegrepen dezen die afwezig waren of zich verzet hebben, genomen zoals hierna voorzien.
- REEEL STATUUT:
Al de schikkingen van huidig reglement moeten beschouwd worden als zakelijke rechten. Zij zijn tegenstelbaar aan derden door de hypothecaire overschrijving.
Huidig reglement kan slechts gewijzigd worden door een beslissing van de algemene vergadering met 3/4 der stemmen genomen.
Huidig reglement moet aanzien worden als eerste bijvoegsel aan de basisakte. Deze basisakte, tevens van zakelijk recht, kan slechts gewijzigd worden door een beslissing van de AV.
- BIJKOMENDE REGLEMENTEN:
Huidig reglement mag vervolledigd worden door alle beslissingen van de AV die geen zakelijk recht uitmaken en waarvan de hypothecaire inschrijving niet is vereist. Het onderhouden van deze reglementen en beslissingen moet opgelegd worden in elke akte van afstand en in elke huurovereenkomst. Het reglement van inwendige orde en de particuliere reglementen mogen gewijzigd worden door een beslissing van de AV genomen met de absolute meerderheid der aanwezigen of vertegenwoordigde stemmen.
Voor iemand met juridische kennis zijn de gebruikte termen hierboven, en de zaken waarop ze betrekking hebben, waarschijnlijk duidelijk. Voor mij dus niet
, dus ik had graag nog de concrete vraag gesteld:> Moet de wijziging nu vastgelegd worden in een nieuwe basisakte/reglement van medeeigendom of niet, dus zijn de aangehaalde clausules voldoende om de 'lange weg' te omzeilen voor dit concreet geval?
> Wil dit zeggen dat ALLE wijzigingen aan het reglement kunnen gestemd worden met 3/4 van de stemmen, ongeacht bestaande wetten die bvb spreken over 4/5?
Nu komt het... de vergadering vond plaats op 23/6 en ik heb nog geen verslag gezien. Het is zo dat er eigenlijk nooit een verslag wordt opgestuurd door de syndicus. Dat verslag wordt meestal gewoon pas op de volgende vergadering (een jaar later) goedgekeurd. Zo is dat al jaren. Voor mij was dat nooit een probleem omdat ik altijd aanwezig was, buiten dan de laatste keer. Officiëel weet ik dus nog van niks.Eventueel reeds in het verslag kijken of de vergadering de syndicus volmacht heeft gegeven om een notaris de akte te laten aanpassen.
Wat de volmacht betreft... voor zover ik juridische teksten versta, lijkt het me dat het per basisakte is vastgelegd dat we de syndicus volmacht geven voor ondertekening van wijzigende of aanvullende akten. Nu is het wel zo dat de syndicus bij naam wordt genoemd in de akte, maar niet meer dezelfde is.
> Ik neem aan dat de clausule over de volmacht in principe niet meer geldig is voor de huidige syndicus?
> Kan de beslissing uitgevoerd worden als ik dat verslag niet krijg?
> Als het verslag van de AV pas volgend jaar wordt goedgekeurd, kan de nieuwe verdeling al een jaar eerder (vanaf het jaar van de stemming) ingaan?
Dat ga ik zeker navragen. Bedankt voor de tip.Tussen haakjes heeft uw syndicus al de gratis m³ voor de bewoners van het gebouw aangevraagd?
- Staat er nergens specifiek in de basisakte of in het reglement beschreven hoe de kosten van het water verdeeld worden onder de eigenaars?
Art 577 - 4 §3 2° zegt immers zeer duidelijk:
Bovendien en dit is mijn persoonlijke mening, geruggesteund door een telefoontje aan 2 syndici die zijn aangesteld in gebouwen waarin ik appartementen in bezit heb, kan de vergadering niet beslissen om minderjarigen in de kosten van een ME te betrekken.
Indien dit de opzet ervan is kan u steeds verzoeken aan de lokale vrederechter om uitspraak te doen over deze wijziging. ALLE briefwisseling omtrent dit punt doet u best aangetekend. Alle gehouden telefoongesprekken en mondelinge afspraken bevestigt u aangetekend op tegenspraak (maw, u sluit de brief af met een zin in de lijn van" Indien de hierboven vernoemde feiten en afspraken niet stroken met uw perceptie ervan gelieve me hiervan dan binnen de 10 dagen na eerste aanbieding van dit schrijven via aangetekend schrijven op de hoogte te brengen van de punten die u bestrijdt."
art 577-9, §6, 2°
Let wel het is uiteindelijk de vrederechter die een beslissing neemt indien u die stap besluit te zetten. U dient dan ook uw dossier zo waterdicht mogelijk voor te bereiden en de tijdslimieten te respecteren. Het kan hier dus interessant zijn een advocaat in de arm te nemen.
Verslag vergadering:
Opnieuw : kijk in de basisakte, daarin staat vermeld hoelang het mag duren vooraleer de syndicus u een verslag van de vergadering doorzend. Is deze termijn overschreden dan stuurt u hem een aangetekend schrijven waarin u hem in gebreke stelt wegens het niet respecteren van de basisakte en waarbij u hem verzoekt om binnen de 10dagen na eerste aanbieding van dit schrijven een kopie van het verslag te mogen ontvangen.
U kan ook onmiddellijk informeren of hij van plan is minderjarigen hetzelfde waterverbruik toe te kennen als volwassenen. Verzoek weerom om een schriftelijk antwoord binnen de 10 dagen na eerste aanbieding.
Krijgt u geen antwoord binnen de gestelde periode? ... Yup in gebreke stellen. Dan zal er u geen andere keuze resten dan uw gelijk te trachten halen via het vredegerecht.
In dat geval raad ik u ten zeerste aan om ofwel met een advocaat ofwel met een gerechtsdeurwaarder langs te gaan bij de syndicus en inzage te vragen in het register. (Daarin dienen zich dan reeds de notulen van de vergadering te bevinden, het ontbreken ervan dient eveneens geconstateerd te worden. U kan dan verzoeken om een copie van de notulen, de syndicus kan deze weigeren doch zal wel moeten aanvaarden dat dit als zodanig door uw raadsheer wordt genoteerd. En hij zal tegen dan ook wel beseffen dat die man/vrouw er niet bij is om de kleur van zijn behang te controleren... )
Opgelet: normaal gezien dient u binnen de drie maanden na het houden van de vergadering een vordering tot nietigverklaring, van een gestemd punt in die vergadering, indienen. Niet drie maanden nadat u het verslag heeft ontvangen. U beschikt dus tot 23/09/09 om een vordering in te dienen bij het lokale vredegerecht.
Ik zou ook eens gaan luisteren bij de andere afwezige mede-eigenaar. Wordt hij eveneens negatief getroffen door deze beslissing? Dan kan u misschien de kosten delen.
Bij een vordering zou ik toch zeker de volgende verzoeken richten aan de vrederechter:
- overhandiging van een afschrift van de notulen (verslag) van de vergadering binnen de 48 uur op straffen van een dwangsom van € 1000 per dag vertraging,
- de verdeling van de waterlasten te wijzigen zodat deze niet nadelig is voor u,
- de syndicus verplichten binnen een periode van 90 dagen, op straffe van een dwangsom van € 1000 per dag, watertellers te laten plaatsen die hem in staat stellen een een exact gebruik per kavel vast te stellen voor de berekening van de jaarlijkse onkosten en om te verhinderen dat een andere mede-eigenaar in de nabij toekomst nog eens voor zijn bureau komt te staan met een gelijkaardig geding.
Het vredegerecht is de laatste en meest kostelijke stap die u kan nemen. Beraadt u dan ook goed vooraleer deze te ondernemen. U kan ook altijd eens informatie gaan inwinnen bij een andere syndicus die u kent in de regio. Ook hier op dit forum zijn er leden aanwezig die beduidend meer onderlegd zijn dan ik in deze materie en die u misschien aan vonnissen in vergelijkbare gedingen kunnen helpen om uw zaak voor te bereiden.
Ik hoop dat dit u verder helpt.
Art 577 - 4 §3 2° zegt immers zeer duidelijk:
- Uit de informatie die u hier verstrekt lijkt er geen clausule te zijn opgenomen die het wijzigen van de verdeelsleutels uitsluit van art 3 wet van 1994. Het vervolledigen van de akte sluit immers niet uit dat deze vervolledigde versie dient te worden gedeponeerd.Art. 577-4. <Ingevoegd> § 1. De basisakte en het reglement van medeëigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.
De basisakte moet de beschrijving bevatten van het onroerend geheel, van de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten en de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke gedeelten dat aan ieder privatief deel is verbonden, daarbij rekening houdend met de respectieve waarde ervan.
Het reglement van medeëigendom moet bevatten :
1° de beschrijving van de rechten en plichten van iedere medeëigenaar betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten;
2° de criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten;
3° de regels betreffende de wijze van bijeenroeping, de werkwijze en de bevoegdheid van de algemene vergadering;
4° de wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van diens bevoegdheid en de duur van zijn mandaat.
§ 2. Indien beslist werd een reglement van orde op te stellen, dan kan dat reglement bij onderhandse akte worden opgemaakt.
§ 3. Ieder beding van de statuten dat het recht beperkt van de medeëigenaar om het beheer van zijn kavel toe te vertrouwen aan een persoon van zijn keuze, wordt voor niet geschreven gehouden.
Bovendien en dit is mijn persoonlijke mening, geruggesteund door een telefoontje aan 2 syndici die zijn aangesteld in gebouwen waarin ik appartementen in bezit heb, kan de vergadering niet beslissen om minderjarigen in de kosten van een ME te betrekken.
Indien dit de opzet ervan is kan u steeds verzoeken aan de lokale vrederechter om uitspraak te doen over deze wijziging. ALLE briefwisseling omtrent dit punt doet u best aangetekend. Alle gehouden telefoongesprekken en mondelinge afspraken bevestigt u aangetekend op tegenspraak (maw, u sluit de brief af met een zin in de lijn van" Indien de hierboven vernoemde feiten en afspraken niet stroken met uw perceptie ervan gelieve me hiervan dan binnen de 10 dagen na eerste aanbieding van dit schrijven via aangetekend schrijven op de hoogte te brengen van de punten die u bestrijdt."
art 577-9, §6, 2°
Bij deze is het dan ook interessant om de vrederechter te verzoeken de syndicus te verplichten tegen dwangsom binnen een bepaalde termijn individuele watertellers te laten plaatsen voor alle flats, dit ten einde een mogelijk nadeel voor alle mede-eigenaars in de toekomst uit te sluiten.Art. 577-9. <Ingevoegd> § 1. De vereniging van medeëigenaars is bevoegd om in rechte op te treden, als eiser en als verweerder.
Iedere medeëigenaar kan echter alle rechtsvorderingen alleen instellen betreffende zijn kavel, na de syndicus daarover te hebben ingelicht die op zijn beurt de andere medeëigenaars inlicht.
§ 2. Iedere medeëigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen.
Deze vordering moet worden ingesteld binnen drie maanden te rekenen van het tijdstip waarop de belanghebbende kennis van de beslissing heeft genomen. De medeëigenaar die op regelmatige wijze is opgeroepen, wordt geacht kennis van de beslissing te hebben genomen op het tijdstip waarop ze door de algemene vergadering is goedgekeurd.
§ 3. Iedere medeëigenaar kan eveneens aan de rechter vragen, binnen een termijn die deze laatste vaststelt, de bijeenroeping van een algemene vergadering te gelasten ten einde over een door voornoemd medeëigenaar bepaald voorstel te beraadslagen, wanneer de syndicus verzuimt of onrechtmatig weigert zulks te doen.
§ 4. Wanneer in de algemene vergadering de vereiste meerderheid niet wordt gehaald, kan iedere medeëigenaar aan de rechter de toestemming vragen om zelfstandig op kosten van de vereniging, dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke gedeelten.
Hij kan eveneens de toestemming vragen om op eigen kosten de werken uit te voeren die hij nuttig acht, zelfs aan de gemeenschappelijke gedeelten, wanneer de algemene vergadering zich zonder gegronde reden daartegen verzet.
§ 5. Vanaf het instellen van een van de vorderingen bedoeld in de §§ 3 en 4, en voor zover zijn eis niet afgewezen wordt, is de eiser van iedere aansprakelijkheid bevrijd voor alle schade die zou kunnen voortvloeien uit het ontbreken van een beslissing.
§ 6. Iedere medeëigenaar kan aan de rechter vragen :
1° de verdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten te wijzigen, indien die verdeling onjuist is berekend of indien zij onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen;
2° de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen, indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt, evenals de berekening ervan te wijzigen, indien deze onjuist is of onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen.
§ 7. Wanneer een minderheid van de medeëigenaars de algemene vergadering op onrechtmatige wijze belet een beslissing te nemen met de door de wet of de statuten vereiste meerderheid, kan iedere benadeelde medeëigenaar zich eveneens tot de rechter wenden, zodat deze zich in de plaats van de algemene vergadering stelt en in haar plaats de vereiste beslissing neemt.
Let wel het is uiteindelijk de vrederechter die een beslissing neemt indien u die stap besluit te zetten. U dient dan ook uw dossier zo waterdicht mogelijk voor te bereiden en de tijdslimieten te respecteren. Het kan hier dus interessant zijn een advocaat in de arm te nemen.
Verslag vergadering:
Opnieuw : kijk in de basisakte, daarin staat vermeld hoelang het mag duren vooraleer de syndicus u een verslag van de vergadering doorzend. Is deze termijn overschreden dan stuurt u hem een aangetekend schrijven waarin u hem in gebreke stelt wegens het niet respecteren van de basisakte en waarbij u hem verzoekt om binnen de 10dagen na eerste aanbieding van dit schrijven een kopie van het verslag te mogen ontvangen.
U kan ook onmiddellijk informeren of hij van plan is minderjarigen hetzelfde waterverbruik toe te kennen als volwassenen. Verzoek weerom om een schriftelijk antwoord binnen de 10 dagen na eerste aanbieding.
Krijgt u geen antwoord binnen de gestelde periode? ... Yup in gebreke stellen. Dan zal er u geen andere keuze resten dan uw gelijk te trachten halen via het vredegerecht.
In dat geval raad ik u ten zeerste aan om ofwel met een advocaat ofwel met een gerechtsdeurwaarder langs te gaan bij de syndicus en inzage te vragen in het register. (Daarin dienen zich dan reeds de notulen van de vergadering te bevinden, het ontbreken ervan dient eveneens geconstateerd te worden. U kan dan verzoeken om een copie van de notulen, de syndicus kan deze weigeren doch zal wel moeten aanvaarden dat dit als zodanig door uw raadsheer wordt genoteerd. En hij zal tegen dan ook wel beseffen dat die man/vrouw er niet bij is om de kleur van zijn behang te controleren... )
Opgelet: normaal gezien dient u binnen de drie maanden na het houden van de vergadering een vordering tot nietigverklaring, van een gestemd punt in die vergadering, indienen. Niet drie maanden nadat u het verslag heeft ontvangen. U beschikt dus tot 23/09/09 om een vordering in te dienen bij het lokale vredegerecht.
Ik zou ook eens gaan luisteren bij de andere afwezige mede-eigenaar. Wordt hij eveneens negatief getroffen door deze beslissing? Dan kan u misschien de kosten delen.
Bij een vordering zou ik toch zeker de volgende verzoeken richten aan de vrederechter:
- overhandiging van een afschrift van de notulen (verslag) van de vergadering binnen de 48 uur op straffen van een dwangsom van € 1000 per dag vertraging,
- de verdeling van de waterlasten te wijzigen zodat deze niet nadelig is voor u,
- de syndicus verplichten binnen een periode van 90 dagen, op straffe van een dwangsom van € 1000 per dag, watertellers te laten plaatsen die hem in staat stellen een een exact gebruik per kavel vast te stellen voor de berekening van de jaarlijkse onkosten en om te verhinderen dat een andere mede-eigenaar in de nabij toekomst nog eens voor zijn bureau komt te staan met een gelijkaardig geding.
Het vredegerecht is de laatste en meest kostelijke stap die u kan nemen. Beraadt u dan ook goed vooraleer deze te ondernemen. U kan ook altijd eens informatie gaan inwinnen bij een andere syndicus die u kent in de regio. Ook hier op dit forum zijn er leden aanwezig die beduidend meer onderlegd zijn dan ik in deze materie en die u misschien aan vonnissen in vergelijkbare gedingen kunnen helpen om uw zaak voor te bereiden.
Ik hoop dat dit u verder helpt.
@araneus:
Graag een aparte topic aanmaken voor zaken die niks te maken hebben met een bestaande topic.
@Vandebos:
Bedankt voor je duidelijke reactie.
Ik heb ondertussen de tijd genomen om de basisakte en het reglement van medeeigendom grondiger door te nemen. Ik heb geprobeerd de relevante zaken eruit te filteren en ik heb deze hieronder weergegeven.
Ik blijf echter met mijn vragen zitten, omdat voor mij de teksten redelijk abstract klinken.
In de basisakte wordt verwezen naar het reglement van medeeigendom. Dat reglement stelt:Kijk eens na of in de basisakte de verdeling van de kosten van het watergebruik worden besproken. (normaal gezien wel)
Dan kan je spreken over een statuutwijziging. Art3 van de wet van 30 juni 1994 zegt dat alle statuutwijzigingen bij authenthieke akte dienen vastgelegd te worden en op het hypotheekkantoor dienen overgeschreven te worden.
Na het goedkeuren van een dergelijk punt dmv stemming moet de syndicus van de vergadering de volmacht krijgen om de gewijzigde punten door een notaris te laten vaststellen in een authentieke akte. Deze akte moet dan verleden worden door de notaris in bijzijn van de syndicus en ingeschreven worden.
Dit is een lange en kostelijke procedure. Je verkrijgt hier immers in feite een nieuwe basisakte voor de residentie door.
Sommige basisaktes voorzien dan ook een clausule dat deze weg voor bepaalde aanpassingen niet dient afgelegd te worden en dat bijgevolg een beslissing van de algemene vergadering voldoende is.
Dus:
Eerst basisakte nalezen voor het opzoeken van de verdeling van het water en om te kijken of er een opschortende clausule is die bepaalde wijzigingen in de akte vrijstelt van art 3 van de wet van 1994.
- Dat de kosten voor verbruik van de gemene installaties bij de gemene lasten horen
- Dat alle gemene lasten verdeeld worden in verhouding tot de kwotiteiten in de gemene delen
Verder stelt het reglement:
- MACHTEN:
De AV beslist souverein over de gemeenschappelijke belangen der medeeigenaars. Hare beslissingen binden de medeeigenaars, erin inbegrepen dezen die afwezig waren of zich verzet hebben, genomen zoals hierna voorzien.
- REEEL STATUUT:
Al de schikkingen van huidig reglement moeten beschouwd worden als zakelijke rechten. Zij zijn tegenstelbaar aan derden door de hypothecaire overschrijving.
Huidig reglement kan slechts gewijzigd worden door een beslissing van de algemene vergadering met 3/4 der stemmen genomen.
Huidig reglement moet aanzien worden als eerste bijvoegsel aan de basisakte. Deze basisakte, tevens van zakelijk recht, kan slechts gewijzigd worden door een beslissing van de AV.
- BIJKOMENDE REGLEMENTEN:
Huidig reglement mag vervolledigd worden door alle beslissingen van de AV die geen zakelijk recht uitmaken en waarvan de hypothecaire inschrijving niet is vereist. Het onderhouden van deze reglementen en beslissingen moet opgelegd worden in elke akte van afstand en in elke huurovereenkomst. Het reglement van inwendige orde en de particuliere reglementen mogen gewijzigd worden door een beslissing van de AV genomen met de absolute meerderheid der aanwezigen of vertegenwoordigde stemmen.
Voor iemand met juridische kennis zijn de gebruikte termen hierboven, en de zaken waarop ze betrekking hebben, waarschijnlijk duidelijk. Voor mij dus niet
> Moet de wijziging nu vastgelegd worden in een nieuwe basisakte/reglement van medeeigendom of niet, dus zijn de aangehaalde clausules voldoende om de 'lange weg' te omzeilen voor dit concreet geval? --> Wijziging gemeenschappelijke lasten en kosten betekent normaal ook dat de statuten moeten worden gewijzigd en dat deze authentiek wijzigende statuten moeten worden overgeschreven op het hypotheekkantoor. Een annex aan de bestaande statuten hoeft niet altijd duur te zijn noch dient de uitvoering lang aan te slepen. Dit laatste zal afhangen van het gegeven of de eigenaars (en dus niet de VME) aan de syndicus een bijzonder mandaat geven dan wel dat alle eigenaars zelf tot bij de notaris moeten gaan om de akte te tekenen, enz...
De wijziging zelf heeft betrekking op het tegenwerpelijk maken ten opzichte van derden. Beslissingen die rechtsgeldig werden genomen zijn onmiddellijk (dus vanaf het moment van de beslissing zelf) tegenstelbaar aan alle mede-eigenaars. Dit geldt ook voor zij die afwezig waren.
Uiteraard kan elke mede-eigenaar beslissingen aanvechten en dit binnen de door de wet gestelde termijn van 3 maanden. Deze vangt i.c. aan de dag van de vergadering, tenzij dat de eigenaars niet regelmatig werden opgeroepen. Is dit laatste het geval, dan begint voor zij die afwezig waren de termijn te lopen vanaf de kennisname van de beslissing(en).
U zal moeten trachten om deze beslissing via de Vrederechter ongedaan te maken. Of het hier ook effectief om een onrechtmatige, onregelmatige dan wel bedrieglijke beslissing gaat is natuurlijk de vraag.
U zal mogelijk op een ander artikel binnen het B.W. beroep dienen te doen.
Houd er rekening mee dat na de "hakbijltermijn" alle (ook onrechtmatige,...) genomen beslissingen ten opzichte van alle eigenaars definitief worden.
> Wil dit zeggen dat ALLE wijzigingen aan het reglement kunnen gestemd worden met 3/4 van de stemmen, ongeacht bestaande wetten die bvb spreken over 4/5? De wet is van dwingend recht. Enkel wanneer dit zo in de wet wordt voorzien, primeren strengere bepalingen die in de statuten zouden zijn opgenomen. Dat is hier niet het geval -->M.a.w. beslissing dient 4/5 meerderheid in te houden. Hieraan wordt voldaan.
Nu komt het... de vergadering vond plaats op 23/6 en ik heb nog geen verslag gezien. Het is zo dat er eigenlijk nooit een verslag wordt opgestuurd door de syndicus. Dat verslag wordt meestal gewoon pas op de volgende vergadering (een jaar later) goedgekeurd. Zo is dat al jaren. Voor mij was dat nooit een probleem omdat ik altijd aanwezig was, buiten dan de laatste keer. Officiëel weet ik dus nog van niks.Eventueel reeds in het verslag kijken of de vergadering de syndicus volmacht heeft gegeven om een notaris de akte te laten aanpassen.
Wat de volmacht betreft... voor zover ik juridische teksten versta, lijkt het me dat het per basisakte is vastgelegd dat we de syndicus volmacht geven voor ondertekening van wijzigende of aanvullende akten. Nu is het wel zo dat de syndicus bij naam wordt genoemd in de akte, maar niet meer dezelfde is.
> Ik neem aan dat de clausule over de volmacht in principe niet meer geldig is voor de huidige syndicus?
> Kan de beslissing uitgevoerd worden als ik dat verslag niet krijg?
> Als het verslag van de AV pas volgend jaar wordt goedgekeurd, kan de nieuwe verdeling al een jaar eerder (vanaf het jaar van de stemming) ingaan?
Dat ga ik zeker navragen. Bedankt voor de tip.Tussen haakjes heeft uw syndicus al de gratis m³ voor de bewoners van het gebouw aangevraagd?